23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[681: 匿名さん]

現状分析だけでは片手落ちなので、
不動産の購入に当たって一番重要な地域の将来性について。

上位区
1位　中央区、2位　千代田区、3位　江東区、4位　品川区、5位　港区、6位　文京区、
ちなみにワースト
1位　葛飾区、2位　足立区、3位　荒川区、4位　北区、5位　中野区

[682: 匿名さん]

こりねぇなぁ・・・
また、あの騒動繰り返す気なんだ。
せっかくおとなしくしててくれたかと思いきや、
復活の狼煙ですか・・・

[683: 匿名さん]

住みたい街ランキング
住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」2007年10月26日（金） 〜 2007年10月28日（日）

１位 吉祥寺　　２位 自由が丘　　３位 恵比寿　　４位 下北沢　　５位 青山
６位 新宿　　　７位 中野　　　　８位 成城学園　９位 広尾　　　10位 麻布十番

これから買おうとする次のマーケットはもちろん
これらの住みたい街、その周辺、そこにアクセスしやすい地域を検討していくでしょう。
当然そこは価格や人気を維持していくと考えられます。

[684: 銀行関係者さん]

人の行く道の裏に花あり

この意味がわからない人はいつまでもランキングに縛られたままでしょう

花を見つける人はいつもランキングをつくる人たちですから

[685: 匿名さん]

情報を総合すると要するに「あの地域」は
将来のアップサイド期待で投資対象としては良いけど
いま自分が住みたい場所ではない、ってことで良い?

[686: 匿名さん]

>>685
プッ・・・。数字を素直に見ればその通り。尺度が分からんので将来性という
のは怪しいけど。

もうあの地域のネタ、飽きた。現状ここまで主張しても納得してもらえないん
だから、もう終わりにしない？

[687: 匿名さん]

過去レスで中身に色々批判を受けたランキングが、
再掲示されているじゃない。
ランキングとかアンケートとかは、批判されても生き残るんだね。

[688: 匿名さん]

677,678,680、こういう情報を検討した結果、結局は683になるのでしょう。

[689: 匿名さん]

>>684
同感です。
雑誌に踊らされて成功できたら世の中億万長者だらけですもんね。

[690: 匿名さん]

サンプル数が多く仕様にあまり差が無い１Ｋ、１ＤＫの中から、
中古物件の募集賃料をピックアップしました。
エリアの真の人気度を現しています。（単位：万円）

1位　港区１２．５７、2位　千代田区１１．０６、3位　渋谷区１０．８５、
4位　中央区１０．６１、5位　目黒区９．６４、6位　台東区９．３４、
7位　新宿区９．１７、8位　文京区８．９４、9位　品川区８．７８、
10位　墨田区８．５２、11位　江東区８．４８、12位　大田区８．２０、
13位　世田谷区８．１９、14位　荒川区８．１０、15位　中野区７．８６、
16位　豊島区７．７７、17位　杉並区７．５３、18位　北区７．２０
19位　江戸川区６．９４、20位　板橋区６．８５、21位　練馬区６．８０、
22位　葛飾区６．４１、23位　足立区６．３２、

さらに、新築家賃÷中古家賃の比率を出しました。
比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。
２３区平均１１６．２
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　北区１１８．８、

[691: 匿名さん]

新築家賃÷中古家賃の比率が高くなる原因としては、以下２つが考えられます。
いずれにしても地価下落の要因となります。

①中古賃貸の在庫が多すぎ、中古に対する家賃下落圧力が強い。
②所得が低い層が居住する傾向が強く、中古家賃を上げる環境に無い。
一方、新築は地価の高止まり、建築コストの上昇で高くなりますから、中古との家賃の
乖離が拡大して行くわけです。
当然ですが、このような所の新築賃貸の供給は将来細って行きます。

（訂正版）
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　渋谷区１２０．０、
7位　新宿区１１９．０、8位　北区　１１８．８、

