23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[943: 匿名さん]

邦銀の直接のサブプライム関係の損失は許容範囲内のようで、
貸し剥がしが起きる状況にはあらず。
今後、仮にモノラインの状況が更に悪化するようであれば、そのときは
正念場を迎えることになる。。。のか。

結局、社有地・国有地の大量投売りがあり、金融機関が再び信用危機を迎え
一斉に貸し出しを減少させる。
そこではじめて本邦不動産価格の暴落が発生するわけだ。

それらがおきないうちに5年前の安値が訪れるのか？
年収2000万ない家庭でも幸せになる時代が近い将来に再び来るのか？

[944: 匿名さん]

都心部に関して言えば、
そこそこの収入のリーマンの年収がどの程度で、
共稼ぎ率がどの程度で、
結局世帯年収がどの程度で、

そしてその世帯数はどれくらいなのか？

すなわち、実需要の数量と、その許容できる価格レベルがどれくらいなのか、
これを考えないと、将来ビジョンは描けないよ。

[945: 都市専門家]

>>874
新宿凋落説？　はぁ、って感じですね。

都市再開発にはサイクルがあり、ここ１０年は六本木やら丸の内やら湾岸やらが
注目されていたけれど、もうそろそろ打ち止めでしょう。
六本木なんて、ヒルズやミッドタウンは出来たものの、街として如何にも中途半端。
地下鉄線オンリーの街の限界露呈してます。
ヒルズは元々セレブ志向で開業したものの、多くの高級ブランドブティック等は
討ち死に撤退。いま大幅にテナント入れ替え中だけど、家族連れ観光客向けの庶民
派飲食店等中心になるようで、森ビルの当初構想は早くも崩れ去ってます。

商業施設の年間売上げはヒルズで４００億円、ミッドタウンで３００億円程度。
これは、伊勢丹新宿本店一店舗のみの年間売上げ２７００億円に遠く及ばない。
新宿は百貨店のみで年間１兆円以上の売上げ規模を誇り、当然日本最大。都心から
城西・城南にかけての広大な富裕層居住地域を後背地として有する実力を遺憾なく
発揮してる。商業エリアとしては、六本木は新宿はおろか池袋以下。サンシャイン
は数十年に亘り超安定的な集客力と収益力を示し続けてるのです。

そしてこれからの１０年、再開発エリアとして注目なのは新宿、って業界筋の常識。
目玉は日本テレ・ゴルフガーデン跡地（http://www.2nn.jp/bizplus/1193783751/）
と西新宿５丁目再開発（http://nishi3west.com/index.html）の再開発で、いずれ
も三菱地所がコア事業者として参画していることが注目点。三菱地所の本拠地は
ご存知大手町・丸の内の国内超一等地ながら、既に丸ビルや新丸ビルの再開発も
一巡し、新たな再開発ターゲットとして新宿に狙いを定めているということ。
もともと新宿は住友不動産の拠点であり、住不も今後数多くの再開発事業を新宿で
行う計画であるため、今後１０年スパンで三菱地所と住不の新宿再開発競争が繰り
広げられるのです。

