23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[41: 匿名さん]

＞４０
東京から５ｋｍ以内という条件付で会話を楽しみたいなら
別板立てて議論してくださいね。
ちなみに５ｋｍ圏内にお住まいの家庭は皆２馬力云々というよりも
世帯年収で議論すべきと思います。
どちらにしても５km圏内の物件でも売れ残りが増えていますね。
世帯年収がどこも2000万や3000万円ではないからでしょ。
平均的に見ると>32の言っているようなレベルだからと理解していますが。

[42: 匿名さん]

>>41
売れ残り増えてますかね？
初耳ですがどこの区ですか？

[43: 匿名さん]

>>42
41は「売れ残りがある」と言いたいだけの人なんですよ。
エビデンスがあれば値下げ論者の言うことを信じるのだが、
なりふりのかまわなさが信憑性を下げていることに気づかないのか…。

[44: 匿名さん]

値上げされた都心のバカ高いマンションが増える。
でもそんなことものともせず買っていく富裕層がかなりいる。
だから値段は上がり、庶民はもう23区内（1部は除く）に住めなくなる。

でも平均的な年収（400〜600万くらいでしょうか？）の家庭は数多くあり
そういう人たちは東京市部やさらに外側にしか住めなくなる。

そういう時代になるのではないでしょうか？

そもそも今、億を超えるマンションをポーンと買ってしまえる人たちは
マンションに資産価値など求めないわけで、そういうことを考えること自体が
庶民であり、要は実際に都心にマンションを買えない層だと思うのです。

[45: 匿名さん]

>>44
秋葉原から汐留につながるエリア、含む霞ヶ関。開発計画目白押しで、将来の集中・集積の中心
となって行きます。新橋駅前も再開発されるでしょう。
そして、そのエリアに隣接し、地下鉄網、道路網で一体的に機能できるところの
未来は約束されているでしょう。

しかし、それ以外の２３区は以下の観点から見直され、長い年月を経て妥当な地価に
落ち着いて行くでしょう。
①東京駅までの所要時間
②町並み（狭小住宅が密集しているか、道路幅は十分か、道路は曲がりくねっていないか）
③戸建が多く、変化するのに時間を要する地域か？
これら評価は、神奈川、千葉、埼玉を含めたものとなり、
特に西側近郊の地価が既に高い地域にとっては非常にきびしいものとなるだろう。
一般購入者は高値についていけず、狭小土地、狭小戸建の在庫は天文学的数字にまで
積み上がっている（例えば世田谷区で計８３４７件）。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
これら地域が本格的に宅地化されたのは、１９６４年の東京オリンピック前後から。
当時妻が３０歳とすれば現在７４歳、４０歳とすれば８４歳。平均寿命が著しく伸び、相続問題
はいまだ顕在化していない。
しかし、既に在庫が積みあがった状態で、さらにこのような潜在供給力があれば、
これら地域で不動産を購入することが非常に危険であるのは明らかだろう。
限界まで在庫が積み上がった時点で、神奈川、千葉、埼玉を含めた近郊、郊外全域で、
通勤利便性、町並み、将来性の観点から適正な地価レベルの模索が始まるだろう。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数、２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

神奈川、千葉、埼玉の主要な居住者は団塊の世代以降であるが、県境外周区の影響を受け、
団塊の高齢化を待たずして地価調整の洗礼を受けることになる。
いつ始まるとは断言できないが、時限爆弾はすでに動き始めている。

[46: 匿名さん]

都心と一体的に機能し得ない、所謂ベッドタウン地域。
その総評価がいつか始まる。
その引き金を引くのは西側近郊。

その時最も重要になるのは、
エリアに未来を見出せるかどうか。
総評価が始まる前に、出来る限り若いファミリー層を取り込み、将来ビジョンを示すことが
できる体制にしておかないと、負けてしまう。
武蔵小杉を筆頭に、郊外で駅前を中心にした再開発が活発なのも、このあたりが背景。

[47: 匿名さん]

再開発とは言っても、
単にマンションをたくさん建ててるベッドタウンでは、
将来にゴーストタウン化しかねない。
今、若いファミリー層を集めてもいつかは老人の街に…
そして若い人達は、新たな人気エリアに去っていく。

[48: 匿名さん]

