ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[1: 周辺住民さん]

駅からのアプローチとなる東側は低地で西側は高台と、斜面地に建ちます。エントランスにはエスカレーターが設置されるようです。駅や商店街に近い割りに閑静な住宅地です。

反対運動によって10年くらい塩漬けになっていたプロジェクトで、地元では「堀坂・六角坂の小石川2丁目マンション」として有名です。

[2: 周辺住民さん]

公式サイトを見ていて驚き。1LDK～4LDKで80m2台中心とあります。

ここ買いたくて、3年くらい前、NIPPOに電話したことを思い出しました。
あと何年かかかると言われて諦め、いまは別のマンションに住んでいます。

[3: 匿名さん]

高度地区のことを
広告に書かないといけないのでは

都市計画決定で２２ｍの絶対高さ制限がかかっていますが

[4: 周辺住民さん]

建築基準法では8階建てなので絶対高さ制限を超えているかどうかは微妙かと思います。1階が算定地盤面より低いかもしれませんし。

[5: 匿名さん]

とうとう建つんですね。文京区で最高クラスの立地だと思います。

[6: いつか買いたいさん]

小石川にこんな大きいマンションが出るんですね。人気ありそうだから価格高いのかな。

[7: 匿名さん]

都心ですからある程度の価格は覚悟しなければならないんでしょうね。ただ、こういうマンションに住んでみたいです…。

[8: いつか買いたいさん]

後楽園ですからね。どんな情報がこれから出てくるか、今から楽しみです。

[9: 土地勘無しさん]

グローリオ小石川とザサンメゾン文京本郷エルドと迷っていますが、ここの情報聞いて、こちらに傾いてます。大規模開発によるスケールメリット、大通り沿いでなく駅近であること、等考えますととても魅力的に映ります。春日駅の再開発事業の影響を悪い意味で受けたりするのかな。
坪単価でいうと、やはり300後半はいくんでしょうか。本郷地域と比べて、少しは安いんでしょうか。
心配の種はNIPPOと神鋼不動産というのがどうなのか・・・でも野村不動産が販売で入るから、瞬間蒸発なのかな。

[10: いつか買いたいさん]

ここいいですね。ただ塩漬けにされてたと聞くと、近くのインペリアルガーデンを彷彿させますね。。。あそこみたいに時間をかけた分上乗せ、ということにならなきゃいいですけど。塩漬け状態だったってことは、かなり近隣ともめたんですか？？いわくつきのところだとちょっと気おくれしますね

[11: 匿名さん]

今でも係争中ですよね。
積水ハウスのグランメゾン白金　レジデンスは高さ制限の基準面をどこに置くか、とういう点で裁判所から再度要検討となり、もう売り出しが始まっていたのに、建設一時中止命令が出ています。ここが将来そのようになる可能性はないのでしょうか？

[12: 匿名さん]

塩漬けされた高立地の土地に高品質なマンションというところは、千石の住友と似てますね。
違いは塩漬け理由が、千石はプロ市民の反対で、ここは近隣住民の反対ということかな。
まあ、文京区に反対はつきものですから気にしないことです。

[13: いつか買いたいさん]

プロ市民って、、、なんだか政治的ですね笑

[14: 物件比較中さん]

平均、坪４００くらい？

[15: 物件比較中さん]

エスカレーターの維持費って
月一万/世帯くらいにおさまるの？

[16: 匿名さん]

>>11
9年前に建築基準法違反で建築確認を取消された計画とのこと．

[17: 買い換え検討中]

反対派の方々がまとめたHPによると、ここ取得費が45億円だそうですから、約100戸で一つ当たり平均4500万円が原価。値入れ率50%で、平均9000万円の売値という感じでしょうか。あくまで仮定ですが。当然広さにもよるでしょうからー

[18: 匿名さん]

ここ良さそうですね。
インペリアルガーデンの購入契約を随分前にしたのですがもう少し待ってここを見れば良かったかなあ。。駅近だし良さそうです。

[19: 周辺住民さん]

