23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[841: 匿名さん]

あれは所詮そんなレベルでしょ。

[842: 匿名さん]

湾岸の高値の築浅中古は、
４月になってからの売れ行きがどうなるかでしょう。
中古物件の需要は新年度になると減るのが通例ですから。

中古が下がるのを待ってる人は、いつまでもではなく新年度待ち。
それでも高値維持していたら、下がるのは難しいかな。

[843: 匿名さん]

今週号の週刊ダイアモンド。
西武新宿線で二月完成の200戸以上のマンションが一律20パーセントオフ。
80平米で3000万弱。

どこだろう？

[844: 匿名さん]

23区外で、みんなにスルーされた物件だよ

[845: 匿名さん]

>>843

ココロコス　久米川　ですよ。

もともとド田舎のくせに高すぎた物件。

それをネタに「東京全体」を語られてもねえ・・・・

[846: ビギナーさん]

843さん

それ、もう一月くらい前に
話題になった話だよね、、、、、

一番危ないのは、情報の後追いです。

相場に関しては月刊誌はあまり有効でないのでは、、、

[847: 匿名さん]

≪843
久米川徒歩10分以上の物件で80㎡で4,000万円台と高すぎたのが原因です。
あの地域なら同価格で戸建が建てられます。
駅遠のマンションを買う人はそもそもいない地域です。

東栄住宅の膝もとだし、戸建分譲地にすればよかった場所としか言えない。

[848: 匿名さん]

業界人の人は詳しいねw

もう２３区なんて一括り出来る時代じゃない

[849: 匿名さん]

すごいレスのつきかたｗ

[850: 匿名さん]

そもそも今回の地価上昇も全体が上がった訳ではない。
都心は２倍、３倍になったが地方は下がり続けている。

高齢化社会、人口減少の影響は地方、郊外で顕著に現れてくることになる。
まずは医療問題、介護問題で最近マスコミが医師不足として取り上げている。
次に交通機関などインフラの問題が生じるだろう。
地方なら赤字バス路線の廃止、郊外なら電車の本数減などだ。
不便になれば人はますます減り色々なサービスが維持できなくなる。
そして加速度的に衰退する。
今はまだ地方の小都市の問題だがいずれ高齢化した郊外も同様の問題に悩まされる
だろう。
危機感を持ち余裕のある人は逃げ出し始めている。


富裕層もこうした流れから都心マンションをセカンドとして購入してきた。
特にタワーは相続上有利なことが知られてきており、堅調にさばけている。

都心と郊外が同じ動きになるとは考えない方がいい。
むしろ逆の動きをしてもいいくらいだ。

[851: 購入検討中さん]

いまさらですが、中古マンションって今は買うべきじゃないのかな〜？
蒲田徒歩8分・蓮沼徒歩1分　築20年　60ｍ2（２LDK)
最上階（9階）フルリノベーション　南西角部屋
3500万円
です。。。
蒲田ってどうなるんだろう？駅ビル（グランドュオ）が4月に
オープンするのって影響するのかな？？
それでもやっぱり人口減少しちゃうと損しちゃうのかな？
とくに将来売るつもりはないけど、
ローン返済金額よりも家賃が安くなったら悲しいし。。。
小市民は悩みます。どなたかアドバイスください。

[852: 匿名さん]

通勤に便利な場所であれば家賃が下がることはありえないと思いますよ。
地方からの上京者はコンスタントにあるし、一方持ち家の取得は減っています。
賃貸に流れるしかない状況です。

再び郊外駅遠でもいいから持ち家が欲しい時代、
すなわち首都圏で土地が不足してあらゆるところが上がると思う土地神話が復活すれば
話は別ですが、いまさらそんんな時代にはならないから、
買えない人は結局賃貸になるでしょう。

問題は、通勤に便利なところですが、
最も注目すべき点は、東京駅周辺がこれから玉突き式に開発・建て替えが進んで、いずれは
オフィス間競争が発生することです。
新幹線が直接使えない新宿はビジネスに不適なので、オフィス機能を失って行くと予想されます。
そうなれば、新宿までの通勤時間を売り物にしていた地域の価値は下がり、家賃レベルも切り
下がって行くでしょう。
中古マンションの価値は家賃レベルと連動します。

[853: 匿名さん]

郊外駅遠賃貸物件の空室が目立ってきたけど
だれが補填してるんだか
家賃保障の利益率とかどこで見てる？

[854: 匿名さん]

新宿は新幹線だけではなく
将来、リニアの駅になる可能性も無くなってしまいましたね。
JR東海がリニア駅の候補地から外してしまったので。

[855: 匿名さん]