>>47
しかし、総評価が行われる時点で、
若いファミリー層がいっぱいいる元気なエリアじゃないと
その時点でアウトになります。

いつ総評価が行われるか定かじゃないけど、
時間との勝負であるのは確かですよ。
近郊、郊外のサバイバルゲーム。

[49: 中野区民]

前スレと同じような展開…

>40
二極化を是とした場合消失するのは六百万円から一千万代ちょいの中産階級ではないだろうか？

二馬力の世帯で言えば一千万から二千万位。
今この層をターゲットにしている地域はここ数年が最後の刈り取りになってしまうのでは？

[50: 匿名さん]

>>49
全体の需要が減っていくわけですから、
その点でも近郊、郊外は厳しいと言えますね。
西側近郊で狭小土地、狭小戸建の在庫が膨らんでいるのも、
このあたりが原因かも知れませんね。

[51: 匿名さん]

狭小土地やミニ戸の在庫が増えてるのは、
戸建て自体の人気が減ってるのも原因では。

防犯面などで戸建ては不利ですから。

[52: 匿名さん]

>>45
yahaoo不動産の検索数値には、同一物件が多数含まれていますよ。
÷３．５くらいが正確な件数かもしれません。それにしても多いことは
変わりないですけど。

そもそも、２００平米くらいないと住宅とはいえないとシマムラの
社長が今朝の新聞で買いてましたね。
今後は、ミ二戸の逆流　つまり両隣裏３軒あわせたまとめ買いでしか
買い手がいなくなるかもしれませんね。

マンションは、耐震診断でアウトなら一括買取。ＯＫなら両隣買収で
区分所有法を一部改正して間仕切りを一定範囲で撤去可能にする
などのリノベーション促進法ができるといいですね。

その前提は、地価が今の半値・・・ですけど、何年先のことやら。

[53: 匿名さん]

日本の都市は、外国の物まねで進化してきています。
古くはハワードの田園都市
その後は、ロンドン郊外のハーロー、カンバーノルド
ミルトン・キーンズなどのニュータウン

これらを東急電鉄と住宅公団が真似て鉄道沿線のベッド
タウンを作ってきた。
７０年代になって、新宿副都心の超高層ビルが建つ時代には
シカゴやニューヨークのハイライズビルの模倣がさかんに行なわれた。
９０年代は大型ショッピングセンター
多摩川高島屋ＳＣリニューアルあたりから、ワシントン郊外の
タイソンコーナーとか全米各地の大型ＳＣの雛形輸入がはじまった。
そのあとは、ニューヨークのハイライズアパートメントの模倣。
バッテリーパークシティや１００ＵＮプラザは日本にもそっくりさんが
建ってます。
その間に、真似るはずの「ロフト住宅」つまり倉庫や古いオフィスの
コンバージョンがあってしかるべきでしたが、壊して全てタワーマンション
になっちゃった。

この辺は、ラテン系とアングロサクソンの住居観の違い。フランス人も
イタリア人も狭くても都心の賃貸を好む。
アングロサクソンは郊外の荘園住宅を理想とする。
ロンドンは、一極集中で６０００万人の人口のうち１４００万人が
ロンドン都市圏に集まっている。
都市部は超富裕層と金融系ディーラーとかが住んでいる。
ファミリーは、周辺都市に住むパターンだ。

面白いのは倉庫のコンバージョンは中間階は１ＬＤＫが中心で
中庭を造って減らした容積を２層上増築して広いペントハウス
を作る点だ。
このパターンは日本の中規模新築でも真似るとよさそうだ。
上層二階は三井や住友が分譲して９階以下はＭＣや青山メインランド
が売るってのがいいかもしれない。

今は過渡期。これからもう一段マンションのビジネスモデルが変容を
求められてくると見ている。
価格は、その中で再構築・・というかタワマン優位の実情が
いろいろと変わってきそうな気配だ。

[54: 匿名さん]

シドニーにＩＢＭのオフィスだったビルを１９９４年異増築してハイライズ
アパートメントにコンバージョンしたObservatory Tower
というのがあります。東大の松村先生の本にも出てきますが
２００２年ゼネコンのコンバージョン詣でが流行った頃見てきた
人も少なくない。
これが、今の東京のタワマンの縮図とも言えるほどパクリ要素
満載の建物。
銅版を貼った緑の基調の外観。
ライブラリ　フィットネス　ホテル調ロビーは定番として最上階のプール
まぁ、コンバージョンの視察で手ぶらで帰らないゼネコンの根性は
えらいと思います。