眺望はどんな感じになりそうでしょうかね。

東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。

南西方面は上階であれば、富坂上交差点や三中越しに新宿の副都心が見えそうです。ただこちらも春日通り沿いにビルが今後も建っていくでしょうから、将来は期待できません。

>>17さん

土地の原価は仮に107戸で割って4200万円として、建物部分は80m2の部屋でも共用部まで含めれば100m2分は軽く超えそうです。掘削にコストがかかりそうですし。建築費は坪100万円はくだらないでしょうから、1戸当たり最低でも3000万円はかかるはずです。販促費は、歌舞伎役者を使ったりしているので、これまた原価を押し上げていそうです。

販促費と利益が合計2割と仮定すれば、80m2が最低でも9000万円（坪370万円）と算出できます。小石川にしては高すぎですが、ザ・タワー小石川もそれくらいの値付けだったような気がします。

[20: 匿名さん]

広い部屋だと価格は2本立っちゃうかな。

[21: 匿名さん]

>>19
> 東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。

南西方面の眺望も
↓の入る建物の建て替えにより塞がると思われます。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D%E5%A4%A7%E7%A...

四代目市川猿之助を広告塔にして
販促費をかなり押し上げているでしょう。

[22: 匿名さん]

＞21
えっ　そこも建て直しの予定があるのですか？

[23: ＯＬさん]

なんでこの規模で歌舞伎役者なんて使うんでしょうね。。。大体、CMをするようなマンションは結果的にワーストマンションになりやすい気がする。結局負担するのは買い手ですものね。

[24: 周辺住民さん]

>>3さん

少し前に撮影した「建築計画のお知らせ」を見返してみました。

高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、現状の絶対高さ制限はオーバーしていて、既存不適格の状態です。しかし、現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではないと思います。容積オーバーではないので、床面積が減るという悲劇にはなりませんし。

[25: ご近所さん]

　サルの助の投げ込み見ました。
　なかなかようごザル。
　2億ションありそうですね。
　
　六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？
　堀坂の傾斜地はただの小金持ち。

[26: 周辺住民さん]

>>25さん

> 六角坂の億万長者が日陰になるのでごねてるのかな？

きっと、そうなんでしょう。本物件は堀坂にしか面していませんが、反対運動している人は「堀坂・六角坂」とわざわざ六角坂を混ぜて話を拡大しようとしています。

気持ちは分からないでもないですが、ならば先んじて地区計画を定めるように行政に働きかけるなど手はあっただろうに。まあ、そこまで知識はなかったでしょうし、知っていても汗をかこうとはしなかったでしょうし、そんな結果なんでしょうね。

[27: 匿名さん]

>>23さん
同感です。歌舞伎役者は要りません。購入者の負担になるだけです。

>>24さん
>現状の高さに収まる形で1回だけ建て替え可能なので、さほど問題ではない
これ本当？　都庁と区役所に確認したほうがいいのでは？　売主がこういう説明をすると、宅建業法に触れるのではないでしょうか。

[28: 周辺住民さん]

>>27さん

絶対高さ制限については区報に何度か出ていましたよ。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf
の最後に、特例の説明が載っています。

[29: 匿名さん]

区長が認めた場合には　が抜けていますよ．

既存不適格建築物の建替えの特例には
・「大規模敷地における特例」等の適用が困難であること
などの条件があります．この物件に既存不適格建築物の建替えの特例が適用されるかどうかはわからないのではないでしょうか．

いずれにせよ　物件概要に
高度地区についての表示がされてないのは不適切です．

[30: 匿名さん]

グランドメゾン白金の森レジデンスが基準面をどこでとるかで高さ制限に引っかかるとして近隣住民に訴えられ、販売開始したにもかかわらず建設一時中止命令がでています。
このマンションも近隣住人によってそのようになる可能性はないのでしょうか？

[31: 匿名さん]

>>30 のマンション紛争

安藤ハザマですね
↓
（仮称）港区白金4丁目計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/res/116-138

[32: 匿名さん]

とすると、ここも同じ運命を辿るかも、、、と。
これだけ時間かけといて～
そのリスクもある分、安くなったりするんでしょうか

[33: 物件比較中さん]

