23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[401: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が４，５００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 東京都 渋谷区 19,802　　２６７
2 東京都 港区 13,765　　１１２
3 東京都 千代田区 10,914　　４５３
4 神奈川県 葉山町 8,880　　５
5 東京都 品川区 8,625 　　７５４
6 東京都 世田谷区 8,580 　　６６４
7 東京都 目黒区 7,741 　　１９８
8 東京都 武蔵野市 6,987　　７６
9 神奈川県 逗子市 6,585　　２６
10 東京都 豊島区 6,479 　　６１９
11 東京都 杉並区 6,425　　５６７
12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212　　６１
13 東京都 小金井市 6,112 　　１８１
14 東京都 文京区 5,883　　６６７
15 東京都 中野区 5,795　　２６４
16 東京都 国立市 5,731　　２０
17 東京都 中央区 5,125　　２５０
18 東京都 江東区 5,070 　　２，２０７
19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029　　２６１
20 神奈川県 川崎市高津区 4,941　　１２０
21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879 　　４８４
22 神奈川県 横浜市旭区 4,871　　１３５
23 東京都 新宿区 4,870 　　５１９
24 神奈川県 横浜市西区 4,867　　１６８
25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860 　　１３９
26 千葉県 浦安市 4,834 　　３６６
27 神奈川県 鎌倉市 4,802　　８５
28 神奈川県 横浜市緑区 4,782　　２０
29 千葉県 市川市 4,778　　１６６
30 東京都 調布市 4,688 　　３７２
31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670　　３１３
32 東京都 国分寺市 4,636　　７９
33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627　　１８０
34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620 　　２１２
35 神奈川県 横須賀市 4,590 　　２１２
36 埼玉県 さいたま市南区 4,586 　　３６９
37 東京都 三鷹市 4,569　　８８
38 東京都 東久留米市 4,547　　１５６
39 東京都 西東京市 4,530　　１６２
40 東京都 大田区 4,510　　８０８
総合計　　１２，８０５戸

[403: 匿名さん]

戸数が年によってバラつく区もあるので、
あまり意味ないんじゃない。

[404: 匿名さん]

数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
見極める目が必要になるがね。

[405: 匿名さん]

面積抜きのデータで何がわかるの。
コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

[406: 匿名さん]

>>403
市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
２３区は県境外周区とそれ以外。
３県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市と横浜市の田園都市線沿線、
埼玉県はさいたま市のみ。千葉県は浦安市のみ。
市部は調布市のみ。
こんなところが供給力があって分譲価格５千万円以上のところです。

今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉＝川崎市中原区と晴海＝中央区の大量供給が
この価格帯で行われること。
その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の２３区、市部、
神奈川県内の比較的限定された５千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
招くかもしれません。

[407: 匿名さん]

大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

[408: 匿名さん]

>>405
分譲平均価格で見るべきですよ。
坪単価が高くても、平均ｍ２が５０を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

例えば浦安市などは坪単価は安いが、１００ｍ２クラスが多く販売価格は高めで、
そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

[409: 匿名さん]

>>407
そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
影響が注目されます。

[410: 匿名さん]

かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
現在没落し、苦しんでいるわけだが

[411: 匿名さん]

>410
歴史は繰り返すからね。
昔から発展している山の手地区（港、千代田、新宿、文京）がいいよ。

[412: 匿名さん]

>>410
その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて１９８５年ベースの価格にもどって
きてますよ。
地価下落が「没落感」を招くわけで１％／年でもほどよい上昇があればそれなりの
「資産効果」で消費は活性化しますよ。

[413: 匿名さん]

武蔵小杉に注目してるようですけど、
小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
供給過剰になる恐れがあります。
過剰になると分かっても買う人が出てくるのか？
「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか？

[414: 購入検討中さん]

用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

[415: 匿名さん]

>>412
デフレなんか関係ないよ
もっと前の世代中心だから
同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
世代の老化とともに街も老化する
満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

[416: 匿名さん]

>>413
近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
>>405
武蔵小杉の影響か？
大田区がランク外に消え去りそうですね。
賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか？
瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね？

[417: 匿名さん]

>>415
世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか？

[418: 匿名さん]

売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
歴史が教えてくれてます。

[419: 匿名さん]

>>418
そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
そこの世代交代はどうなっているのかな？

[420: 匿名さん]

>>415
多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか？
だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。

[421: 匿名さん]

>>420
そこらだけじゃない
大規模開発されたニュータウンはみんなそうだよ
自分の周りを見渡してごらん
郊外で育った40前後の人、自分の街に帰ってる？

[422: 匿名さん]

武蔵小杉あたりと一番購買層がかぶってるのは
埋め立て地のマンションだと思います。
どちらも地域に対しての思い入れが薄く、目新しい再開発地域に
価値をみいだすことができると言う点で共通する要素が多そう。
勤務地が東よりというわけでもなければ、利便性もいい勝負でしょ。
電車なんて乗るか乗らないかの差が大きいわけで、
乗ってしまえば10分が20分になっても心理的に大差ないですから。
以外と客の奪い合いになるんじゃなでしょうか。

