23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[661: 匿名さん]

タワーを３２階建てが囲むなら、
タワーの地上から１００ｍ位の部分は見えなくなるってことね。

[662: 匿名さん]

新タワーから放射状に延びる四つ目通りなどの道路をタワーの景観が堪能できる
「タワービュー通り」として整備し、新タワーから両国や錦糸町、向島などの観光拠点へは
鉄道やバスを充実させるなどして、来場者を区全体に周遊させる方針。
観光まちづくり総合交通戦略では、循環ミニバスや人力車、舟運、貸自転車や歩行者優先道路の
整備を掲げている。
なお、新タワーの経済効果は1497億円と推定され、7600人の新規雇用が期待される。
開業後も毎年880億円の経済効果が推定させるという
また、住吉から豊洲までの有楽町線支線の整備も復活する見込みで、完成すれば既存の住吉
〜錦糸町〜押上と連結され、新タワー、臨海部の２大観光スポットが直接つながることになる。

[663: 匿名さん]

二大観光スポット…orz

[664: 匿名さん]

自治体が作ったテーマパークの皮算用を思い出した。

[665: 匿名さん]

両国は分かるけど、錦糸町がいつ観光拠点になった？

新東京タワーを建てるにあたっては、浅草と一体となった開発をするようにとの注文が付いているはず。
当然ながら、来場者は浅草への周遊が優先。
大体が、今の東京タワーと違って駅直結になるわけだから、大部分の来場者は電車で来て見て帰るだけだろうけどね。

[666: 匿名さん]

>>665
錦糸町は風俗の観光スポットという意味なんじゃないの？

[667: 匿名さん]

地方の高校生が修学旅行で新東京タワーに来て、
ついでに観光拠点の錦糸町を周遊ですか。

[668: 匿名さん]

結局ハコモノ作りで、土建屋とかで補助金分け取りにしようってことなんでしょうね。
地方の地域振興とおんなじ発想。税金の無駄遣いってなくならないですよね。

[669: 匿名さん]

結局、城東の扱いってこういうことですね。
豊洲も同列の観光スポットの１つとして扱われるようで
ご同慶の至りです。

[670: 匿名さん]

新東京タワーは所詮「観光スポット」。第二の浅草になるだけで経済的な発展はほとんどないと思うよ。タワーだけで経済地盤を誘致しようと思っても利便性に圧倒的な不利があったら誰も見向きもしない。

[671: 匿名さん]

>誰も見向きもしない
ｗ笑える×１０倍上げる
極端限定語だと、店舗も展望台も訪れる者いなくて
そういうものは出来ないと同義になるｗ
観光スポット＝金が落ちるなら十分経済効果を伴うということｗ

[672: 匿名さん]

６７１
あんた日本語の意味わかんないよ。浅草って経済発展してるか？東京都民で丸の内、銀座、六本木には行ったことあっても「浅草」には行ったことないっていう人、山ほどいるが。。新タワー出来るからってそれを求めて集まる人って観光客ぐらいじゃ？

[673: 匿名さん]

彼のリコメンドは本当に笑える
対岸の話だからどうでもいいが
墨田区は大阪市の失敗の歴史を
一度とことん検証すべきだと思う

[674: 匿名さん]

これから買う人はよく考えたほうがいいよ。
高くて良いのは当たり前。
高くないのに良いところ、
これから良くなって行くところ、
この目利きが、有り余るほどはお金が無い人にとって重要。
東京は、これから随分と変わって行きますよ。

[675: 匿名さん]

新宿が外国人観光客がよく訪れるところの上位にいるのは笑える。
いったい何しに行っているのかね。

[676: 匿名さん]

あなたの笑いのつぼと値段の関係を教えてくれ。

[677: 匿名さん]

>>674
プレジデントに出ていた駅別総合利回り上位５０位で２３区をリストアップしました。
単位％。参考になると思いますよ。
問題はさらに将来ですが・・・

1位　港区、白金高輪３２．５、2位　江東区　豊洲　２９．２、3位　江東区　辰巳２７．４、
4位　中央区　月島２１．８、5位　港区　品川２０．２、6位　墨田区　錦糸町１６．０、
7位　新宿区　神楽坂１４．１、8位　中央区　八丁堀１３．４、9位　渋谷区　渋谷１０．９、
10位　台東区　入谷１０．８、11位　江東区　南砂町１０．２、12位　江東区　木場９．７、
13位　江東区　東大島９．４、14位　大田区　大森８．８、15位　品川区　大井町８．２、
16位　江東区　東陽町８．１、17位　杉並区　西荻窪７．９、18位　新宿区　新宿御苑前６．９、
19位　江東区　森下６．６、20位　世田谷区　二子玉川５．７、21位　江戸川区　葛西５．０、

[678: 匿名さん]

さらにプレジデントから、
２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

[679: 匿名さん]

城東クンの衝撃のデビューは
「新東京タワーが東京の都市構造を変える」だったね

[680: 匿名さん]

