23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[481: 匿名さん]

現に、東京駅の周りは変わり続けてるのだが…

[482: 匿名さん]

マルビルの中て食事なんて冗談でしょ。
ましてやららぽーととか・・・

[483: 匿名さん]

都心回帰、夫が大手町、妻が半蔵門で、幼稚園児がいて、選ばなければ保育園入所確約の千代田区で狙っていました。

妻の職場近くの半蔵門にも、昔からの魚屋、八百屋、ドラックストアがあり、値段も今住んでる地域とさして変わりません。ただ、その他の冷凍食品、加工食品、お惣菜、嗜好品を買う場所がコンビニしかなく、グロセリーショッピングが、デパートになりそうで、コスト高で、おもしろみがなさそうです。

ちょっとずつこの辺に、コストをかけているうちに、うちの場合、破綻にするのかもしれません。

[484: 匿名さん]

上野や浅草界隈が年配層でにぎわっているのは
やはり若いころからなじみがあるからでしょう。

今の20代前半の話を聞いても478,479と同じようなもの。

そうすると彼らが消費のメインストリームになっても少なくてもその間は劇的な変化が
ないんじゃないかな。

もちろん30年〜50年とかの長いスパンでの話だったら十分にあると思います。

[485: 匿名さん]

東京駅周辺＝マルビルではないのだが
つまらんって、知らないだけなんじゃないかな

[486: 匿名さん]

×メインストリーム
○メーンストリーム
スマン

[487: 匿名さん]

上野浅草界隈は、
団塊世代でさえもう馴染み薄ですから。

[488: 匿名さん]

>>485
同意
オザミの丸の内店は好きですね。有楽町のブラッスリーも
量が多すぎて若い人むきですが、ディーゼルの近くにある
メゾンドバルザックとか、カジュアルですが新丸ビルの
リゴレット　ダイニング＆バーも週末は落ち着いた雰囲気

ショップも新丸ビルは落ち着いて買物ができる。ＢＥＡＭＳや
バナナリパブリックなど時々買います。
丸ビルの上層階レストランも面白いですよ。
東京もさることながら有楽町の変貌振りはすごい。
日本橋も、ＡＳＯ（三越）やマンダリンホテルの２Ｆとか
気軽に楽しめるいい店がありますよ。

有楽町のマロニエ通りなどレストラン出店ラッシュ。
東京駅周辺とは、結構範囲広いと思われます。

ＯＡＺＯの丸の内ホテルのバーは、なかなかカッコいいですよ。

[489: 上等]

>>484 >>487さん。

浅草も、新東京タワーとのコラボレーションで、
江戸時代から昭和中期頃までの栄光を取り戻すかもしれませんよ＾＾

ＴＶからの受け売りですが、
外国人観光客が行ってみたい日本の観光地　№１とのことでした。
(別の番組では北海道とも・・・！？)

[490: 匿名さん]

>>483
お子さんが小学校低学年までは、千代田区の賃貸という手が
あったんでは？
保育園が６万、賃貸が３０万／月でも
「今後地価が下落するなら」そっちが正解。
８年後に再度底値が着たら晴海でも、ニコタマでも
好きな場所が２５０万／坪で買えるって話になりませんかね。

逆に、地価はそれほどさがらないという読みならコストかけて
買って正解って話ですけど。

[491: 匿名さん]

>>489
東に魅力的な商業集積って期待できない。
出店しても潰れる。お洒落とは無縁の場所。

門前仲町の出没アド真チック天国視た。
おじさんの好きな居酒屋と石倉某の店しか記憶にない。

ＮＡＲＵ（アナログのジャズ喫茶　オーディオが凄い）とか
どこいったのよ。
よいものが消えて大衆化が進んだだけ。
衰退の流れは高円寺とよく似ている。
むこうが若い人に人気なだけまし。
要するに年寄りがはびこってる。

[492: 匿名さん]

この前両親と丸の内仲通りに行ったら変貌ぶりに驚いてたよ
日本じゃないみたいだなって言ってた

[493: 匿名さん]

