23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[702: 匿名さん]

>>701
所得の二極化が進んで、はっきりした居住地域の住み分けが進みますね。
これ間違いないよ。

[703: 匿名さん]

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/?P=1
新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる(日経トレンディ）


もう始まってるようです。

[704: 匿名さん]

>703
＞次々と用地仕入れを続けてきた。新築マンションが購入者の手元に届くまでには半年〜1年程度かかるが

本当に不動産知ってるのかよ？！
土地取得から半年〜１年で立てられる物件ってどんだけだよ！！！！
１０００万円値引きもすんなりって！！＊＊

今人気のタワーマンションなんか着工〜竣工まで３年以上かかるっつーの。
どんだけ田舎の物件を言ってるんだか。

現在用地取得した物件は３年後２０１０年くらいまでかけてやっと竣工。
石油高騰で建築コストもアップ、坪単価下落を考えても、そうそう下げられない。
値下げできるのは安かろう悪かろう物件か、あと１戸とかでＭＲ撤収できるとか条件がある場合のみ。
第二次ベビーブーム世代の購入もあることだしな。

[705: 匿名さん]

>703

あんなはげちゃびんの言うことをもともに聞いたらダメダメよ。
予想がはずれまくってあそこまで薄くなってことを理解してね。

[706: 匿名さん]

今日、こんなチラシが入ってました。

モデルルーム使用住戸
特別価格販売開始
2LDK 57.92m2
4750万（旧価格）　→　3990万（新価格）

モデルルーム使用って結構割引あるのですか？

[707: 住まいに詳しい人]

>>704
「購入者の手元に届くまでには」というのは「販売開始まで」という意味だと
言葉尻をとらえなくても、業界のこと知っているなら類推出来るこでしょ
　
　
　
原材料が上がったところで坪単価に直せば10万円とか20万円だよ
それで坪単価100万円アップ、200万円アップなんて説明出来ないわけで

あと団塊jr.のマンション購入ピークも過ぎちゃったし

首都圏の平均価格が4500万円の現状で
「“新築で1000万円引き”も夢じゃない！も」という表現は煽り過ぎだとは思うが
値引きが必至なのは明らかで、大筋として間違っているわけでもないでしょ

[708: 匿名さん]

>>703
この記事書いている人って、内覧会業者の会長かなんかでしょ。
マンション購入検討者を煽ることで不安にさせて自分の商売に繋げるつもりなんじゃないの？
その証拠にずっと前から同じ事を繰り返し言い続けいていますよ。
なんとかの一つ覚えってやつでしょうか。
こういう事を書く人って信用できなかったので、私はこの業者に内覧会頼むのを止めました。

[709: 匿名さん]

>>703
あー、下がる下がるって言ってる人ね。
「良かったねやっと時代が来て」って感じ。

自分のところに依頼してねって言う
プロモーション活動ご苦労様。

[710: 匿名さん]

>703

去年の、12月20日のネタですね。
新しいネタではなくて。

[711: 匿名さん]

＞モデルルーム価格
モデルルームとして使用して、使用感があるため、若干お安くさせていただきます！
という、既購入者への配慮から生まれた、不動産販売の不毛さをよく表してる
インチキ値引き価格のことでは？

[712: 匿名さん]

誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

[713: 契約済みさん]

>>706

モデルルームを処分する際は、そこで使用していた家具とか照明をサービスする事が多く、
価格を下げる事はあまりない。
販売から１年以上経過で最後の一戸なら投げ売りもあるかも知れないが、700万以上値引きは
ちょっとアヤしいかもね。

[714: 匿名さん]

どこのどんな立地のどんな規模の物件かも書いてない。
ただモデルルームといっても色々あるんじゃない。

[715: 匿名さん]

>712
>誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

そうだと思いますよ。

[716: 匿名さん]

23区全体の平均。

そりゃ、人気ではない駅遠で競合の多い物件の下げがあれば、
それだけで「全体の平均」を下げますね。
平均という言葉を使う点が、頭が良いですね。

[717: 匿名さん]

>>716
１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中５件２１％、世田谷区５２件中２０件３８％、杉並区２２件中８件３６％、
練馬区２１件中１０件４８％、板橋区１９件中６件３２％、北区７件中３件４３％
足立区４２件中１２件２９％、葛飾区２１件中７件３３％、江戸川区２６件中５件１９％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[718: 匿名さん]

湾岸沿いの大田区、江戸川区の売れ残り率は低いが、内陸部は高い。
練馬区などは５０％に迫る勢いで増えている。
内陸部の路線の代表格である中央線沿線の２３区を見ると、
新宿区１２件中４件３３％、中野区１２件中７件５８％、杉並区２２件中８件３６％。
全体で４６件中１９件４１％が売れ残りと悲惨な状況になっている。

開発の中心が新宿等の内陸部から湾岸に移動し、内陸区は今後も苦戦するだろう。
２３区平均と言う見方は誤った判断につながります。

ところで、内陸区で今後注目すべきは足立区でしょう。
坪単価が日野市並みであるのは、区部の坪単価が上昇した今、大きな魅力になりそうだ。
販売物件数も世田谷区に次ぎ多く、これからも増えそうだ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_4....

