23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[682: 匿名さん]

こりねぇなぁ・・・
また、あの騒動繰り返す気なんだ。
せっかくおとなしくしててくれたかと思いきや、
復活の狼煙ですか・・・

[683: 匿名さん]

住みたい街ランキング
住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」2007年10月26日（金） 〜 2007年10月28日（日）

１位 吉祥寺　　２位 自由が丘　　３位 恵比寿　　４位 下北沢　　５位 青山
６位 新宿　　　７位 中野　　　　８位 成城学園　９位 広尾　　　10位 麻布十番

これから買おうとする次のマーケットはもちろん
これらの住みたい街、その周辺、そこにアクセスしやすい地域を検討していくでしょう。
当然そこは価格や人気を維持していくと考えられます。

[684: 銀行関係者さん]

人の行く道の裏に花あり

この意味がわからない人はいつまでもランキングに縛られたままでしょう

花を見つける人はいつもランキングをつくる人たちですから

[685: 匿名さん]

情報を総合すると要するに「あの地域」は
将来のアップサイド期待で投資対象としては良いけど
いま自分が住みたい場所ではない、ってことで良い?

[686: 匿名さん]

>>685
プッ・・・。数字を素直に見ればその通り。尺度が分からんので将来性という
のは怪しいけど。

もうあの地域のネタ、飽きた。現状ここまで主張しても納得してもらえないん
だから、もう終わりにしない？

[687: 匿名さん]

過去レスで中身に色々批判を受けたランキングが、
再掲示されているじゃない。
ランキングとかアンケートとかは、批判されても生き残るんだね。

[688: 匿名さん]

677,678,680、こういう情報を検討した結果、結局は683になるのでしょう。

[689: 匿名さん]

>>684
同感です。
雑誌に踊らされて成功できたら世の中億万長者だらけですもんね。

[690: 匿名さん]

サンプル数が多く仕様にあまり差が無い１Ｋ、１ＤＫの中から、
中古物件の募集賃料をピックアップしました。
エリアの真の人気度を現しています。（単位：万円）

1位　港区１２．５７、2位　千代田区１１．０６、3位　渋谷区１０．８５、
4位　中央区１０．６１、5位　目黒区９．６４、6位　台東区９．３４、
7位　新宿区９．１７、8位　文京区８．９４、9位　品川区８．７８、
10位　墨田区８．５２、11位　江東区８．４８、12位　大田区８．２０、
13位　世田谷区８．１９、14位　荒川区８．１０、15位　中野区７．８６、
16位　豊島区７．７７、17位　杉並区７．５３、18位　北区７．２０
19位　江戸川区６．９４、20位　板橋区６．８５、21位　練馬区６．８０、
22位　葛飾区６．４１、23位　足立区６．３２、

さらに、新築家賃÷中古家賃の比率を出しました。
比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。
２３区平均１１６．２
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　北区１１８．８、

[691: 匿名さん]

新築家賃÷中古家賃の比率が高くなる原因としては、以下２つが考えられます。
いずれにしても地価下落の要因となります。

①中古賃貸の在庫が多すぎ、中古に対する家賃下落圧力が強い。
②所得が低い層が居住する傾向が強く、中古家賃を上げる環境に無い。
一方、新築は地価の高止まり、建築コストの上昇で高くなりますから、中古との家賃の
乖離が拡大して行くわけです。
当然ですが、このような所の新築賃貸の供給は将来細って行きます。

（訂正版）
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　渋谷区１２０．０、
7位　新宿区１１９．０、8位　北区　１１８．８、

[692: 匿名さん]

↑勘違いしたデベが新築を高くし過ぎたという要因もある。
その根底にはさがらない地価があり、ぶっちゃけ新住民イラネてスタンスなんじゃない？

[693: 匿名さん]

春の大量採用に合わせて新築賃貸の供給が増えていますが、
今年あたりから優勝劣敗が鮮明になって、
地域によっては、新築賃貸の未入居物件が増えそうです。
そろそろ首都圏の地価マップも見直しが始まりそうです。

[694: 住まいに詳しい人]