今年副都心線が開業するほか、JR新宿駅東西自由通路拡幅着工、同南口再開発、
北新宿エリア再開発等々、これからの新宿エリアは注目の再開発計画目白押しです。
元来、日本（おそらく世界）最大規模の巨大ターミナルやら日本最大の巨大繁華街
を擁する、ビジネス・商業の巨大集積地である新宿エリアは、都内随一の何でもあ
りのパワーを発揮し、今後益々発展することが約束されています。近年、六本木、
汐留、品川、有明、丸の内、豊洲、東雲、芝浦、等々の再開発が進みましたが、
いずれも必ずしも成功してません。開業当初は物珍しさから客足多かった各エリアも、
数年で閑古鳥が鳴く始末。トリトンスクエアもシオサイトもインターシティも、
週末でも物寂しいエリアが数多く、弊店・撤退する商業テナントが後を絶たないの
が現実。その共通項は、底の浅い人工的再開発計画ということ。そもそも魅力ある
商業エリアは、自然発生的に生まれ育ち発展するもの。それを人工的・計画的に
作り出そうとしても、極めて無機的かつ不自然で、人間生来の渇望を満たすような
魅力溢れる街は出来上がらない。戦後の闇市から逞しく立ち上がった新宿界隈には、
人間の自然な営みから生起した街の実力が遺憾なく発揮されている。それが、多少
いかがわしさを持ちつつも、新宿の最大の魅力。その証拠に、日本に観光に訪れる
外国人の来訪先のナンバー１は、ここ数年来ずっと新宿。超高層ビル街やパーク
ハイアットから、ヨドバシやさくらや等のディスカウントショップ、伊勢丹や高島屋
等の百貨店、歌舞伎町のような繁華街等々、あらゆるものがカオスのように渾然一体
となって存在する街は、新宿をおいて外にまったく見当たらないでしょう。
そのカオスを猥雑と嫌う向きもあるでしょうが、そのエネルギーは半端無く、今後
未来永劫に亘り新宿が発展を続ける原動力となり続けること疑いの余地無いのです。

[946: 匿名さん]

日本に観光に訪れる外国人の来訪先のナンバー１は、ここ数年来ずっと新宿＞
実態を理解していないようですね。
奥底に潜んでいる真の意味を・・・

[947: 匿名さん]

「死刑になりたい」…トイレの男性を金槌で襲う
2月16日14時20分配信 産経新聞


　公衆トイレを利用していた男性に金づちで襲いかかったとして警視庁戸塚署は殺人未遂の現行犯で、東京都新宿区中落合、無職、沢田尚哉容疑者（３１）を逮捕した。

　調べによると、沢田容疑者は１６日午前６時半ごろ、新宿区西落合の公衆トイレで、用を足していたタクシー運転手の男性（４１）を背後から金づちで４回なぐりつけ、後頭部に重傷を負わせた。叫び声を聞いた通行人から取り押さえられた。

　沢田容疑者は公衆トイレの個室に潜んでいたといい、調べに対し、「自分が死にたくて徘徊（はいかい）していたが、死にきれなかった。誰かを殺せば死刑になると思った」と話している。

[948: 匿名さん]

>>945
六本木は新宿と同じで中心からズレテいます。

さらに、ご存知の通り、山坂が多く道もまともでなく、開発してもそれぞれが点になって
しまいます。これは赤坂にも言えます。
あのあたりの限界は霞ヶ関、虎ノ門、神谷町でしょう。

開発の中心は、平坦で、道路が整備されているエリアにならざるを得ないでしょう。
オフィスビルの建て替えが今後進みますから、地勢的に恵まれていないところの未来は暗いと思いますよ。

[949: 事情通]

>>946
パークハイアットに行けば良く分かりますよ。欧米系白人客が相当の比率です。

他方、リッツカールトンは、日本人地方出身者の宿泊客が多いそうです。
マスコミで騒がれて、物見遊山で記念宿泊する層が多いとか。

ヒルズのグランドハイアットは、結局パークハイアットの足元にも及ばないですね。
ヒルズ自体がホリエモン事件等以降、急速にイメージダウンしたのも影響あるでしょう。


ところで、最近は銀座・六本木・大手町・品川・広尾・麻布・青山・表参道・・・、
どこに行ってもアジア系外国人多いですね。自国経済発展に加え、円が安くなって、
我が物顔で都内を闊歩してますよ、彼ら。。。

[950: 匿名さん]

http://www.tokyo42195.org/map.html

明日、頑張るぞ！

[951: 匿名氏]

>>948
まあ、東側は都心ではないので、ご安心を

国家的に重要な施設が作られる場所が、真の都心であり拠点都市です。

湾岸は、防災・有事等で危険度が高いため、国家枢要の施設や皇室関係施設
が作られることはありません。最重要でない施設や人間用居住施設が作られる
場所です。

[952: 匿名氏]

