23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[401: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が４，５００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 東京都 渋谷区 19,802　　２６７
2 東京都 港区 13,765　　１１２
3 東京都 千代田区 10,914　　４５３
4 神奈川県 葉山町 8,880　　５
5 東京都 品川区 8,625 　　７５４
6 東京都 世田谷区 8,580 　　６６４
7 東京都 目黒区 7,741 　　１９８
8 東京都 武蔵野市 6,987　　７６
9 神奈川県 逗子市 6,585　　２６
10 東京都 豊島区 6,479 　　６１９
11 東京都 杉並区 6,425　　５６７
12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212　　６１
13 東京都 小金井市 6,112 　　１８１
14 東京都 文京区 5,883　　６６７
15 東京都 中野区 5,795　　２６４
16 東京都 国立市 5,731　　２０
17 東京都 中央区 5,125　　２５０
18 東京都 江東区 5,070 　　２，２０７
19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029　　２６１
20 神奈川県 川崎市高津区 4,941　　１２０
21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879 　　４８４
22 神奈川県 横浜市旭区 4,871　　１３５
23 東京都 新宿区 4,870 　　５１９
24 神奈川県 横浜市西区 4,867　　１６８
25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860 　　１３９
26 千葉県 浦安市 4,834 　　３６６
27 神奈川県 鎌倉市 4,802　　８５
28 神奈川県 横浜市緑区 4,782　　２０
29 千葉県 市川市 4,778　　１６６
30 東京都 調布市 4,688 　　３７２
31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670　　３１３
32 東京都 国分寺市 4,636　　７９
33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627　　１８０
34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620 　　２１２
35 神奈川県 横須賀市 4,590 　　２１２
36 埼玉県 さいたま市南区 4,586 　　３６９
37 東京都 三鷹市 4,569　　８８
38 東京都 東久留米市 4,547　　１５６
39 東京都 西東京市 4,530　　１６２
40 東京都 大田区 4,510　　８０８
総合計　　１２，８０５戸

[403: 匿名さん]

戸数が年によってバラつく区もあるので、
あまり意味ないんじゃない。

[404: 匿名さん]

数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
見極める目が必要になるがね。

[405: 匿名さん]

面積抜きのデータで何がわかるの。
コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

[406: 匿名さん]

>>403
市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
２３区は県境外周区とそれ以外。
３県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市と横浜市の田園都市線沿線、
埼玉県はさいたま市のみ。千葉県は浦安市のみ。
市部は調布市のみ。
こんなところが供給力があって分譲価格５千万円以上のところです。

今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉＝川崎市中原区と晴海＝中央区の大量供給が
この価格帯で行われること。
その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の２３区、市部、
神奈川県内の比較的限定された５千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
招くかもしれません。

[407: 匿名さん]

大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

[408: 匿名さん]

>>405
分譲平均価格で見るべきですよ。
坪単価が高くても、平均ｍ２が５０を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

例えば浦安市などは坪単価は安いが、１００ｍ２クラスが多く販売価格は高めで、
そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

[409: 匿名さん]

>>407
そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
影響が注目されます。

[410: 匿名さん]

かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
現在没落し、苦しんでいるわけだが

[411: 匿名さん]

>410
歴史は繰り返すからね。
昔から発展している山の手地区（港、千代田、新宿、文京）がいいよ。

[412: 匿名さん]

>>410
その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて１９８５年ベースの価格にもどって
きてますよ。
地価下落が「没落感」を招くわけで１％／年でもほどよい上昇があればそれなりの
「資産効果」で消費は活性化しますよ。

[413: 匿名さん]

武蔵小杉に注目してるようですけど、
小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
供給過剰になる恐れがあります。
過剰になると分かっても買う人が出てくるのか？
「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか？

[414: 購入検討中さん]

用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

[415: 匿名さん]

>>412
デフレなんか関係ないよ
もっと前の世代中心だから
同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
世代の老化とともに街も老化する
満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

[416: 匿名さん]

>>413
近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
>>405
武蔵小杉の影響か？
大田区がランク外に消え去りそうですね。
賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか？
瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね？

[417: 匿名さん]

>>415
世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか？

[418: 匿名さん]

売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
歴史が教えてくれてます。

[419: 匿名さん]

>>418
そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
そこの世代交代はどうなっているのかな？

[420: 匿名さん]

>>415
多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか？
だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。

[421: 匿名さん]

>>420
そこらだけじゃない
大規模開発されたニュータウンはみんなそうだよ
自分の周りを見渡してごらん
郊外で育った40前後の人、自分の街に帰ってる？

[422: 匿名さん]

武蔵小杉あたりと一番購買層がかぶってるのは
埋め立て地のマンションだと思います。
どちらも地域に対しての思い入れが薄く、目新しい再開発地域に
価値をみいだすことができると言う点で共通する要素が多そう。
勤務地が東よりというわけでもなければ、利便性もいい勝負でしょ。
電車なんて乗るか乗らないかの差が大きいわけで、
乗ってしまえば10分が20分になっても心理的に大差ないですから。
以外と客の奪い合いになるんじゃなでしょうか。

[423: 匿名さん]

>郊外で育った40前後の人・・・意味がわかりません。

郊外に大規模にニュータウンが発達したのは１９７０年代以降だが
当時５歳の子でも今３０代前半。いわゆる団塊ジュニアで

[424: 匿名さん]

部外者ですが失礼します。
当時10歳だったらそれくらいじゃないですか？

[425: 匿名さん]

>>421
公団の失敗をいまさら指摘しても民間はそういう愚を繰り返さない。
まず、高層化した時点で、購入層の幅が大きくひらく。
多様な年代を入れて街を作るなんてのは、基本のキだよ。

分譲価格が高騰しない。金を貯めると買える保証・・・そういうものが
公庫や公団分譲にはあった。
しかしその背景にには公的資金と利権というゆがみがあった。

資産デフレで、多摩ニュータウン南大沢、浦安、取手の公団分譲などが
値引き販売して訴訟になったのは有名な話だ。

http://yoshiko-sakurai.jp/index.php/archives/63
公団については櫻井よしこ氏のこの文章が詳しい。
公団が分譲から撤退したのは経営の失敗によるものだ。

[426: 匿名さん]

>>424
４０前後な過去の５年間に都心が安かったから買ったというだけで、
詭弁だよ（笑）

今の３５歳前後で郊外出身の人はどうなんだ？

[427: 匿名さん]

結局、
郊外に戻るか子供をあきらめるかの
選択が必要になる

[428: 匿名さん]

大抵の女性は仕事を続けながら子育てしたいから通勤時間を短くしたいと思うんだよ。

[429: 匿名さん]

>>422
地域に愛着が無い、西側近郊に大量にいる賃貸族は
根こそぎ武蔵小杉にもって行かれるかもしれませんね。
そうするとファミリータイプの賃貸が大量に余って家賃が値崩れです。

武蔵小杉は賃貸もあるみたいです。
ＪＲができれば多摩ＮＴ、高島平なんかより都心にでるのが便利になりますから。
三田線なんかの地下鉄は各駅に止まるからめちゃくちゃ時間がかかります。
有楽町線ですが、東池袋なんか便利そうに見えて、有楽町まで１６分もかかりますから、
利便性はそのあたりと同等で、ごちゃごちゃしていない分上ですよ。
地下鉄で長時間はきついですよ、景色が見えないし鬱になる。
田園都市線の地下鉄部分、有楽町線の池袋から先の地下鉄の部分、同じ時間でも
長く感じて、精神衛生上悪いよ。
田園都市線で喧嘩が多いのもこれが原因かも。

[430: 周辺住民さん]

４２９さん納得だな確かに喧嘩多いよな混んでるから仕方ないよ。それなら蒲田辺りも穴場だよ。

武蔵小杉は発展目覚しいこと川崎駅も素晴らしい変革をとげた
確かに賃貸族は吸収されるかもな。
都心回帰は著しく蒲田駅周辺は安いし便利だし住民数は増えていると聞く、ますます帯びのように京浜地帯に人は増加していくだろう。
千葉埼玉の不便地帯は値下がりの可能性ありだろうがね。
価格的には東京駅から横浜周辺は人気エリアの値付けはバブル時と同じで高止まっている気がする
値下がらないところで選んだら案外蒲田かも？