2LDKは、少ないの？

[34: 匿名さん]

1LDK～4LDK、5.49m2～151.09m2と広さと間取りに幅がありますね。
住民もいろいろな世帯が混在しそう。一番多くなりそうなのは何LDKなんでしょうね。
それによってファミリーが多いのか、どんな世代が多くなりそうか、ある程度予想できそうな。
販売は10月なんですか。当分価格などわからないままですかね。

[35: いつか買いたいさん]

日経に一面広告‥お金かけてますね。。

[36: 匿名さん]

係争中のこと

亀治郎さん知っているのだろうか

[37: 匿名さん]

どうでもいい事ですが、今は猿之助さんです(^^)
そして、多分知らないでしょうね。

[38: 物件比較中さん]

価格発表は
いつころでしょう

[39: 匿名さん]

争訟の進み具合によるでしょう。

中野区の蛇玉道路や新宿区のたぬきの森の事例と
似たような建築敷地なのでしょうか。
狭隘な道路のため建設工事にも時間がかかっていると推測します。

[40: 周辺住民さん]

>>39さん

中野や新宿の訴訟は、建築的な判断が分かれそうな中での戦いでしたが、ここはそれに該当しないようです。

詳しくは全くわかりませんが、開発をめぐる行政上の手続きが不十分だとして行政訴訟に持ち込んでいるようです。デベと行政との協議は長く続いており、デベは行政の指導？に沿って道路を整備するなどしています。

住民たちは、デベを訴えても勝ち目がないとみて行政訴訟を起こした形ですが、傍目から見て、今さら住民が勝てる気がしません。

[42: ビギナーさん]

係争中の物件というのは、建設中止というリスクを背負うため、安くなるものでしょうか。それとも訴訟費用がかさんでいるため高くなるんでしょうか。レピュテーションリスクがあるため、安くしないと売れないのかな？でも土地柄安ければすぐ売れるはずだし。販売長期化すると、より影響がでるから、即完売を目指して価格は控えめにするのでしょうか。。。

逆にレピュテーションリスクを抑えるため猿さんを起用したのか？？

デベさん、教えて～

[43: 匿名さん]

エスカレーターに猿之助と来れば、ここはオール億ション確定だと思うんだが。

[44: 物件比較中さん]

猿之助起用って、
高齢購入者を想定してるの？

[45: 周辺住民さん]

>>40さん

解説ありがとうございます。その経緯からして、いまの訴訟は住民敗訴で確定でしょうね。確認取り消し裁決ということは、行政に非がある判断が下ったということで、さすがにいまの建築確認行為に関する行政訴訟でも負けることはないでしょうし（同じ過ちを繰り返さないはず）。

価格に関しては>>43さんに一票。

[46: 匿名さん]

開発業者に非がないようなコメントですけど。。。
近隣からの異議がなかったら違法なマンション開発計画のままだったということでは？
業者の姿勢が近隣を怒らせたのではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

猿之助さんがイメージキャラクターですか。
すごく知的な方だしイメージ的にはいいけれど、、、

買物は普通にグルメシティがあるから便利になるのかなと思いました
ドンキホーテができるみたいな話を聞いているのですが
どのあたりにできるのでしょう？？
普通に日用品は安いし豊富だから行きやすい場所にあればいいなと思います。

[48: 周辺住民さん]

>>47さん

ドンキができる場所は白山通りの壱岐坂下交差点少し北側で、丸ノ内線の高架よりは南です。
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html
によれば、24時間営業になりそうですよ。

ただし、このマンションからなら、オリンピックの方が近そうです。
グルメシティ、柳町商店街、クイーンズ伊勢丹と店舗がそろっていて便利です。
ほかにラクーアの成城石井もオススメです。

[49: 匿名さん]

＞24さん

その高さというのは、この傾斜のある建物の場合、どこが基点になるのでしょう？

[50: 匿名さん]

春日駅再開発事業がいつ完了しますかね。買い物が便利になるかと思い。