23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[722: 匿名さん]

売れ残りが増えている区は在庫処分に追われて新規の供給が少なくなって行きます。
それで坪単価を維持できるでしょうか？

県境外周区の場合は、地元住民の需要がほとんどですから、高くなると親と同居、二世帯住宅なんかが増えて、独立して新規に住宅を買う人が減るでしょうね。パラサイトシングルも増えそ。
そうすると分譲にしろ、賃貸にしろ、地方からの上京者がこれからの需要の中心になるわけで、
ますます仕事重視、利便性重視が強まって、都心部中心になるんだな。
都心部の家賃が高くなりそ。

[723: 入居済み住民さん]

>719
23区だと少ないが、5,000万以下（実需）の物件は
それほど心配ないとも書いてある。
1億以上の物件は3割ダウンの覚悟が必要とは書いてあるが。

その中間は立地によりけり。
バス便はアウトっぽい感じのコメントだった。

実際問題、この掲示板ってどの程度の物件を検討している人が
見てるんだろうか。全員にやじうまってことはないだろうが。

[724: 入居済み住民さん]

>718
悲惨ねえ・・・
ところで売れ残りってなんで判断してるんだろう？
リンク先の契約率ランキング見るとこんな数字が出てるけど。

順位 　先月 　市区町村名　 平成19年度
　　　　　　　　　　　　（平成20年01月現在）
1 　　　2 　東京都 杉並区 　　83
2 　　　5 　東京都 中野区 　　81
3 　　　3 　東京都 品川区 　　79
・
・
7 　　　7 　東京都 中央区 　　73
8 　　　8 　東京都 江東区 　　71

いい加減都合のいい数字だけひっぱてくるのやめなよ。

[725: 中野区民]

↑あ、ごめん。コテハン忘れてました。

上の2件は私です。
以前投棄か実需かという論点があり「実需だから横ばいか微増」
という予測を開陳してましたが、日経ビジネスの記事が当たってれば、
予測は外れですね。すいません。

でも、実需で購入している人が慌てふためくような状況ではない
というのはあっていたはず。

[726: 契約済みさん]

湾岸を高値で買っちゃった人が値下がりしないように必死ですね。
しかし、今回のプチバブルで急に上がったところが間違いなくこれから下がります。
それは湾岸。特にブランド力がなく、住環境が悪い江東区です。
大多数の都民はそう思ってますよ。いくらわめいてもね。

[727: 中野区民]

×投棄　○投機
何となく意味は通りますが・・・

[728: 匿名さん]

日経ビジネスの記事には
マンションは３月危機とも書いてあるから
当たっているかどうかは来月分かるでしょう

[729: 匿名さん]

>>726
坪400・500以上からの３A地区はともかく、湾岸の今程度の値段でバブルとか言って買えない奴は
元々23区内に住む資格もない、稼ぐ能力の低い奴と思うのは俺だけ？？

[730: 匿名さん]

>>729
あなただけだと思いますよ
物事には相場があります
絶対的な値段だけの問題じゃないのです

[731: 匿名さん]

>>726
その通りだと思うよ。
値下がりするとしたら、今後は、田舎に
免震・オール電化・タワー・共有設備などの
部分を削った劣化マンション出すしかないっしょ。
それで満足するかが問題だな。

相続時精算課税制度（１９年まで）、住宅ローン減税の延長（２０年まで）は急務。
ガソリン税のことばかりやってるが、
こちらの税制優遇の方を真剣にやってほしい物だ。

[732: 匿名さん]

>>729

俺もそう思う。しかし高くなったのは確かだがこれで買えなくなるのなら元々都下や千葉埼玉神奈川あたりで買える所を買えばよいだけだろう。

[733: 匿名さん]

>>728
日経ビジネスの記事読んでないでしょ？
３月だけでは分からないようだけど。

現在販売中の湾岸物件の値引きに関する言及もあるし、
勝どきＴＴＴ中古物件への言及もある。
これまで大丈夫だと（この板でも）言われていたことを、
一通り否定する記事。