>>948
まあ、東側は都心ではないので、ご安心を

国家的に重要な施設が作られる場所が、真の都心であり拠点都市です。

湾岸は、災害・有事等で危険度が高いため、国家枢要の施設や皇室関係施設
が作られることはありません。最重要でない施設や人間用居住施設が作られる
場所です。

[953: 匿名さん]

>>949
新宿のあの雰囲気にはどこも負けますよ。
到底ビジネス街の体裁とは言えませんよ。
駅にいる人々にもそんな雰囲気は微塵もありません。

商業地域としては、いろいろな生き方があって、副都心線によるデパート間競争に勝てば
郊外の商域を取り込めるからどうにかなりますが、
いわゆる都心とは別個の経済エリアとなって行きそうです。
川崎とか、八王子とか、立川と同じ感じです。

[954: 匿名さん]

>>949
日本人でなくても人や客が集まるのは、街として魅力があるからだろ。アジア系
だろうと何だろうと、いんじゃないの？日本人はいくら否定しても、こうしたア
ジア人に近い。一昔前のパリやNYの日本人の行動とそっくりでしょ。今や中国人
とロシア人にとって代わられたが・・・。

大体欧米系白人は必ずしも金持ちではないし、概してケチだよ。アジア人で小金
持ってるほうが羽振りがいい。こういう客をターゲットにする地域とか、棲み分
けがあってもいいでしょ。

[955: 匿名さん]

世界的セレブの代表、パリス・ヒルトンが大新宿の大黒屋さまで、セレブ買いしてることは
業界筋では　余りにも有名。

たぶん　パークハイアットに泊まってて、買い物に新宿商業エリアまで降臨してくるんだろう


ちなみに、マイケルジャクソンはフォーシーズンズホテル椿山荘が定宿です

[956: 匿名さん]

東京は大きすぎるからな。都心一極集中というより、多極分散のほうがあってる。
用途やスタイルごとに地域が分かれる感じがベター。

[957: 匿名さん]

＞＞954

パークハイアットに泊まる白人さんは、概して金持ちですよ

[958: 匿名さん]

>>954
まだ分かっていないようだからハッキリ言います。
新宿に集まっている方々の真の目的は観光ではないのですよ。
観光と称して入国しているわけです・・・

[959: 匿名さん]

＞＞958

そんな連中が、国際観光振興機構（ＪＮＴＯ）の調査にのこのこ協力するわけないでしょ。
お間抜けさんですか？？？

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080206AT1G0603306022008.html


ちなみに、赤坂や麻布十番辺りにも、立派な○○人街ありますね

[960: 匿名さん]

都：ネットカフェ難民の支援拠点、「やまて福祉会」に運営委託　／東京
2月15日15時1分配信 毎日新聞


　都は１４日、住居がなくインターネットカフェなどで寝泊まりしている、いわゆる「ネットカフェ難民」の支援拠点「サポートセンター」について、豊島区南池袋の社会福祉法人「やまて福祉会」に運営を委託すると発表した。同センターは、新宿区歌舞伎町の都健康プラザ「ハイジア」内に設置し、４月中の支援開始を目指す。
　２３区内には約２０００人のネットカフェ難民がいるとされ、都は０８年度から支援事業を始める。公募に対し、社会福祉法人やＮＰＯ法人計８団体から応募があった。同会は、路上生活者の支援などに取り組んでおり、都は活動実績や企画書の内容から、積極的な取り組みが期待できると判断したという。
　同センターは、ネットカフェ難民の生活状況を把握するとともに、自立に向けた相談を受ける。また、就労先が見つかるなど一定の条件を満たす人を対象に、賃貸住宅の入居費用などを無利子で貸し付ける。

[961: 匿名さん]

国籍問わず、みんな　新宿　が大好きなんですよ

http://www.jnto.go.jp/jpn/downloads/080205_houmonchi.pdf

[962: 匿名はん]