[431: 匿名さん]

>>430
糀谷　ｏｎ　ｍｙ　ｍｉｎｄ♪
http://www.ebisukosyo.co.jp/books/art_raycharles.html

[432: 匿名さん]

>>430
都心勤務なら、普通考えると蒲田なら川崎を選ぶでしょ。
川崎は東海道線が使えるし、駅前もすごく開発されてますよ。
いまさら大田区でもないでしょう。

それから、湾岸は帯のようには長くは伸びませんよ。
都心近くならそうでしょうが、距離があると停車駅が少ないＪＲが一番。
東海道線と総武線で、駅だと川崎、武蔵小杉、新川崎ですよ。
どちらかと言うと拠点的な発展でしょ。
川崎から横浜の間もだめだし、品川と川崎の間もだめですよ。
武蔵小杉の次は新川崎じゃないですか？

[433: 周辺住民さん]

それに羽田のハブ空港化はオリンピックの如何に関わらず決定済みモノレールを日立から買ったＪＲの意気込みみれば分るはずでしょうなあ。
少し遠いけど、セガ本社大鳥居辺りも価格意に値上がるという意味では狙い目かもよ。とにかく２３区でも川向こうに住まないっていう連中はいまだに多いからなあ。
大田区は狙い目だろ。

[434: 匿名さん]

まちがいました横須賀線です。
どこから名前が変わるのか？
東京駅？

[435: 匿名さん]

>>433
横浜・川崎からの羽田アクセスの改善を考えると、現在の羽田貨物線跡の
通勤新線も可能性高いんじゃないかな。

[436: 匿名さん]

いつからここ、神奈川スレになったのかな？

[437: ご近所さん]

４３２さん
新川崎って何？
オイラは東京以外に住んだことないけど何で新川崎なの？

川崎と言う名なら、麻世ぐらいしか知らないんだけどソコ何がそんなにすごいの？開発余地残っているの？教えてちょうだい？

[438: 匿名さん]

＞開発余地残っているの？教えてちょうだい？

川崎湾岸。いすゞ自動車工場跡地とか。

[439: 匿名さん]

>>437
いっぱい土地があまってますよ。
東京駅まで２０分くらいで行けちゃいますよ。
蒲田からだと２２分ですから、新川崎のほうがほんの少し早いです。
武蔵小杉に停車するようになったら同じになるかな？

[440: 匿名さん]

>西側近郊に大量にいる賃貸族

彼らは愛着はないけど、こだわりはあると思いますよ。
神奈川や東京の東は難しいんじゃないかな。

[441: 匿名さん]

>>440
何にこだわっているのか興味あるな〜
教えてくださいよ。

[442: 匿名はん]

あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

[443: 匿名さん]

http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-4/1-0.html
新川崎の朝はいいけど
http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-0/1-0.html
東京からの帰りは少ないなぁ

[444: 匿名さん]

>>442
エアポートの夜景と広大な水面が堪能できるロマンチックな場所なんだけどね。
千葉のゴルフ場も近い。

土壌汚染は改良できるが窓は防音サッシでもつらい。

＞あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
＞地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

いわゆる湾岸の元工場地帯はみんなそういう場所だったわけだが・・・

[445: 匿名さん]

>>443
山手線や京浜東北線に比べると、かなり本数少ないですね。
新川崎だけでなく武蔵小杉へも、本数が少ないって事ですね。

[446: 匿名さん]

>441
友人も生活圏も西側だから。
神奈川は許容範囲だけどね。

[447: 匿名さん]

地下鉄で長時間通勤だと
有楽町線の地下鉄赤塚から有楽町で３３分。
半蔵門線で二子玉川から大手町で２７分。
恐ろしい長さです。
他にもあるかな？

[448: 匿名さん]

なにを語るスレかわからなくなってます。

[449: 匿名さん]

シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円　

シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。 　ＧＩＣは2日までにウェスティン東京の土地・建物を取得することでモルガンと基本合意。今月下旬をメドに取引を完了する計画だ。ＧＩＣはホテルの営業をそのまま継続し、長期保有により価値を高める方針とみられる。サブプライム問題に端を発した世界的な金融市場の混乱で、米欧のほか日本でも大型の不動産取引がほぼストップする環境のもと、ＧＩＣは異例の規模の不動産投資に踏み切る。(03日 07:00)　以上日経ネットより。

大筋正しい記事ですが、ＧＩＣにとってこの程度の投資は「異例の規模」でもなんてもありません。ちょろいもんです。日経がＧＩＣを直接取材していない、というのがみえみえです。（多分ＧＩＣの残高が2000億ドルとかいうのみて勝手にでかいじゃん、とか書いたんだろー、と思われます。）

また、ＧＩＣは日本の不動産、特に商業施設については「割安」との判断をここ数年変えておらず、その意味では" On the cource"　の投資だ、という認識が大切です。

東京の一部の商業施設はニューヨーク、ロンドンはたまたパリに比べてまだまだ割安、というのが彼らのスタンスで、まさにその通り。サンジェリゼ通りに比べればまだ表参道は安い。日本国内のマーケットとしてではなく、グローバルマーケットの一部として捉えているところがユニークなのです。

彼らのユニークな所はシンガポール人、つまり中枢は殆ど華僑な訳ですが、東京の不動産への投資意欲のかけらも中国（例えば上海）には無いと言う点。彼らは中国の土地保有形態、あるいは現在のビル、ホテルなどの保有形態がリーガルにも極めて不自然、と判断しており（いつ中国政府に接収されてもおかしくないと考えている、まじで）、その分を東京に集中しているという頭のよさ。（中国人なんて信じられないよ、という方までおられますからね・・・笑。ってかあんた何人よ！！、ってな笑い話はしょっちゅうです）

そういえば、以前に報告したとおり相変わらずプラチナが高騰しています。減産によって投機資金が流入し続けていますが、本日、チューリッヒで、金に対して1.97倍を超えましたので、ここらがひとまず限界でしょうか。金も調整モードに入ります。NY株は２月中旬から暴落しますので、その後、金は１０００ドルへと向けて暴騰していきます。

[450: 匿名さん]

買われたという事は売られたということと同義ですからね。
モルガンスタンレーはイグジットのタイミングだと判断しているのでしょう。
どちらの判断が賢明なんでしょうかね。

ただ、中国のバブル崩壊前に、
稼いだ元を他通貨や他資産に変換したいという需要は確かにあるだろうね。

[451: 匿名さん]

大手企業も業績悪化懸念が・・・・

大手電機・精密の業績に暗雲、サブプライム・円高の影響じわり


　［東京　４日　ロイター］　電機・精密業界の２００８年度業績見通しに暗雲が垂れ込めてきた。米国でのサブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅融資）問題に端を発した世界経済の悪化が懸念から現実になりつつある点や、日本の輸出産業を潤してきた円安局面が遠ざかったためだ。
　キヤノン<7751.T>は、２００７年度第４・四半期（１０─１２月）に営業減益となり、ソニー<6758.T>は、円高と株安により０８年３月通期の営業利益予想を下方修正。０８年度において明確な業績悪化を予想するハイテク企業は今のところ現れていないが、２００８年度は厳しい事業環境なると覚悟する声は増えている。
　＜キヤノン、サブプライムの影響は想定以上＞
　１２月期決算のキヤノンは１月３０日、いち早く２００８年度の連結業績見通しを発表。０８年度は営業利益が前年比５．７％増の８０００億円、純利益は６．５％増の５２００億円を予想している。しかし、クレディ・スイスのアナリスト、簡野邦彦氏は「強気すぎる予想」とリポートで指摘。キヤノンの１月３１日終値は前営業日比１１０円安の４５８０円、１日終値は同１０円高の４５９０円。４日午前は前週末終値比２０円安の４５７０円で引けた。
　キヤノンは、０７年度第４・四半期に営業利益が前年比１．２％減１９３６億円、従来予想比７．８％減となった。大澤正宏常務は会見で「サブプライム問題が想定を超えた状況になった」と説明、影響が波及したとの認識を示した。サブプライム問題は、カメラやプリンターなど製品の種類や地域を問わず、全般的に影響したという。
　０８年度は前年に比べ対ドルで１０．５円、対ユーロで４．４円の円高を想定。これによるキヤノンへのマイナス影響は１３００億円に上る計算となる。外部環境の悪化が重なることで、キヤノンの０８年度業績予想に対し、市場関係者から厳しい反応が出ることにつながっているようだ。大澤常務は、０８年度の事業環境について「年の初めはまだサブプライムの影響がある。各国の政策協調で、後半に回復してくる」との観測を示した。
　＜ソニーは円高・株安で下方修正＞