[719: 匿名さん]

日経ビジネスの最新号（2/11号）は硬派な雑誌にしてはなかなか過激なタイトルですね。

■緊急特集
不動産パニック
株安も顔負けの価格下落が始まった
30％下落を覚悟せよ」
9月にはさらなる悪化を見通す向きも

http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html


まぁ、ここまで行くかどうかは別として、下落トレンドに入っていることを認めていない人は
業界にはほとんどいない状況になりつつあります。
（デベも含めて。具体的な行動に出るかどうかはまだデベによりけりだけどね。）
この掲示板にはまだ若干名いらっしゃるようですが・・・

[720: いつか買いたいさん]

いつもそう
そのうち関心を無くし、スレを見もしなくなる
購入しようとした人は購入しなくなり
購入した人は苦痛から目をそむけ
早くに購入した人は「まだ損をしたわけではない」と自分を慰める
いずれにしろ、辛いことから目を背けるのは人間の性

[721: 同じく、いつか買いたいさん]

早く頭金を貯めて、「辛いことから目を背ける」身分になりたい。

[722: 匿名さん]

売れ残りが増えている区は在庫処分に追われて新規の供給が少なくなって行きます。
それで坪単価を維持できるでしょうか？

県境外周区の場合は、地元住民の需要がほとんどですから、高くなると親と同居、二世帯住宅なんかが増えて、独立して新規に住宅を買う人が減るでしょうね。パラサイトシングルも増えそ。
そうすると分譲にしろ、賃貸にしろ、地方からの上京者がこれからの需要の中心になるわけで、
ますます仕事重視、利便性重視が強まって、都心部中心になるんだな。
都心部の家賃が高くなりそ。

[723: 入居済み住民さん]

>719
23区だと少ないが、5,000万以下（実需）の物件は
それほど心配ないとも書いてある。
1億以上の物件は3割ダウンの覚悟が必要とは書いてあるが。

その中間は立地によりけり。
バス便はアウトっぽい感じのコメントだった。

実際問題、この掲示板ってどの程度の物件を検討している人が
見てるんだろうか。全員にやじうまってことはないだろうが。

[724: 入居済み住民さん]

>718
悲惨ねえ・・・
ところで売れ残りってなんで判断してるんだろう？
リンク先の契約率ランキング見るとこんな数字が出てるけど。

順位 　先月 　市区町村名　 平成19年度
　　　　　　　　　　　　（平成20年01月現在）
1 　　　2 　東京都 杉並区 　　83
2 　　　5 　東京都 中野区 　　81
3 　　　3 　東京都 品川区 　　79
・
・
7 　　　7 　東京都 中央区 　　73
8 　　　8 　東京都 江東区 　　71

いい加減都合のいい数字だけひっぱてくるのやめなよ。

[725: 中野区民]

↑あ、ごめん。コテハン忘れてました。

上の2件は私です。
以前投棄か実需かという論点があり「実需だから横ばいか微増」
という予測を開陳してましたが、日経ビジネスの記事が当たってれば、
予測は外れですね。すいません。

でも、実需で購入している人が慌てふためくような状況ではない
というのはあっていたはず。

[726: 契約済みさん]

湾岸を高値で買っちゃった人が値下がりしないように必死ですね。
しかし、今回のプチバブルで急に上がったところが間違いなくこれから下がります。
それは湾岸。特にブランド力がなく、住環境が悪い江東区です。
大多数の都民はそう思ってますよ。いくらわめいてもね。

[727: 中野区民]

×投棄　○投機
何となく意味は通りますが・・・

[728: 匿名さん]

日経ビジネスの記事には
マンションは３月危機とも書いてあるから
当たっているかどうかは来月分かるでしょう

[729: 匿名さん]

>>726
坪400・500以上からの３A地区はともかく、湾岸の今程度の値段でバブルとか言って買えない奴は
元々23区内に住む資格もない、稼ぐ能力の低い奴と思うのは俺だけ？？

[730: 匿名さん]

>>729
あなただけだと思いますよ
物事には相場があります
絶対的な値段だけの問題じゃないのです

[731: 匿名さん]

>>726
その通りだと思うよ。
値下がりするとしたら、今後は、田舎に
免震・オール電化・タワー・共有設備などの
部分を削った劣化マンション出すしかないっしょ。
それで満足するかが問題だな。

相続時精算課税制度（１９年まで）、住宅ローン減税の延長（２０年まで）は急務。
ガソリン税のことばかりやってるが、
こちらの税制優遇の方を真剣にやってほしい物だ。

[732: 匿名さん]

>>729

俺もそう思う。しかし高くなったのは確かだがこれで買えなくなるのなら元々都下や千葉埼玉神奈川あたりで買える所を買えばよいだけだろう。

[733: 匿名さん]