＞４７４
代々木公園のドッグランで犬を遊ばせた後（犬は家に残して）、餌買いにミッドタウンへ。
ついでにプレッセで足りないもの買い物して、ヒルズのＴＯＨＯシネマで映画。
映画だけじゃ駐車場の無料券もらえないので（ただ今週は無料駐車キャンペーン中だったが）、
エノテカでワイン買い込む。
※たまにエスティネーションの知り合いの店員にお願いすることもある（笑）
晩ご飯は色々考えた挙句、予約の必要の無い恵比寿の馴染みの和食屋へ。
大将とのバカ話も楽しく盛り上がったが、お会計はきっちり取られる。
お酒の飲めない彼女に運転してもらって１０分足らずで自宅到着。
再度、犬を散歩に連れて行き、ＷＯＷＷＯＷの無料放送観てたらいつの間にか眠ってしまっていた。
こんな週末でした。行動範囲狭いね。

[494: 匿名さん]

BRIOとか読んでそうだなw
アホらしいんでしばらく離れよう

[495: 私は心が狭い]

>>493
御自分の週末の行動「だけ」をこのスレで公開して満足？？？

[496: 匿名さん]

箱をつくってテナント引っぱってきて、さぁ、どうぞって言われてもなぁ。
しょせん入るのは有名店の支店か、チェーン店と大差ないようなところ。
せいぜい目玉は日本発出店。

それを発展と思え、楽しめるんならいいんじゃないでしょうか。

[497: 匿名さん]

>>494
ブリ男というよりLapita ラピタとか読んでそうな感じ。

こう言う人は嫌いじゃないですｗ

ただ、ヒルズのシネコンか美術館のあとはサルバトーレキッチンがうちの定番。
ワインは恵比寿ガーデンヒルズのＢ１のLa Vinee　もいいです。
奥さん飲めないのにワイン買い込むのは亭主関白だなぁ。

[498: 匿名さん]

＞しょせん入るのは有名店の支店か、チェーン店と大差ないようなところ。

でも、物販にしろ飲食にしろ自分の好きな店の支店が近場にできるのは
便利でいいけどね。

ところでマンションは実際下がってくれるんでしょうかねぇ。

[499: 匿名さん]

>>498

たしかに住んでるところにできたら便利ですね。

でもそこは
居る場所だから手軽で便利なのであって、
わざわざ行く場所としての魅力には物足りないと思うのですが・・・

マンションは一等地はそのままで、他（特に急に上がったところ）は少し下がると思います。
でも、さすがに底値のころまでは無理だと思ってます。

[500: 匿名さん]

下落論者さんお元気ですか。

皆さん年率何％の下落を想定しますか？

今は２００４年底値から３０％（２３区平均）ですから
１３０が１００に戻るのにどのくらいの下落率で
何年かかるでしょうか

電卓片手に計算してみてください。


３％で６年後

７％で４年後です。

よく５年後半値とかいう人がいますが
毎年１５％の下落が５年続けばそうなります。
そんな急落はいままでなかったですけどね。

[501: 匿名さん]

>>499
急に上がったとこって、具体的に何処なんでしょうねぇ。
豊洲や武蔵小杉なのでしょうか？

[502: 匿名さん]

>>501
鋭い質問

[503: 匿名さん]

板状タイプしかなかったところにタワーができると急に
坪単価が高騰したように見える。
２３区平均の上昇率は底値から３０％です。
坪単価１８０万円のところが２３０万円になった感じ。

さて１８０万／坪が３００万／坪になったら67％アップですが
そもそもタワマン平均坪単価２３０万／坪（２００４年湾岸ベース）
が３００万になたら３０％アップです。

一方３Ａ地区は３５０万が５４０万　５４％アップ
チャレンジ価格の湾岸未入居の転売タワーはせいぜい２５％アップ

[504: 匿名さん]

>>500

2020年までは±10%で23区の新築マンション平均価格が推移すると思われます。

誰かが2020年まで価格推移は安定すると以前に記述されていた時は
本当〜？？と思っていましたが、偶々、某実業界TOP &アナリストさん
と会食する機会があって、本件23区マンション価格の話題になったのですが、
彼らからの説明内容を聞くと国内事情、グローバルな要因を考慮すると
2020年までは変動因子が考えづらい状況とのことで、ウ〜ン？あ〜そうなんだと
最終的には納得してしまいました。

