23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[382: 匿名さん]

>新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
断定するような事ではありませんね。

[384: 銀行関係者さん]

まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
そう思うならそれでいいでしょう。

[385: 匿名さん]

そう思うなら黙ってみてればいいのに。

[387: 匿名さん]

江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな（笑）
彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ（笑）

[391: 中野区民]

>>374
価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
中央区　270-300/坪、江東区　200-240/坪　ってな
感覚だけど。

時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
止まると思うが。いかが？

[393: 匿名さん]

もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか？
世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
例えば１０月〜１２月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
目黒区　▲３６７人
中野区　▲３６０人
新宿区　▲３５１人
渋谷区　▲３３８人
逆に大きく増やしたのは港区で１０３５人増。
こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

[394: 匿名さん]

数字を使えばアカデミック（知的レベルの次のキーワードですか？）になるのか？
数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

[395: 匿名さん]

某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
嫌というほどつきあってきましたが、
一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
言い訳したりする時ですね。

[396: 匿名さん]

直近の０７年１０月〜１２月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
新築価格の上昇によって２３区の中古マンション成約数は増えている。
問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
資料のＰ８
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf
２３区　３．０％増
市部　７．３％減
埼玉県　５．５％減
千葉県　３．７％減
横浜川崎　５．０％減
その他神奈川　１４．８％減

[397: 匿名さん]

ブレないなw
ある意味凄い

[398: 匿名さん]

江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

そして２０〜３０年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
ニュータウン問題の再来ですね。
買い換えるって?
都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
その頃には東京一極集中も収まっており、
世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
売るの大変でしょうね。

[399: 匿名さん]

あの地域＊＊者（もはや宗教でしょｗ）以外の皆さんに同意。

富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
次第。多少「アカデミックｗ」な素養があればこんなことは基本でしょ。

わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
ぐか、地道な調べで裏づけようね。

[400: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占める。
都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
坪単価２５０万円として７０ｍ２で５，３００万円、８０ｍ２で６，０００万円
坪単価３００万円として７０ｍ２で６，４００万円、８０ｍ２で７，３００万円
港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
約１万５千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか？
それができるエリアの将来は約束されている。
過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。

[401: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が４，５００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 東京都 渋谷区 19,802　　２６７
2 東京都 港区 13,765　　１１２
3 東京都 千代田区 10,914　　４５３
4 神奈川県 葉山町 8,880　　５
5 東京都 品川区 8,625 　　７５４
6 東京都 世田谷区 8,580 　　６６４
7 東京都 目黒区 7,741 　　１９８
8 東京都 武蔵野市 6,987　　７６
9 神奈川県 逗子市 6,585　　２６
10 東京都 豊島区 6,479 　　６１９
11 東京都 杉並区 6,425　　５６７
12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212　　６１
13 東京都 小金井市 6,112 　　１８１
14 東京都 文京区 5,883　　６６７
15 東京都 中野区 5,795　　２６４
16 東京都 国立市 5,731　　２０
17 東京都 中央区 5,125　　２５０
18 東京都 江東区 5,070 　　２，２０７
19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029　　２６１
20 神奈川県 川崎市高津区 4,941　　１２０
21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879 　　４８４
22 神奈川県 横浜市旭区 4,871　　１３５
23 東京都 新宿区 4,870 　　５１９
24 神奈川県 横浜市西区 4,867　　１６８
25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860 　　１３９
26 千葉県 浦安市 4,834 　　３６６
27 神奈川県 鎌倉市 4,802　　８５
28 神奈川県 横浜市緑区 4,782　　２０
29 千葉県 市川市 4,778　　１６６
30 東京都 調布市 4,688 　　３７２
31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670　　３１３
32 東京都 国分寺市 4,636　　７９
33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627　　１８０
34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620 　　２１２
35 神奈川県 横須賀市 4,590 　　２１２
36 埼玉県 さいたま市南区 4,586 　　３６９
37 東京都 三鷹市 4,569　　８８
38 東京都 東久留米市 4,547　　１５６
39 東京都 西東京市 4,530　　１６２
40 東京都 大田区 4,510　　８０８
総合計　　１２，８０５戸

[403: 匿名さん]

戸数が年によってバラつく区もあるので、
あまり意味ないんじゃない。

[404: 匿名さん]

数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
見極める目が必要になるがね。

[405: 匿名さん]

面積抜きのデータで何がわかるの。
コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

[406: 匿名さん]

>>403
市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
２３区は県境外周区とそれ以外。
３県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市と横浜市の田園都市線沿線、
埼玉県はさいたま市のみ。千葉県は浦安市のみ。
市部は調布市のみ。
こんなところが供給力があって分譲価格５千万円以上のところです。

今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉＝川崎市中原区と晴海＝中央区の大量供給が
この価格帯で行われること。
その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の２３区、市部、
神奈川県内の比較的限定された５千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
招くかもしれません。

[407: 匿名さん]

大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

[408: 匿名さん]

>>405
分譲平均価格で見るべきですよ。
坪単価が高くても、平均ｍ２が５０を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

例えば浦安市などは坪単価は安いが、１００ｍ２クラスが多く販売価格は高めで、
そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

[409: 匿名さん]

>>407
そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
影響が注目されます。

[410: 匿名さん]

かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
現在没落し、苦しんでいるわけだが

[411: 匿名さん]

