23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[321: 匿名はん]

>>313
この手のランキングだと、都心部などよりも
近郊・市部の方が評価が高いですよね。

この手のスレでは、利便性、収益性、ステータス重視で
話題は都心や湾岸エリアに集中しがちですが、現実に
都心を選択する人は首都圏全体から見ればさほど多くないわけで。

武蔵野市、府中市、多摩市に共通するのは、
まず永住志向が強い所だと思います
（京王・中央沿線というのも言えますが）
よって、資産価値云々より、本質的な満足度や、
地域コミュニティの充実に対しての評価であり、
このスレの方向性とは相容れないものがあるものの、
より広い視点に立った時に参考になる情報だとは思います。

[322: 匿名さん]

>>321
現に分譲マンションに住んでいる人に限定して聞いた調査結果でもなく、
これからマンション購入を検討中の人に限定して聞いた調査結果でもなく、
確かにこのスレの方向性とは相容れないものがありますね。

[323: 申込予定さん]

まあ、都心至上主義なんて言っても９割の人間からしたら
ワンルームマンション買うのも精一杯ですよ。
麻布とか松濤とか、偉そうに書いてる人間も実は住めやしない。

実際のところ、吉祥寺も自由が丘も＊＊＊はお断りの高級住宅地だし。
アパートなら住めるけどね。

現実にマンションや戸建を買いたい人の中で話題になるとしたら
港区港南芝浦ではなく、せいぜい江東区、良くて中央区。
お台場ではなく、最近は豊洲ですらなく、せいぜい新浦安のバス便。
大崎ではなく、池尻大橋でもなく、せいぜい西新井や武蔵小杉。
世田谷や杉並など高嶺の花、府中や市川でもうらやましい。

これが現実です。

[324: サラリーマンさん]

>>323さんは鋭いとこついてるね。
これが将来発展していくところの
大ヒントですね。
みなさんも見習って頭使いましょ。

[325: サラリーマンさん]

買い手も年々賢くなってます。
情報も豊富だし、
超割高地域がどこかも
みなさん良〜く
お分かりです。

[326: 匿名さん]

もし、同じことを何回も言う必要性を感じたら、
言い方が悪いのか、言っている事自体がくだらないかのどちらか。
そしてそのほとんどは後者。

唯一の例外はあなたが後世に語り継がれる天才だった場合のみ。


重要なことは、隠そうとしたって勝手に広がっていくものだし、
同じことを繰り返す人はウザがられる。

[327: 匿名さん]

>>322
今年から継続居住意向を加えて、新たに総合満足度という数字を作ったのは、
生活実感ランキングで圏外の港区を引き上げるためだろうか？

また、今年から市部を加えたのは、郊外にも目を向けてもらいたい業界の意思だろうか？

評価項目別ランキングが無くなったのは、細かく見られると明らかにおかしなところが
見つかるからか？（例えば、アクセスのよさで市部の評価が都心部より高かったり・・）

アンケート、統計には継続性が重要だが、それを無視してまで変えてしまったところに、
いろいろな思惑がありそうです。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20080131.pdf

[328: 匿名さん]

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

[329: 匿名さん]

細かい土地は、ポツポツ余ってきてるってことだね。
戸建ての土地価格が、余り数に対して下がっていない（余るスピードが速い）んだねえ


このような場所であり、いつだれが来るかも分からない板は、同じ内容が何回も言われて当たり前。
何回も同じことを言う必要がある場合は、それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。


323の意見は、普通のサラリーマンとして平均的な意見でしょうね。
駅前物件だけでも羨ましいとか、電車に乗る時間が短くて羨ましいとか。
買えないものはウィンドウショッピングだけにしておいて、あとは自分の生活の範囲で充実させましょう。

[330: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

[331: 匿名さん]

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

[332: 匿名さん]

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

[333: 匿名さん]

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

[334: 匿名さん]

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

[335: 匿名さん]

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

[336: 匿名さん]

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

[337: 匿名さん]

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

[338: 匿名さん]

>>336
そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
必要ではないでしょうか？
これでは街宣車といっしょです。
自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