＊詳しくは内容は記述出来ません事お詫びいたします。

まあ、戯言ですので・・・ご参考まで。

[505: 匿名さん]

＞４９４、４９５、４９７

君らにとっては雑誌の中でしか知らない夢物語なんでしょう（笑）
『恵比寿ガーデンヒルズ』という空想の場所でお買い物するより
ガーデンプレイス近くの信濃屋で十分なんじゃない？＊＊

[506: 匿名さん]

チャレンジ価格の湾岸中古の転売は、
未入居かどうかにかかわらず
２５％どころか５０％以上のアップで出してる物件もありますよ。

[507: 匿名さん]

>>506
それって格安の低層階かもしくは最上階プレミアムのお話しでしょうか。
私は平均値でお話ししているつもりです。

[508: 匿名さん]

>>505
信◆屋はブショネの確率高くないですかね。

[509: 匿名さん]

ブショネにビビってたらワインなんて買えませんよ（＾＾；

[510: 匿名さん]

>>507

例えば、
豊洲シエルタワー38階の物件
分譲価格5000万円程度→7950万円で売り出し中。

同タイプの30階台が売り出されるのは３戸目
すべて7000万円台で。

その他、月島のタワー物件は
分譲価格の40％程度のアップで幾つも売り出されています。

[511: 匿名さん]

>>509
本当は気が付かずに呑んでいたりして

[512: 匿名さん]

>>504
そうですか。ＣＰＩの上昇率と同率で
０．９％が１２年続くと＋１０％の上昇になりますね。


供給者が入札・転売・ストックで年率１割の上昇など
容易ですが、消費者に渡ってからは大量に売られて下がるという事態が
起きにくいのだと思います。

日本の住宅ローンの仕組みも大きく作用していると思います。
まず与信のハードルが高い。ローン破綻率が世界的にみて
低いのではないのでしょうか。

日本はすべてリコースローンだから、下落したら担保割れ。
土地を売っても借金残る。
頭金の多い人は急激な下落に遭遇したらさっさと売るけど
１０％の自己資金で買った人など
下落を尻目に抱え込むしかない。
だから下げ止まる。

変な仕組みですよ。

商業地のほうは早々に倒産して売られるからどんどん下がる。

米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
ローンだから。売ればチャラ。
そのツケが証券買った投資家に回るしくみ。どっちがいいのか
わかりませんけどね。

[513: 契約済みさん]

>500

まず、５年で半値は、年13%ペースですね15%でなく。
でもそもそも毎年同じ％で下がると考える必要はないんでは。
私は５年で半値論者ではないけど、
初めにガンと落ちれば、あとはなだらかな下落で可能かな。
例えば25%15%7%7%7%で到達可能。

ううう、ちょっとリアルすぎて怖いかも。

人口動態や経済成長率から見て、こんだけ需要ベースが落ち込んだことは戦後ないし、
方やで供給は比較的高水準を保つわけで、
不動産価格が今まで見なかった下落率を今後も見ないとは限らない。

相場の後追いで企業の不動産取得熱に多少のサイクルはあろうが、
投資家によるガバナンスが緩む方向にはいかないだろうから、
資産効率性の観点からも、法人需要もどちらかと言えば、
減退する方向性は変わらないと思う。

三井不動産が、三井グループの浜田山グランドを敢えてこのタイミングで
マンションにして売り出すことからも、三井の長期的な不動産市場に対する
見方が透けて見える気がします。

[514: 匿名さん]

妄想の類いなんだけどね。

今回の大統領選とサブプライムの破綻は
何か関係があるんじゃないかと。

結局、将来弾ける事が分かっていた
錬金術のつけを、世界中の投資家に
肩代わりさせ自国の損失を少なくし
大統領選の争点とすることで
国家的な破綻を回避する。

なんてシナリオがあったりして（笑）

湾岸高値売り抜け出来なかった個人投資家の
ひがみってことで。

[515: 匿名さん]

>>513
マンション供給は当分減るんじゃなかった？

[516: 匿名さん]

>>513

前半の説はありえるし、同調もしますが。
三井の件は・・・

彼ら、非常にあせってますよ。
タイミング間違えたと。

[517: ビギナーさん]

