23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[501: 匿名さん]

>>499
急に上がったとこって、具体的に何処なんでしょうねぇ。
豊洲や武蔵小杉なのでしょうか？

[502: 匿名さん]

>>501
鋭い質問

[503: 匿名さん]

板状タイプしかなかったところにタワーができると急に
坪単価が高騰したように見える。
２３区平均の上昇率は底値から３０％です。
坪単価１８０万円のところが２３０万円になった感じ。

さて１８０万／坪が３００万／坪になったら67％アップですが
そもそもタワマン平均坪単価２３０万／坪（２００４年湾岸ベース）
が３００万になたら３０％アップです。

一方３Ａ地区は３５０万が５４０万　５４％アップ
チャレンジ価格の湾岸未入居の転売タワーはせいぜい２５％アップ

[504: 匿名さん]

>>500

2020年までは±10%で23区の新築マンション平均価格が推移すると思われます。

誰かが2020年まで価格推移は安定すると以前に記述されていた時は
本当〜？？と思っていましたが、偶々、某実業界TOP &アナリストさん
と会食する機会があって、本件23区マンション価格の話題になったのですが、
彼らからの説明内容を聞くと国内事情、グローバルな要因を考慮すると
2020年までは変動因子が考えづらい状況とのことで、ウ〜ン？あ〜そうなんだと
最終的には納得してしまいました。

＊詳しくは内容は記述出来ません事お詫びいたします。

まあ、戯言ですので・・・ご参考まで。

[505: 匿名さん]

＞４９４、４９５、４９７

君らにとっては雑誌の中でしか知らない夢物語なんでしょう（笑）
『恵比寿ガーデンヒルズ』という空想の場所でお買い物するより
ガーデンプレイス近くの信濃屋で十分なんじゃない？＊＊

[506: 匿名さん]

チャレンジ価格の湾岸中古の転売は、
未入居かどうかにかかわらず
２５％どころか５０％以上のアップで出してる物件もありますよ。

[507: 匿名さん]

>>506
それって格安の低層階かもしくは最上階プレミアムのお話しでしょうか。
私は平均値でお話ししているつもりです。

[508: 匿名さん]

>>505
信◆屋はブショネの確率高くないですかね。

[509: 匿名さん]

ブショネにビビってたらワインなんて買えませんよ（＾＾；

[510: 匿名さん]

>>507

例えば、
豊洲シエルタワー38階の物件
分譲価格5000万円程度→7950万円で売り出し中。

同タイプの30階台が売り出されるのは３戸目
すべて7000万円台で。

その他、月島のタワー物件は
分譲価格の40％程度のアップで幾つも売り出されています。

[511: 匿名さん]

>>509
本当は気が付かずに呑んでいたりして

[512: 匿名さん]

>>504
そうですか。ＣＰＩの上昇率と同率で
０．９％が１２年続くと＋１０％の上昇になりますね。


供給者が入札・転売・ストックで年率１割の上昇など
容易ですが、消費者に渡ってからは大量に売られて下がるという事態が
起きにくいのだと思います。

日本の住宅ローンの仕組みも大きく作用していると思います。
まず与信のハードルが高い。ローン破綻率が世界的にみて
低いのではないのでしょうか。

日本はすべてリコースローンだから、下落したら担保割れ。
土地を売っても借金残る。
頭金の多い人は急激な下落に遭遇したらさっさと売るけど
１０％の自己資金で買った人など
下落を尻目に抱え込むしかない。
だから下げ止まる。

変な仕組みですよ。

商業地のほうは早々に倒産して売られるからどんどん下がる。

米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
ローンだから。売ればチャラ。
そのツケが証券買った投資家に回るしくみ。どっちがいいのか
わかりませんけどね。

[513: 契約済みさん]

>500

まず、５年で半値は、年13%ペースですね15%でなく。
でもそもそも毎年同じ％で下がると考える必要はないんでは。
私は５年で半値論者ではないけど、
初めにガンと落ちれば、あとはなだらかな下落で可能かな。
例えば25%15%7%7%7%で到達可能。

ううう、ちょっとリアルすぎて怖いかも。

人口動態や経済成長率から見て、こんだけ需要ベースが落ち込んだことは戦後ないし、
方やで供給は比較的高水準を保つわけで、
不動産価格が今まで見なかった下落率を今後も見ないとは限らない。

相場の後追いで企業の不動産取得熱に多少のサイクルはあろうが、
投資家によるガバナンスが緩む方向にはいかないだろうから、
資産効率性の観点からも、法人需要もどちらかと言えば、
減退する方向性は変わらないと思う。