>410
歴史は繰り返すからね。
昔から発展している山の手地区（港、千代田、新宿、文京）がいいよ。

[412: 匿名さん]

>>410
その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて１９８５年ベースの価格にもどって
きてますよ。
地価下落が「没落感」を招くわけで１％／年でもほどよい上昇があればそれなりの
「資産効果」で消費は活性化しますよ。

[413: 匿名さん]

武蔵小杉に注目してるようですけど、
小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
供給過剰になる恐れがあります。
過剰になると分かっても買う人が出てくるのか？
「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか？

[414: 購入検討中さん]

用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

[415: 匿名さん]

>>412
デフレなんか関係ないよ
もっと前の世代中心だから
同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
世代の老化とともに街も老化する
満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

[416: 匿名さん]

>>413
近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
>>405
武蔵小杉の影響か？
大田区がランク外に消え去りそうですね。
賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか？
瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね？

[417: 匿名さん]

>>415
世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか？

[418: 匿名さん]

売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
歴史が教えてくれてます。

[419: 匿名さん]

>>418
そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
そこの世代交代はどうなっているのかな？

[420: 匿名さん]

>>415
多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか？
だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。

[421: 匿名さん]

>>420
そこらだけじゃない
大規模開発されたニュータウンはみんなそうだよ
自分の周りを見渡してごらん
郊外で育った40前後の人、自分の街に帰ってる？

[422: 匿名さん]

武蔵小杉あたりと一番購買層がかぶってるのは
埋め立て地のマンションだと思います。
どちらも地域に対しての思い入れが薄く、目新しい再開発地域に
価値をみいだすことができると言う点で共通する要素が多そう。
勤務地が東よりというわけでもなければ、利便性もいい勝負でしょ。
電車なんて乗るか乗らないかの差が大きいわけで、
乗ってしまえば10分が20分になっても心理的に大差ないですから。
以外と客の奪い合いになるんじゃなでしょうか。

[423: 匿名さん]

>郊外で育った40前後の人・・・意味がわかりません。

郊外に大規模にニュータウンが発達したのは１９７０年代以降だが
当時５歳の子でも今３０代前半。いわゆる団塊ジュニアで

[424: 匿名さん]

部外者ですが失礼します。
当時10歳だったらそれくらいじゃないですか？

[425: 匿名さん]

>>421
公団の失敗をいまさら指摘しても民間はそういう愚を繰り返さない。
まず、高層化した時点で、購入層の幅が大きくひらく。
多様な年代を入れて街を作るなんてのは、基本のキだよ。

分譲価格が高騰しない。金を貯めると買える保証・・・そういうものが
公庫や公団分譲にはあった。
しかしその背景にには公的資金と利権というゆがみがあった。

資産デフレで、多摩ニュータウン南大沢、浦安、取手の公団分譲などが
値引き販売して訴訟になったのは有名な話だ。

http://yoshiko-sakurai.jp/index.php/archives/63
公団については櫻井よしこ氏のこの文章が詳しい。
公団が分譲から撤退したのは経営の失敗によるものだ。

[426: 匿名さん]

>>424
４０前後な過去の５年間に都心が安かったから買ったというだけで、
詭弁だよ（笑）

今の３５歳前後で郊外出身の人はどうなんだ？

[427: 匿名さん]

結局、
郊外に戻るか子供をあきらめるかの
選択が必要になる

[428: 匿名さん]

大抵の女性は仕事を続けながら子育てしたいから通勤時間を短くしたいと思うんだよ。

[429: 匿名さん]

>>422
地域に愛着が無い、西側近郊に大量にいる賃貸族は
根こそぎ武蔵小杉にもって行かれるかもしれませんね。
そうするとファミリータイプの賃貸が大量に余って家賃が値崩れです。

武蔵小杉は賃貸もあるみたいです。
ＪＲができれば多摩ＮＴ、高島平なんかより都心にでるのが便利になりますから。
三田線なんかの地下鉄は各駅に止まるからめちゃくちゃ時間がかかります。
有楽町線ですが、東池袋なんか便利そうに見えて、有楽町まで１６分もかかりますから、
利便性はそのあたりと同等で、ごちゃごちゃしていない分上ですよ。
地下鉄で長時間はきついですよ、景色が見えないし鬱になる。
田園都市線の地下鉄部分、有楽町線の池袋から先の地下鉄の部分、同じ時間でも
長く感じて、精神衛生上悪いよ。
田園都市線で喧嘩が多いのもこれが原因かも。

[430: 周辺住民さん]

４２９さん納得だな確かに喧嘩多いよな混んでるから仕方ないよ。それなら蒲田辺りも穴場だよ。

武蔵小杉は発展目覚しいこと川崎駅も素晴らしい変革をとげた
確かに賃貸族は吸収されるかもな。
都心回帰は著しく蒲田駅周辺は安いし便利だし住民数は増えていると聞く、ますます帯びのように京浜地帯に人は増加していくだろう。
千葉埼玉の不便地帯は値下がりの可能性ありだろうがね。
価格的には東京駅から横浜周辺は人気エリアの値付けはバブル時と同じで高止まっている気がする
値下がらないところで選んだら案外蒲田かも？

[431: 匿名さん]

>>430
糀谷　ｏｎ　ｍｙ　ｍｉｎｄ♪
http://www.ebisukosyo.co.jp/books/art_raycharles.html