　ソニーは１月３１日、２００８年３月期の連結営業利益予想を従来の４５００億円から４１００億円に下方修正した。０８年１─３月期の前提為替を円高に修正したことや、日本の株式市場の下落で、傘下のソニー生命保険が運用する有価証券損益が悪化したことが下振れの要因となった。
　円高の営業利益へのマイナス影響は１─３月期で２３０億円となる計算だが、４月から始まる０８年度で、ソニーが今回設定した為替レートの水準が年間で続くと１０００億円近いマイナス影響となる。１日のソニー株は前営業日比４３０円安の４７９０円となった。４日午前は前週末終値比６０円安の４７３０円で取引を終えた。
　ソニーの０７年１０─１２月期業績は、課題のゲーム事業が黒字化し、中核のエレクトロニクス事業も、液晶テレビは価格下落に苦しむが、デジカメやパソコンは非常に好調だ。
　ただ、ソニーは米国での売上高が全体の２５％を占めるだけに、同国の景気悪化は懸念材料に違いない。同社の大根田伸行取締役は米国でのビジネスについて「サブプライムを理由に（売り上げが）下がっている兆候は見えないが、今後じわじわと効いてくるとみている」と語る。その上で「影響度は商品別に違う。デジカメやパソコンは価格の調整が必要になる」と述べ、現在の業績を下支えしている事業に影響が及ぶ可能性を示唆した。
　＜松下<6752.T>、東芝<6502.T>からも慎重な見方＞
　松下電器産業は、薄型テレビやデジカメ、白物家電などが好調で、０７年１０─１２月期は営業利益、純利益とも過去最高だったが、通期営業利益４７７０億円とする従来予想は変更しなかった。会見した上野山実取締役は、社内的な目標は５０００億円としつつ「サブプライ問題などマクロ経済の先行き不透明感が強まり、予断を許さない状況」と予想を据え置いた理由を語った。
　東芝は通期営業利益予想の２９００億円は据え置いたものの、主力のフラッシュメモリーが想定以上の価格下落に直面。村岡富美雄専務は「達成は厳しいと思うが、パソコンと（電力など）社会インフラでどこまで補えるかがポイント」と弱気な見方を示した。同専務はサブプライム問題の今後の波及について「米国だけにとどまらない可能性がある。０８年度は影響がもっと出る可能性がある」と指摘した。

[452: 匿名さん]

丸の内線で荻窪から東京までが３４分これが最長かも？
途中で四谷で地上に出るのが救いですが、

下手な近郊から延々地下鉄で、モグラみたいな真似するくらいなら、
地上を走るＪＲでほんのちょっと遠くから通ったほうが絶対良いよ。
強風で止まる時はあるけど、新浦安から東京までだと１６分くらい。
海沿いを走るから景色良いよ。人気エリアになっちゃったけど。

ところで、常磐線が東京駅に乗り入れて、東海道線とつながって一通でやるって話は
どうなっていろのかな？
これが実現したら松戸あたりも便利地域になるのにね。

[453: 匿名さん]

川崎　武蔵小杉　など田舎神奈川は他でやってくれ！！ここは東京２３区内限定！！

[454: 匿名さん]

荻窪は一応２３区ですが・・・

近郊に住むくらいなら郊外って流れになりそう。
内陸部が苦戦しているのは、都心に入るのに地下に潜らないと行けなくて
時間もかかるし、通勤もつまらないからかな。

それに、京浜東北線は時間が掛かりすぎ、王子から東京で２０分かかって、新浦安の１６分より
だめなんだから。足立、板橋、練馬になるともっと不便。

[455: 匿名さん]

新浦安から京葉線に乗って、東京駅と有楽町駅の中間に到着してたら不便なだけ。
総武線横須賀線も、東京駅地下深くで不便だけどね。

常磐線は、特急だけが東京駅まで来るって話が以前あった。

[456: 中野区民]

人は東京駅への乗車時間のみにて住居を選ぶにあらず。

中央線は、とてつもなく混むので東京に出るのに時間がかかる
荻窪体と丸ノ内線を利用したり、西側はすいてる東西線で
大手町に出て歩く人なんかも多い。
京葉線の東京駅は、丸の内側のどっかのビルだとむちゃくちゃ
不便ってほどでもないです。

ただ地下鉄より地上線の方が、景色が見えて通勤には良いなどと、
発言が浮世離れしているような。
通勤とは無縁の優雅な方々が書き込みをされていたようですね。

新興住宅街のいくつかはいずれ長く続く住宅街になるんでしょう
けど、どこがそうなりますかね。IPOみたいなもん？

[457: 契約済みさん]

新浦安みたいな田舎には住む気しないな。
京葉線はちょっと風吹くとすぐ止まるし、千葉の奥地から大量の通勤客を乗せてくるから通勤時間は激混み。
しかも東京駅はわけわかんない地下深くで、乗り換えにはメチャクチャ時間かかる。

郊外の田舎から都心に向かう電車は朝は猛烈な混雑だから15分だって乗ってられないよ。
地下鉄でも三田線なんかは埼玉とつながってないから、田舎の住民が乗ってこなくて朝でもたいした混雑じゃない。
昔、柏の方の独身寮にちょっとだけ（ほんの２週間）住んだことあるけど、千代田線の混雑に耐えられなくて都内に引っ越したことある。
俺は朝の満員電車がダメだから、23区内じゃないと住めないな。

[458: 匿名さん]

＞＞４５７　りんかい線おすすめです！！新木場から大崎方面座って乗れます　埼玉方面（埼京線）からの電車は田舎者でメチャ込みですけど・・・

[459: 匿名さん]

いつから郊外スレになったの？ここは
褒め殺し対象が江東から武蔵小杉になったようだが
要は西側近郊地域が没落すればなんでもいいのか

蒲田が唐突に出てきたけど
航空関係勤務だけど蒲田だけはイヤっていうのばっかりだよ
なんにも知らない上京したての契約スチは結構住んでるけどね
土地勘のある人間は絶対避けてますが

[460: 匿名さん]

>>456
中央線の人気が無いのは殺人的な長時間通勤にあり。
荻窪、中野は逃げられるが長時間の地下通勤を強いられる。
そして皆都心回帰を目指している。

[461: 匿名さん]

>>449
商業用不動産とマンションは別もんだからねぇ。

それにこの文章、金融業界では超有名な某ブログのコピペじゃないですか・・・
引用するなら引用元ぐらい書いたほうが良いですよ。

しかも肝心なところを飛ばしてるし。
この投資案件はサブプライムで巨額の損失を出したモルスタ救済色も強いだろうという見方は
業界では結構有名なんですよ。

[462: 匿名さん]

いつから蒲田や武蔵小杉が中野や荻窪より人気が上になったの？（笑）

[463: 匿名さん]

>>457
三田線が空いているのは例の高島平の人達が高齢化して通勤しなくてよくなったからだよ。
郊外の発展性の無い路線はその内みんなそうなる。
ラッキーだったのは都営で採算を度外視して、便数を減らさないでくれている。
営団といっしょになって民営化されたらそうも行きませんよ。

私鉄の支線なんかは、周辺の住民が高齢化して乗客が減っていったらたちまち減便だな。
ヤバヤバ

[464: 中野区民]

文意は伝わってそうが、誤字だらけですいません。

>>460
>そして皆都心回帰を・・・目指してないってば。

この場合は”都心”回帰なんですかね。確かに市ヶ谷か九段下
くらいだったらちょっと住んでみたいけど買えない。
20分かそこら（中野→大手町）地下鉄に乗るのが長時間の地下
通勤ですか・・・豊洲→有楽町も15分くらいじゃなかったっけ？