[423: 匿名さん]

>郊外で育った40前後の人・・・意味がわかりません。

郊外に大規模にニュータウンが発達したのは１９７０年代以降だが
当時５歳の子でも今３０代前半。いわゆる団塊ジュニアで

[424: 匿名さん]

部外者ですが失礼します。
当時10歳だったらそれくらいじゃないですか？

[425: 匿名さん]

>>421
公団の失敗をいまさら指摘しても民間はそういう愚を繰り返さない。
まず、高層化した時点で、購入層の幅が大きくひらく。
多様な年代を入れて街を作るなんてのは、基本のキだよ。

分譲価格が高騰しない。金を貯めると買える保証・・・そういうものが
公庫や公団分譲にはあった。
しかしその背景にには公的資金と利権というゆがみがあった。

資産デフレで、多摩ニュータウン南大沢、浦安、取手の公団分譲などが
値引き販売して訴訟になったのは有名な話だ。

http://yoshiko-sakurai.jp/index.php/archives/63
公団については櫻井よしこ氏のこの文章が詳しい。
公団が分譲から撤退したのは経営の失敗によるものだ。

[426: 匿名さん]

>>424
４０前後な過去の５年間に都心が安かったから買ったというだけで、
詭弁だよ（笑）

今の３５歳前後で郊外出身の人はどうなんだ？

[427: 匿名さん]

結局、
郊外に戻るか子供をあきらめるかの
選択が必要になる

[428: 匿名さん]

大抵の女性は仕事を続けながら子育てしたいから通勤時間を短くしたいと思うんだよ。

[429: 匿名さん]

>>422
地域に愛着が無い、西側近郊に大量にいる賃貸族は
根こそぎ武蔵小杉にもって行かれるかもしれませんね。
そうするとファミリータイプの賃貸が大量に余って家賃が値崩れです。

武蔵小杉は賃貸もあるみたいです。
ＪＲができれば多摩ＮＴ、高島平なんかより都心にでるのが便利になりますから。
三田線なんかの地下鉄は各駅に止まるからめちゃくちゃ時間がかかります。
有楽町線ですが、東池袋なんか便利そうに見えて、有楽町まで１６分もかかりますから、
利便性はそのあたりと同等で、ごちゃごちゃしていない分上ですよ。
地下鉄で長時間はきついですよ、景色が見えないし鬱になる。
田園都市線の地下鉄部分、有楽町線の池袋から先の地下鉄の部分、同じ時間でも
長く感じて、精神衛生上悪いよ。
田園都市線で喧嘩が多いのもこれが原因かも。

[430: 周辺住民さん]

４２９さん納得だな確かに喧嘩多いよな混んでるから仕方ないよ。それなら蒲田辺りも穴場だよ。

武蔵小杉は発展目覚しいこと川崎駅も素晴らしい変革をとげた
確かに賃貸族は吸収されるかもな。
都心回帰は著しく蒲田駅周辺は安いし便利だし住民数は増えていると聞く、ますます帯びのように京浜地帯に人は増加していくだろう。
千葉埼玉の不便地帯は値下がりの可能性ありだろうがね。
価格的には東京駅から横浜周辺は人気エリアの値付けはバブル時と同じで高止まっている気がする
値下がらないところで選んだら案外蒲田かも？

[431: 匿名さん]

>>430
糀谷　ｏｎ　ｍｙ　ｍｉｎｄ♪
http://www.ebisukosyo.co.jp/books/art_raycharles.html

[432: 匿名さん]

>>430
都心勤務なら、普通考えると蒲田なら川崎を選ぶでしょ。
川崎は東海道線が使えるし、駅前もすごく開発されてますよ。
いまさら大田区でもないでしょう。

それから、湾岸は帯のようには長くは伸びませんよ。
都心近くならそうでしょうが、距離があると停車駅が少ないＪＲが一番。
東海道線と総武線で、駅だと川崎、武蔵小杉、新川崎ですよ。
どちらかと言うと拠点的な発展でしょ。
川崎から横浜の間もだめだし、品川と川崎の間もだめですよ。
武蔵小杉の次は新川崎じゃないですか？

[433: 周辺住民さん]

それに羽田のハブ空港化はオリンピックの如何に関わらず決定済みモノレールを日立から買ったＪＲの意気込みみれば分るはずでしょうなあ。
少し遠いけど、セガ本社大鳥居辺りも価格意に値上がるという意味では狙い目かもよ。とにかく２３区でも川向こうに住まないっていう連中はいまだに多いからなあ。
大田区は狙い目だろ。

[434: 匿名さん]

まちがいました横須賀線です。
どこから名前が変わるのか？
東京駅？

[435: 匿名さん]

>>433
横浜・川崎からの羽田アクセスの改善を考えると、現在の羽田貨物線跡の
通勤新線も可能性高いんじゃないかな。

[436: 匿名さん]