[692: 匿名さん]

↑勘違いしたデベが新築を高くし過ぎたという要因もある。
その根底にはさがらない地価があり、ぶっちゃけ新住民イラネてスタンスなんじゃない？

[693: 匿名さん]

春の大量採用に合わせて新築賃貸の供給が増えていますが、
今年あたりから優勝劣敗が鮮明になって、
地域によっては、新築賃貸の未入居物件が増えそうです。
そろそろ首都圏の地価マップも見直しが始まりそうです。

[694: 住まいに詳しい人]

>>683
アーバンコーポレーションは
吉祥寺の御殿山ＪＲ社宅跡地のマンション開発を諦めたみたいだし

人気があるからといって、なんでも価格に反映できるかと言えば
出来ないってことなんでしょーよ

ちなみに坪単価は＠400万円ぐらいを狙っていたらしい

[695: 匿名さん]

吉祥寺の家賃レベルを考えれば到底無理な坪単価ですよね。

[696: 匿名さん]

>比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。

中古では既存の住民がいて、家賃を上げられなかったところが、
足かせのない新築では本来の相場で募集をはじめたと考えられます。

立て替え、住人の入れ替わりに伴い、
徐々においついていくことになります。

[697: 匿名さん]

>>696
募集賃料ですから中古も空いている部屋です。
どっちも新規の募集ですからほとんど関係ありません。

中古に比べ新築が割高だと、
新築は余って中古が埋まる理屈になります。
そして、割高な新築賃料が是正されるか、
埋まるだけの少量の新築賃貸の供給に細って行くか
このどちらかでしょう。

[698: 匿名さん]

１Ｋ、１ＤＫの賃貸と、
全体の新築分譲との、
相関関係はどうなの？

って疑問はありますけど。

[699: 匿名さん]

都市構造が変わって行き、
東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートは完全淘汰されていくだろう。

[700: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートのまえに
郊外の安アパートから淘汰されていく、というのがセオリーだろ

需要が消えちゃってるんだから

[701: 匿名さん]

安けりゃ良いって層が
郊外の安アパートに住み続けるんじゃないの

[702: 匿名さん]

>>701
所得の二極化が進んで、はっきりした居住地域の住み分けが進みますね。
これ間違いないよ。

[703: 匿名さん]

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/?P=1
新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる(日経トレンディ）


もう始まってるようです。

[704: 匿名さん]

>703
＞次々と用地仕入れを続けてきた。新築マンションが購入者の手元に届くまでには半年〜1年程度かかるが

本当に不動産知ってるのかよ？！
土地取得から半年〜１年で立てられる物件ってどんだけだよ！！！！
１０００万円値引きもすんなりって！！＊＊

今人気のタワーマンションなんか着工〜竣工まで３年以上かかるっつーの。
どんだけ田舎の物件を言ってるんだか。

現在用地取得した物件は３年後２０１０年くらいまでかけてやっと竣工。
石油高騰で建築コストもアップ、坪単価下落を考えても、そうそう下げられない。
値下げできるのは安かろう悪かろう物件か、あと１戸とかでＭＲ撤収できるとか条件がある場合のみ。
第二次ベビーブーム世代の購入もあることだしな。

[705: 匿名さん]

>703

あんなはげちゃびんの言うことをもともに聞いたらダメダメよ。
予想がはずれまくってあそこまで薄くなってことを理解してね。

[706: 匿名さん]

今日、こんなチラシが入ってました。

モデルルーム使用住戸
特別価格販売開始
2LDK 57.92m2
4750万（旧価格）　→　3990万（新価格）

モデルルーム使用って結構割引あるのですか？

[707: 住まいに詳しい人]

>>704
「購入者の手元に届くまでには」というのは「販売開始まで」という意味だと
言葉尻をとらえなくても、業界のこと知っているなら類推出来るこでしょ
　
　
　
原材料が上がったところで坪単価に直せば10万円とか20万円だよ
それで坪単価100万円アップ、200万円アップなんて説明出来ないわけで