そちらさんは黒塗りかなんかで会社に行ってますか？
県境外周区と西側近郊はなぜか恨まれているようですね。

[465: 匿名さん]

>>462
一般サラリーマンから見てじゃないでしょうか？
学生、フリーターは見方が違うよ。
アジアンな雑然とした感じが好まれていますよ。

蒲田？？？
これもアジアンだが、人気あるの？
沿線に学校も少ないし・・

[466: 匿名さん]

>>464
豊洲、有楽町は８分です。
中野、大手町は１９分です。
荻窪、東京は３４分。
新中野、東京は２４分。
こう見ると東西線は優秀ですね。
あまり曲がってなくて一直線に近い。

[467: 中野区民]

>>466
そりゃ失礼した。

[468: 匿名さん]

豊洲、有楽町から乗り換えなきゃ東京にも大手町にも行けないよ。
ついでに、新宿に通勤する人の通勤時間も書いてみたら。

[469: 中野区民]

>>465

別に学生とフリーターだけに好まれているわけでもないぞ。

どこでもそうだけど、駅前近辺と少し奥に入ったところは
雰囲気が大分違う。東中野だと駅前からすでに違う。
まあ中野・高円寺・阿佐ヶ谷から想起されるイメージが
雑然とした感じなのは否定しないが。

また武蔵小杉と中野を比較して買う人は、あんまりいないと
思う。

[470: 匿名さん]

>>468
大手町、丸の内、有楽町で一塊の都心と見ました。

副都心まで入れたら調べるの大変すぎ。
それに意味がないでしょ。

[472: 中野区民]

>>470

東京駅近辺にお勤めですか？
それにしても、新宿・渋谷・池袋に全く用事がないとは、
アカデミックかつ知的レベルの高い生活を送っているようですね。

妄執が消えて、話が価格動向に戻ってきたころにまた覗きに来ます。
一言言いたい性分なので、本日は下らん書き込みをいくつかしました。

では、しばらくごきげんよう。

[473: 匿名さん]

新宿はともかく、池袋と渋谷なんて近くに住んでないとわざわざ行かない。生活基盤は人それぞれだが、オフィス街でもなく若者に溢れた街って遠出してまで行く所ってほどの街じゃないんじゃないかな。もちろん有楽町や六本木、銀座なんぞに行かないって人も大勢いるだろう。
オレは就職して渋谷に遊びに行った回数なんて両手で足りるくらい（もう10年くらい社会に出てるが）。
大手町/丸ノ内、新宿あたりは大手企業のオフィスが多いから、遊ばずとも通勤って人は多いと思う。そういう意味で所要時間の目安として妥当だと思う。

[474: 匿名さん]

みんな、レストランとかどこに行くの？
ＢＡＲとかは？
好きなショップは？奥さんの買い物につきあって
夕方食事をするときってどの辺にいくの？

[475: 匿名さん]

俺　とらふぐ亭に嵌ってる
安いし旨いし

妻もこれで満足してますw

[476: 匿名さん]

松戸にも相模原にもあるからわざわざ都心回帰しなくてもＯＫかも。

[477: 匿名さん]

そうだねー
ただ、俺の場合は目黒に両親が住んでいるから
近辺に住まないと何かあった時不安だしねー

子供を両親に預けるのに便利だしなー

会社も遠いの嫌だしねｗ

っていうか飯なんてどうでもよくない？
外食なんてしたらただでさえ中国製多そうだし。

それより落ち着ける喫茶店とかが近くにあるのはいいよねー
妻にも邪魔されず一人のんびりとｗ

[478: 匿名さん]

普段使いでうまい店が多いと思うのはだんとつ麻布界隈。あとは恵比寿あたりかな。
老舗はそれぞれちらばってるから一括りにどこって言えないし。
そのあと遊びに行くのは青山あたりかな。
買い物はデパートなら伊勢丹、バーニーズまわって表参道、青山、ものによっては六本木まで。

いたってあたりまえの答えですまん。
ちなみに30代後半。

[479: 匿名さん]

銀座、有楽町はともかく、大手町や東京の近辺はつまらんからなあ。湾岸住宅地は
もちろんだが、アジアの新興都市か郊外とそんなに変わらない風情でしょ。478さん
と重なっているところも結構あるが、個人的には住んでて楽しめるという点で、や
はりある程度蓄積のある西側かな。そこそこ利便性があれば、あとは街の面白みの
ほうが優先かな。

[480: サラリーマンさん]

都心回帰が進んで行くと街も変わって行きますよ。

どう変わって行くかが楽しみです。

[481: 匿名さん]

現に、東京駅の周りは変わり続けてるのだが…

[482: 匿名さん]

マルビルの中て食事なんて冗談でしょ。
ましてやららぽーととか・・・

[483: 匿名さん]

都心回帰、夫が大手町、妻が半蔵門で、幼稚園児がいて、選ばなければ保育園入所確約の千代田区で狙っていました。

妻の職場近くの半蔵門にも、昔からの魚屋、八百屋、ドラックストアがあり、値段も今住んでる地域とさして変わりません。ただ、その他の冷凍食品、加工食品、お惣菜、嗜好品を買う場所がコンビニしかなく、グロセリーショッピングが、デパートになりそうで、コスト高で、おもしろみがなさそうです。

ちょっとずつこの辺に、コストをかけているうちに、うちの場合、破綻にするのかもしれません。

[484: 匿名さん]

上野や浅草界隈が年配層でにぎわっているのは
やはり若いころからなじみがあるからでしょう。

今の20代前半の話を聞いても478,479と同じようなもの。

そうすると彼らが消費のメインストリームになっても少なくてもその間は劇的な変化が
ないんじゃないかな。

もちろん30年〜50年とかの長いスパンでの話だったら十分にあると思います。

[485: 匿名さん]

東京駅周辺＝マルビルではないのだが
つまらんって、知らないだけなんじゃないかな

[486: 匿名さん]

×メインストリーム
○メーンストリーム
スマン

[487: 匿名さん]

上野浅草界隈は、
団塊世代でさえもう馴染み薄ですから。

[488: 匿名さん]

>>485
同意
オザミの丸の内店は好きですね。有楽町のブラッスリーも
量が多すぎて若い人むきですが、ディーゼルの近くにある
メゾンドバルザックとか、カジュアルですが新丸ビルの
リゴレット　ダイニング＆バーも週末は落ち着いた雰囲気

ショップも新丸ビルは落ち着いて買物ができる。ＢＥＡＭＳや
バナナリパブリックなど時々買います。
丸ビルの上層階レストランも面白いですよ。
東京もさることながら有楽町の変貌振りはすごい。
日本橋も、ＡＳＯ（三越）やマンダリンホテルの２Ｆとか
気軽に楽しめるいい店がありますよ。

有楽町のマロニエ通りなどレストラン出店ラッシュ。
東京駅周辺とは、結構範囲広いと思われます。

ＯＡＺＯの丸の内ホテルのバーは、なかなかカッコいいですよ。

[489: 上等]

>>484 >>487さん。

浅草も、新東京タワーとのコラボレーションで、
江戸時代から昭和中期頃までの栄光を取り戻すかもしれませんよ＾＾

ＴＶからの受け売りですが、
外国人観光客が行ってみたい日本の観光地　№１とのことでした。
(別の番組では北海道とも・・・！？)

[490: 匿名さん]

>>483
お子さんが小学校低学年までは、千代田区の賃貸という手が
あったんでは？
保育園が６万、賃貸が３０万／月でも
「今後地価が下落するなら」そっちが正解。
８年後に再度底値が着たら晴海でも、ニコタマでも
好きな場所が２５０万／坪で買えるって話になりませんかね。

逆に、地価はそれほどさがらないという読みならコストかけて
買って正解って話ですけど。

[491: 匿名さん]

>>489
東に魅力的な商業集積って期待できない。
出店しても潰れる。お洒落とは無縁の場所。

門前仲町の出没アド真チック天国視た。
おじさんの好きな居酒屋と石倉某の店しか記憶にない。

ＮＡＲＵ（アナログのジャズ喫茶　オーディオが凄い）とか
どこいったのよ。
よいものが消えて大衆化が進んだだけ。
衰退の流れは高円寺とよく似ている。
むこうが若い人に人気なだけまし。
要するに年寄りがはびこってる。