>>683
アーバンコーポレーションは
吉祥寺の御殿山ＪＲ社宅跡地のマンション開発を諦めたみたいだし

人気があるからといって、なんでも価格に反映できるかと言えば
出来ないってことなんでしょーよ

ちなみに坪単価は＠400万円ぐらいを狙っていたらしい

[695: 匿名さん]

吉祥寺の家賃レベルを考えれば到底無理な坪単価ですよね。

[696: 匿名さん]

>比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。

中古では既存の住民がいて、家賃を上げられなかったところが、
足かせのない新築では本来の相場で募集をはじめたと考えられます。

立て替え、住人の入れ替わりに伴い、
徐々においついていくことになります。

[697: 匿名さん]

>>696
募集賃料ですから中古も空いている部屋です。
どっちも新規の募集ですからほとんど関係ありません。

中古に比べ新築が割高だと、
新築は余って中古が埋まる理屈になります。
そして、割高な新築賃料が是正されるか、
埋まるだけの少量の新築賃貸の供給に細って行くか
このどちらかでしょう。

[698: 匿名さん]

１Ｋ、１ＤＫの賃貸と、
全体の新築分譲との、
相関関係はどうなの？

って疑問はありますけど。

[699: 匿名さん]

都市構造が変わって行き、
東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートは完全淘汰されていくだろう。

[700: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートのまえに
郊外の安アパートから淘汰されていく、というのがセオリーだろ

需要が消えちゃってるんだから

[701: 匿名さん]

安けりゃ良いって層が
郊外の安アパートに住み続けるんじゃないの

[702: 匿名さん]

>>701
所得の二極化が進んで、はっきりした居住地域の住み分けが進みますね。
これ間違いないよ。

[703: 匿名さん]

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/?P=1
新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる(日経トレンディ）


もう始まってるようです。

[704: 匿名さん]

>703
＞次々と用地仕入れを続けてきた。新築マンションが購入者の手元に届くまでには半年〜1年程度かかるが

本当に不動産知ってるのかよ？！
土地取得から半年〜１年で立てられる物件ってどんだけだよ！！！！
１０００万円値引きもすんなりって！！＊＊

今人気のタワーマンションなんか着工〜竣工まで３年以上かかるっつーの。
どんだけ田舎の物件を言ってるんだか。

現在用地取得した物件は３年後２０１０年くらいまでかけてやっと竣工。
石油高騰で建築コストもアップ、坪単価下落を考えても、そうそう下げられない。
値下げできるのは安かろう悪かろう物件か、あと１戸とかでＭＲ撤収できるとか条件がある場合のみ。
第二次ベビーブーム世代の購入もあることだしな。

[705: 匿名さん]

>703

あんなはげちゃびんの言うことをもともに聞いたらダメダメよ。
予想がはずれまくってあそこまで薄くなってことを理解してね。

[706: 匿名さん]

今日、こんなチラシが入ってました。

モデルルーム使用住戸
特別価格販売開始
2LDK 57.92m2
4750万（旧価格）　→　3990万（新価格）

モデルルーム使用って結構割引あるのですか？

[707: 住まいに詳しい人]

>>704
「購入者の手元に届くまでには」というのは「販売開始まで」という意味だと
言葉尻をとらえなくても、業界のこと知っているなら類推出来るこでしょ
　
　
　
原材料が上がったところで坪単価に直せば10万円とか20万円だよ
それで坪単価100万円アップ、200万円アップなんて説明出来ないわけで

あと団塊jr.のマンション購入ピークも過ぎちゃったし

首都圏の平均価格が4500万円の現状で
「“新築で1000万円引き”も夢じゃない！も」という表現は煽り過ぎだとは思うが
値引きが必至なのは明らかで、大筋として間違っているわけでもないでしょ

[708: 匿名さん]

>>703
この記事書いている人って、内覧会業者の会長かなんかでしょ。
マンション購入検討者を煽ることで不安にさせて自分の商売に繋げるつもりなんじゃないの？
その証拠にずっと前から同じ事を繰り返し言い続けいていますよ。
なんとかの一つ覚えってやつでしょうか。
こういう事を書く人って信用できなかったので、私はこの業者に内覧会頼むのを止めました。

[709: 匿名さん]

>>703
あー、下がる下がるって言ってる人ね。
「良かったねやっと時代が来て」って感じ。

自分のところに依頼してねって言う
プロモーション活動ご苦労様。

[710: 匿名さん]

