23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[361: 匿名さん]

なぜ江戸川区が一番なんでしょう？
タワマンもあまりないし、大規模マンション？

[362: 匿名さん]

>>361
統計の中身をご理解できていないようですね。

[363: 匿名さん]

>>360
数字は１０年間の合計ですか?
それなら１年あたりの人数なんて本当に知れてますね。

このスレには、城南の富裕層がこぞって城東タワマンに移住すると
しつこく繰り返し吹聴する輩がいますが、
大袈裟もいいところの誇大アピールだと判りますね。

[364: 匿名さん]

>>363
江東区の１０年間の他区部からの流入超は２６０５５人。
市部からの流入超は３５０３人。
合計で２９５５８人でした。
１９９７年１月の人口が３６８２２１人ですから、区部からの流入超による増加は
７．１％に相当します。
１０年間の社会動態による増加が５７５１７人ですから、区部からの流入シェアは４５％
に相当します。
後半の伸びがこれからの１０年間続くとすれば、かなりの数に達すると思います。
それから、流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われますので、
数以上に社会的影響は大きくなりますよ。

[365: 匿名さん]

次世代を担う若い世代の移動だって点の方が重要ですよ。
年老いた富裕層の移動より大事なことじゃないですか？

[366: 匿名さん]

>流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われます

つまりマンションが安く買えたってこと以外で人が集まる理由がなにも無いってことですね。
たまたま余ってた埋め立て地があったからマンションができたわけで、
10年後も同じペースでマンションなんかできていくはずもなく、
一時的なものでしかないでしょう。

しかも価格につられた人は収入が増えたら、本当に住みたい所に移って行き、
そこで次世代の富裕層になる。

[367: 匿名さん]

>>360、364
もはやここまでくると、完全にネガキャンですね・・・
他の江東区民から恨まれそう。

[368: 中野区民]

>>355
オリコミって見境なしにばらまくと、結構バカにならない金額なん
だけどあれらの物件は首都圏全域に投下し続けているのか・・・

>>360
独身で結婚を機に引っ越す一次取得者が江東区には多いんだろうな〜
くらいのデータじゃないかな？

>>365
悲しいけど、年老いた富裕層とローンを抱えた若い世代だったら
年老いた富裕層がたくさんいた方が良いと思いますよ。
お金使うから。
過疎地域でなければ、いずれ相続で入れ替わる。
まあ、バランスの問題だけど。

[369: 匿名さん]

一部の富裕層に限らず幅広く広がったから都心回帰現象なんです。
何か勘違いしている人がいますが、
まだまだ続くと思いますよ。
後１０年続けば、次世代につながって、都心部居住人口が安定的になって行くと予想します。

そうなると困る人はだれ？

[372: 匿名さん]

>>370
なるほどね。だいたい分かりました。

ところで、都心回帰についてはどう考えていますか？
このまま続くと思いますか？
中央区、江東区の城東エリアも加えてどう考えますか？

[373: 匿名さん]

江東区への流入数であって、
分譲か賃貸なのかさえ分からない。
なのに、新築マンション購入と分かるのか？

[374: 中野区民]

>373
一時取得者にとって値頃感のある価格を突き抜けた今、西側の住人が持ち家をうっぱらって来るくらいの魅力がないとキツイのでは？その傾向はあるかね。

職住近接と首都圏への人口流入が続くと仮定する場合、距離だけ考えたら南千住あたりが地方からの上京組の次の受け皿として台頭する。

また新規マンションがなかなか供給出来ない中、中古市場がもう一段活性化。

という予測はどう？
そのとき西側は、まったりと世代交代する。相続で貰えるとなったら断る人はいないでしょうし。

[375: 中野区民]

間違えた

372への発言です

[376: 匿名さん]

>>374
今のところ減速感は無いけど、中央区と江東区で毎年計６千戸出てくるとしたら
坪単位でどれくらいに落ち着きますかね？

[377: 匿名さん]

>今のところ減速感は無いけど

えっ今も数年前の勢いで売れてるの？
それはないんじゃないかなぁ。

[378: 匿名さん]

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、
都心回帰、自区内での新築への買い替え、いろいろな要因が絡み合っての結果でしょうが、
比率が高いところは、新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

[379: 匿名さん]