プレジデントより２３区の生活満足度偏差値
1位　文京区６３．００、2位　品川区６０．６４、3位　目黒区５９．７６、
4位　江東区　５８．６８、5位　杉並区５６．４２、6位　江戸川区５５．６０、
7位　練馬区５３．４９、8位　千代田区５２．９８、9位　中央区５２．００、
10位　世田谷区５１．８５、11位　渋谷区５０．９７、12位　板橋区５０．２５、
13位　北区４７．５３、14位　港区４４．７０、15位　新宿区４４．６０、
16位　豊島区　４４．３４、17位　台東区４３．９３、18位　中野区４１．１５、
19位　大田区４０．５４、20位　荒川区３９．５１、21位　墨田区３９．０４、
22位　葛飾区３５．０３、23位　足立区３２．２１、

[681: 匿名さん]

現状分析だけでは片手落ちなので、
不動産の購入に当たって一番重要な地域の将来性について。

上位区
1位　中央区、2位　千代田区、3位　江東区、4位　品川区、5位　港区、6位　文京区、
ちなみにワースト
1位　葛飾区、2位　足立区、3位　荒川区、4位　北区、5位　中野区

[682: 匿名さん]

こりねぇなぁ・・・
また、あの騒動繰り返す気なんだ。
せっかくおとなしくしててくれたかと思いきや、
復活の狼煙ですか・・・

[683: 匿名さん]

住みたい街ランキング
住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」2007年10月26日（金） 〜 2007年10月28日（日）

１位 吉祥寺　　２位 自由が丘　　３位 恵比寿　　４位 下北沢　　５位 青山
６位 新宿　　　７位 中野　　　　８位 成城学園　９位 広尾　　　10位 麻布十番

これから買おうとする次のマーケットはもちろん
これらの住みたい街、その周辺、そこにアクセスしやすい地域を検討していくでしょう。
当然そこは価格や人気を維持していくと考えられます。

[684: 銀行関係者さん]

人の行く道の裏に花あり

この意味がわからない人はいつまでもランキングに縛られたままでしょう

花を見つける人はいつもランキングをつくる人たちですから

[685: 匿名さん]

情報を総合すると要するに「あの地域」は
将来のアップサイド期待で投資対象としては良いけど
いま自分が住みたい場所ではない、ってことで良い?

[686: 匿名さん]

>>685
プッ・・・。数字を素直に見ればその通り。尺度が分からんので将来性という
のは怪しいけど。

もうあの地域のネタ、飽きた。現状ここまで主張しても納得してもらえないん
だから、もう終わりにしない？

[687: 匿名さん]

過去レスで中身に色々批判を受けたランキングが、
再掲示されているじゃない。
ランキングとかアンケートとかは、批判されても生き残るんだね。

[688: 匿名さん]

677,678,680、こういう情報を検討した結果、結局は683になるのでしょう。

[689: 匿名さん]

>>684
同感です。
雑誌に踊らされて成功できたら世の中億万長者だらけですもんね。

[690: 匿名さん]

サンプル数が多く仕様にあまり差が無い１Ｋ、１ＤＫの中から、
中古物件の募集賃料をピックアップしました。
エリアの真の人気度を現しています。（単位：万円）

1位　港区１２．５７、2位　千代田区１１．０６、3位　渋谷区１０．８５、
4位　中央区１０．６１、5位　目黒区９．６４、6位　台東区９．３４、
7位　新宿区９．１７、8位　文京区８．９４、9位　品川区８．７８、
10位　墨田区８．５２、11位　江東区８．４８、12位　大田区８．２０、
13位　世田谷区８．１９、14位　荒川区８．１０、15位　中野区７．８６、
16位　豊島区７．７７、17位　杉並区７．５３、18位　北区７．２０
19位　江戸川区６．９４、20位　板橋区６．８５、21位　練馬区６．８０、
22位　葛飾区６．４１、23位　足立区６．３２、

さらに、新築家賃÷中古家賃の比率を出しました。
比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。
２３区平均１１６．２
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　北区１１８．８、

[691: 匿名さん]

新築家賃÷中古家賃の比率が高くなる原因としては、以下２つが考えられます。
いずれにしても地価下落の要因となります。

①中古賃貸の在庫が多すぎ、中古に対する家賃下落圧力が強い。
②所得が低い層が居住する傾向が強く、中古家賃を上げる環境に無い。
一方、新築は地価の高止まり、建築コストの上昇で高くなりますから、中古との家賃の
乖離が拡大して行くわけです。
当然ですが、このような所の新築賃貸の供給は将来細って行きます。

（訂正版）
ワースト1位　豊島区１３９．７、2位　世田谷区１３０．３、3位　中野区１２９．５、
4位　板橋区１２１．６、5位　練馬区１２０．１、6位　渋谷区１２０．０、
7位　新宿区１１９．０、8位　北区　１１８．８、

[692: 匿名さん]