>703

去年の、12月20日のネタですね。
新しいネタではなくて。

[711: 匿名さん]

＞モデルルーム価格
モデルルームとして使用して、使用感があるため、若干お安くさせていただきます！
という、既購入者への配慮から生まれた、不動産販売の不毛さをよく表してる
インチキ値引き価格のことでは？

[712: 匿名さん]

誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

[713: 契約済みさん]

>>706

モデルルームを処分する際は、そこで使用していた家具とか照明をサービスする事が多く、
価格を下げる事はあまりない。
販売から１年以上経過で最後の一戸なら投げ売りもあるかも知れないが、700万以上値引きは
ちょっとアヤしいかもね。

[714: 匿名さん]

どこのどんな立地のどんな規模の物件かも書いてない。
ただモデルルームといっても色々あるんじゃない。

[715: 匿名さん]

>712
>誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

そうだと思いますよ。

[716: 匿名さん]

23区全体の平均。

そりゃ、人気ではない駅遠で競合の多い物件の下げがあれば、
それだけで「全体の平均」を下げますね。
平均という言葉を使う点が、頭が良いですね。

[717: 匿名さん]

>>716
１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中５件２１％、世田谷区５２件中２０件３８％、杉並区２２件中８件３６％、
練馬区２１件中１０件４８％、板橋区１９件中６件３２％、北区７件中３件４３％
足立区４２件中１２件２９％、葛飾区２１件中７件３３％、江戸川区２６件中５件１９％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[718: 匿名さん]

湾岸沿いの大田区、江戸川区の売れ残り率は低いが、内陸部は高い。
練馬区などは５０％に迫る勢いで増えている。
内陸部の路線の代表格である中央線沿線の２３区を見ると、
新宿区１２件中４件３３％、中野区１２件中７件５８％、杉並区２２件中８件３６％。
全体で４６件中１９件４１％が売れ残りと悲惨な状況になっている。

開発の中心が新宿等の内陸部から湾岸に移動し、内陸区は今後も苦戦するだろう。
２３区平均と言う見方は誤った判断につながります。

ところで、内陸区で今後注目すべきは足立区でしょう。
坪単価が日野市並みであるのは、区部の坪単価が上昇した今、大きな魅力になりそうだ。
販売物件数も世田谷区に次ぎ多く、これからも増えそうだ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_4....

[719: 匿名さん]

日経ビジネスの最新号（2/11号）は硬派な雑誌にしてはなかなか過激なタイトルですね。

■緊急特集
不動産パニック
株安も顔負けの価格下落が始まった
30％下落を覚悟せよ」
9月にはさらなる悪化を見通す向きも

http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html


まぁ、ここまで行くかどうかは別として、下落トレンドに入っていることを認めていない人は
業界にはほとんどいない状況になりつつあります。
（デベも含めて。具体的な行動に出るかどうかはまだデベによりけりだけどね。）
この掲示板にはまだ若干名いらっしゃるようですが・・・

[720: いつか買いたいさん]

いつもそう
そのうち関心を無くし、スレを見もしなくなる
購入しようとした人は購入しなくなり
購入した人は苦痛から目をそむけ
早くに購入した人は「まだ損をしたわけではない」と自分を慰める
いずれにしろ、辛いことから目を背けるのは人間の性

[721: 同じく、いつか買いたいさん]

早く頭金を貯めて、「辛いことから目を背ける」身分になりたい。

[722: 匿名さん]

売れ残りが増えている区は在庫処分に追われて新規の供給が少なくなって行きます。
それで坪単価を維持できるでしょうか？

県境外周区の場合は、地元住民の需要がほとんどですから、高くなると親と同居、二世帯住宅なんかが増えて、独立して新規に住宅を買う人が減るでしょうね。パラサイトシングルも増えそ。
そうすると分譲にしろ、賃貸にしろ、地方からの上京者がこれからの需要の中心になるわけで、
ますます仕事重視、利便性重視が強まって、都心部中心になるんだな。
都心部の家賃が高くなりそ。

[723: 入居済み住民さん]