>510

ま売値つけるのは売主の自由だから。

多分複数戸所有者が、本当に売りたい他の物件を安く見せるための

「見せ玉」か

当然買い手から指値が入ってくるのを見込んでいるので、

予め敢えて高めの球を投げているのか

そんなところでしょ。

成約価格や相場とはなんの関係もないやね。

そういうのを置いてけぼりにして

市場はずんずん下向いていって価格の乖離が大きくなっても、

気づかぬ振りして高値の売り物件を出し続けるんだろうよ。

金利が安いうちは高値売り物件も結構しぶといかもしれないが、

買い手側としてははそんな物件は完全無視でOK。

[518: 匿名さん]

>513
三井が浜田山を出してきたのがどうたら
長期的な見方がなんたら・・・

関係ないと思うよ。
三井が浜田山をいつでも出せる状態で、あえてこの時期に
出してきた訳じゃないよ。
反対運動やら何やらで延びに延びて、やっと出せただけの事。

[519: 購入検討中さん]

>米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
>ローンだから。売ればチャラ。

ちょっとまった
ノンリコだと誰がどうするとチャラだって？

なんかおかしいよ。

[520: 510]

>>517

私自身が高値売り抜けを、去年したから今更どうでもいいのですけどね。
２５％のアップ程度なら、仲介手数料や手間暇を考えて売り出しませんでしたよ。

[521: 購入検討中さん]

0.9％が11年続くと10％だと思うけど、、、、ま　いいか

三井としては、浜田山は待つことも当然できたと思います。
来期は結構レジ系はいい物件目白押しなんで、別に浜田山なしでも
格好はついたと思います。

でもやっちゃったのは、やっぱりそんなに強気でないということの
裏返しともいえると思うけど。
去年半ばまでの相場環境が続くと見てたら、どうせいままでずーっと遅れてきたんだから、
まだもうちょっとお蔵入りさせて、相場がもっとずっと加熱してから
売り出すことくらいできたような気もしますが。

[522: 申込予定さん]

あのホットな市場で3%+6万のフル仲介手数料はらったのですか？
ま、税務上の損金には入れられるけどさ。

私なら2%+6万以上は払わないなー。
オマケに非居住用あるいは短期売却ではいくら
売買差益とれても、半分お国のためにやってるようなものですよね。税金ばかりで。

去年の売り抜けさん組と今の市場の環境は随分違いますよね。
今の湾岸未入居高値物件の多くは見せ玉（あるいは単なるしこり玉）というのは同意します。

[523: 匿名さん]

>>519
言葉が正確でなかったですね。失礼しました。

「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」
これでいいですか？

資金の借り手が債務不履行を起こした場合でも、
融資金の償還請求権が担保に取った不動産だけにしか及ばない
のが米国の融資の仕方。
　日本においては、これまで全て「リコース　ローン」で担保に取った不動産の
処分価格が融資金の弁済額に及ばなかった場合には、他の財産や人的保証で
全ての債権を回収する仕組みが一般的。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~kikucyt/e/na_Data/nonrcs.html

[524: 匿名さん]

＞これでいいですか？
だめです＞自分

×「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」

○「担保物件を債権者に引き渡せば債務は消える。」

スマソ

[525: 購入検討中さん]

523＆524

Thanksです
担保とられてお仕舞いですね。

[526: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。

都心区の駅近の便利なとこは何とか横ばい維持かもしれませんが、それ以外は緩やかに下落していって、ある時ストンと落ちそうな気がします。

なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

高値派が言う、
「日本中の田舎から子供が親や親族を捨てて東京に上京してくる。だから大丈夫。」
なんて事はまず無いと思います。

[527: 匿名さん]

核家族化は進行しているほか、都内への人の流入は続くため、まだ
当分の間　都内の世帯数は増加すると予測されているのですが？
埼玉/千葉が減って、都内への流入が続くってのは十分想定しうる将来像だと
思いますけどね。

[528: 匿名さん]

英国の人口６０００万人。第二の都市バーミンガムは１００万人で大ロンドンは７００万
ロンドン圏は１４００万。
大阪の人口減ってるのご存知ですよね。

[529: 匿名さん]

>>526
だから、日本国中さがして安心できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だけになるんですよ。

[530: 匿名さん]

少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。
一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。
以上を考えれば、
東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。