[55: 匿名さん]

製造業と金融の所得格差、共働きで社宅住まい可能な会社とそうでない
会社の差違が浮き彫りになっていて興味深いです。（>>25近辺の展開）

一番いいのは、二馬力で社宅住まいで子供が巣立ったら熟年離婚。
財産分与で貧乏になる懸念もない。
さわかみファンドか藤巻ジャパンとか作ってジーノ君みたいに都心で優
雅な一人暮らしなんてのはどうですか。
じっくり再婚もいいし、淋しいなら親に家売らせて同居ってのもいいですよね。
寝たきりになってからでは大変だ。
でも社宅には、美鳩会とか、醜鷲会とかウルサイおばちゃん連中が派閥
作って相互監視してそうですね。
さすが、扶養家族ゼロで入れてくれる社宅はなさそうですけど。

実際、経験してみればわかるけど共働きの子育てのコストはなまはんか
なものではないですよ。ついついワンルーム買っちゃいたくなるほど税金も
高い。でも社宅住いなら１０年で３０００万くらいは余裕で貯まる。
だから１３年前に結婚して社宅住まい共働きでデフレ時代に貯蓄して
２００４年に買ったって人が一番いい立ち回りをした人ですよね。

インフレ時代のパラダイムを批判する人がいるけど、デフレ時代のパラダイム
ももはや役立たない。つまり待てば海路の日和ありではないということ。
仏の顔も三度。３度抽選外れたら作戦変えなきゃ。

バブルのパラダイムはダメだけど、今は過渡期のパラダイム。
それがなんなのかを探れるからこのスレは面白いのだと思います。

流動資産が有利かタンジブルなアセット志向がいいのか
私は、少子化少子化と言う前に自身の高齢化長寿命化リスクも忘れないほうがいい。
子育て中心に家選ぶなら、買換えを視野においた選択が重要だと思います。

[56: 匿名さん]

>>54

コンランとかの洋書のインテリア本読むとロンドン
なんかの倉庫をコンバージョンしたロフト住宅がいっぱいでている
けどああいうのいいよね。私も時間が許せばコンバージョンって一度
やってみたいんだよね。馬喰町あたりの問屋街とかいいんじゃない
かと思ってるんだけど現役じゃむりだからリタイアしたときの趣味に
しようかと妄想しています。

コンバージョンビジネスはいろいろ課題もあって日本じゃなかなか
立ち上がらないけどそれなりに実績もあるのだね。

ほとんど趣味の世界なので手間ばかりかかるわりには、リスクも大き
いけどこういうので立地が都心だったら新築よりこっちがいいという
人も結構いるとおもうけどなぁ。やっぱ新築がいい？

http://www.realtokyoestate.co.jp/column/index.php

[58: 匿名さん]

>>56
最近の物件だったら、耐震性もそこそこなので、
老後だったらちょうどいいかもしれませんね。
都心の小規模ビルなんてやりがいありそうですよね。
クリエイティブ色の強いものなら需要は多いですから。

[59: 匿名さん]

住まいに限らず、
新品好きの日本人が多いですから。
一部の人以外には難しいのでは。

[60: 元祖匿名はん]

金融機関の融資評価のスタンス、例えば積算主義等が変わらないと難しいのではないでしょうか。

コンバージョン＝安く買い叩いてお化粧して転売、あたりが今のイメージです。

RC何年、S何年みたいな発想と馴染み難い。レントアップして収益評価もどこまで見れるかですし。

[61: 匿名さん]

ここ数年のプチバブル・地価高・建築費高などからマンション価格高止まりにより昨年から需要と供給のバランスは崩れ出し今年になり景気先行き不安も重なり需要減に拍車をかけている。バランスを取り直す為に価格の調整は当然の成り行きであり、過去幾度かそうして来た様にやはり今回もそうしない事にはデベのビジネスは成立しない。しかし財閥系は強気を押し通そうとしてるみたいだけども・・・消費者の買い控えに、いつまで踏ん張るか見ものだ

[63: サラリーマンさん]

>>61
いくら財閥系でも郊外並みの利便性の近郊を
高値で売るのは至難ジャマイカ

都心部があれだけ発展して、誰が見ても分かるようになったら
騙しきれないよな。

[64: 匿名さん]

住友って商事や銀行は「石橋を叩いても"渡らない"」ほど慎重な体質なのに、不動産はいかにも「関西」だよね。
不思議なもんだ。

[65: 匿名さん]

一時的な需要減・買い控えと読んでいるのだろう

[67: サラリーマンさん]

２３区でも郊外並みの近郊は学生頼りデツ。
こりゃ売れるはずがないわ。
住民の高齢化が進む東京都板橋区の高島平団地で、今春から地元の大東文化大学による
“団地再生”プロジェクトが本格的に始まる。学生らが実際に団地に引っ越し、住民として
ボランティア活動を行う全国的にも珍しい試み。大学では「高島平学」の講義を設けるなど
課題を洗い出し、東京でも有数のマンモス団地の活性化を目指す。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008012802082950.htm...