だからぁ
YAHOO不動産の実際の案件見てみなよ
重複ばかりだよ
そんな数字を幾ら出しても何の意味もないよ

>>372
都心回帰の理由は様々だけど
やっぱり一番の理由はここ数年の値ごろ感でしょ
いくら都市生活の利便性が解っていても
現実的に購入不可能な数字ではブームも沈静化
また一方の主役だったマネー勝利者のこれからも不透明

まあ当分市場は冷えると考えるのが普通でしょ
かといって2003年水準にまで落ちるかどうか
企業の土地放出ラッシュも、もうなさそうだし

あとは治安、教育面で有利な場所が
比較的購買力のある層が向かうんでないかい
一部は心東に向かうかも知れんがメインストリームにはならないと思う

[382: 匿名さん]

>新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
断定するような事ではありませんね。

[384: 銀行関係者さん]

まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
そう思うならそれでいいでしょう。

[385: 匿名さん]

そう思うなら黙ってみてればいいのに。

[387: 匿名さん]

江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな（笑）
彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ（笑）

[391: 中野区民]

>>374
価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
中央区　270-300/坪、江東区　200-240/坪　ってな
感覚だけど。

時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
止まると思うが。いかが？

[393: 匿名さん]

もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか？
世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
例えば１０月〜１２月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
目黒区　▲３６７人
中野区　▲３６０人
新宿区　▲３５１人
渋谷区　▲３３８人
逆に大きく増やしたのは港区で１０３５人増。
こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

[394: 匿名さん]

数字を使えばアカデミック（知的レベルの次のキーワードですか？）になるのか？
数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

[395: 匿名さん]

某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
嫌というほどつきあってきましたが、
一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
言い訳したりする時ですね。

[396: 匿名さん]

直近の０７年１０月〜１２月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
新築価格の上昇によって２３区の中古マンション成約数は増えている。
問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
資料のＰ８
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf
２３区　３．０％増
市部　７．３％減
埼玉県　５．５％減
千葉県　３．７％減
横浜川崎　５．０％減
その他神奈川　１４．８％減

[397: 匿名さん]

ブレないなw
ある意味凄い

[398: 匿名さん]

江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

そして２０〜３０年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
ニュータウン問題の再来ですね。
買い換えるって?
都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
その頃には東京一極集中も収まっており、
世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
売るの大変でしょうね。

[399: 匿名さん]

あの地域＊＊者（もはや宗教でしょｗ）以外の皆さんに同意。

富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
次第。多少「アカデミックｗ」な素養があればこんなことは基本でしょ。

わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
ぐか、地道な調べで裏づけようね。

[400: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占める。
都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
坪単価２５０万円として７０ｍ２で５，３００万円、８０ｍ２で６，０００万円
坪単価３００万円として７０ｍ２で６，４００万円、８０ｍ２で７，３００万円
港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
約１万５千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか？
それができるエリアの将来は約束されている。
過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。

[401: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が４，５００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 東京都 渋谷区 19,802　　２６７
2 東京都 港区 13,765　　１１２
3 東京都 千代田区 10,914　　４５３
4 神奈川県 葉山町 8,880　　５
5 東京都 品川区 8,625 　　７５４
6 東京都 世田谷区 8,580 　　６６４
7 東京都 目黒区 7,741 　　１９８
8 東京都 武蔵野市 6,987　　７６
9 神奈川県 逗子市 6,585　　２６
10 東京都 豊島区 6,479 　　６１９
11 東京都 杉並区 6,425　　５６７
12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212　　６１
13 東京都 小金井市 6,112 　　１８１
14 東京都 文京区 5,883　　６６７
15 東京都 中野区 5,795　　２６４
16 東京都 国立市 5,731　　２０
17 東京都 中央区 5,125　　２５０
18 東京都 江東区 5,070 　　２，２０７
19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029　　２６１
20 神奈川県 川崎市高津区 4,941　　１２０
21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879 　　４８４
22 神奈川県 横浜市旭区 4,871　　１３５
23 東京都 新宿区 4,870 　　５１９
24 神奈川県 横浜市西区 4,867　　１６８
25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860 　　１３９
26 千葉県 浦安市 4,834 　　３６６
27 神奈川県 鎌倉市 4,802　　８５
28 神奈川県 横浜市緑区 4,782　　２０
29 千葉県 市川市 4,778　　１６６
30 東京都 調布市 4,688 　　３７２
31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670　　３１３
32 東京都 国分寺市 4,636　　７９
33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627　　１８０
34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620 　　２１２
35 神奈川県 横須賀市 4,590 　　２１２
36 埼玉県 さいたま市南区 4,586 　　３６９
37 東京都 三鷹市 4,569　　８８
38 東京都 東久留米市 4,547　　１５６
39 東京都 西東京市 4,530　　１６２
40 東京都 大田区 4,510　　８０８
総合計　　１２，８０５戸