>719
23区だと少ないが、5,000万以下（実需）の物件は
それほど心配ないとも書いてある。
1億以上の物件は3割ダウンの覚悟が必要とは書いてあるが。

その中間は立地によりけり。
バス便はアウトっぽい感じのコメントだった。

実際問題、この掲示板ってどの程度の物件を検討している人が
見てるんだろうか。全員にやじうまってことはないだろうが。

[724: 入居済み住民さん]

>718
悲惨ねえ・・・
ところで売れ残りってなんで判断してるんだろう？
リンク先の契約率ランキング見るとこんな数字が出てるけど。

順位 　先月 　市区町村名　 平成19年度
　　　　　　　　　　　　（平成20年01月現在）
1 　　　2 　東京都 杉並区 　　83
2 　　　5 　東京都 中野区 　　81
3 　　　3 　東京都 品川区 　　79
・
・
7 　　　7 　東京都 中央区 　　73
8 　　　8 　東京都 江東区 　　71

いい加減都合のいい数字だけひっぱてくるのやめなよ。

[725: 中野区民]

↑あ、ごめん。コテハン忘れてました。

上の2件は私です。
以前投棄か実需かという論点があり「実需だから横ばいか微増」
という予測を開陳してましたが、日経ビジネスの記事が当たってれば、
予測は外れですね。すいません。

でも、実需で購入している人が慌てふためくような状況ではない
というのはあっていたはず。

[726: 契約済みさん]

湾岸を高値で買っちゃった人が値下がりしないように必死ですね。
しかし、今回のプチバブルで急に上がったところが間違いなくこれから下がります。
それは湾岸。特にブランド力がなく、住環境が悪い江東区です。
大多数の都民はそう思ってますよ。いくらわめいてもね。

[727: 中野区民]

×投棄　○投機
何となく意味は通りますが・・・

[728: 匿名さん]

日経ビジネスの記事には
マンションは３月危機とも書いてあるから
当たっているかどうかは来月分かるでしょう

[729: 匿名さん]

>>726
坪400・500以上からの３A地区はともかく、湾岸の今程度の値段でバブルとか言って買えない奴は
元々23区内に住む資格もない、稼ぐ能力の低い奴と思うのは俺だけ？？

[730: 匿名さん]

>>729
あなただけだと思いますよ
物事には相場があります
絶対的な値段だけの問題じゃないのです

[731: 匿名さん]

>>726
その通りだと思うよ。
値下がりするとしたら、今後は、田舎に
免震・オール電化・タワー・共有設備などの
部分を削った劣化マンション出すしかないっしょ。
それで満足するかが問題だな。

相続時精算課税制度（１９年まで）、住宅ローン減税の延長（２０年まで）は急務。
ガソリン税のことばかりやってるが、
こちらの税制優遇の方を真剣にやってほしい物だ。

[732: 匿名さん]

>>729

俺もそう思う。しかし高くなったのは確かだがこれで買えなくなるのなら元々都下や千葉埼玉神奈川あたりで買える所を買えばよいだけだろう。

[733: 匿名さん]

>>728
日経ビジネスの記事読んでないでしょ？
３月だけでは分からないようだけど。

現在販売中の湾岸物件の値引きに関する言及もあるし、
勝どきＴＴＴ中古物件への言及もある。
これまで大丈夫だと（この板でも）言われていたことを、
一通り否定する記事。

一言でまとめると、今は末期でこの市況でマンション買うやつは（略

[734: 匿名さん]

>>732
過去、それやって失敗した人も多いのでは。
郊外を買ったら値下がりして、ローン残高よりも中古価格が安くなるケース。売りたくても買いたたかれる。

[735: 匿名さん]

新日鉄、鋼板１—２割値上げ・近く要請へ

「鋼板価格はバブル期の水準を超え、過去最高値に迫る」だとさ。
自動車用鉄鋼らしいけど、建築用も同水準になると考えるべきしょう。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080211AT1D0901010022008.html

[736: 匿名さん]

でも日経ビジネスは2005年の3月暴落説も特集組んでたんだよね確か・・・。
その後どーなったかはこの版にいる皆さんならご存知の通り。ダイヤモンドも同様。

あと、日経ビジネスをマンション特集に限らず毎週読んでる人ならわかるが、
自分自身が知識のあるの専門領域、業界をテーマにした特集記事を見てると
日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

[737: 匿名さん]