[68: 匿名さん]

日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を
上げる環境を作り出す必要があるのだが。
既に賃貸の分野でもその動きが現れている。

居住環境面で優れた、新築賃貸の供給の中心は都心とその周辺に限られ、県境外周区は古い
ストックの部分が大きくなっている。
上京者はいったんは家賃の安い県境外周区のアパートに居住するが、所得水準が上がって
行けば通勤に便利な都心部マンションに移動する。
そしてその空に新たな上京者が居住する。
このような循環が確立されて来た様だ。

ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める新築比率
１位　江東区　４１．４５％、２位　墨田区　３７．８４％、３位　台東区　３７．３１％、
４位　中央区　３６．１３％、５位　荒川区　３１．６４％、６位　新宿区　２４．１１％、
７位　港区　２２．３１％、８位　文京区　２２．０７％、９位　千代田区　２０．６０％、
10位　大田区　１８．８１％、11位　品川区　１８．６１％、12位　目黒区　１７．９６％、
13位　板橋区　１７．８０％、14位　世田谷区　１７．７８％、15位　中野区　１７．７２％、
16位　北区　１７．１１％、17位　葛飾区　１６．４７％、18位　足立区　１５．３５％、
19位　豊島区　１５．２７％、20位　渋谷区　１４．８６％、21位　練馬区　１３．８７％、
22位　杉並区　１２．２３％、23位　江戸川区　８．１７％、

[69: 匿名さん]

＞６８さん
またあんたか。文化度・知的レベルさん。
この時代、ある程度の格差は仕方ないが、あんたみたいに「差別」意識が高いのは誰からも相手にされんよ。

[70: 匿名さん]

>>68
都心部にも家賃６万円以下の物件は残っている。過去の遺産と言える。
しかし、これらもいずれ新築に置き換えられ消滅するだろう。
ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める家賃６万円以下の比率
1位　千代田区　０．０８％、2位　港区　０．０９％、3位　中央区　０．２７％、
4位　台東区　２．４４％、5位　目黒区　２．９０％、6位　渋谷区　３．１７％、
7位　江東区　３．５８％、8位　新宿区　４．２０％、9位　文京区　４．３７％、
10位　品川区　４．３７％、11位　墨田区　４．６６％、12位　大田区　５．８２％、
13位　荒川区　７．６１％、14位　世田谷区　８．０９％、15位　中野区　１１．８０％、
16位　杉並区　１３．２３％、17位　豊島区　１３．５７％、18位　北区　１４．６８％、
19位　練馬区　１９．１８％、20位　板橋区　２４．１８％、21位　葛飾区　２４．４５％、
22位　足立区　２６．３４％、23位　江戸川区　２６．５７％

[71: 匿名さん]

>>69さん
ここは不動産のスレですから
格差論と居住地域の色分けは避けて通れません。

問題は、将来をどう見て行くかだと思います。
現状認識だけなら誰でも出来ますが、
静的現状と動的現状から将来を予測する知力が必要となります。

[72: 匿名さん]

例えばこんな新聞記事がありますが、
どう見るかは人それぞれの知的レベルによｔって大きな違いがあります。

国土交通省の外郭団体、国際観光振興機構（ＪＮＴＯ）は２８日、０７年に日本を訪れた
外国人旅行者の推計が前年比１３．８％増の８３４万９２００人となり、初めて８００万人を
突破したと発表した。

[73: 匿名さん]

お台場に住んでますが、最近中国人・韓国人の観光バスがワンサカです。
レストランのメニューも中国語版・韓国語版などが出ています。。。

[74: 匿名さん]

>>73
それでは不動産価格に与える影響はどうでしょうか？

[75: 匿名さん]

