23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[341: サラリーマンさん]

モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
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シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞）

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

[342: 匿名さん]

>>340
土地は％以外に件数も書かれているのに、
中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

[343: 匿名さん]

>>336
ウダウダ文句ってねぇ

散々反論され論破されてきたのに
反論に対して更なる反論をするわけでなく
スルーして思い出したころまた復活
ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

>>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

[344: 匿名さん]

>>328
仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も１１月から現在に関し調べました。
そして、面白いことを発見しました。

２３区の在庫推移
仲介戸建　４．８％減
仲介土地　１３．５％増
２つの合計　２．９％増

２つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
それに比べ、中古マンションは２３区で１５．４％増です。

以下は推論ですが、
仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか？
しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは？
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf

それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
みましょう。これは極めて単純な理由です。
新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
の方が多くなるのは当然です。

[345: 匿名さん]

外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

[346: 匿名さん]

日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
食の安全、防犯・・・
リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会（≠平等社会）

早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

２００５年３月危機の騒がれた３年前にテイクしたリスクと
これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
コストも３割り増しになっている。

[347: 匿名さん]

>>337
TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
23区在住者が買ったとは限りません。
また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。

[348: 匿名さん]

>>342
中古マンションの現在の在庫数です。
分析お願いします。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
ついでにご報告しますと、現在の２３区在庫数計は以下です。
中古マンション　２５８８７件
仲介戸建　２０３８６件
仲介土地　１７８９０件
合計　６４１６３件
＊ダブっての登録があるので実数ではありませんが、互いにダブった数字同士を比較し、
　その増減を調べるには有効な数値だと思います。
　中古マンションの分析では％を使って、平均より高いところと、平均より低いところを
　それぞれ分析するのが有効かもしれません。

[349: 匿名さん]

ミニ戸業者や仲介業者は中小MSデベよりも更にひどい内容の会社
ユ○ハウスとかの営業はひどいよ、まともな会社のほうが少ない

イケイケだから勢いだけで突っ走って
値段が吊りあがって自らの首を絞めた>>345
モルスタもそんなに余裕があるわけないでしょ
外資も色々理屈をつけたんだろうが
結果はミニ戸業者と同じ事していたんだから

[350: 匿名さん]

>>347
２月中および３月中の人口移動統計の、都内間移動を見れば分かると思います。
数字が出揃うのは４月下旬ですね。

[351: 匿名さん]

>>348
確かに幾つもの仲介会社が出してる同一物件があるので、
ダブりが多いですね。

[352: 購入検討中さん]

タワーマンションなどの大量供給により、23区内の賃貸・分譲合算の供給は増えています。現時点では、家賃も上昇してしまっているため、そこに入ってくる人も少ない。とすれば、やがて家賃も下がりますよね。

それを狙います。

[353: 中野区民]

>>323
23区の新築マンションの価格動向が気になるくらいだから、世間一般の
人よりもある程度具体的な関心がある人なんじゃないの？
知性や教養と収入は比例しないし。

ところでベーコンなんとかとか、マドンナ・ディカプリオ・田村正和と
東（あるいは北）の大規模物件のオリコミ我が家にもよく入ってくるのだが、
西側で持家・マンション売り払ってあそこらに引っ越す人結構いるのか
純粋に興味ありますね。
正直あんまり効果があるように思えないが、オリコミは投下地域を絞れるから
入れるということは効果があるか、狙っているかどっちかだよねえ。

逆に森下とか、木場、千住あたりに住んでいると広末涼子そのほかの
西側マンションチラシは入るんだろうか。

[354: 匿名さん]

買える経済力がある可能性が高いか低いかの問題じゃないですか？

[355: 匿名さん]

>>353
首都圏全域が購入対象者になる物件と、
地元向けのローカル色が強い物件との差だと思いますよ。

都心部で大規模マンションの場合は、都心回帰もあって、
首都圏全域が対象になりますよね。

[356: 匿名さん]

ここでよく言われてる都心というのは、港区湾岸も入りますか？
港区湾岸も都心に属するのなら、これから価格の二極化で＊＊＊？

[357: 匿名さん]

>>354さんに１票。
東で広告打っても効果薄そう。

[358: 匿名さん]

湾岸は都心ではありません。
関係者も流石にそれはわきまえているので
「都心部」と称しているようです。

[360: 匿名さん]

>>353
江東区の場合、他区との人口流入出のバランス統計があります。
これを１９９７年から２００６年まで合計し、
都心回帰の実態を調査したことがあるのでご提供します。
すべての区に対し入超ですが、上位１０区を並べると以下です（単位：人）。
おっしゃる通りで、隣接する中央区と江戸川区を除くと、西側近郊が多くなります。
１位　江戸川区　３５８０、２位　中央区　２３０２、３位　世田谷区　１７９５、
４位　大田区　１６０６、５位　新宿区　１５５７、６位　杉並区　１５０８、
７位　板橋区　１３４６、８位　中野区　１２７７、９位　品川区　１２１７、１０位　練馬区　１３９、
ＤＡＴＡはここにあるので、いろいろと分析してください。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html