>>733
TTTの中古転売ネタは、このスレで繰り返し書かれていました。
PCTの中古転売ネタとともに。

[738: 匿名さん]

736さん
確かに雑誌って適当なこと言ってって、そりゃいつも下がるって言ってりゃいつかは下がる時もきますよね。

[739: 匿名さん]

雑誌の作り方の鉄則。

同じ立場（境遇）なのに、努力をせず
運良く富や名声を得た者を徹底的に
こき下ろし、その他大勢の庶民の
溜飲を下げる。
そうすると部数が伸びるんだよな〜
いや、庶民の怨嗟はすごいよ。

[740: 匿名さん]

日経の系列の、テレ東
ＷＢＳで日経ビジネス記事を詳しく解説して欲しいものです。
できることなら。

[741: 匿名さん]

スポンサーまみれのメディアの言う事に反応しすぎでしょ。
所詮はただで手に入るものにはそれ相応の価値しかないよ。
それは情報においても同じ。

[742: 住まいに詳しい人]

>日経ビジネスって意外と取材が浅かったり、記者の解釈がずれてて、
>間違った内容の事もかなりあるんだよね〜。

取材している分
何も知らない素人なのにココで頓珍漢な妄想を垂れ流す人よりは
害悪は少ないですよ

[743: 匿名さん]

荒れてますね。

[744: 匿名さん]

>>714
ＹＡＨＯＯ不動産の数字はおかしいよ。
過去推移を見れば分かります。
例えば、中野区 Ｈ１９年81、平成１８年23、平成１７年45、平成１６年52、
平成１５年65、平成１４年70
平成１８年の２３％は笑えますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
日経の月例マンション情報のほうがリアルっぽいです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080124d5000d5.html

[745: 匿名さん]

スレッド内容とは関係ないのですが、マンション新築物件価格が予想と反して
思ったより下落しない時は”足立区の住環境スレ”が同時に上がってきますね。

これって・・・フラストレーションの捌け口が足立区スレ向けられている訳かな？？
一般人からすれば、他人の住む場所なんかどうでも良いと思うけど。

デベ間の抗争？なんだろうね？それとも足立区新築物件が下落しないと他の地域にも
価格調整が波及しないというメッセージなのでしょうかね？

足立区スレ攻撃　⇒　江東区物件スレ攻撃　⇒　物件価格下落調整が絶対ある

前から疑問に思っておりましたので・・・

[746: 匿名さん]

やっと掲示板がエキサイトしてきましたね

参加者も増えるのではないでしょうか。

[747: 買ったけど下がる派]

買わないつもりだったけど、結局年始に契約した。
まあ普通にこれからは下げるだろうけどね。
俺は耐久消費財としてしか考えてないからむしろ下げてくれた方が
税金とか安くなってくれそうでありがたい。

利率は全期間固定なので上がってくれると受取利息が増えてありがたいが、
今の状況じゃ望めそうもないか。

[748: 匿名さん]

マンションが下がると、
税金が安くなるとどうして言えるのでしょう。
政府が単純に安くしてくれると思いますか？

[749: 匿名さん]

去年まで、売り渋りと連呼していたWBSだが、
先日の放送では、同じ口で、
去年から下落している不動産価格、と当然のように説明し放送している
不動産のマスコミもいい加減な商売なんだな〜と

[750: 中野区民]

>744
たぶん宛先間違っているよ。
724の書き込みは前後の流れで読めばわかると思うが、別に
中野区を持ち上げたいわけではない。

比較している二つのサイトは取り上げている数字や、
期間が全然異なるようなので、どっちがどうというものでも
ないような気がするが、YAHOO！の数字を基にした書き込みは
信憑性ゼロってことで良い？

[751: 匿名さん]

ＷＢＳは去年、郊外のマンションが値下がりしたと言って、
男のキャスターが埼玉に取材に行きましたよ。
もちろん、スポンサーとは無関係なマンションの取材でした。

[752: 匿名さん]

>>750
即入居可＝売れ残りの比率は正確じゃない？
例えば中野区で登録物件１２件中７件で５８％
重複物件がたまにあるけど、この条件は共通だからあまり関係ないし・・
登録されていない物件もあるだろうが、これも共通条件だし・・
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[753: 中野区民]