↑勘違いしたデベが新築を高くし過ぎたという要因もある。
その根底にはさがらない地価があり、ぶっちゃけ新住民イラネてスタンスなんじゃない？

[693: 匿名さん]

春の大量採用に合わせて新築賃貸の供給が増えていますが、
今年あたりから優勝劣敗が鮮明になって、
地域によっては、新築賃貸の未入居物件が増えそうです。
そろそろ首都圏の地価マップも見直しが始まりそうです。

[694: 住まいに詳しい人]

>>683
アーバンコーポレーションは
吉祥寺の御殿山ＪＲ社宅跡地のマンション開発を諦めたみたいだし

人気があるからといって、なんでも価格に反映できるかと言えば
出来ないってことなんでしょーよ

ちなみに坪単価は＠400万円ぐらいを狙っていたらしい

[695: 匿名さん]

吉祥寺の家賃レベルを考えれば到底無理な坪単価ですよね。

[696: 匿名さん]

>比率が高いところは、中古に比べ新築が高過ぎていると言えます。

中古では既存の住民がいて、家賃を上げられなかったところが、
足かせのない新築では本来の相場で募集をはじめたと考えられます。

立て替え、住人の入れ替わりに伴い、
徐々においついていくことになります。

[697: 匿名さん]

>>696
募集賃料ですから中古も空いている部屋です。
どっちも新規の募集ですからほとんど関係ありません。

中古に比べ新築が割高だと、
新築は余って中古が埋まる理屈になります。
そして、割高な新築賃料が是正されるか、
埋まるだけの少量の新築賃貸の供給に細って行くか
このどちらかでしょう。

[698: 匿名さん]

１Ｋ、１ＤＫの賃貸と、
全体の新築分譲との、
相関関係はどうなの？

って疑問はありますけど。

[699: 匿名さん]

都市構造が変わって行き、
東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートは完全淘汰されていくだろう。

[700: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内の安アパートのまえに
郊外の安アパートから淘汰されていく、というのがセオリーだろ

需要が消えちゃってるんだから

[701: 匿名さん]

安けりゃ良いって層が
郊外の安アパートに住み続けるんじゃないの

[702: 匿名さん]

>>701
所得の二極化が進んで、はっきりした居住地域の住み分けが進みますね。
これ間違いないよ。

[703: 匿名さん]

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/?P=1
新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる(日経トレンディ）


もう始まってるようです。

[704: 匿名さん]

>703
＞次々と用地仕入れを続けてきた。新築マンションが購入者の手元に届くまでには半年〜1年程度かかるが

本当に不動産知ってるのかよ？！
土地取得から半年〜１年で立てられる物件ってどんだけだよ！！！！
１０００万円値引きもすんなりって！！＊＊

今人気のタワーマンションなんか着工〜竣工まで３年以上かかるっつーの。
どんだけ田舎の物件を言ってるんだか。

現在用地取得した物件は３年後２０１０年くらいまでかけてやっと竣工。
石油高騰で建築コストもアップ、坪単価下落を考えても、そうそう下げられない。
値下げできるのは安かろう悪かろう物件か、あと１戸とかでＭＲ撤収できるとか条件がある場合のみ。
第二次ベビーブーム世代の購入もあることだしな。

[705: 匿名さん]

>703

あんなはげちゃびんの言うことをもともに聞いたらダメダメよ。
予想がはずれまくってあそこまで薄くなってことを理解してね。

[706: 匿名さん]

今日、こんなチラシが入ってました。

モデルルーム使用住戸
特別価格販売開始
2LDK 57.92m2
4750万（旧価格）　→　3990万（新価格）

モデルルーム使用って結構割引あるのですか？

[707: 住まいに詳しい人]

>>704
「購入者の手元に届くまでには」というのは「販売開始まで」という意味だと
言葉尻をとらえなくても、業界のこと知っているなら類推出来るこでしょ
　
　
　
原材料が上がったところで坪単価に直せば10万円とか20万円だよ
それで坪単価100万円アップ、200万円アップなんて説明出来ないわけで

あと団塊jr.のマンション購入ピークも過ぎちゃったし

首都圏の平均価格が4500万円の現状で
「“新築で1000万円引き”も夢じゃない！も」という表現は煽り過ぎだとは思うが
値引きが必至なのは明らかで、大筋として間違っているわけでもないでしょ

[708: 匿名さん]

>>703
この記事書いている人って、内覧会業者の会長かなんかでしょ。
マンション購入検討者を煽ることで不安にさせて自分の商売に繋げるつもりなんじゃないの？
その証拠にずっと前から同じ事を繰り返し言い続けいていますよ。
なんとかの一つ覚えってやつでしょうか。
こういう事を書く人って信用できなかったので、私はこの業者に内覧会頼むのを止めました。

[709: 匿名さん]

>>703
あー、下がる下がるって言ってる人ね。
「良かったねやっと時代が来て」って感じ。

自分のところに依頼してねって言う
プロモーション活動ご苦労様。

[710: 匿名さん]

>703

去年の、12月20日のネタですね。
新しいネタではなくて。