ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[1: 周辺住民さん]

駅からのアプローチとなる東側は低地で西側は高台と、斜面地に建ちます。エントランスにはエスカレーターが設置されるようです。駅や商店街に近い割りに閑静な住宅地です。

反対運動によって10年くらい塩漬けになっていたプロジェクトで、地元では「堀坂・六角坂の小石川2丁目マンション」として有名です。

[2: 周辺住民さん]

公式サイトを見ていて驚き。1LDK～4LDKで80m2台中心とあります。

ここ買いたくて、3年くらい前、NIPPOに電話したことを思い出しました。
あと何年かかかると言われて諦め、いまは別のマンションに住んでいます。

[3: 匿名さん]

高度地区のことを
広告に書かないといけないのでは

都市計画決定で２２ｍの絶対高さ制限がかかっていますが

[4: 周辺住民さん]

建築基準法では8階建てなので絶対高さ制限を超えているかどうかは微妙かと思います。1階が算定地盤面より低いかもしれませんし。

[5: 匿名さん]

とうとう建つんですね。文京区で最高クラスの立地だと思います。

[6: いつか買いたいさん]

小石川にこんな大きいマンションが出るんですね。人気ありそうだから価格高いのかな。

[7: 匿名さん]

都心ですからある程度の価格は覚悟しなければならないんでしょうね。ただ、こういうマンションに住んでみたいです…。

[8: いつか買いたいさん]

後楽園ですからね。どんな情報がこれから出てくるか、今から楽しみです。

[9: 土地勘無しさん]

グローリオ小石川とザサンメゾン文京本郷エルドと迷っていますが、ここの情報聞いて、こちらに傾いてます。大規模開発によるスケールメリット、大通り沿いでなく駅近であること、等考えますととても魅力的に映ります。春日駅の再開発事業の影響を悪い意味で受けたりするのかな。
坪単価でいうと、やはり300後半はいくんでしょうか。本郷地域と比べて、少しは安いんでしょうか。
心配の種はNIPPOと神鋼不動産というのがどうなのか・・・でも野村不動産が販売で入るから、瞬間蒸発なのかな。

[10: いつか買いたいさん]

ここいいですね。ただ塩漬けにされてたと聞くと、近くのインペリアルガーデンを彷彿させますね。。。あそこみたいに時間をかけた分上乗せ、ということにならなきゃいいですけど。塩漬け状態だったってことは、かなり近隣ともめたんですか？？いわくつきのところだとちょっと気おくれしますね

[11: 匿名さん]

今でも係争中ですよね。
積水ハウスのグランメゾン白金　レジデンスは高さ制限の基準面をどこに置くか、とういう点で裁判所から再度要検討となり、もう売り出しが始まっていたのに、建設一時中止命令が出ています。ここが将来そのようになる可能性はないのでしょうか？

[12: 匿名さん]

塩漬けされた高立地の土地に高品質なマンションというところは、千石の住友と似てますね。
違いは塩漬け理由が、千石はプロ市民の反対で、ここは近隣住民の反対ということかな。
まあ、文京区に反対はつきものですから気にしないことです。

[13: いつか買いたいさん]

プロ市民って、、、なんだか政治的ですね笑

[14: 物件比較中さん]

平均、坪４００くらい？

[15: 物件比較中さん]

エスカレーターの維持費って
月一万/世帯くらいにおさまるの？

[16: 匿名さん]

>>11
9年前に建築基準法違反で建築確認を取消された計画とのこと．

[17: 買い換え検討中]

反対派の方々がまとめたHPによると、ここ取得費が45億円だそうですから、約100戸で一つ当たり平均4500万円が原価。値入れ率50%で、平均9000万円の売値という感じでしょうか。あくまで仮定ですが。当然広さにもよるでしょうからー

[18: 匿名さん]

ここ良さそうですね。
インペリアルガーデンの購入契約を随分前にしたのですがもう少し待ってここを見れば良かったかなあ。。駅近だし良さそうです。

[19: 周辺住民さん]

眺望はどんな感じになりそうでしょうかね。

東南方面は再開発ビルが建つので、あと数年で塞がった感じになりそうです。

南西方面は上階であれば、富坂上交差点や三中越しに新宿の副都心が見えそうです。ただこちらも春日通り沿いにビルが今後も建っていくでしょうから、将来は期待できません。

>>17さん

土地の原価は仮に107戸で割って4200万円として、建物部分は80m2の部屋でも共用部まで含めれば100m2分は軽く超えそうです。掘削にコストがかかりそうですし。建築費は坪100万円はくだらないでしょうから、1戸当たり最低でも3000万円はかかるはずです。販促費は、歌舞伎役者を使ったりしているので、これまた原価を押し上げていそうです。

販促費と利益が合計2割と仮定すれば、80m2が最低でも9000万円（坪370万円）と算出できます。小石川にしては高すぎですが、ザ・タワー小石川もそれくらいの値付けだったような気がします。

[20: 匿名さん]

広い部屋だと価格は2本立っちゃうかな。