三井不動産が、三井グループの浜田山グランドを敢えてこのタイミングで
マンションにして売り出すことからも、三井の長期的な不動産市場に対する
見方が透けて見える気がします。

[514: 匿名さん]

妄想の類いなんだけどね。

今回の大統領選とサブプライムの破綻は
何か関係があるんじゃないかと。

結局、将来弾ける事が分かっていた
錬金術のつけを、世界中の投資家に
肩代わりさせ自国の損失を少なくし
大統領選の争点とすることで
国家的な破綻を回避する。

なんてシナリオがあったりして（笑）

湾岸高値売り抜け出来なかった個人投資家の
ひがみってことで。

[515: 匿名さん]

>>513
マンション供給は当分減るんじゃなかった？

[516: 匿名さん]

>>513

前半の説はありえるし、同調もしますが。
三井の件は・・・

彼ら、非常にあせってますよ。
タイミング間違えたと。

[517: ビギナーさん]

>510

ま売値つけるのは売主の自由だから。

多分複数戸所有者が、本当に売りたい他の物件を安く見せるための

「見せ玉」か

当然買い手から指値が入ってくるのを見込んでいるので、

予め敢えて高めの球を投げているのか

そんなところでしょ。

成約価格や相場とはなんの関係もないやね。

そういうのを置いてけぼりにして

市場はずんずん下向いていって価格の乖離が大きくなっても、

気づかぬ振りして高値の売り物件を出し続けるんだろうよ。

金利が安いうちは高値売り物件も結構しぶといかもしれないが、

買い手側としてははそんな物件は完全無視でOK。

[518: 匿名さん]

>513
三井が浜田山を出してきたのがどうたら
長期的な見方がなんたら・・・

関係ないと思うよ。
三井が浜田山をいつでも出せる状態で、あえてこの時期に
出してきた訳じゃないよ。
反対運動やら何やらで延びに延びて、やっと出せただけの事。

[519: 購入検討中さん]

>米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
>ローンだから。売ればチャラ。

ちょっとまった
ノンリコだと誰がどうするとチャラだって？

なんかおかしいよ。

[520: 510]

>>517

私自身が高値売り抜けを、去年したから今更どうでもいいのですけどね。
２５％のアップ程度なら、仲介手数料や手間暇を考えて売り出しませんでしたよ。

[521: 購入検討中さん]

0.9％が11年続くと10％だと思うけど、、、、ま　いいか

三井としては、浜田山は待つことも当然できたと思います。
来期は結構レジ系はいい物件目白押しなんで、別に浜田山なしでも
格好はついたと思います。

でもやっちゃったのは、やっぱりそんなに強気でないということの
裏返しともいえると思うけど。
去年半ばまでの相場環境が続くと見てたら、どうせいままでずーっと遅れてきたんだから、
まだもうちょっとお蔵入りさせて、相場がもっとずっと加熱してから
売り出すことくらいできたような気もしますが。

[522: 申込予定さん]

あのホットな市場で3%+6万のフル仲介手数料はらったのですか？
ま、税務上の損金には入れられるけどさ。

私なら2%+6万以上は払わないなー。
オマケに非居住用あるいは短期売却ではいくら
売買差益とれても、半分お国のためにやってるようなものですよね。税金ばかりで。

去年の売り抜けさん組と今の市場の環境は随分違いますよね。
今の湾岸未入居高値物件の多くは見せ玉（あるいは単なるしこり玉）というのは同意します。

[523: 匿名さん]

>>519
言葉が正確でなかったですね。失礼しました。

「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」
これでいいですか？

資金の借り手が債務不履行を起こした場合でも、
融資金の償還請求権が担保に取った不動産だけにしか及ばない
のが米国の融資の仕方。
　日本においては、これまで全て「リコース　ローン」で担保に取った不動産の
処分価格が融資金の弁済額に及ばなかった場合には、他の財産や人的保証で
全ての債権を回収する仕組みが一般的。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~kikucyt/e/na_Data/nonrcs.html

[524: 匿名さん]

＞これでいいですか？
だめです＞自分

×「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」

○「担保物件を債権者に引き渡せば債務は消える。」

スマソ

[525: 購入検討中さん]

523＆524

Thanksです
担保とられてお仕舞いですね。

[526: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。

都心区の駅近の便利なとこは何とか横ばい維持かもしれませんが、それ以外は緩やかに下落していって、ある時ストンと落ちそうな気がします。

なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

高値派が言う、
「日本中の田舎から子供が親や親族を捨てて東京に上京してくる。だから大丈夫。」
なんて事はまず無いと思います。

[527: 匿名さん]