[403: 匿名さん]

戸数が年によってバラつく区もあるので、
あまり意味ないんじゃない。

[404: 匿名さん]

数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
見極める目が必要になるがね。

[405: 匿名さん]

面積抜きのデータで何がわかるの。
コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

[406: 匿名さん]

>>403
市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
２３区は県境外周区とそれ以外。
３県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市と横浜市の田園都市線沿線、
埼玉県はさいたま市のみ。千葉県は浦安市のみ。
市部は調布市のみ。
こんなところが供給力があって分譲価格５千万円以上のところです。

今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉＝川崎市中原区と晴海＝中央区の大量供給が
この価格帯で行われること。
その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の２３区、市部、
神奈川県内の比較的限定された５千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
招くかもしれません。

[407: 匿名さん]

大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

[408: 匿名さん]

>>405
分譲平均価格で見るべきですよ。
坪単価が高くても、平均ｍ２が５０を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

例えば浦安市などは坪単価は安いが、１００ｍ２クラスが多く販売価格は高めで、
そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

[409: 匿名さん]

>>407
そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
影響が注目されます。

[410: 匿名さん]

かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
現在没落し、苦しんでいるわけだが

[411: 匿名さん]

>410
歴史は繰り返すからね。
昔から発展している山の手地区（港、千代田、新宿、文京）がいいよ。

[412: 匿名さん]

>>410
その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて１９８５年ベースの価格にもどって
きてますよ。
地価下落が「没落感」を招くわけで１％／年でもほどよい上昇があればそれなりの
「資産効果」で消費は活性化しますよ。

[413: 匿名さん]

武蔵小杉に注目してるようですけど、
小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
供給過剰になる恐れがあります。
過剰になると分かっても買う人が出てくるのか？
「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか？

[414: 購入検討中さん]

用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

[415: 匿名さん]

>>412
デフレなんか関係ないよ
もっと前の世代中心だから
同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
世代の老化とともに街も老化する
満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

[416: 匿名さん]

>>413
近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
>>405
武蔵小杉の影響か？
大田区がランク外に消え去りそうですね。
賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか？
瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね？

[417: 匿名さん]

>>415
世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか？

[418: 匿名さん]

売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
歴史が教えてくれてます。

[419: 匿名さん]

>>418
そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
そこの世代交代はどうなっているのかな？

[420: 匿名さん]

>>415
多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか？
だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。

[421: 匿名さん]

>>420
そこらだけじゃない
大規模開発されたニュータウンはみんなそうだよ
自分の周りを見渡してごらん
郊外で育った40前後の人、自分の街に帰ってる？

[422: 匿名さん]

武蔵小杉あたりと一番購買層がかぶってるのは
埋め立て地のマンションだと思います。
どちらも地域に対しての思い入れが薄く、目新しい再開発地域に
価値をみいだすことができると言う点で共通する要素が多そう。
勤務地が東よりというわけでもなければ、利便性もいい勝負でしょ。
電車なんて乗るか乗らないかの差が大きいわけで、
乗ってしまえば10分が20分になっても心理的に大差ないですから。
以外と客の奪い合いになるんじゃなでしょうか。

[423: 匿名さん]

>郊外で育った40前後の人・・・意味がわかりません。

郊外に大規模にニュータウンが発達したのは１９７０年代以降だが
当時５歳の子でも今３０代前半。いわゆる団塊ジュニアで

[424: 匿名さん]

部外者ですが失礼します。
当時10歳だったらそれくらいじゃないですか？

[425: 匿名さん]

>>421
公団の失敗をいまさら指摘しても民間はそういう愚を繰り返さない。
まず、高層化した時点で、購入層の幅が大きくひらく。
多様な年代を入れて街を作るなんてのは、基本のキだよ。

分譲価格が高騰しない。金を貯めると買える保証・・・そういうものが
公庫や公団分譲にはあった。
しかしその背景にには公的資金と利権というゆがみがあった。

資産デフレで、多摩ニュータウン南大沢、浦安、取手の公団分譲などが
値引き販売して訴訟になったのは有名な話だ。

http://yoshiko-sakurai.jp/index.php/archives/63
公団については櫻井よしこ氏のこの文章が詳しい。
公団が分譲から撤退したのは経営の失敗によるものだ。