一言でまとめると、今は末期でこの市況でマンション買うやつは（略

[734: 匿名さん]

>>732
過去、それやって失敗した人も多いのでは。
郊外を買ったら値下がりして、ローン残高よりも中古価格が安くなるケース。売りたくても買いたたかれる。

[735: 匿名さん]

新日鉄、鋼板１—２割値上げ・近く要請へ

「鋼板価格はバブル期の水準を超え、過去最高値に迫る」だとさ。
自動車用鉄鋼らしいけど、建築用も同水準になると考えるべきしょう。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080211AT1D0901010022008.html

[736: 匿名さん]

でも日経ビジネスは2005年の3月暴落説も特集組んでたんだよね確か・・・。
その後どーなったかはこの版にいる皆さんならご存知の通り。ダイヤモンドも同様。

あと、日経ビジネスをマンション特集に限らず毎週読んでる人ならわかるが、
自分自身が知識のあるの専門領域、業界をテーマにした特集記事を見てると
日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

[737: 匿名さん]

>>733
TTTの中古転売ネタは、このスレで繰り返し書かれていました。
PCTの中古転売ネタとともに。

[738: 匿名さん]

736さん
確かに雑誌って適当なこと言ってって、そりゃいつも下がるって言ってりゃいつかは下がる時もきますよね。

[739: 匿名さん]

雑誌の作り方の鉄則。

同じ立場（境遇）なのに、努力をせず
運良く富や名声を得た者を徹底的に
こき下ろし、その他大勢の庶民の
溜飲を下げる。
そうすると部数が伸びるんだよな〜
いや、庶民の怨嗟はすごいよ。

[740: 匿名さん]

日経の系列の、テレ東
ＷＢＳで日経ビジネス記事を詳しく解説して欲しいものです。
できることなら。

[741: 匿名さん]

スポンサーまみれのメディアの言う事に反応しすぎでしょ。
所詮はただで手に入るものにはそれ相応の価値しかないよ。
それは情報においても同じ。

[742: 住まいに詳しい人]

>日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
>間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

取材している分
何も知らない素人なのにココで頓珍漢な妄想を垂れ流す人よりは
害悪は少ないですよ

[743: 匿名さん]

荒れてますね。

[744: 匿名さん]

>>714
ＹＡＨＯＯ不動産の数字はおかしいよ。
過去推移を見れば分かります。
例えば、中野区 Ｈ１９年81、平成１８年23、平成１７年45、平成１６年52、
平成１５年65、平成１４年70
平成１８年の２３％は笑えますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
日経の月例マンション情報のほうがリアルっぽいです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080124d5000d5.html

[745: 匿名さん]

スレッド内容とは関係ないのですが、マンション新築物件価格が予想と反して
思ったより下落しない時は”足立区の住環境スレ”が同時に上がってきますね。

これって・・・フラストレーションの捌け口が足立区スレ向けられている訳かな？？
一般人からすれば、他人の住む場所なんかどうでも良いと思うけど。

デベ間の抗争？なんだろうね？それとも足立区新築物件が下落しないと他の地域にも
価格調整が波及しないというメッセージなのでしょうかね？

足立区スレ攻撃　⇒　江東区物件スレ攻撃　⇒　物件価格下落調整が絶対ある

前から疑問に思っておりましたので・・・

[746: 匿名さん]

やっと掲示板がエキサイトしてきましたね

参加者も増えるのではないでしょうか。

[747: 買ったけど下がる派]

買わないつもりだったけど、結局年始に契約した。
まあ普通にこれからは下げるだろうけどね。
俺は耐久消費財としてしか考えてないからむしろ下げてくれた方が
税金とか安くなってくれそうでありがたい。

利率は全期間固定なので上がってくれると受取利息が増えてありがたいが、
今の状況じゃ望めそうもないか。

[748: 匿名さん]

マンションが下がると、
税金が安くなるとどうして言えるのでしょう。
政府が単純に安くしてくれると思いますか？

[749: 匿名さん]

去年まで、売り渋りと連呼していたWBSだが、
先日の放送では、同じ口で、
去年から下落している不動産価格、と当然のように説明し放送している
不動産のマスコミもいい加減な商売なんだな〜と