核家族化は進行しているほか、都内への人の流入は続くため、まだ
当分の間　都内の世帯数は増加すると予測されているのですが？
埼玉/千葉が減って、都内への流入が続くってのは十分想定しうる将来像だと
思いますけどね。

[528: 匿名さん]

英国の人口６０００万人。第二の都市バーミンガムは１００万人で大ロンドンは７００万
ロンドン圏は１４００万。
大阪の人口減ってるのご存知ですよね。

[529: 匿名さん]

>>526
だから、日本国中さがして安心できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だけになるんですよ。

[530: 匿名さん]

少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。
一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。
以上を考えれば、
東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[531: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。
なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

[532: 匿名さん]

>少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
>まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
>これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。

定年延長と高齢者雇用促進については賛同
ただ「女性の職場への進出が進む」という根拠は何？
それは子供を持たない人（女性）が今より増えるということ？
今でも女性の社会進出は進んでいると思うが、今以上に女性の職場への進出が増えるという
根拠が無い。

>一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。

確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。
むしろサテライトオフィスなど新しい雇用形態、職場のスタイルも今後変化すると考えられる。
つまり通勤せずに働くということ。貴殿の知らない業界ではすでに定着しつつある。

>以上を考えれば、
>東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。

貴殿と同レベルで物事を考えるなら、その頃には東京駅から半径５キロ圏内に位置する東側の
湾岸部は地球温暖化の影響で水没することも考えられる。

>たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

おめでたい人だね。

[533: 匿名さん]

大きく儲ける業界は僅かな経営エリート層と、派遣や業務委託の組み合わせ。
職場から近くなれば、その分残業時間が延び、
二馬力が当たり前になれば、各々３００万で仕事を請け負う奴がでてくる。
世帯収入６００万だから暮らせるし。

都内の二流地区は、まさにワーキングプアの＊＊になりかねない。
当然地価なんか上がるはずもない。

[534: 土地勘無しさん]

>>533
はいはい！お仕事頑張ってくださいね？

[535: 匿名さん]

改正パートタイム法が2008年4月1日から施行されることに伴い、銀行が派遣社員やパート社員の正社員化や積極活用に乗り出している。りそな銀行と埼玉りそな銀行は08年7月をめどに、正社員との処遇格差を少なくする制度を導入する。三井住友銀行が2000人の派遣社員を正社員として採用する方針を決め、みずほ銀行もパート社員の正社員化に向けた人事制度を準備中で、パート社員や派遣社員を「戦力化」する動きは地方銀行にも広がってきた。銀行界はパート社員や派遣社員の働く意欲を高める制度を整備することで、優秀な人材の確保と法令順守に対応する。
日本生命保険は２８日、銀行窓口での保険販売などを担当する専門部署と女性社員の活用を推進する部署の２つの新組織を３月２５日付で発足させることを明らかにした。同社は営業職員と内勤職員を会わせると全社員の９割に当たる５万５０００人が女性。「優秀な女性社員が長く働ける風土を作ることで、競争力を高めていきたい」（幹部）と期待している。
大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保につなげる狙いだ。

[536: 匿名さん]

>>526
2月5日21時43分配信 読売新聞
内閣府は５日、都道府県ごとの県民所得を示す２００５年度の県民経済計算を発表した。
１人当たりの県民所得の全国平均は、前年度より２・５％増の３０４万３０００円だった。
都道府県間の所得のばらつきを示す「変動係数」は前年度より０・９４ポイント高い１６・３６％
と４年連続で上昇し、都道府県の間の格差が拡大していることが示された。
１人当たりの県民所得が最も高かったのは東京都（４７７万８０００円）で、最も低かったのは
沖縄県（２０２万１０００円）だった。
東京と沖縄の所得格差は２・４倍で、０４年度の２・３倍より差が広がった。

[537: 匿名さん]

>>532
確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。＞
オフィスが増えれば普通雇用者＝通勤者の数は増えます。
ビルだけ建って、中身が空っぽで人がほとんどいないって事はありえないでしょう。
立地も東京駅周辺ですよ。

[538: 匿名さん]

>529、530
どうしても東京駅を中心にしたいと言うのならいいけど、
その場合こんな感じでしょ。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[539: 匿名さん]