売れ残りの定義は即入居可なのね。ふーん。

契約率だけおかしいという根拠は？だが素直に推移を読むともともと安くて人気だった地域が上がりすぎて足踏みしてるように見えるけどね。

どっちにしても今まで提示したようなデータ？で中央線沿線、県境外周区の両ライバル？を蹴落とすのは無理かと。

江東区物件か限定の板でマスかいてりゃいいんじゃないの？

[754: 匿名さん]

>>753
スレタイの通り是々非々で数字を論じているだけで他意はありません。
何か誤解を生んでいるようですね。

契約率は数字を取るタイミングで随分変わります。
いくらなんでも、年間の契約率が２３％はありえないでしょ。
毎月締めの計測なら瞬間的にはありえる（日経がそれ）けど、年間の平均で２３％はありえないでしょ。

話は変わって、
即入居可物件が多いところは値下げ圧力が強いと言えますよね。
瞬間の比率ですから、その瞬間の圧力を指しています。
理想形はその瞬間の販売戸数に対する売れ残り戸数の比率を出せればベストなんですが、
ちょっと無理ですね。１００戸販売する中の２戸と２０戸販売する中の２戸じゃ意味合いが
違いますから。

[755: 匿名さん]

件数も１戸残ってる１件と１０戸残ってる１件とでは、
意味合いが違います。

[756: 匿名さん]

>>755
おっしゃる通りだけど共通の条件として割り切れます。
同じ条件での分析ですから、運不運は同じ・・

総供給量が多いところと少ないところだとそうは行きません。

[757: 匿名さん]

年間２千戸販売している区の１０戸の売れ残りと
年間２００戸販売している区の１０戸の売れ残りとではインパクトがまるっきり違います。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[758: 匿名さん]

大規模物件の多いところ中小規模物件の多いところでは、一件のウエイトが全然違うでしょ。
それに、デベにとって手頃感を武器に大々的な広告をうって、
メディア総動員して短期で一気に売り切りたい物件と、
高値で時間かけても、結局売れると評価されてる物件では
売り方も売れ方も性質が大きく異なります。

[759: 匿名さん]

>>758
確かに大規模物件がある区には不利ですね。
千戸の大型物件が完売しても、総戸数３０戸程度マンションに売れ残りが発生すれば同じ１物件
ですから。

高値で時間かけても、結局売れると評価されてる物件＞
ここが曲者なんですよね、時間を掛けたけど結局売れず、
よくある手で、業者同士で売買して賃貸に回す方法。
売れ残りリストから消えますが、賃貸リストに乗る。
やはり、いろいろ理屈はつけても、即入居可物件が過半数を超えるようになったら、
かなり危険信号でしょう。

[760: 住民でない人さん]

なんというか．．．
2006年までのようにお買い得感があるのに物件がなく
勢いだけで計画数も物件数も多く見込まれてた時に、プチ不況＆建築基準法の厳格化。

需要と供給がなんともちぐはぐな状況ですね．．．
私はこれじゃ大手のデベもかなりダメージくらうのでは？と思ってます。


どの物件で売れ残りはありますね。
売れやすい部屋から売れるんだから、当然といえば当然ですが・・・
たいていは、少数の部屋になればあまり公けにせずに片付けるのでしょうが、今の時期「販売期」を増やさないとさばけない物件も多数でてくるでしょう。
売れ残りがない即完売物件は、デベの価格付けの失敗に過ぎません。

[761: 匿名さん]

デベの価格付け云々のまえに
半年前が価格のピークだったってことだろ

[762: 中野区民]

>756
あ、すいません。

城東の書き込みかと思いまして。
うちの区は区全体で見ると庶民区なので別に構わないのですが城西を意図的に貶める書き込みに過剰反応してしまいました。

改めて戻して日経ビジネス記事ですが個人的には7000万円位までは実需だと思ってたのでその層が潜在的な投資だとの指摘がショックでした。
それこそ豊洲に買った知人何かもローンは無理のない範囲だったので。実需と考えていました。
ただ城東についてはやっぱり上がりすぎという印象はあります。

[763: 760]