[492: 匿名さん]

この前両親と丸の内仲通りに行ったら変貌ぶりに驚いてたよ
日本じゃないみたいだなって言ってた

[493: 匿名さん]

＞４７４
代々木公園のドッグランで犬を遊ばせた後（犬は家に残して）、餌買いにミッドタウンへ。
ついでにプレッセで足りないもの買い物して、ヒルズのＴＯＨＯシネマで映画。
映画だけじゃ駐車場の無料券もらえないので（ただ今週は無料駐車キャンペーン中だったが）、
エノテカでワイン買い込む。
※たまにエスティネーションの知り合いの店員にお願いすることもある（笑）
晩ご飯は色々考えた挙句、予約の必要の無い恵比寿の馴染みの和食屋へ。
大将とのバカ話も楽しく盛り上がったが、お会計はきっちり取られる。
お酒の飲めない彼女に運転してもらって１０分足らずで自宅到着。
再度、犬を散歩に連れて行き、ＷＯＷＷＯＷの無料放送観てたらいつの間にか眠ってしまっていた。
こんな週末でした。行動範囲狭いね。

[494: 匿名さん]

BRIOとか読んでそうだなw
アホらしいんでしばらく離れよう

[495: 私は心が狭い]

>>493
御自分の週末の行動「だけ」をこのスレで公開して満足？？？

[496: 匿名さん]

箱をつくってテナント引っぱってきて、さぁ、どうぞって言われてもなぁ。
しょせん入るのは有名店の支店か、チェーン店と大差ないようなところ。
せいぜい目玉は日本発出店。

それを発展と思え、楽しめるんならいいんじゃないでしょうか。

[497: 匿名さん]

>>494
ブリ男というよりLapita ラピタとか読んでそうな感じ。

こう言う人は嫌いじゃないですｗ

ただ、ヒルズのシネコンか美術館のあとはサルバトーレキッチンがうちの定番。
ワインは恵比寿ガーデンヒルズのＢ１のLa Vinee　もいいです。
奥さん飲めないのにワイン買い込むのは亭主関白だなぁ。

[498: 匿名さん]

＞しょせん入るのは有名店の支店か、チェーン店と大差ないようなところ。

でも、物販にしろ飲食にしろ自分の好きな店の支店が近場にできるのは
便利でいいけどね。

ところでマンションは実際下がってくれるんでしょうかねぇ。

[499: 匿名さん]

>>498

たしかに住んでるところにできたら便利ですね。

でもそこは
居る場所だから手軽で便利なのであって、
わざわざ行く場所としての魅力には物足りないと思うのですが・・・

マンションは一等地はそのままで、他（特に急に上がったところ）は少し下がると思います。
でも、さすがに底値のころまでは無理だと思ってます。

[500: 匿名さん]

下落論者さんお元気ですか。

皆さん年率何％の下落を想定しますか？

今は２００４年底値から３０％（２３区平均）ですから
１３０が１００に戻るのにどのくらいの下落率で
何年かかるでしょうか

電卓片手に計算してみてください。


３％で６年後

７％で４年後です。

よく５年後半値とかいう人がいますが
毎年１５％の下落が５年続けばそうなります。
そんな急落はいままでなかったですけどね。

[501: 匿名さん]

>>499
急に上がったとこって、具体的に何処なんでしょうねぇ。
豊洲や武蔵小杉なのでしょうか？

[502: 匿名さん]

>>501
鋭い質問

[503: 匿名さん]

板状タイプしかなかったところにタワーができると急に
坪単価が高騰したように見える。
２３区平均の上昇率は底値から３０％です。
坪単価１８０万円のところが２３０万円になった感じ。

さて１８０万／坪が３００万／坪になったら67％アップですが
そもそもタワマン平均坪単価２３０万／坪（２００４年湾岸ベース）
が３００万になたら３０％アップです。

一方３Ａ地区は３５０万が５４０万　５４％アップ
チャレンジ価格の湾岸未入居の転売タワーはせいぜい２５％アップ

[504: 匿名さん]

>>500

2020年までは±10%で23区の新築マンション平均価格が推移すると思われます。

誰かが2020年まで価格推移は安定すると以前に記述されていた時は
本当〜？？と思っていましたが、偶々、某実業界TOP &アナリストさん
と会食する機会があって、本件23区マンション価格の話題になったのですが、
彼らからの説明内容を聞くと国内事情、グローバルな要因を考慮すると
2020年までは変動因子が考えづらい状況とのことで、ウ〜ン？あ〜そうなんだと
最終的には納得してしまいました。

＊詳しくは内容は記述出来ません事お詫びいたします。

まあ、戯言ですので・・・ご参考まで。

[505: 匿名さん]

＞４９４、４９５、４９７

君らにとっては雑誌の中でしか知らない夢物語なんでしょう（笑）
『恵比寿ガーデンヒルズ』という空想の場所でお買い物するより
ガーデンプレイス近くの信濃屋で十分なんじゃない？＊＊

[506: 匿名さん]

チャレンジ価格の湾岸中古の転売は、
未入居かどうかにかかわらず
２５％どころか５０％以上のアップで出してる物件もありますよ。

[507: 匿名さん]

>>506
それって格安の低層階かもしくは最上階プレミアムのお話しでしょうか。
私は平均値でお話ししているつもりです。

[508: 匿名さん]

>>505
信◆屋はブショネの確率高くないですかね。

[509: 匿名さん]

ブショネにビビってたらワインなんて買えませんよ（＾＾；

[510: 匿名さん]

>>507

例えば、
豊洲シエルタワー38階の物件
分譲価格5000万円程度→7950万円で売り出し中。

同タイプの30階台が売り出されるのは３戸目
すべて7000万円台で。

その他、月島のタワー物件は
分譲価格の40％程度のアップで幾つも売り出されています。

[511: 匿名さん]

>>509
本当は気が付かずに呑んでいたりして

[512: 匿名さん]

>>504
そうですか。ＣＰＩの上昇率と同率で
０．９％が１２年続くと＋１０％の上昇になりますね。


供給者が入札・転売・ストックで年率１割の上昇など
容易ですが、消費者に渡ってからは大量に売られて下がるという事態が
起きにくいのだと思います。

日本の住宅ローンの仕組みも大きく作用していると思います。
まず与信のハードルが高い。ローン破綻率が世界的にみて
低いのではないのでしょうか。

日本はすべてリコースローンだから、下落したら担保割れ。
土地を売っても借金残る。
頭金の多い人は急激な下落に遭遇したらさっさと売るけど
１０％の自己資金で買った人など
下落を尻目に抱え込むしかない。
だから下げ止まる。

変な仕組みですよ。

商業地のほうは早々に倒産して売られるからどんどん下がる。

米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
ローンだから。売ればチャラ。
そのツケが証券買った投資家に回るしくみ。どっちがいいのか
わかりませんけどね。

[513: 契約済みさん]

>500

まず、５年で半値は、年13%ペースですね15%でなく。
でもそもそも毎年同じ％で下がると考える必要はないんでは。
私は５年で半値論者ではないけど、
初めにガンと落ちれば、あとはなだらかな下落で可能かな。
例えば25%15%7%7%7%で到達可能。

ううう、ちょっとリアルすぎて怖いかも。

人口動態や経済成長率から見て、こんだけ需要ベースが落ち込んだことは戦後ないし、
方やで供給は比較的高水準を保つわけで、
不動産価格が今まで見なかった下落率を今後も見ないとは限らない。

相場の後追いで企業の不動産取得熱に多少のサイクルはあろうが、
投資家によるガバナンスが緩む方向にはいかないだろうから、
資産効率性の観点からも、法人需要もどちらかと言えば、
減退する方向性は変わらないと思う。

三井不動産が、三井グループの浜田山グランドを敢えてこのタイミングで
マンションにして売り出すことからも、三井の長期的な不動産市場に対する
見方が透けて見える気がします。

[514: 匿名さん]