米国人も　英国人も　六本木なんかより　新宿が好きなんですね

パークハイアットあるからかな

新宿って　やっぱ凄いなあ〜

[963: 匿名さん]

新宿＝英国人＝クイーン　ボーカル・・・分かるだろうが、
その世界では新宿の地名は有名なんだよ。

[964: 匿名さん]

あれだね、ＮＹのタイムズスクエアとか云えば、なんとなくカッコいいって思う
輩もいる一方、新宿だと猥雑で隠微、なんて勝手なイメージで語る連中も多い

でも、どちらも同じような街だってことが分かってない、単なる非国際的田舎
者的認識でしか無いことは　火を見るより明らかだがね

色々なものが　ごった混ぜになったエネルギー、ＮＹと新宿は　非常に似ている

[965: 匿名さん]

>>961
欧米系は新宿と銀座でほとんど差が無いけど、
アジア系は圧倒的に新宿が銀座より上。
このあたりに深い意味があるんだよ。

観光で入国しても、本当に観光かどうかは結構疑わしい。

[966: 匿名さん]

>>961
この統計面白いですね。六本木より秋葉原が上だったりってのは意外。
成田市ってのは空港を使っただけじゃなくて成田山にも行った観光客ということなのかな？

[967: 匿名さん]

>>966
入国時に目的を観光と書いたけど、
アンケートされて困って適当に「成田」って書いたんだよ。
その類の答えが新宿なんかだよ。
どう考えても観光するとこなんか無いだろ。

[968: ビギナーさん]

新宿ですかぁ・・私は新宿は苦手です。
東京生まれの東京育ちですが、本当に必要のないとき以外は新宿には行きません・・
駅に降り立っただけで、どっと疲れが出る感じ。
外に出れば色んな人種が混雑していて恐怖すら感じてしまいます。
おちおち歩いていられない気分。伊勢丹とバーニーズ、ハイアットには用件のみで何度か行ったけど、バーニーズは銀座か横浜でいいし、伊勢丹は確かにいいけど銀座で数箇所回れば用が足せるし・・ホテルも今は色々出てきてるのでパークハイアットには全く興味がないです。
駅を出た途端、落ち着かない感じはそれは渋谷も同じことなんでしょうが、
学生時代は渋谷で過ごしたせいか、疲れるけど怖くはない・・という感じ。
正確言うと山手線で実用的なエリアは原宿〜東京駅間でしょうか、、実際に今まで生活してきて
必要だった地域は・・・。
都内も街によって本当に様々な雰囲気や色んな顔があって、それが東京のいいところでもあるし、
自分が好きだと思う地域に、またはそこに出やすい地域に住むのが一番でしょうね。
新宿が好きな人もいれば苦手な人もいる。人それぞれでいいんでしょうね。
地価がどーのとか、経済背景がどーのとか、難しいことは分からないので、
自分が好きな雰囲気に近いところに身を置くのが一番落ち着くこと、、。
私としては自分が生まれ育ったエリアがやはり一番落ち着くし、活動範囲もそこを中心にありますので、できればそこに住みたいのですが、今のご時世、とても手の出ないエリアになってしまったので、そのエリアに出やすい場所で（だいぶ格落ちしちゃうけど・・）マンション購入します。

皆さん専門家の方や研究熱心な方が沢山いらっしゃって、
この掲示板をわぁーすごいなぁーと感心してしながら見始めたのですが、
色んな意見が錯綜していて、本当のところが分からなくなっちゃったり・・と、
素人には難しいところもありますが、大きな買い物ですから、
そりゃあ誰だって出来ればいい場所に質の良い物件を出来るだけお安く買いたい！！ですね。
今は高くて買い時じゃないのかもしれませんが、自分が買おうと思ったときが買い時、、とばかりに、今年購入しちゃいます。

[969: 匿名さん]

>>966
六本木って外国人から見たら、ありきたりのテナント（＝海外ブランド）
ばっかりでそんなに面白味ないんじゃないか？
そんなものだったら海外に行く意味がない。