あと団塊jr.のマンション購入ピークも過ぎちゃったし

首都圏の平均価格が4500万円の現状で
「“新築で1000万円引き”も夢じゃない！も」という表現は煽り過ぎだとは思うが
値引きが必至なのは明らかで、大筋として間違っているわけでもないでしょ

[708: 匿名さん]

>>703
この記事書いている人って、内覧会業者の会長かなんかでしょ。
マンション購入検討者を煽ることで不安にさせて自分の商売に繋げるつもりなんじゃないの？
その証拠にずっと前から同じ事を繰り返し言い続けいていますよ。
なんとかの一つ覚えってやつでしょうか。
こういう事を書く人って信用できなかったので、私はこの業者に内覧会頼むのを止めました。

[709: 匿名さん]

>>703
あー、下がる下がるって言ってる人ね。
「良かったねやっと時代が来て」って感じ。

自分のところに依頼してねって言う
プロモーション活動ご苦労様。

[710: 匿名さん]

>703

去年の、12月20日のネタですね。
新しいネタではなくて。

[711: 匿名さん]

＞モデルルーム価格
モデルルームとして使用して、使用感があるため、若干お安くさせていただきます！
という、既購入者への配慮から生まれた、不動産販売の不毛さをよく表してる
インチキ値引き価格のことでは？

[712: 匿名さん]

誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

[713: 契約済みさん]

>>706

モデルルームを処分する際は、そこで使用していた家具とか照明をサービスする事が多く、
価格を下げる事はあまりない。
販売から１年以上経過で最後の一戸なら投げ売りもあるかも知れないが、700万以上値引きは
ちょっとアヤしいかもね。

[714: 匿名さん]

どこのどんな立地のどんな規模の物件かも書いてない。
ただモデルルームといっても色々あるんじゃない。

[715: 匿名さん]

>712
>誰が見ても去年のピークより全体の平均は下げてんじゃないか？

そうだと思いますよ。

[716: 匿名さん]

23区全体の平均。

そりゃ、人気ではない駅遠で競合の多い物件の下げがあれば、
それだけで「全体の平均」を下げますね。
平均という言葉を使う点が、頭が良いですね。

[717: 匿名さん]

>>716
１１月の申し込み率
神奈川県に限らず、県境外周区は軒並み討ち死に。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中５件２１％、世田谷区５２件中２０件３８％、杉並区２２件中８件３６％、
練馬区２１件中１０件４８％、板橋区１９件中６件３２％、北区７件中３件４３％
足立区４２件中１２件２９％、葛飾区２１件中７件３３％、江戸川区２６件中５件１９％
専門家が内陸部のタワー型マンションは苦戦すると予想してた。郊外の田舎でタワー建てても
駅近じゃない限り意味無し。

[718: 匿名さん]

湾岸沿いの大田区、江戸川区の売れ残り率は低いが、内陸部は高い。
練馬区などは５０％に迫る勢いで増えている。
内陸部の路線の代表格である中央線沿線の２３区を見ると、
新宿区１２件中４件３３％、中野区１２件中７件５８％、杉並区２２件中８件３６％。
全体で４６件中１９件４１％が売れ残りと悲惨な状況になっている。

開発の中心が新宿等の内陸部から湾岸に移動し、内陸区は今後も苦戦するだろう。
２３区平均と言う見方は誤った判断につながります。

ところで、内陸区で今後注目すべきは足立区でしょう。
坪単価が日野市並みであるのは、区部の坪単価が上昇した今、大きな魅力になりそうだ。
販売物件数も世田谷区に次ぎ多く、これからも増えそうだ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_4....