妄想の類いなんだけどね。

今回の大統領選とサブプライムの破綻は
何か関係があるんじゃないかと。

結局、将来弾ける事が分かっていた
錬金術のつけを、世界中の投資家に
肩代わりさせ自国の損失を少なくし
大統領選の争点とすることで
国家的な破綻を回避する。

なんてシナリオがあったりして（笑）

湾岸高値売り抜け出来なかった個人投資家の
ひがみってことで。

[515: 匿名さん]

>>513
マンション供給は当分減るんじゃなかった？

[516: 匿名さん]

>>513

前半の説はありえるし、同調もしますが。
三井の件は・・・

彼ら、非常にあせってますよ。
タイミング間違えたと。

[517: ビギナーさん]

>510

ま売値つけるのは売主の自由だから。

多分複数戸所有者が、本当に売りたい他の物件を安く見せるための

「見せ玉」か

当然買い手から指値が入ってくるのを見込んでいるので、

予め敢えて高めの球を投げているのか

そんなところでしょ。

成約価格や相場とはなんの関係もないやね。

そういうのを置いてけぼりにして

市場はずんずん下向いていって価格の乖離が大きくなっても、

気づかぬ振りして高値の売り物件を出し続けるんだろうよ。

金利が安いうちは高値売り物件も結構しぶといかもしれないが、

買い手側としてははそんな物件は完全無視でOK。

[518: 匿名さん]

>513
三井が浜田山を出してきたのがどうたら
長期的な見方がなんたら・・・

関係ないと思うよ。
三井が浜田山をいつでも出せる状態で、あえてこの時期に
出してきた訳じゃないよ。
反対運動やら何やらで延びに延びて、やっと出せただけの事。

[519: 購入検討中さん]

>米国の住宅地価どんどん下がってますよね。１００％ノンリコース
>ローンだから。売ればチャラ。

ちょっとまった
ノンリコだと誰がどうするとチャラだって？

なんかおかしいよ。

[520: 510]

>>517

私自身が高値売り抜けを、去年したから今更どうでもいいのですけどね。
２５％のアップ程度なら、仲介手数料や手間暇を考えて売り出しませんでしたよ。

[521: 購入検討中さん]

0.9％が11年続くと10％だと思うけど、、、、ま　いいか

三井としては、浜田山は待つことも当然できたと思います。
来期は結構レジ系はいい物件目白押しなんで、別に浜田山なしでも
格好はついたと思います。

でもやっちゃったのは、やっぱりそんなに強気でないということの
裏返しともいえると思うけど。
去年半ばまでの相場環境が続くと見てたら、どうせいままでずーっと遅れてきたんだから、
まだもうちょっとお蔵入りさせて、相場がもっとずっと加熱してから
売り出すことくらいできたような気もしますが。

[522: 申込予定さん]

あのホットな市場で3%+6万のフル仲介手数料はらったのですか？
ま、税務上の損金には入れられるけどさ。

私なら2%+6万以上は払わないなー。
オマケに非居住用あるいは短期売却ではいくら
売買差益とれても、半分お国のためにやってるようなものですよね。税金ばかりで。

去年の売り抜けさん組と今の市場の環境は随分違いますよね。
今の湾岸未入居高値物件の多くは見せ玉（あるいは単なるしこり玉）というのは同意します。

[523: 匿名さん]

>>519
言葉が正確でなかったですね。失礼しました。

「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」
これでいいですか？

資金の借り手が債務不履行を起こした場合でも、
融資金の償還請求権が担保に取った不動産だけにしか及ばない
のが米国の融資の仕方。
　日本においては、これまで全て「リコース　ローン」で担保に取った不動産の
処分価格が融資金の弁済額に及ばなかった場合には、他の財産や人的保証で
全ての債権を回収する仕組みが一般的。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~kikucyt/e/na_Data/nonrcs.html

[524: 匿名さん]

＞これでいいですか？
だめです＞自分

×「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」

○「担保物件を債権者に引き渡せば債務は消える。」

スマソ

[525: 購入検討中さん]

523＆524

Thanksです
担保とられてお仕舞いですね。

[526: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。

都心区の駅近の便利なとこは何とか横ばい維持かもしれませんが、それ以外は緩やかに下落していって、ある時ストンと落ちそうな気がします。

なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

高値派が言う、
「日本中の田舎から子供が親や親族を捨てて東京に上京してくる。だから大丈夫。」
なんて事はまず無いと思います。

[527: 匿名さん]

核家族化は進行しているほか、都内への人の流入は続くため、まだ
当分の間　都内の世帯数は増加すると予測されているのですが？
埼玉/千葉が減って、都内への流入が続くってのは十分想定しうる将来像だと
思いますけどね。

[528: 匿名さん]

英国の人口６０００万人。第二の都市バーミンガムは１００万人で大ロンドンは７００万
ロンドン圏は１４００万。
大阪の人口減ってるのご存知ですよね。

[529: 匿名さん]

>>526
だから、日本国中さがして安心できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だけになるんですよ。

[530: 匿名さん]

少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。
一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。
以上を考えれば、
東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[531: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。
なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

[532: 匿名さん]

>少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
>まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
>これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。

定年延長と高齢者雇用促進については賛同
ただ「女性の職場への進出が進む」という根拠は何？
それは子供を持たない人（女性）が今より増えるということ？
今でも女性の社会進出は進んでいると思うが、今以上に女性の職場への進出が増えるという
根拠が無い。

>一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。

確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。
むしろサテライトオフィスなど新しい雇用形態、職場のスタイルも今後変化すると考えられる。
つまり通勤せずに働くということ。貴殿の知らない業界ではすでに定着しつつある。

>以上を考えれば、
>東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。

貴殿と同レベルで物事を考えるなら、その頃には東京駅から半径５キロ圏内に位置する東側の
湾岸部は地球温暖化の影響で水没することも考えられる。

>たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

おめでたい人だね。

[533: 匿名さん]

大きく儲ける業界は僅かな経営エリート層と、派遣や業務委託の組み合わせ。
職場から近くなれば、その分残業時間が延び、
二馬力が当たり前になれば、各々３００万で仕事を請け負う奴がでてくる。
世帯収入６００万だから暮らせるし。

都内の二流地区は、まさにワーキングプアの＊＊になりかねない。
当然地価なんか上がるはずもない。

[534: 土地勘無しさん]

>>533
はいはい！お仕事頑張ってくださいね？

[535: 匿名さん]

改正パートタイム法が2008年4月1日から施行されることに伴い、銀行が派遣社員やパート社員の正社員化や積極活用に乗り出している。りそな銀行と埼玉りそな銀行は08年7月をめどに、正社員との処遇格差を少なくする制度を導入する。三井住友銀行が2000人の派遣社員を正社員として採用する方針を決め、みずほ銀行もパート社員の正社員化に向けた人事制度を準備中で、パート社員や派遣社員を「戦力化」する動きは地方銀行にも広がってきた。銀行界はパート社員や派遣社員の働く意欲を高める制度を整備することで、優秀な人材の確保と法令順守に対応する。
日本生命保険は２８日、銀行窓口での保険販売などを担当する専門部署と女性社員の活用を推進する部署の２つの新組織を３月２５日付で発足させることを明らかにした。同社は営業職員と内勤職員を会わせると全社員の９割に当たる５万５０００人が女性。「優秀な女性社員が長く働ける風土を作ることで、競争力を高めていきたい」（幹部）と期待している。
大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保につなげる狙いだ。

[536: 匿名さん]

>>526
2月5日21時43分配信 読売新聞
内閣府は５日、都道府県ごとの県民所得を示す２００５年度の県民経済計算を発表した。
１人当たりの県民所得の全国平均は、前年度より２・５％増の３０４万３０００円だった。
都道府県間の所得のばらつきを示す「変動係数」は前年度より０・９４ポイント高い１６・３６％
と４年連続で上昇し、都道府県の間の格差が拡大していることが示された。
１人当たりの県民所得が最も高かったのは東京都（４７７万８０００円）で、最も低かったのは
沖縄県（２０２万１０００円）だった。
東京と沖縄の所得格差は２・４倍で、０４年度の２・３倍より差が広がった。

[537: 匿名さん]