秋葉原や築地のようなわかりやすい「ニッポン」の方がウケがいいと思う。

[970: 銀行関係者さん]

新宿の凋落を頭に入れつつ今後商売をやって行くんだろうな。

[971: 購入検討中さん]

新宿って、雑多で汚いところ危なくてエロ親父の行くとって感じがするんだけど
銀座となんか比べちゃいけないと思うんだけどね

[972: 匿名さん]

観光客がマンションを買うわけじゃないし。
もっとも、ニセコのオーストラリア人は別だが。

[973: 匿名さん]

>>972
ワンルームを買って、事務所兼宿泊施設として使っている外人は多いよ。

新宿区は分譲でも狭いタイプがほとんどで、一般のファミリー向けは無いよ。

[974: 匿名さん]

じゃ、西新宿の新築分譲タワーは
短期完売間違いなし！

[975: 匿名さん]

>>974
４千万円以下で価格設定できれば売れると思いますよ。

広い必要はありませんから

[976: 匿名さん]

副都心線や外環ができると都心部は住みやすくなります。副都心線だけでも経済の動きが西よりに2，3年のうちに顕著に表れてくるでしょう。外環ができると決定的。中心は新宿になっていきます。時間の問題でしょう。自分は西へ完全にシフトするのは15年から20年をみています。まだまだ先か(笑)

[977: 匿名さん]

副都心線は埼玉と横浜を繋ぐ中間の地下鉄です。
池袋から渋谷間は山手線内側を通っているし、
都内西よりに特に顕著な恩恵があるとも思えませんけど？
かえって、新宿の中心が新宿三丁目や高島屋に移動しかねません。

[978: 匿名さん]

副都心線は、メトロが山手線の乗客獲得を狙っただけの
都市構造にほとんど影響を与えないめずらしい新線です。

今まで池袋、渋谷で山の手線に乗り換えて新副都心沿線に向かってた人達の内、
直行で便利になる人達はメトロ利用に変わるでしょう。
ただそれだけの話。ゼロサムゲーム。

新宿の場合、新宿三丁目に買い物客が増えると期待されていますが、
しょせんはゼロサムゲームで、新宿が増えれば、その分池袋と渋谷が落ち込むだけ。

また、新宿エリアで見れば中心が山手線の内側に移動しかねず、
中心が分極化されて、西新宿のオフィス街に悪影響を与えることが危惧されています。
これもゼロサムゲーム。

[979: 匿名さん]

新橋が注目エリアになるよ。

・駅前ビルの再開発
・モノレールの延伸
・環状２号線で湾岸エリアと直結
・霞ヶ関の官庁街が高層化されて、民間企業も入居
・ＮＨＫの築地移転

[980: 住まいに詳しい人]

>>920
>あくまで予想。ちなみに2007年度は供給８万戸以上と2007年初めに言われていたが
>結果はどうなったのでしょうか？
　
この予測って、サイコロを投げて出た数字を適当に書いているわけではなく
各社の供給計画や建築確認申請数を照らして出しているわけで
８万戸の予測が６万戸になったのは、計画が消えて無くなったわけじゃないんです
売り惜しみ、適合判定云々もあって供給が遅れているだけなんです

もちろん、各社はその先の仕入れは減らしていますが２万戸の残しは大きいわけで
それがこのレポートの「供給能力は９万戸、供給は６万戸以上」＝３万戸は2009年に
また先送り、という予測になっているわけです
もし５万戸供給なんてなったら、更に潜在的な在庫が積み上げられるわけで
これだけで相当の価格下落の圧力になってしまいます
　
　
　
>知り合いの某財閥系仕入担当役員は、
>『これからは仕入れは立地など慎重に見ていく、供給は更に減るだろう。
>既存の物件については長期販売になる可能性もあるが、ブランド力のあるとこは
>売り切るだろう』って言ってたな。