市民の生活の場で公然と覚せい剤や大麻を取引−−。東京でも有数の住宅地である世田谷区を
舞台に、薬物を密売していたイラン人の男が摘発された。客は会社員やＯＬ。薬物汚染が
じわじわと市民生活の場に広がっている実態が明らかになった。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000012-mai-soci

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[76: 中野区民]

>>50
書き込みの主旨は、地縁などで細々と住民の入れ替えが続いている
古くからの住宅街の方が、長い目で見ると価格を維持するんじゃな
いかってことなんだけどね。

相続・物納で空き地になっちゃってる場所ってそんなに近郊に多いの？
私なんか今いる場所に親がいなければ（あ、千葉県のどこかに家を
買った彼は現在相続で、うちの近くに住んでいます）、武蔵野市とか
住んでみたいですけどね。
誰か書いていたけど、2馬力の育児コスト（特に時間コスト）は
とても高いので、地縁ってば・かにできないと思うけど。

>>68
知的レベル・・・
10回以上コピペされている、アナリストが何人の人に・・・って話が
あるけど、人気アナリストで近郊・郊外に住んでいる人も多いが。

[79: 匿名さん]

>>78さん
分かり易く説明します。

狭小戸建とアパートが混在しているようなところは、犯罪の温床になり易いってことですよ。
道が細く、見通しが悪く、姿を隠し易い。
賃借人が多く、住んでいる人への関心も低い。
「タバル容疑者は昨年１１月、フランス人名義の偽造パスポートを使って入国。外国人ばかりが
住むアパートに入居し、直後から、近くの路上で、覚せい剤や大麻などの密売を始めた。」

また、補足ですが、住宅地でありながら独身者の賃借人が多いところは、たとえ家賃レベルが高くても
薬物の乱用者が多いようです。繁華街（渋谷、新宿）に防犯カメラが設置されて取引ができず、
密売者は顧客の住処に近い中間地点、代々木公園周辺住宅地などでも取引を行っているようです。

[81: 匿名さん]

>>80
近未来の予想ですが、条件的には当たっていませんかね？
町並みが悪く、住民同士の関心が薄いところは、
犯罪が起こり易いでしょ？

そんな中で、繁華街で取締りが厳しくなって、住宅地に流れて行ってる。
検挙率も落ちているようです。

[82: 匿名さん]

毎日新聞での取り上げですがテレビでもやったんですよ。渋谷など繁華街に多かったのがどうして住宅街のような世田谷や品川などにいったのか。それは防犯カメラの設置です。渋谷は１０メートルに１台設置しているため密売がカメラに映し出されるため周辺の世田谷などで大きな公園などがある取引しやすいところで行うそうです。それにしてもたしか品川区の主婦が子供を連れて麻薬の受け渡しをテレビで見た時ここまで幅広い層に蔓延しているのだと思いました。

[85: 匿名さん]

9区限定スレが見当たらないけどどこ行ったか知っている人いる？

[86: 匿名さん]

前スレ634です
移民の流入について書いたのですが、中傷レス削除依頼の煽りを食って削除され
当該中傷レスとは関係のない私が一時アク禁になってました。
一方、私を鎖国主義者と呼んだ一方の当事者は、何事もなかったように
その後も、この次スレでも全開で書き込んでますね。
相変わらずこの掲示板の削除基準はよくわからん。
かつての国の移民（実質棄民）政策を批判したからかねぇ・・・

知的レベルうんぬんなんて、まさに荒れる原因となる書き込み多数だが削除依頼でもしてみようかな


ところで全開中の東京駅5kmさんの属性は何でしょうね？
やたら統計の数字や新聞雑誌は引用するけど、全ては持論の結論に結びつけるため。
その素敵な三段論法がどんなに批判されてもめげない、論破されても華麗にスルーし
それでも地球は廻るが如く東京駅5km

総合職（事務系）共働きって意外と役人が多いんだよね
田舎の町興しみたいな三段論法に固執するのは、デベというより
江東区あたりの夢見る役人のような気もするね
実際のそこそこの企業で働いている人たちに生で触れてる感じがしない
やっぱり西側が好きとか、江東区はチョットねとか
そういった空気っていう存在がどうも解っていないような気がする
そもそも不動産の価格はそんな単純な三段論法で導かれるもんじゃないっしょw

[88: 匿名さん]

ところで江東区って保育所の待機児童とか多くないの？
幾ら通勤が少し近くなってもまともな保育所がないと絵に描いた餅では？