>>532
確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。＞
オフィスが増えれば普通雇用者＝通勤者の数は増えます。
ビルだけ建って、中身が空っぽで人がほとんどいないって事はありえないでしょう。
立地も東京駅周辺ですよ。

[538: 匿名さん]

>529、530
どうしても東京駅を中心にしたいと言うのならいいけど、
その場合こんな感じでしょ。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[539: 匿名さん]

>537
オフィス賃料と企業業績次第ではないの？
過去は比較的オフィス賃料安い中で企業も利益上げてきたので一等地も空室少なかったようですが、これから企業業績が下降していく状態で賃料が高止まりしていけば耐え切れずに出て行く企業も増えるハズ。

[540: 匿名さん]

>>532に同意

オフィスができたってそこに雇用が集中するとはいえない。むしろオフィス賃料が高くなれば
郊外やサテライトの動きも出てくる。以前賃料高騰で、郊外や地方にオフィスを移したとこ
が増えたことあったでしょ。今は雇用形態の多様化ももっと進んでるし、サテライトも増えてる。
実際のメリットが負担を下回れば、普通の会社は長く許容しないよ。

毎日同じオフィスに通勤して、対面で仕事するわけではない人も増えてるんだよ。それなりに
成功している人も含めてね。東京駅界隈に毎日勤務して張り付いていなければならないという
一部の方々の感覚を、日本や関東全体に当てはめてはいけないよ。

都心集住を促すような女性の社会進出もこれ以上進むとはかぎらない。都心で共働きというこ
とになれば、下層と上層のはざ間の層の話。今後女性の社会進出が目覚しそうなのは、経済的
に働かねばならない層。これだと都心集中の話とは多分無縁かな。一方、当たり前だが所得が
高い層ほど、専業主婦の割合は増える。最近はレベルの高いカップルは共働きなんて思われが
ちだが、配偶者の所得が十分高ければ専業主婦という傾向は今でも十分残っている（例えば『
下流社会』の三浦展氏の最近の著作にデータソースあり）。

配偶者の所得に恵まれていてレベルが高い女性であれば、子育てを含め、会社・仕事頼みでな
くても自己実現の途を見出すことができる人は沢山いる。こういう方々は都心ではない郊外の
高級住宅地をむしろ好みそうだがね。

[541: 匿名さん]

地方でさえその地方での中核都市への集中が起こっているのに、
東京では逆に都心に集中せずに郊外に出ていくなんてことが、
本当に起こると良いですね。

[542: 匿名さん]

便利な場所なら賃料しだいでテナントは見つかるよ。
競争になって負けるのは結局不便なところですよ。

テレワーカーの賃金は安いよ。
複雑な仕事もできないよ。

女性が働きやすい環境になれば、専業主婦はどんどん少数派になるよ。
専業主婦比率の推移を調べれば分かるよ。
高学歴どうしの結婚が増えているよ。

[543: 匿名さん]

集中は流れ的にあってると思うが東京駅近辺だけにという論調に無理がある。

ビジネス、商業、行政ひっくるめて見ればバーチャルな中心はだいぶ西でしょ。

[544: 匿名さん]

東京の中心っていったら西麻布の交差点のイメージかな。
仕事、遊び、買い物、トータルで考えると一般的にはそんな感じじゃない？

[545: 匿名さん]

東京まで２０分で新宿まで１４分の赤羽はいかがでしょう？
５３８さんの楕円だと山の手内じゃないと新宿にも東京にも
近いエリアはないということになります。
もう少し縦長にしてほしいです。

[546: 匿名さん]

副都心線、首都高中央環状線でもわかるように現在のインフラの開発は西〜南だからなぁ。
まぁ、東京駅を基準にするのは構わんけど、５３８さんの意見か、
東京メトロのカレンダーに載ってる地域で考えればいいんじゃないか？

http://www.tokyometro.jp/news/2007/2007-44.html
大きい画像
↓
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

[547: 匿名さん]

副都心線は横浜から埼玉までを繋ぐ中間の地下鉄。
西ではあるけど、南の為だけの開発ではありません。

[548: 匿名さん]

>>545
失礼しました。
大雑把なイメージ図のつもりだったので、
厳密な比率とかは了承ください。

[549: 匿名さん]

>>546
メトロネットワーク（カレンダー版）の地図は興味深い。
ぎりぎり港南が入っていたり、目黒駅近辺はなくて中目黒があったり
高輪台までで五反田駅を切ってるとこなんか大好きです。
上も千駄木で切れてるのがいい。
この地図は従来の漫画的地下鉄路線図
http://www.tokyometro.jp/rosen/rosenzu/index.html
の幻想を打ち砕くさまざまな情報を含んでますね。

地下鉄１４号線の計画はなさそうだが、メトロネットワークに追加
するなら、恵比寿　外苑東通り　不忍通り　上野のルートでしょうかね。

[550: 匿名さん]

メトロネットワークカレンダー。よくみると方位を微妙に北北西に振っている。
長年使ってきた地図のようだが作者は只者ではないなぁ。

[551: 匿名さん]

メトロを考慮すると中心は赤坂見附あたりかな。

[552: 匿名さん]

メトロ地図の中心は、正確にいうと永田町の駅あたりになっています。

[553: 匿名さん]

じゃあ今後は永田町を基準にしましょうよ。
一番ニュートラルな考え方じゃない？
どうでしょう。

[554: 匿名さん]

永田町徒歩30分とか？
別に永田町へいく用事などろくな仕事じゃないからめったにないけど
家から永田町へ直通を考えると半蔵門線＋田園都市線が便利だよね。
地下鉄だと有楽町線や半蔵門線大活躍でまさに上等さんの独壇場だｗ

[555: 匿名さん]

永田町は駅的にちょっとピンとこないですね。
やっぱり丸の内と銀座線がある赤坂見附かな。
位置的にも永田町と近いし。

[556: 匿名さん]

>>549

港南の住み心地はどうですか？

[557: 匿名さん]

>>555
パークコート赤坂the tower
が現状では最も中心に近いという感じですかね。
半蔵門から歩いていける番町のマンションがトップクラスという気がしますけどねぇ

[558: 匿名さん]

メトロの地図、
門前仲町も錦糸町も地図からカットされてる。
そういうことね。

[559: 上等]

>>554さんへ。

これはどうも＾＾

[560: 匿名さん]

永田町と赤坂見附は地下道で一体と考えると、有楽町線、半蔵門線、南北線
銀座線、丸の内線　なんと5本の地下鉄が一箇所で交わっている。

これは大手町が丸の内線　半蔵門線　千代田線　東西線　都営三田線の
結節点であることに匹敵する。

永田町は地下鉄の「東京駅」だ。やっぱり自民党の力なのか。

[561: 匿名さん]

永田町ではなく、大手町自体が地下鉄の「東京駅」。

[562: 周辺住民さん]

交通集約度では「飯田橋」は東西線、南北線、有楽町線、大江戸線にＪＲも通ってますが、、、。それに大手町や赤坂見附—永田町みたいに長い地下道で連絡しなくてもいいし。
交通集約度としては飯田橋が都内ナンバーワンでは？？　　
なんて言ってもメインサブウェイじゃないとか、地位（じぐらい）が低いとか言われるのでしょうが。

[563: 匿名さん]

飯田橋の地下通路（有楽町・南北線←→東西線・JR）はかなり長いと思いますけど。

飯田橋って交通利便性は高いんですが九段下、神保町、小石川といった街より少々魅力が劣るような。
商業施設が弱いからかな？理科大とか教育施設もあるのにインパクトが弱め。

[564: 匿名さん]

飯田橋いいですよね。
駅前のタワーほんとほしかったなぁ・・・

[565: 匿名さん]

飯田橋は安くもなかったから、相場下がってくると
中古で安く手に入るんじゃない？

[566: 住まいに詳しい人]

そろそろ不動産価格について話したいのですが
お国自慢ごっこは終わりましたか？

[567: 匿名さん]

飯田橋駅前の再開発と、
飯田橋駅自体を駅ビル化して改札口をタワー側にする計画があるそうだから、
まだまだ好材料が出尽くすまでは安くならないんじゃない。

[568: 購入検討中さん]