いつからここ、神奈川スレになったのかな？

[437: ご近所さん]

４３２さん
新川崎って何？
オイラは東京以外に住んだことないけど何で新川崎なの？

川崎と言う名なら、麻世ぐらいしか知らないんだけどソコ何がそんなにすごいの？開発余地残っているの？教えてちょうだい？

[438: 匿名さん]

＞開発余地残っているの？教えてちょうだい？

川崎湾岸。いすゞ自動車工場跡地とか。

[439: 匿名さん]

>>437
いっぱい土地があまってますよ。
東京駅まで２０分くらいで行けちゃいますよ。
蒲田からだと２２分ですから、新川崎のほうがほんの少し早いです。
武蔵小杉に停車するようになったら同じになるかな？

[440: 匿名さん]

>西側近郊に大量にいる賃貸族

彼らは愛着はないけど、こだわりはあると思いますよ。
神奈川や東京の東は難しいんじゃないかな。

[441: 匿名さん]

>>440
何にこだわっているのか興味あるな〜
教えてくださいよ。

[442: 匿名はん]

あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

[443: 匿名さん]

http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-4/1-0.html
新川崎の朝はいいけど
http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-0/1-0.html
東京からの帰りは少ないなぁ

[444: 匿名さん]

>>442
エアポートの夜景と広大な水面が堪能できるロマンチックな場所なんだけどね。
千葉のゴルフ場も近い。

土壌汚染は改良できるが窓は防音サッシでもつらい。

＞あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
＞地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

いわゆる湾岸の元工場地帯はみんなそういう場所だったわけだが・・・

[445: 匿名さん]

>>443
山手線や京浜東北線に比べると、かなり本数少ないですね。
新川崎だけでなく武蔵小杉へも、本数が少ないって事ですね。

[446: 匿名さん]

>441
友人も生活圏も西側だから。
神奈川は許容範囲だけどね。

[447: 匿名さん]

地下鉄で長時間通勤だと
有楽町線の地下鉄赤塚から有楽町で３３分。
半蔵門線で二子玉川から大手町で２７分。
恐ろしい長さです。
他にもあるかな？

[448: 匿名さん]

なにを語るスレかわからなくなってます。

[449: 匿名さん]

シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円　

シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。 　ＧＩＣは2日までにウェスティン東京の土地・建物を取得することでモルガンと基本合意。今月下旬をメドに取引を完了する計画だ。ＧＩＣはホテルの営業をそのまま継続し、長期保有により価値を高める方針とみられる。サブプライム問題に端を発した世界的な金融市場の混乱で、米欧のほか日本でも大型の不動産取引がほぼストップする環境のもと、ＧＩＣは異例の規模の不動産投資に踏み切る。(03日 07:00)　以上日経ネットより。

大筋正しい記事ですが、ＧＩＣにとってこの程度の投資は「異例の規模」でもなんてもありません。ちょろいもんです。日経がＧＩＣを直接取材していない、というのがみえみえです。（多分ＧＩＣの残高が2000億ドルとかいうのみて勝手にでかいじゃん、とか書いたんだろー、と思われます。）

また、ＧＩＣは日本の不動産、特に商業施設については「割安」との判断をここ数年変えておらず、その意味では" On the cource"　の投資だ、という認識が大切です。

東京の一部の商業施設はニューヨーク、ロンドンはたまたパリに比べてまだまだ割安、というのが彼らのスタンスで、まさにその通り。サンジェリゼ通りに比べればまだ表参道は安い。日本国内のマーケットとしてではなく、グローバルマーケットの一部として捉えているところがユニークなのです。

彼らのユニークな所はシンガポール人、つまり中枢は殆ど華僑な訳ですが、東京の不動産への投資意欲のかけらも中国（例えば上海）には無いと言う点。彼らは中国の土地保有形態、あるいは現在のビル、ホテルなどの保有形態がリーガルにも極めて不自然、と判断しており（いつ中国政府に接収されてもおかしくないと考えている、まじで）、その分を東京に集中しているという頭のよさ。（中国人なんて信じられないよ、という方までおられますからね・・・笑。ってかあんた何人よ！！、ってな笑い話はしょっちゅうです）

そういえば、以前に報告したとおり相変わらずプラチナが高騰しています。減産によって投機資金が流入し続けていますが、本日、チューリッヒで、金に対して1.97倍を超えましたので、ここらがひとまず限界でしょうか。金も調整モードに入ります。NY株は２月中旬から暴落しますので、その後、金は１０００ドルへと向けて暴騰していきます。

[450: 匿名さん]

買われたという事は売られたということと同義ですからね。
モルガンスタンレーはイグジットのタイミングだと判断しているのでしょう。
どちらの判断が賢明なんでしょうかね。

ただ、中国のバブル崩壊前に、
稼いだ元を他通貨や他資産に変換したいという需要は確かにあるだろうね。