デベの資金循環が悪くなったり、建築計画が大幅に変わると、その影響は物件価格や質に転嫁されるか、末端の建築下請け業者にしわ寄せがきます。
腕のある職人さんは、えてして経営下手だったりするので、先数年の物件選びはシビアな視点が必要になりますね。。。

マーケットとしては、中国オリンピックが終えた今年の秋以降に、アジア外資が流れ込んでくると妄想してます。
買う方も売る方も、それまでの辛抱です。

[764: 中野区民]

＞756→＞754

[765: 匿名さん]

7000万円だの8000万円だのと皆さんよく買いますよね。
それも70平米程度のちんけなウサギ小屋を...。
そんなに借金こさえて大丈夫か〜　と心配したくなります。

ちなみに昨年までは短命なミニバブルに乗せられてマ(ヌ)ケ層が
買っていたようだけど、歯車は既に逆回転に突入し、買い控えのサイクルへ。
米国景気が復活するまでの数年間は長いトンネル入りするから、
購入希望者が割安価格と感じるレベルまで下落していかざるを得ないよね。
日本の場合は米国景気というよりも内向き政策が変わらなければ駄目かな？

[766: 匿名さん]

=>763
既に中国バブルも弾け気味、華南地区は不動産も下落始めており、
オリンピック後などは上海や北京なども大変なことになるよ。
それよりも活力のない日本の不動産へ投資する外人はいないよ。
お金は将来性(成長余力)のある国へ流れるということで、
妄想は断ち切りなさい。

[767: 匿名さん]

>>765
根拠が書いてないので、まぁー典型的な煽り・中傷の発言ですね。
2007年までに買った層がまぬけとはどういうことですか？
米国景気が数年間トンネルに入ったら、23区マンション価格が割安感が出るまで下落せざるを得ない？
短絡的過ぎて面白みにかける文章ですが、もし理屈をお持ちならぜひここで披露して下さい。
でなければ価値のない文章と言わざるを得ません。

[768: 匿名さん]

>>765
7,8000万円程度のレバレッジでびびるような層に限って
マンションをウサギ小屋とか呼ぶんですよね・・・
いたいたしくって笑えますね　笑）

7,8000万円の借金すら心配になる程度の収入層がなぜ自信満々に
日本経済の見通しを語れるんだか不思議になります。

[769: 中野区民]

>766
中国全体に占める北京圏のGDPって何%か知ってる？
経済的に実需ベースだとあんまり影響はないはず。
あとはセンチメント。

[770: 匿名さん]

＞7,8000万円万円の借金すら心配になる程度の収入層
問題はそこじゃなくて、ウサギ小屋みたいな住宅をクソ高い値段で買うマヌケさを言ってんじゃね？

[771: 匿名さん]

いや、だから、たかが７．８千万だからウサギ小屋なんでしょ。
庶民なんだからしょうがないじゃん。
別に生活困るほど借りてないよ。

豪邸に住んでも山手線の右側以西には行きたくない。
都心区が絶対条件だし。

[772: 匿名さん]

>>768さん
貴殿はレバレッジと言う言葉の使い方をもうちょっと勉強すると良いと思いますよ
使い方が間違ってます

[773: 匿名さん]

もうちょっとエキサイトしたものが見られるとここも面白くなると思うんだけどなー。

「高額物件の購入層　外資系金融マン次は・・・」
という題でディスカッションしませんか？？？

これだってマーケッティングの大きな部分を占めますから
価格予測には参考になると思いますよ

[774: 匿名さん]

経済指標がリセッションを示している状況での価格予測は
どの程度の速度で資産価値が下がるのかという観点になる
江福さんの著書を読んだほうが端的に理解できるし、素人意見を聞くより解り易いんじゃない？

次の購買層ったって、海外で暮らしたことのある奴なら
醜い東京が競争力を失ったことくらい知ってる
そうなると内需関連しか価値は見出せず、国内のジジババしか魅力を感じない

ようは業界全体で透明性を高めるしか方法はなく
一巡するのは当分先で、今まで通りグダグダに進んでく
ドラスティックな展開は期待しないほうがいい

[775: 匿名さん]