>>852

東京に本社機能を持つ企業は固定費削減のため、地方の支店等を廃止。
益々、出張ベースでの商談機会が、今後は増える。
そういう意味では、東京駅周辺ー品川駅までのエリア間オフィス需要大。
新幹線、羽田空港・・・・将来はリニヤ交通網か・・利便性が問われる時代へ。
ネット社会が進行しても重要商談はフェイス to フェイスでないと不可能。

[856: 中野区民]

東京駅への近さだけが売りの地域は多いが新宿駅への近さだけが売りの場所ってそんなにないんじゃない。

ちなみに私は東京駅勤務（通勤中）。

[857: 匿名さん]

メトロの副都心線も、新宿駅ではなく
山手線内側の新宿三丁目駅経由だしね。

[858: 匿名さん]

>>856 さん

お疲れ様です。東西線か中央線に乗車されているのかな？
満員電車に10分以上乗車するの辛くないですか？
特に二日酔い、体調不調時は・・昔、トイレ探すので苦労しました。

[859: 匿名さん]

ということは、時間を惜しんで働くサラリーマンは皆一律に東京駅との距離で住宅を取得し、
十分な余暇と資金をもつ富裕層は、それにこだわらず良質な住宅地や、新宿、渋谷、六本木
などへのアクセスを重視していくわけですね。

であれば、デベは後者に力を入れて、文句や分析だけ一人前でお金のない前者は賃貸需要に
シフトさせようとするんじゃないでしょうかね。賃貸は、見栄っぱりの彼らが満足するよう、
若干高めの家賃に設定し、ホテルライクうたっとけば入れ食いでしょう。あと都心アドレス。

東京駅への「時間」を売り物にする分譲物件は、結局都心幻想から離れられない大衆向けの
ファミリー物件、都心っぽく振る舞いながら実際は超ファミリー的再開発の一環として
提供されるものになって（だって彼らは都心、都心と念仏唱えながら、保育園がないだとか
公園がないだとか、大型ショッピング施設がないだとか、駐車場が少ないだとか文句ばっかり
言うからさ）、ほんの一時期賑わって衰退していくしか道がないように見えたりして。

そんな物件、これからの見栄っぱりは寄りつかないでしょう？
そんな物件、富裕層は見向きもしないでしょう？

[860: 匿名さん]

地方から上京してくる富裕層にとっては、都心アドレスで
全国的な知名度がある場所のマンションに住みたいのでは。

[861: 匿名さん]

既存の人気地域が通勤に便利だから地価が上がったとでも思っているのだるか？
発想が、なにがなんでも安いスパーが近くになきゃいや！っていてるのと同レベルだね。

どこかに行くための出発の場所としてよりも、
住んで生活している場所としてのクオリティを保ちたいから都心を選ぶんだよ。
都心回帰の意味をはきちがえているんじゃないかなぁ。

どうやったら、近ければどこでもいいなんて考えになるのやら・・・

[862: 匿名さん]

「換金売り」に走るしかない
「換金売り」に走るしかない
「換金売り」に走るしかない
「換金売り」に走るしかない
「換金売り」に走るしかない

しかない！

２月１日ミニバブル崩壊スイッチオン！と宣言したのにまだ淡い期待（希望）をいだいて
一生懸命ここに書き込んでいるデベ担当者さんは机うしろを振りかえって金策に血眼になって
走り回っている同僚が目にはいらないのでしょうか・・・

[863: 匿名さん]

国内の仕事なんてこれから延びるのかなー
いまいち疑問だよなー

東京駅より(国際空港化した)羽田という感じだけどなー

ということは蒲田か

[864: 匿名さん]

いずれにしても品川周辺は山手線新駅や高輪口の再開発も控え有望だね。高輪周辺は高台で喧騒からも少し離れ緑も多く住宅地としても最高の立地だろうけど、庶民には手がでない。
芝浦、港南あたりでも１０年後にはやはり大化けしてしまうということか。

[865: 匿名さん]

お国自慢が時々行われるね。
東の方のお国自慢は頻繁だけど。

[866: 購入検討中さん]

蒲田だよ間違いないだろ。
羽田から近いのはマンションとしてアドバンテージあるよ
豊かなイメージの多摩川も近いし区の税収も財務面もまままあ
住民税安いかも。

[867: 物件比較中さん]

住みたかねーなー
品川なんてさー

潤いとか全然なくて
なんとなく侘しい感じするよね
時間惜しむ人が、作った時間で過ごす我が家が
品川じゃぁしょうがないっす。

蒲田とか東北京浜線は論外。

[868: 匿名さん]

↑でもって住みたいのは城東とか言わないで下さいね（笑）

[869: ご近所さん]

867

京浜東北線だよね、、、、
どうでもいいけどサ

[870: 匿名さん]