[426: 匿名さん]

>>424
４０前後な過去の５年間に都心が安かったから買ったというだけで、
詭弁だよ（笑）

今の３５歳前後で郊外出身の人はどうなんだ？

[427: 匿名さん]

結局、
郊外に戻るか子供をあきらめるかの
選択が必要になる

[428: 匿名さん]

大抵の女性は仕事を続けながら子育てしたいから通勤時間を短くしたいと思うんだよ。

[429: 匿名さん]

>>422
地域に愛着が無い、西側近郊に大量にいる賃貸族は
根こそぎ武蔵小杉にもって行かれるかもしれませんね。
そうするとファミリータイプの賃貸が大量に余って家賃が値崩れです。

武蔵小杉は賃貸もあるみたいです。
ＪＲができれば多摩ＮＴ、高島平なんかより都心にでるのが便利になりますから。
三田線なんかの地下鉄は各駅に止まるからめちゃくちゃ時間がかかります。
有楽町線ですが、東池袋なんか便利そうに見えて、有楽町まで１６分もかかりますから、
利便性はそのあたりと同等で、ごちゃごちゃしていない分上ですよ。
地下鉄で長時間はきついですよ、景色が見えないし鬱になる。
田園都市線の地下鉄部分、有楽町線の池袋から先の地下鉄の部分、同じ時間でも
長く感じて、精神衛生上悪いよ。
田園都市線で喧嘩が多いのもこれが原因かも。

[430: 周辺住民さん]

４２９さん納得だな確かに喧嘩多いよな混んでるから仕方ないよ。それなら蒲田辺りも穴場だよ。

武蔵小杉は発展目覚しいこと川崎駅も素晴らしい変革をとげた
確かに賃貸族は吸収されるかもな。
都心回帰は著しく蒲田駅周辺は安いし便利だし住民数は増えていると聞く、ますます帯びのように京浜地帯に人は増加していくだろう。
千葉埼玉の不便地帯は値下がりの可能性ありだろうがね。
価格的には東京駅から横浜周辺は人気エリアの値付けはバブル時と同じで高止まっている気がする
値下がらないところで選んだら案外蒲田かも？

[431: 匿名さん]

>>430
糀谷　ｏｎ　ｍｙ　ｍｉｎｄ♪
http://www.ebisukosyo.co.jp/books/art_raycharles.html

[432: 匿名さん]

>>430
都心勤務なら、普通考えると蒲田なら川崎を選ぶでしょ。
川崎は東海道線が使えるし、駅前もすごく開発されてますよ。
いまさら大田区でもないでしょう。

それから、湾岸は帯のようには長くは伸びませんよ。
都心近くならそうでしょうが、距離があると停車駅が少ないＪＲが一番。
東海道線と総武線で、駅だと川崎、武蔵小杉、新川崎ですよ。
どちらかと言うと拠点的な発展でしょ。
川崎から横浜の間もだめだし、品川と川崎の間もだめですよ。
武蔵小杉の次は新川崎じゃないですか？

[433: 周辺住民さん]

それに羽田のハブ空港化はオリンピックの如何に関わらず決定済みモノレールを日立から買ったＪＲの意気込みみれば分るはずでしょうなあ。
少し遠いけど、セガ本社大鳥居辺りも価格意に値上がるという意味では狙い目かもよ。とにかく２３区でも川向こうに住まないっていう連中はいまだに多いからなあ。
大田区は狙い目だろ。

[434: 匿名さん]

まちがいました横須賀線です。
どこから名前が変わるのか？
東京駅？

[435: 匿名さん]

>>433
横浜・川崎からの羽田アクセスの改善を考えると、現在の羽田貨物線跡の
通勤新線も可能性高いんじゃないかな。

[436: 匿名さん]

いつからここ、神奈川スレになったのかな？

[437: ご近所さん]

４３２さん
新川崎って何？
オイラは東京以外に住んだことないけど何で新川崎なの？

川崎と言う名なら、麻世ぐらいしか知らないんだけどソコ何がそんなにすごいの？開発余地残っているの？教えてちょうだい？

[438: 匿名さん]