>>728
日経ビジネスの記事読んでないでしょ？
３月だけでは分からないようだけど。

現在販売中の湾岸物件の値引きに関する言及もあるし、
勝どきＴＴＴ中古物件への言及もある。
これまで大丈夫だと（この板でも）言われていたことを、
一通り否定する記事。

一言でまとめると、今は末期でこの市況でマンション買うやつは（略

[734: 匿名さん]

>>732
過去、それやって失敗した人も多いのでは。
郊外を買ったら値下がりして、ローン残高よりも中古価格が安くなるケース。売りたくても買いたたかれる。

[735: 匿名さん]

新日鉄、鋼板１—２割値上げ・近く要請へ

「鋼板価格はバブル期の水準を超え、過去最高値に迫る」だとさ。
自動車用鉄鋼らしいけど、建築用も同水準になると考えるべきしょう。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080211AT1D0901010022008.html

[736: 匿名さん]

でも日経ビジネスは2005年の3月暴落説も特集組んでたんだよね確か・・・。
その後どーなったかはこの版にいる皆さんならご存知の通り。ダイヤモンドも同様。

あと、日経ビジネスをマンション特集に限らず毎週読んでる人ならわかるが、
自分自身が知識のあるの専門領域、業界をテーマにした特集記事を見てると
日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

[737: 匿名さん]

>>733
TTTの中古転売ネタは、このスレで繰り返し書かれていました。
PCTの中古転売ネタとともに。

[738: 匿名さん]

736さん
確かに雑誌って適当なこと言ってって、そりゃいつも下がるって言ってりゃいつかは下がる時もきますよね。

[739: 匿名さん]

雑誌の作り方の鉄則。

同じ立場（境遇）なのに、努力をせず
運良く富や名声を得た者を徹底的に
こき下ろし、その他大勢の庶民の
溜飲を下げる。
そうすると部数が伸びるんだよな〜
いや、庶民の怨嗟はすごいよ。

[740: 匿名さん]

日経の系列の、テレ東
ＷＢＳで日経ビジネス記事を詳しく解説して欲しいものです。
できることなら。

[741: 匿名さん]

スポンサーまみれのメディアの言う事に反応しすぎでしょ。
所詮はただで手に入るものにはそれ相応の価値しかないよ。
それは情報においても同じ。

[742: 住まいに詳しい人]

>日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
>間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

取材している分
何も知らない素人なのにココで頓珍漢な妄想を垂れ流す人よりは
害悪は少ないですよ

[743: 匿名さん]

荒れてますね。

[744: 匿名さん]

>>714
ＹＡＨＯＯ不動産の数字はおかしいよ。
過去推移を見れば分かります。
例えば、中野区 Ｈ１９年81、平成１８年23、平成１７年45、平成１６年52、
平成１５年65、平成１４年70
平成１８年の２３％は笑えますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
日経の月例マンション情報のほうがリアルっぽいです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080124d5000d5.html

[745: 匿名さん]

スレッド内容とは関係ないのですが、マンション新築物件価格が予想と反して
思ったより下落しない時は”足立区の住環境スレ”が同時に上がってきますね。

これって・・・フラストレーションの捌け口が足立区スレ向けられている訳かな？？
一般人からすれば、他人の住む場所なんかどうでも良いと思うけど。

デベ間の抗争？なんだろうね？それとも足立区新築物件が下落しないと他の地域にも
価格調整が波及しないというメッセージなのでしょうかね？

足立区スレ攻撃　⇒　江東区物件スレ攻撃　⇒　物件価格下落調整が絶対ある

前から疑問に思っておりましたので・・・

[746: 匿名さん]

やっと掲示板がエキサイトしてきましたね

参加者も増えるのではないでしょうか。

[747: 買ったけど下がる派]

買わないつもりだったけど、結局年始に契約した。
まあ普通にこれからは下げるだろうけどね。
俺は耐久消費財としてしか考えてないからむしろ下げてくれた方が
税金とか安くなってくれそうでありがたい。

利率は全期間固定なので上がってくれると受取利息が増えてありがたいが、
今の状況じゃ望めそうもないか。

[748: 匿名さん]

マンションが下がると、
税金が安くなるとどうして言えるのでしょう。
政府が単純に安くしてくれると思いますか？

[749: 匿名さん]

去年まで、売り渋りと連呼していたWBSだが、
先日の放送では、同じ口で、
去年から下落している不動産価格、と当然のように説明し放送している
不動産のマスコミもいい加減な商売なんだな〜と

[750: 中野区民]

>744
たぶん宛先間違っているよ。
724の書き込みは前後の流れで読めばわかると思うが、別に
中野区を持ち上げたいわけではない。

比較している二つのサイトは取り上げている数字や、
期間が全然異なるようなので、どっちがどうというものでも
ないような気がするが、YAHOO！の数字を基にした書き込みは
信憑性ゼロってことで良い？

[751: 匿名さん]

ＷＢＳは去年、郊外のマンションが値下がりしたと言って、
男のキャスターが埼玉に取材に行きましたよ。
もちろん、スポンサーとは無関係なマンションの取材でした。