今週のダイヤモンドにある「価格上昇ランキング」は今、マンションを検討している人はみないほうがいいかも。
分譲時の平均坪単価が載ってるが「めちゃ安」の一言。
広尾や表参道、外苑前や番町の物件が坪300万台ってなんなんだ。

[871: 匿名さん]

そろそろ不動産ファンドの投売りが始まるので下げです。
何年か前の一棟買いやタワー一本買いの反対、一棟売りタワー一本売りが始まります。

[872: 匿名さん]

デベ社員もコレ見てるんだろ
売れてんの？
数字的には全然売れてないのは解ってるが、どうなのよ？

[873: 匿名さん]

察してやれよ。あまり残酷なこと聞くもんじゃないよ。

[874: デベにお勤めさん]

新宿凋落説への反論もほとんど無くなってきましたね。

そろそろ規定路線にＧＯですか。南無。

スミフを湾岸重視に変わっちゃいましたね。

[875: 匿名さん]

１月の首都圏マンション、月間契約率52.7％に低下　不動産経済研

　不動産経済研究所はこのほど、１月の首都圏マンション市場動向を発表した。

　それによると、首都圏で新規発売されたマンション戸数は2,320戸（前年同月比19.1％減少・前月比71.7％減少）となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は1,223戸で、月間契約率は52.7％（前年同月比21.4ポイントダウン・前月比6.6ポイントダウン）となった。

　１戸当たりの平均価格は4,210万円（前年同月比9.2％アップ・前月比5.3％ダウン）、平米単価は57.5万円（前年同月比10.6％アップ・前月比1.4％ダウン）となった。

[住宅新報　2008年2月14日]

[876: 匿名さん]

↑
そりゃ、高額物件がここのところ売り出されてないから平均価格は下がるよな。

[877: 中野区民]

>856

別につらくない。

二日酔いだとつらいのは否定しないが、10分以上かどうかに
境目はなく、電車に乗るのがつらい。
東西線だが大手町から逆方向の通勤とは違い、朝は新聞を
広げて読める程度、帰りは座って帰れるので10分程度の違いは
気になりませんな。

>874

開発の順番がいま東京駅近辺に来ているだけという話で
片付いたように記憶しているが、レスが一巡したころに繰り返し
書き込みがあるので、だんだんみんなレスが面倒になってきた
だけでしょう。
湾岸重視？？
http://www.sumitomo-rd.co.jp/building/
株主向けの事業報告も顔となるプロジェクトは
渋谷、千代田、新宿、新宿、目黒だが・・・

[878: 匿名さん]

新宿凋落説と２３区内の格差。

２３区内でめちゃくちゃ契約率が低くなってしまった区が出てきていそう。

[879: 匿名さん]

どっちにしろお金ないならMSなんか買わなきゃいいじゃん。

待ってればMS価格は、下がってくるよ、金利上がるだろうけど。

日銀も、こんなに米国が躍起になって金利下げてるのを意固地に無視するぐらいだから、金利上げたくてしょうがないのだろうからね。

今のうちに貯金に励んでください。でも下がり基調の時も辛いけどね、購入決めるの。

[880: 匿名さん]

８７４その通りです　面白い記事が書かれていました　内陸から湾岸へと人気が移り変わってきています

[881: 匿名さん]

ＮＨＫが築地に移転すれば、主要メディアの東京湾奥への集結が完了します。
移転とほぼ同時期に環状二号線も完成するから互いの交通が便利になります。

[882: 匿名さん]

>株主向けの事業報告も顔となるプロジェクトは
>渋谷、千代田、新宿、新宿、目黒だが・・・

しようがないよ。
メイン株主層とここで、おらが町の発展に一喜一憂している層とは
見てる方向が違うんだから。

[883: 匿名さん]

>>882
スミフはオフィスビルは諦めて（良い所は三菱、三井に抑えられている）、
分譲マンションに活路を見出そうとしているんだよ。

[884: 匿名さん]

湾岸といえば、スミフの豊洲のツインタワーが見ものですね。
どんな価格で出てくるのか？

[885: 匿名さん]

三菱は西を目指しているんじゃないかな。

[886: 匿名さん]

東京駅周辺のマンハッタン化は不動産市場に波乱を呼ぶよ。
これもまた見ものですよ。

[887: 匿名さん]

スミフのツインタワーなんか、見ものじゃないよ。
知りたければ、スミフの板を見れば。

営業さん、必死だね。

何か、痛々しいね。

[888: 匿名さん]

え、俺は住友不動産の物件はいいと思うけどな。
いつも高いけどさ。

[889: 匿名さん]

ＮＨＫの築地移転は、ＮＨＫ側が全面否定してるそうだね。
もともと、巨額の用地買収費用を出せるわけもないか。

[890: 匿名さん]

渋谷の土地が売られるわけだ。