＞開発余地残っているの？教えてちょうだい？

川崎湾岸。いすゞ自動車工場跡地とか。

[439: 匿名さん]

>>437
いっぱい土地があまってますよ。
東京駅まで２０分くらいで行けちゃいますよ。
蒲田からだと２２分ですから、新川崎のほうがほんの少し早いです。
武蔵小杉に停車するようになったら同じになるかな？

[440: 匿名さん]

>西側近郊に大量にいる賃貸族

彼らは愛着はないけど、こだわりはあると思いますよ。
神奈川や東京の東は難しいんじゃないかな。

[441: 匿名さん]

>>440
何にこだわっているのか興味あるな〜
教えてくださいよ。

[442: 匿名はん]

あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

[443: 匿名さん]

http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-4/1-0.html
新川崎の朝はいいけど
http://www.excite.co.jp/transfer/timetable/12/164-0/1-0.html
東京からの帰りは少ないなぁ

[444: 匿名さん]

>>442
エアポートの夜景と広大な水面が堪能できるロマンチックな場所なんだけどね。
千葉のゴルフ場も近い。

土壌汚染は改良できるが窓は防音サッシでもつらい。

＞あんなカドミュウムや水銀埋まってそうなところかい？
＞地質改良しないと無理だし人が住むには不適当だろう。

いわゆる湾岸の元工場地帯はみんなそういう場所だったわけだが・・・

[445: 匿名さん]

>>443
山手線や京浜東北線に比べると、かなり本数少ないですね。
新川崎だけでなく武蔵小杉へも、本数が少ないって事ですね。

[446: 匿名さん]

>441
友人も生活圏も西側だから。
神奈川は許容範囲だけどね。

[447: 匿名さん]

地下鉄で長時間通勤だと
有楽町線の地下鉄赤塚から有楽町で３３分。
半蔵門線で二子玉川から大手町で２７分。
恐ろしい長さです。
他にもあるかな？

[448: 匿名さん]

なにを語るスレかわからなくなってます。

[449: 匿名さん]

シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円　

シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。 　ＧＩＣは2日までにウェスティン東京の土地・建物を取得することでモルガンと基本合意。今月下旬をメドに取引を完了する計画だ。ＧＩＣはホテルの営業をそのまま継続し、長期保有により価値を高める方針とみられる。サブプライム問題に端を発した世界的な金融市場の混乱で、米欧のほか日本でも大型の不動産取引がほぼストップする環境のもと、ＧＩＣは異例の規模の不動産投資に踏み切る。(03日 07:00)　以上日経ネットより。

大筋正しい記事ですが、ＧＩＣにとってこの程度の投資は「異例の規模」でもなんてもありません。ちょろいもんです。日経がＧＩＣを直接取材していない、というのがみえみえです。（多分ＧＩＣの残高が2000億ドルとかいうのみて勝手にでかいじゃん、とか書いたんだろー、と思われます。）

また、ＧＩＣは日本の不動産、特に商業施設については「割安」との判断をここ数年変えておらず、その意味では" On the cource"　の投資だ、という認識が大切です。

東京の一部の商業施設はニューヨーク、ロンドンはたまたパリに比べてまだまだ割安、というのが彼らのスタンスで、まさにその通り。サンジェリゼ通りに比べればまだ表参道は安い。日本国内のマーケットとしてではなく、グローバルマーケットの一部として捉えているところがユニークなのです。

彼らのユニークな所はシンガポール人、つまり中枢は殆ど華僑な訳ですが、東京の不動産への投資意欲のかけらも中国（例えば上海）には無いと言う点。彼らは中国の土地保有形態、あるいは現在のビル、ホテルなどの保有形態がリーガルにも極めて不自然、と判断しており（いつ中国政府に接収されてもおかしくないと考えている、まじで）、その分を東京に集中しているという頭のよさ。（中国人なんて信じられないよ、という方までおられますからね・・・笑。ってかあんた何人よ！！、ってな笑い話はしょっちゅうです）

そういえば、以前に報告したとおり相変わらずプラチナが高騰しています。減産によって投機資金が流入し続けていますが、本日、チューリッヒで、金に対して1.97倍を超えましたので、ここらがひとまず限界でしょうか。金も調整モードに入ります。NY株は２月中旬から暴落しますので、その後、金は１０００ドルへと向けて暴騰していきます。

[450: 匿名さん]