騰げ派の方たちと熱い議論を戦わせていたころがなつかしい。もう息も絶え絶えと言うかこのスレみてないだろうな。まあ、２００３，４年ごろ買った方はまだいいけど、昨年買った人は本当に不運。お気の毒さまです。

[569: 購入経験者さん]

２００４年に安く買ったけど不満な点があったので、
昨年高く売却して別な物件に買い替えました。
その２００４年に買った物件の方は、今は買い手がいなくなったらしい。
私の場合、既に利益を手にしているので不運でもなんでもありませんよ。
２００３,４年に買った人は、買い直しのチャンスが有って良かったですね。

[570: 匿名さん]

>>568 さん
実際に安くなって、もっと多くの人が都心住めるといいですね。
それも広く住めたらなおいいですね。

ところで
サブプライムの本家ＮＹのハイライズアパートメントはかなり安くなって
ますかねぇ。
底値になったら買ってみたいものですねぇ

5月ごろにロンドンとあわせて行ってみようかと思ってます。
価格動向ご存知の方情報お願いします。

東京も、5年後今の半値になってくれたら、３Ａが３００万／坪以下で
買えるのですね。
私はタワーの７３坪が２億円以下で買えたらいいなぁ。そのくらいまでは
遠慮なく下がってほしいですね。

[571: 匿名さん]

一方、金地金がすごい上昇ですね。資源全体が相場が高騰中。金は９００ドルですか？
１５００ドルくらいまでいくっていう人もいますね。
マンションが５年後半値として、何に投資したら５０００万が５年で４倍に
なりますかねぇ。誰か教えてください。

[572: 匿名さん]

３Ａが３００万以下になるなら、確かに買いたいです。
７３坪は無理ですが７３平米なら私でも買える。
買い手殺到ですねぇ。

[573: 匿名さん]

対象が半値になったなら、こちらも購買力を倍にして
４倍のグレードアップを目指したいです。

座して待つだけで安値になれば買い手は殺到します。

５年の時間を有効に使って資金を増やしておきたいのです。
低額なものには殺到しますが、高額なら余裕で買えると思います。

しかしいつ何に投資したらいいのか。
こればっかりはわからない。

[574: 匿名さん]

不動産が半値になったら株価も大幅下げをする企業株の
ウリ。

[575: 匿名さん]

>>547
なるほど。ありがとうございます。

不動産株に限らず、銀行、百貨店、ホテル・・・土地持ち企業、土地担保融資・土地売却で
儲けている会社狙えばいいんですかね。

内需関連株、結構底値みたいで　ここから売るのは　・・・勇気いりますねぇ。

[576: 匿名さん]

皆さんにお聞きしたいのですが、大手町5km圏内（地下鉄乗車10分以内が条件）
で60m2以上の物件で完成在庫になっている新築マンションって有りますか？

その様な物件を探しているのですが・・なかなか見つかりません。
是非、教えてください。

[577: 匿名さん]

>>576
そりゃこの時期に完成在庫といわれても・・ですよ。
２月・３月竣工というのがやまほどござんす。
それでも
プレミアコート・アクレス （お花茶屋・・５ｋｍ圏　東京駅・亀戸・乗り換え２分）
ゴークレの中央区　とかありますけど？

[578: 匿名さん]

＞地下鉄乗車10分以内が条件
これが厳しい。
大島がぎりぎりのところでしょう？

単純に距離だけなら
マークゼロワン曳舟　（完成在庫なかったですか？）
クレストタワー　ＷＣＴも完成在庫ですよね。

[579: 匿名さん]

世田谷の物件って売れ残ってるのが多くないですか？
気のせい・・・・？？？

[580: 匿名さん]

２月竣工で在庫有りって、
D'グラフォート清澄白河みたいな物件ね。
大手町７分。

[581: 匿名さん]

>>577&578さん

有難うございます。ただ、大手町乗り入れ直通で乗車10分以内となると、
なかなか希望物件が無いですね。業界の方で裏情報とかないですかね？

不動産会社の会員になって地道に情報収集するしかないかな・・・・

[582: 匿名さん]

>>579世田谷は一番近いところで大手町２０分。

[583: 匿名さん]

ＷＣＴも再販売開始早々は全て裏で完売してるとかかなり盛り上がってましたけど、いまはひっそりと先着順で販売やっていますね。まあスミフは完成在庫もろともせずだから、全く気にして
いないんだろうけど（笑）

[584: 匿名さん]

世田谷の物件は、以前から在庫が多いですね。
規制でタワーが建て難くなりましたから、タワマンブームにのれなかったのでは…。

[585: 匿名さん]

会社以外の生活を考えると、
できるなら大手町から南西側ってことになりますものね。

[586: 匿名さん]

>>581
なんで完成在庫にこだわるんですか？パークコート赤坂とかこれから売るのを
お買いになればいかがかと

[587: 匿名さん]

上場企業サラリーマンの勤務地の分布がわかるようなデータってないですかね？
探してみたのですがみつからず・・・

[588: 匿名さん]

その世田谷で物件模索中。
でもなんだか不動産市況が落ち込んでいきそうなので、
もうしばらく様子見です。
子供が小学校に上がるまで後5年くらいあるので、その間に
下がってくれたらいいなぁ。

[589: 匿名さん]

大手町まで７分　　木場　清澄白河
大手町まで８分　　神楽坂　菊川（都営新宿）
大手町まで９分　　東陽町　牛込柳町（大江戸）
　　　　　　　　　　　　泉岳寺
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/shin/searchlist/E01/Kodawari.html

[590: 匿名さん]

>>587
＞上場企業サラリーマンの勤務地の分布がわかるようなデータ
簡単。
会社情報や会社四季報のＣＤＲＯＭ買ってきてオフィスエリア別に
住所でデータソートするんですよ。
大手町・丸の内・日本橋・赤坂・虎ノ門・・・・新宿はビルはでかいが
ちっこい会社が多い。

[591: 匿名さん]

文京区の丸の内線駅だったら環境もいいんじゃないですかね。

[592: 匿名さん]

>>576
城東みたいな場所なんかで良いなら
暫くしたら腐るほど未入居中古が出回るのでは?

あれ、もしかして城東は売れ残りが少ないことをアピールしたい
「あの地域」の新手のキャンペーンに釣られちゃいました?

[593: 匿名さん]

>>590
サンクス。
ものぐさなんで、ハザードマップみたいな感じで
地図状の分布図みたいになってるものないかなって思ってたんです・・・

がんばってみます。

[594: 匿名さん]

完成在庫のほうが、売れ残り感などで値引きも期待できそうだから、考える。

これから完成するのは、入居してもガラガラだったら残念だから慎重になる。

新規の人気物件ならいいけど、お金さえだせば安心とはいえ、出せるお金に限度はある。

[595: 匿名さん]

>>592
もう直ぐたくさん出てくるであろう、湾岸の未入居中古ですね。
どうなりますかね。

[596: 匿名さん]

私も文京区おすすめです。
丸の内線の後楽園、三田線の春日・白山のあたりで
結構あるのでは。
たとえばブランズ小石川とか。
由緒ある地域の高台の上だから
埋立地のタワーなんかとは格が違いますよ。

[597: 匿名さん]

文京区ね〜？？？中央線より北側だし沿線も地名も地味過ぎると思うけどな〜！！空気も悪いし投資にはむかないな！！まだ埋め立て地の方が地名もあって海もみれて投資にも良いと思うけど！！

[598: 匿名さん]

安い分投資ですぐに売るなら埋め立て地に歩があると思うけど、
自分で住むとなると圧倒的に文京区かな。好みだろうけど。

[599: 匿名さん]

595
湾岸の未入居中古は既に港南や芝浦でかなり出回っているけど、新築の販売価格を下回っている
のはみたことないよ。どれも坪３００以上はキープしている。やはり、売り出し時の単価が
安すぎたんだよ。（坪２００〜２５０）今となってはここまでは下がらんね。

[600: 匿名さん]

>>593
ニッセイ基礎研やＣＢリチャードエリスのレポートを丹念に探すと
出てくると思うよ。

事業所統計から地図に落としたものとか、Ａクラスビル分布とか。
オフィスジャパンhttp://www.oj-net.co.jp/magazine/backnumber.html
でもバックナンバーで地図みたことあるけど。