仕入れ担当ということで仕方ないのかもしれないけど
マーケティングを理解していない危ない認識ですよね

2002〜04年ぐらいの新価格が広まる前の時期でも、
財閥系デベと新興デベの物件では同じ様な立地と規模でも価格設定に差が付いており、
売れ行きは均衡が取れていたわけですよ

で、新価格が広まった今も財閥系デベと新興デベでは価格差はあります
市場全体の売れ行きが好調だろうが不調だろうが財閥系デベと新興デベの人気の差は
すでに価格差で調整されているのです

「ブランド力のあるとこは売り切るだろう」なんて何の根拠もない希望的観測です>>922
>今度はアメリカの金融緩和により、日本がバブル化するシナリオは十分ある。
>いったん押しが入った後の上昇は早く大きなものになる。

日米の金利差が縮まって、資金が日本にも流れてくるというシナリオは考えやすいけど
米国の金利引き下げは信用縮小の不安を一時的に払拭するために行われているわけで
簡単にリスク資産へ資金が流れてくるのか？とも思います
過剰に流動性を高めたら、80年代後半の日本のような過熱投資が予測される中で
根本治療でもないカンフル剤でしかない利下げで、そこまで踏み込めるものなのだろうか？

>まずはREIT指数あたりが先行するだろう。

確かに注目していないといけないでしょうね

[981: 周辺住民さん]

979さん
どこ見ればニュースソース分かりますか？
興味あります。

[982: 匿名さん]

>>981
表にまだ出ていないから貴重な情報なんだよ。
ＪＲ東日本に探りを入れてみたら？
ＪＲがモノレールを買収した意味とか・・

[983: 匿名さん]

今東京マラソンで豊洲、東雲、有明の街並みが映ってるけど、町に歴史がないのが歴然だね。なんだか人工的で冷たい印象。とうてい住む気になれないな。表情のない子供が溢れそう。

[984: 周辺住民さん]

＞＞９８２

悪くない話ですよね
すべて再開発がらみですから活性化されますよ
いずれにしろ莫大なお金が動く話ですから
銀行に聞くのがいいのかな？

築地から豊洲有明は東京都のPJだし、
いずれにしろ東京駅から品川までの線と東は有明豊洲エリアの三角地帯は
新橋品川間は山手線新駅も誕生することだし変化するのは確実でしょうね。

確かに新橋汐留口は、不便だもんね

さらに東京オリンピックという壮大なプロジェクトが加われば更に大化けする可能性大。

[985: 匿名さん]

田町・品川間の山手線新駅の話は残念ながらなくなりました。
やはり都心から離れすぎて開発メリットは無いようです。
羽田の国際化とモノレール新駅と新橋駅前再開発のほうに資金が回されるようです。

[986: 匿名さん]

どこに住んでるかを表示義務にしたら面白いだろうね。

[987: 匿名さん]

山手線新駅の話はなくなったんですか。
熱心に別スレに書き込んでらした方もいたのに。

ＮＨＫの築地移転もＮＨＫ自身が否定してますよ。

[988: 匿名さん]

そもそも市場移転が中止なりそうだしなあ。

[989: 匿名さん]

>>986
住んでる家や町並みを写真で掲示したら、さらに面白いでしょうね。

[990: 周辺住民さん]

新宿はこれからオフィスエリアとしては厳しいだろうね。
東京駅周辺のマンハッタン化、森ビルの六本木、新橋の高層ビル建設ラッシュ。
リニアの建設も都心側で、さらに国際金融拠点構想もある。
経済の中心が都心３区になるのは確実。

[991: 中野区民]

今日の日経マガジン。たまプラーザが取り上げられていました。社会学者からは悲観論が根強い郊外も捨てたもんじゃない的な記事。

新宿は後背地の西側郊外が衰退するか成熟するか、湾岸はオリンピックが取れるかどうかで未来は大きく変わるのでは？
ところで東側郊外（千葉）の衰退はどのへんに影響するんだろうね。

[992: 匿名さん]

どうでもいいけどさ、銀座に加えて新橋（汐留）まで「隣接」とか「至近」などと言い出すのは
止めてね。