買われたという事は売られたということと同義ですからね。
モルガンスタンレーはイグジットのタイミングだと判断しているのでしょう。
どちらの判断が賢明なんでしょうかね。

ただ、中国のバブル崩壊前に、
稼いだ元を他通貨や他資産に変換したいという需要は確かにあるだろうね。

[451: 匿名さん]

大手企業も業績悪化懸念が・・・・

大手電機・精密の業績に暗雲、サブプライム・円高の影響じわり


　［東京　４日　ロイター］　電機・精密業界の２００８年度業績見通しに暗雲が垂れ込めてきた。米国でのサブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅融資）問題に端を発した世界経済の悪化が懸念から現実になりつつある点や、日本の輸出産業を潤してきた円安局面が遠ざかったためだ。
　キヤノン<7751.T>は、２００７年度第４・四半期（１０─１２月）に営業減益となり、ソニー<6758.T>は、円高と株安により０８年３月通期の営業利益予想を下方修正。０８年度において明確な業績悪化を予想するハイテク企業は今のところ現れていないが、２００８年度は厳しい事業環境なると覚悟する声は増えている。
　＜キヤノン、サブプライムの影響は想定以上＞
　１２月期決算のキヤノンは１月３０日、いち早く２００８年度の連結業績見通しを発表。０８年度は営業利益が前年比５．７％増の８０００億円、純利益は６．５％増の５２００億円を予想している。しかし、クレディ・スイスのアナリスト、簡野邦彦氏は「強気すぎる予想」とリポートで指摘。キヤノンの１月３１日終値は前営業日比１１０円安の４５８０円、１日終値は同１０円高の４５９０円。４日午前は前週末終値比２０円安の４５７０円で引けた。
　キヤノンは、０７年度第４・四半期に営業利益が前年比１．２％減１９３６億円、従来予想比７．８％減となった。大澤正宏常務は会見で「サブプライム問題が想定を超えた状況になった」と説明、影響が波及したとの認識を示した。サブプライム問題は、カメラやプリンターなど製品の種類や地域を問わず、全般的に影響したという。
　０８年度は前年に比べ対ドルで１０．５円、対ユーロで４．４円の円高を想定。これによるキヤノンへのマイナス影響は１３００億円に上る計算となる。外部環境の悪化が重なることで、キヤノンの０８年度業績予想に対し、市場関係者から厳しい反応が出ることにつながっているようだ。大澤常務は、０８年度の事業環境について「年の初めはまだサブプライムの影響がある。各国の政策協調で、後半に回復してくる」との観測を示した。
　＜ソニーは円高・株安で下方修正＞

　ソニーは１月３１日、２００８年３月期の連結営業利益予想を従来の４５００億円から４１００億円に下方修正した。０８年１─３月期の前提為替を円高に修正したことや、日本の株式市場の下落で、傘下のソニー生命保険が運用する有価証券損益が悪化したことが下振れの要因となった。
　円高の営業利益へのマイナス影響は１─３月期で２３０億円となる計算だが、４月から始まる０８年度で、ソニーが今回設定した為替レートの水準が年間で続くと１０００億円近いマイナス影響となる。１日のソニー株は前営業日比４３０円安の４７９０円となった。４日午前は前週末終値比６０円安の４７３０円で取引を終えた。
　ソニーの０７年１０─１２月期業績は、課題のゲーム事業が黒字化し、中核のエレクトロニクス事業も、液晶テレビは価格下落に苦しむが、デジカメやパソコンは非常に好調だ。
　ただ、ソニーは米国での売上高が全体の２５％を占めるだけに、同国の景気悪化は懸念材料に違いない。同社の大根田伸行取締役は米国でのビジネスについて「サブプライムを理由に（売り上げが）下がっている兆候は見えないが、今後じわじわと効いてくるとみている」と語る。その上で「影響度は商品別に違う。デジカメやパソコンは価格の調整が必要になる」と述べ、現在の業績を下支えしている事業に影響が及ぶ可能性を示唆した。
　＜松下<6752.T>、東芝<6502.T>からも慎重な見方＞
　松下電器産業は、薄型テレビやデジカメ、白物家電などが好調で、０７年１０─１２月期は営業利益、純利益とも過去最高だったが、通期営業利益４７７０億円とする従来予想は変更しなかった。会見した上野山実取締役は、社内的な目標は５０００億円としつつ「サブプライ問題などマクロ経済の先行き不透明感が強まり、予断を許さない状況」と予想を据え置いた理由を語った。
　東芝は通期営業利益予想の２９００億円は据え置いたものの、主力のフラッシュメモリーが想定以上の価格下落に直面。村岡富美雄専務は「達成は厳しいと思うが、パソコンと（電力など）社会インフラでどこまで補えるかがポイント」と弱気な見方を示した。同専務はサブプライム問題の今後の波及について「米国だけにとどまらない可能性がある。０８年度は影響がもっと出る可能性がある」と指摘した。