[719: 匿名さん]

日経ビジネスの最新号（2/11号）は硬派な雑誌にしてはなかなか過激なタイトルですね。

■緊急特集
不動産パニック
株安も顔負けの価格下落が始まった
30％下落を覚悟せよ」
9月にはさらなる悪化を見通す向きも

http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html


まぁ、ここまで行くかどうかは別として、下落トレンドに入っていることを認めていない人は
業界にはほとんどいない状況になりつつあります。
（デベも含めて。具体的な行動に出るかどうかはまだデベによりけりだけどね。）
この掲示板にはまだ若干名いらっしゃるようですが・・・

[720: いつか買いたいさん]

いつもそう
そのうち関心を無くし、スレを見もしなくなる
購入しようとした人は購入しなくなり
購入した人は苦痛から目をそむけ
早くに購入した人は「まだ損をしたわけではない」と自分を慰める
いずれにしろ、辛いことから目を背けるのは人間の性

[721: 同じく、いつか買いたいさん]

早く頭金を貯めて、「辛いことから目を背ける」身分になりたい。

[722: 匿名さん]

売れ残りが増えている区は在庫処分に追われて新規の供給が少なくなって行きます。
それで坪単価を維持できるでしょうか？

県境外周区の場合は、地元住民の需要がほとんどですから、高くなると親と同居、二世帯住宅なんかが増えて、独立して新規に住宅を買う人が減るでしょうね。パラサイトシングルも増えそ。
そうすると分譲にしろ、賃貸にしろ、地方からの上京者がこれからの需要の中心になるわけで、
ますます仕事重視、利便性重視が強まって、都心部中心になるんだな。
都心部の家賃が高くなりそ。

[723: 入居済み住民さん]

>719
23区だと少ないが、5,000万以下（実需）の物件は
それほど心配ないとも書いてある。
1億以上の物件は3割ダウンの覚悟が必要とは書いてあるが。

その中間は立地によりけり。
バス便はアウトっぽい感じのコメントだった。

実際問題、この掲示板ってどの程度の物件を検討している人が
見てるんだろうか。全員にやじうまってことはないだろうが。

[724: 入居済み住民さん]

>718
悲惨ねえ・・・
ところで売れ残りってなんで判断してるんだろう？
リンク先の契約率ランキング見るとこんな数字が出てるけど。

順位 　先月 　市区町村名　 平成19年度
　　　　　　　　　　　　（平成20年01月現在）
1 　　　2 　東京都 杉並区 　　83
2 　　　5 　東京都 中野区 　　81
3 　　　3 　東京都 品川区 　　79
・
・
7 　　　7 　東京都 中央区 　　73
8 　　　8 　東京都 江東区 　　71

いい加減都合のいい数字だけひっぱてくるのやめなよ。

[725: 中野区民]

↑あ、ごめん。コテハン忘れてました。

上の2件は私です。
以前投棄か実需かという論点があり「実需だから横ばいか微増」
という予測を開陳してましたが、日経ビジネスの記事が当たってれば、
予測は外れですね。すいません。

でも、実需で購入している人が慌てふためくような状況ではない
というのはあっていたはず。

[726: 契約済みさん]

湾岸を高値で買っちゃった人が値下がりしないように必死ですね。
しかし、今回のプチバブルで急に上がったところが間違いなくこれから下がります。
それは湾岸。特にブランド力がなく、住環境が悪い江東区です。
大多数の都民はそう思ってますよ。いくらわめいてもね。

[727: 中野区民]

×投棄　○投機
何となく意味は通りますが・・・

[728: 匿名さん]

日経ビジネスの記事には
マンションは３月危機とも書いてあるから
当たっているかどうかは来月分かるでしょう

[729: 匿名さん]

>>726
坪400・500以上からの３A地区はともかく、湾岸の今程度の値段でバブルとか言って買えない奴は
元々23区内に住む資格もない、稼ぐ能力の低い奴と思うのは俺だけ？？

[730: 匿名さん]

>>729
あなただけだと思いますよ
物事には相場があります
絶対的な値段だけの問題じゃないのです