>537
オフィス賃料と企業業績次第ではないの？
過去は比較的オフィス賃料安い中で企業も利益上げてきたので一等地も空室少なかったようですが、これから企業業績が下降していく状態で賃料が高止まりしていけば耐え切れずに出て行く企業も増えるハズ。

[540: 匿名さん]

>>532に同意

オフィスができたってそこに雇用が集中するとはいえない。むしろオフィス賃料が高くなれば
郊外やサテライトの動きも出てくる。以前賃料高騰で、郊外や地方にオフィスを移したとこ
が増えたことあったでしょ。今は雇用形態の多様化ももっと進んでるし、サテライトも増えてる。
実際のメリットが負担を下回れば、普通の会社は長く許容しないよ。

毎日同じオフィスに通勤して、対面で仕事するわけではない人も増えてるんだよ。それなりに
成功している人も含めてね。東京駅界隈に毎日勤務して張り付いていなければならないという
一部の方々の感覚を、日本や関東全体に当てはめてはいけないよ。

都心集住を促すような女性の社会進出もこれ以上進むとはかぎらない。都心で共働きというこ
とになれば、下層と上層のはざ間の層の話。今後女性の社会進出が目覚しそうなのは、経済的
に働かねばならない層。これだと都心集中の話とは多分無縁かな。一方、当たり前だが所得が
高い層ほど、専業主婦の割合は増える。最近はレベルの高いカップルは共働きなんて思われが
ちだが、配偶者の所得が十分高ければ専業主婦という傾向は今でも十分残っている（例えば『
下流社会』の三浦展氏の最近の著作にデータソースあり）。

配偶者の所得に恵まれていてレベルが高い女性であれば、子育てを含め、会社・仕事頼みでな
くても自己実現の途を見出すことができる人は沢山いる。こういう方々は都心ではない郊外の
高級住宅地をむしろ好みそうだがね。

[541: 匿名さん]

地方でさえその地方での中核都市への集中が起こっているのに、
東京では逆に都心に集中せずに郊外に出ていくなんてことが、
本当に起こると良いですね。

[542: 匿名さん]

便利な場所なら賃料しだいでテナントは見つかるよ。
競争になって負けるのは結局不便なところですよ。

テレワーカーの賃金は安いよ。
複雑な仕事もできないよ。

女性が働きやすい環境になれば、専業主婦はどんどん少数派になるよ。
専業主婦比率の推移を調べれば分かるよ。
高学歴どうしの結婚が増えているよ。

[543: 匿名さん]

集中は流れ的にあってると思うが東京駅近辺だけにという論調に無理がある。

ビジネス、商業、行政ひっくるめて見ればバーチャルな中心はだいぶ西でしょ。

[544: 匿名さん]

東京の中心っていったら西麻布の交差点のイメージかな。
仕事、遊び、買い物、トータルで考えると一般的にはそんな感じじゃない？

[545: 匿名さん]

東京まで２０分で新宿まで１４分の赤羽はいかがでしょう？
５３８さんの楕円だと山の手内じゃないと新宿にも東京にも
近いエリアはないということになります。
もう少し縦長にしてほしいです。

[546: 匿名さん]

副都心線、首都高中央環状線でもわかるように現在のインフラの開発は西〜南だからなぁ。
まぁ、東京駅を基準にするのは構わんけど、５３８さんの意見か、
東京メトロのカレンダーに載ってる地域で考えればいいんじゃないか？

http://www.tokyometro.jp/news/2007/2007-44.html
大きい画像
↓
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[547: 匿名さん]

副都心線は横浜から埼玉までを繋ぐ中間の地下鉄。
西ではあるけど、南の為だけの開発ではありません。

[548: 匿名さん]

>>545
失礼しました。
大雑把なイメージ図のつもりだったので、
厳密な比率とかは了承ください。

[549: 匿名さん]

>>546
メトロネットワーク（カレンダー版）の地図は興味深い。
ぎりぎり港南が入っていたり、目黒駅近辺はなくて中目黒があったり
高輪台までで五反田駅を切ってるとこなんか大好きです。
上も千駄木で切れてるのがいい。
この地図は従来の漫画的地下鉄路線図
http://www.tokyometro.jp/rosen/rosenzu/index.html
の幻想を打ち砕くさまざまな情報を含んでますね。

地下鉄１４号線の計画はなさそうだが、メトロネットワークに追加
するなら、恵比寿　外苑東通り　不忍通り　上野のルートでしょうかね。

[550: 匿名さん]

メトロネットワークカレンダー。よくみると方位を微妙に北北西に振っている。
長年使ってきた地図のようだが作者は只者ではないなぁ。