[452: 匿名さん]

丸の内線で荻窪から東京までが３４分これが最長かも？
途中で四谷で地上に出るのが救いですが、

下手な近郊から延々地下鉄で、モグラみたいな真似するくらいなら、
地上を走るＪＲでほんのちょっと遠くから通ったほうが絶対良いよ。
強風で止まる時はあるけど、新浦安から東京までだと１６分くらい。
海沿いを走るから景色良いよ。人気エリアになっちゃったけど。

ところで、常磐線が東京駅に乗り入れて、東海道線とつながって一通でやるって話は
どうなっていろのかな？
これが実現したら松戸あたりも便利地域になるのにね。

[453: 匿名さん]

川崎　武蔵小杉　など田舎神奈川は他でやってくれ！！ここは東京２３区内限定！！

[454: 匿名さん]

荻窪は一応２３区ですが・・・

近郊に住むくらいなら郊外って流れになりそう。
内陸部が苦戦しているのは、都心に入るのに地下に潜らないと行けなくて
時間もかかるし、通勤もつまらないからかな。

それに、京浜東北線は時間が掛かりすぎ、王子から東京で２０分かかって、新浦安の１６分より
だめなんだから。足立、板橋、練馬になるともっと不便。

[455: 匿名さん]

新浦安から京葉線に乗って、東京駅と有楽町駅の中間に到着してたら不便なだけ。
総武線横須賀線も、東京駅地下深くで不便だけどね。

常磐線は、特急だけが東京駅まで来るって話が以前あった。

[456: 中野区民]

人は東京駅への乗車時間のみにて住居を選ぶにあらず。

中央線は、とてつもなく混むので東京に出るのに時間がかかる
荻窪体と丸ノ内線を利用したり、西側はすいてる東西線で
大手町に出て歩く人なんかも多い。
京葉線の東京駅は、丸の内側のどっかのビルだとむちゃくちゃ
不便ってほどでもないです。

ただ地下鉄より地上線の方が、景色が見えて通勤には良いなどと、
発言が浮世離れしているような。
通勤とは無縁の優雅な方々が書き込みをされていたようですね。

新興住宅街のいくつかはいずれ長く続く住宅街になるんでしょう
けど、どこがそうなりますかね。IPOみたいなもん？

[457: 契約済みさん]

新浦安みたいな田舎には住む気しないな。
京葉線はちょっと風吹くとすぐ止まるし、千葉の奥地から大量の通勤客を乗せてくるから通勤時間は激混み。
しかも東京駅はわけわかんない地下深くで、乗り換えにはメチャクチャ時間かかる。

郊外の田舎から都心に向かう電車は朝は猛烈な混雑だから15分だって乗ってられないよ。
地下鉄でも三田線なんかは埼玉とつながってないから、田舎の住民が乗ってこなくて朝でもたいした混雑じゃない。
昔、柏の方の独身寮にちょっとだけ（ほんの２週間）住んだことあるけど、千代田線の混雑に耐えられなくて都内に引っ越したことある。
俺は朝の満員電車がダメだから、23区内じゃないと住めないな。

[458: 匿名さん]

＞＞４５７　りんかい線おすすめです！！新木場から大崎方面座って乗れます　埼玉方面（埼京線）からの電車は田舎者でメチャ込みですけど・・・

[459: 匿名さん]

いつから郊外スレになったの？ここは
褒め殺し対象が江東から武蔵小杉になったようだが
要は西側近郊地域が没落すればなんでもいいのか

蒲田が唐突に出てきたけど
航空関係勤務だけど蒲田だけはイヤっていうのばっかりだよ
なんにも知らない上京したての契約スチは結構住んでるけどね
土地勘のある人間は絶対避けてますが

[460: 匿名さん]

>>456
中央線の人気が無いのは殺人的な長時間通勤にあり。
荻窪、中野は逃げられるが長時間の地下通勤を強いられる。
そして皆都心回帰を目指している。