[750: 中野区民]

>744
たぶん宛先間違っているよ。
724の書き込みは前後の流れで読めばわかると思うが、別に
中野区を持ち上げたいわけではない。

比較している二つのサイトは取り上げている数字や、
期間が全然異なるようなので、どっちがどうというものでも
ないような気がするが、YAHOO！の数字を基にした書き込みは
信憑性ゼロってことで良い？

[751: 匿名さん]

ＷＢＳは去年、郊外のマンションが値下がりしたと言って、
男のキャスターが埼玉に取材に行きましたよ。
もちろん、スポンサーとは無関係なマンションの取材でした。

[752: 匿名さん]

>>750
即入居可＝売れ残りの比率は正確じゃない？
例えば中野区で登録物件１２件中７件で５８％
重複物件がたまにあるけど、この条件は共通だからあまり関係ないし・・
登録されていない物件もあるだろうが、これも共通条件だし・・
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[753: 中野区民]

売れ残りの定義は即入居可なのね。ふーん。

契約率だけおかしいという根拠は？だが素直に推移を読むともともと安くて人気だった地域が上がりすぎて足踏みしてるように見えるけどね。

どっちにしても今まで提示したようなデータ？で中央線沿線、県境外周区の両ライバル？を蹴落とすのは無理かと。

江東区物件か限定の板でマスかいてりゃいいんじゃないの？

[754: 匿名さん]

>>753
スレタイの通り是々非々で数字を論じているだけで他意はありません。
何か誤解を生んでいるようですね。

契約率は数字を取るタイミングで随分変わります。
いくらなんでも、年間の契約率が２３％はありえないでしょ。
毎月締めの計測なら瞬間的にはありえる（日経がそれ）けど、年間の平均で２３％はありえないでしょ。

話は変わって、
即入居可物件が多いところは値下げ圧力が強いと言えますよね。
瞬間の比率ですから、その瞬間の圧力を指しています。
理想形はその瞬間の販売戸数に対する売れ残り戸数の比率を出せればベストなんですが、
ちょっと無理ですね。１００戸販売する中の２戸と２０戸販売する中の２戸じゃ意味合いが
違いますから。

[755: 匿名さん]

件数も１戸残ってる１件と１０戸残ってる１件とでは、
意味合いが違います。

[756: 匿名さん]

>>755
おっしゃる通りだけど共通の条件として割り切れます。
同じ条件での分析ですから、運不運は同じ・・

総供給量が多いところと少ないところだとそうは行きません。

[757: 匿名さん]

年間２千戸販売している区の１０戸の売れ残りと
年間２００戸販売している区の１０戸の売れ残りとではインパクトがまるっきり違います。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[758: 匿名さん]

大規模物件の多いところ中小規模物件の多いところでは、一件のウエイトが全然違うでしょ。
それに、デベにとって手頃感を武器に大々的な広告をうって、
メディア総動員して短期で一気に売り切りたい物件と、
高値で時間かけても、結局売れると評価されてる物件では
売り方も売れ方も性質が大きく異なります。

[759: 匿名さん]

>>758
確かに大規模物件がある区には不利ですね。
千戸の大型物件が完売しても、総戸数３０戸程度マンションに売れ残りが発生すれば同じ１物件
ですから。

高値で時間かけても、結局売れると評価されてる物件＞
ここが曲者なんですよね、時間を掛けたけど結局売れず、
よくある手で、業者同士で売買して賃貸に回す方法。
売れ残りリストから消えますが、賃貸リストに乗る。
やはり、いろいろ理屈はつけても、即入居可物件が過半数を超えるようになったら、
かなり危険信号でしょう。

[760: 住民でない人さん]