募集賃料ですが、２３区内でここ数ヶ月で大きく変わって来ています。
都心３区は横ばいで、その周辺部が上がり始めています。
少子化を補う為、地方からの上京が続きますから、都心周辺部の家賃が上がって、
都心との家賃差が縮まって行くと思われます。
家賃の上昇によって新価格が正当化されて行く区と、そうならない区に分かれ、
後者は不動産価格が下がるでしょう。都市構造が変わって行く中で、適正な家賃レベルと
不動産価格の見直しが３年程度続きそうです。

物件数が多く、仕様にあまり差の無い１Ｋ・１ＤＫタイプの７月から現在の変動を調べました。
月間賃料、単位万円

千代田区　１１．１０→１１．０４　
中央区　１０．９５→１０．８５
港区　１３．１１→１３．１４　
新宿区　９．５７→９．７６　上昇
文京区　９．１４→９．２３　上昇
台東区　９．４４→９．７３　上昇
墨田区　８．４２→９．０３　上昇
江東区　８．６３→９．１１　上昇
品川区　８．９２→９．１８　上昇
目黒区　９．９９→１０．００
大田区　８．５３→８．４５
世田谷区　８．５４→８．６１
渋谷区　１１．７２→１１．２７
中野区　８．０８→８．４４　上昇
杉並区　７．７６→７．７５
豊島区　８．３５→８．４３
北区　７．５５→７．５７
荒川区　７．９５→８．５０　上昇
板橋区　７．０８→７．３８
練馬区　７．１０→７．１５
足立区　６．６４→６．７１
葛飾区　６．６７→６．７０
江戸川区　７．１２→７．０６

[776: 匿名さん]

>>765
２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占め、７，０００万円以上の物件は
４，８３２戸で８％を占めます。
２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が５，０００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 渋谷区 　　　　19,802　　　　　　２６７
2 港区 　　　　　13,765　　　　　　１１２
3 千代田区 　　　10,914　　　　　　４５３
4 葉山町 　　 　　8,880　　　　　　　　５
5 品川区 　　　 　8,625 　　　 　　７５４
6 世田谷区　　　 8,580　 　　 　　６６４
7 目黒区　 　　　 7,741　　 　 　　１９８
8 武蔵野市　 　　 6,987　　　　　　　７６
9 逗子市　　　 　 6,585　　　　　　　２６
10豊島区 　　　 　6,479 　 　　　　６１９
11杉並区　　　 　 6,425　　　　　　５６７
12横浜市青葉区 　6,212　　　　　　　６１
13小金井市 　　　 6,112 　 　　　　１８１
14文京区 　 　　　5,883　　　　　　６６７
15中野区　　 　　 5,795　　　　　　２６４
16国立市　　　 　 5,731　　　　　　　２０
17中央区 　　　 　5,125　　　　　　２５０
18江東区 　　　　 5,070　　　　２，２０７
19川崎市麻生区 　5,029　　　　　　２６１
計　７，６５２戸　　約１３％に相当

[777: 匿名さん]

>>776
専有面積の平均は度外視してますよね。

[778: 匿名さん]

何で、皆さんは割安感とか買い得とか高値掴みはダメとか
言うんでしょうか？
何か目を血走らせて買い得物件を探すさまの方がマ(ヌ）ケに
見えます。
売って利益を出したい訳ではなく住むだけですし。
前に書かれてた方にホント同意ですが、7000万〜8000万の物件で
日本経済がどうたらこうたら自信満々に書く人いますが
バ　カですか？

[779: 購入検討中さん]

>>778
まぁまぁ、ネットならではの仮想のお話しだと思って見逃して〜！
言ってることはわかるけど、それをここでぶつけるのは「バ　カですか？ 」

[780: 匿名さん]

新築マンション入居開始の多い時期になり、
住民板を読むと
自分のマンションの物件が値上がりして売りに出てると、
喜んで書いてるレスが多いですね。

このご時世に、築浅中古が高い希望価格で売れるかどうか見物です。

[781: 匿名さん]

都心部でも売り切る自信がない物件は賃貸比率が増してます。
分譲戸数を減らし、賃貸戸数を増やしています。

高額な家賃でないと採算が取れないようなのが、１ＬＤＫ、２ＬＤＫでこれから山のように
出てきそうです。
独身貴族も人数的に限りがありますから、高額家賃物件がめちゃくちゃ余ってきそうです。
逆に中の上レベルのところは割安感が増して、どんどん埋まっていきそうです。