なんというか．．．
2006年までのようにお買い得感があるのに物件がなく
勢いだけで計画数も物件数も多く見込まれてた時に、プチ不況＆建築基準法の厳格化。

需要と供給がなんともちぐはぐな状況ですね．．．
私はこれじゃ大手のデベもかなりダメージくらうのでは？と思ってます。


どの物件で売れ残りはありますね。
売れやすい部屋から売れるんだから、当然といえば当然ですが・・・
たいていは、少数の部屋になればあまり公けにせずに片付けるのでしょうが、今の時期「販売期」を増やさないとさばけない物件も多数でてくるでしょう。
売れ残りがない即完売物件は、デベの価格付けの失敗に過ぎません。

[761: 匿名さん]

デベの価格付け云々のまえに
半年前が価格のピークだったってことだろ

[762: 中野区民]

>756
あ、すいません。

城東の書き込みかと思いまして。
うちの区は区全体で見ると庶民区なので別に構わないのですが城西を意図的に貶める書き込みに過剰反応してしまいました。

改めて戻して日経ビジネス記事ですが個人的には7000万円位までは実需だと思ってたのでその層が潜在的な投資だとの指摘がショックでした。
それこそ豊洲に買った知人何かもローンは無理のない範囲だったので。実需と考えていました。
ただ城東についてはやっぱり上がりすぎという印象はあります。

[763: 760]

デベの資金循環が悪くなったり、建築計画が大幅に変わると、その影響は物件価格や質に転嫁されるか、末端の建築下請け業者にしわ寄せがきます。
腕のある職人さんは、えてして経営下手だったりするので、先数年の物件選びはシビアな視点が必要になりますね。。。

マーケットとしては、中国オリンピックが終えた今年の秋以降に、アジア外資が流れ込んでくると妄想してます。
買う方も売る方も、それまでの辛抱です。

[764: 中野区民]

＞756→＞754

[765: 匿名さん]

7000万円だの8000万円だのと皆さんよく買いますよね。
それも70平米程度のちんけなウサギ小屋を...。
そんなに借金こさえて大丈夫か〜　と心配したくなります。

ちなみに昨年までは短命なミニバブルに乗せられてマ(ヌ)ケ層が
買っていたようだけど、歯車は既に逆回転に突入し、買い控えのサイクルへ。
米国景気が復活するまでの数年間は長いトンネル入りするから、
購入希望者が割安価格と感じるレベルまで下落していかざるを得ないよね。
日本の場合は米国景気というよりも内向き政策が変わらなければ駄目かな？

[766: 匿名さん]

=>763
既に中国バブルも弾け気味、華南地区は不動産も下落始めており、
オリンピック後などは上海や北京なども大変なことになるよ。
それよりも活力のない日本の不動産へ投資する外人はいないよ。
お金は将来性(成長余力)のある国へ流れるということで、
妄想は断ち切りなさい。

[767: 匿名さん]

>>765
根拠が書いてないので、まぁー典型的な煽り・中傷の発言ですね。
2007年までに買った層がまぬけとはどういうことですか？
米国景気が数年間トンネルに入ったら、23区マンション価格が割安感が出るまで下落せざるを得ない？
短絡的過ぎて面白みにかける文章ですが、もし理屈をお持ちならぜひここで披露して下さい。
でなければ価値のない文章と言わざるを得ません。

[768: 匿名さん]

>>765
7,8000万円程度のレバレッジでびびるような層に限って
マンションをウサギ小屋とか呼ぶんですよね・・・
いたいたしくって笑えますね　笑）

7,8000万円の借金すら心配になる程度の収入層がなぜ自信満々に
日本経済の見通しを語れるんだか不思議になります。

[769: 中野区民]

>766
中国全体に占める北京圏のGDPって何%か知ってる？
経済的に実需ベースだとあんまり影響はないはず。
あとはセンチメント。

[770: 匿名さん]

＞7,8000万円万円の借金すら心配になる程度の収入層
問題はそこじゃなくて、ウサギ小屋みたいな住宅をクソ高い値段で買うマヌケさを言ってんじゃね？

[771: 匿名さん]

いや、だから、たかが７．８千万だからウサギ小屋なんでしょ。
庶民なんだからしょうがないじゃん。
別に生活困るほど借りてないよ。

豪邸に住んでも山手線の右側以西には行きたくない。
都心区が絶対条件だし。