[339: 匿名さん]

>公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


いやだったら見なければ良い

それだけのスレ

個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

[340: 匿名さん]

>>338
単なる統計数字の分析ですよ。
何か不都合でもあるのでしょうか？

さらにこれから調べるべきは、
１１月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
１１月中、１２月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
それと>>335の数字の関連づけをする。

[341: サラリーマンさん]

モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
________________________________________＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞）

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

[342: 匿名さん]

>>340
土地は％以外に件数も書かれているのに、
中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

[343: 匿名さん]

>>336
ウダウダ文句ってねぇ

散々反論され論破されてきたのに
反論に対して更なる反論をするわけでなく
スルーして思い出したころまた復活
ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

>>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

[344: 匿名さん]

>>328
仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も１１月から現在に関し調べました。
そして、面白いことを発見しました。

２３区の在庫推移
仲介戸建　４．８％減
仲介土地　１３．５％増
２つの合計　２．９％増

２つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
それに比べ、中古マンションは２３区で１５．４％増です。

以下は推論ですが、
仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか？
しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは？
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf

それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
みましょう。これは極めて単純な理由です。
新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
の方が多くなるのは当然です。

[345: 匿名さん]

外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

[346: 匿名さん]

日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
食の安全、防犯・・・
リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会（≠平等社会）

早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

２００５年３月危機の騒がれた３年前にテイクしたリスクと
これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
コストも３割り増しになっている。

[347: 匿名さん]

>>337
TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
23区在住者が買ったとは限りません。
また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。

[348: 匿名さん]

>>342
中古マンションの現在の在庫数です。
分析お願いします。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
ついでにご報告しますと、現在の２３区在庫数計は以下です。
中古マンション　２５８８７件
仲介戸建　２０３８６件
仲介土地　１７８９０件
合計　６４１６３件
＊ダブっての登録があるので実数ではありませんが、互いにダブった数字同士を比較し、
　その増減を調べるには有効な数値だと思います。
　中古マンションの分析では％を使って、平均より高いところと、平均より低いところを
　それぞれ分析するのが有効かもしれません。

[349: 匿名さん]

ミニ戸業者や仲介業者は中小MSデベよりも更にひどい内容の会社
ユ○ハウスとかの営業はひどいよ、まともな会社のほうが少ない

イケイケだから勢いだけで突っ走って
値段が吊りあがって自らの首を絞めた>>345
モルスタもそんなに余裕があるわけないでしょ
外資も色々理屈をつけたんだろうが
結果はミニ戸業者と同じ事していたんだから

[350: 匿名さん]

>>347
２月中および３月中の人口移動統計の、都内間移動を見れば分かると思います。
数字が出揃うのは４月下旬ですね。

[351: 匿名さん]

>>348
確かに幾つもの仲介会社が出してる同一物件があるので、
ダブりが多いですね。

[352: 購入検討中さん]

タワーマンションなどの大量供給により、23区内の賃貸・分譲合算の供給は増えています。現時点では、家賃も上昇してしまっているため、そこに入ってくる人も少ない。とすれば、やがて家賃も下がりますよね。

それを狙います。

[353: 中野区民]

>>323
23区の新築マンションの価格動向が気になるくらいだから、世間一般の
人よりもある程度具体的な関心がある人なんじゃないの？
知性や教養と収入は比例しないし。

ところでベーコンなんとかとか、マドンナ・ディカプリオ・田村正和と
東（あるいは北）の大規模物件のオリコミ我が家にもよく入ってくるのだが、
西側で持家・マンション売り払ってあそこらに引っ越す人結構いるのか
純粋に興味ありますね。
正直あんまり効果があるように思えないが、オリコミは投下地域を絞れるから
入れるということは効果があるか、狙っているかどっちかだよねえ。

逆に森下とか、木場、千住あたりに住んでいると広末涼子そのほかの
西側マンションチラシは入るんだろうか。

[354: 匿名さん]

買える経済力がある可能性が高いか低いかの問題じゃないですか？

[355: 匿名さん]

>>353
首都圏全域が購入対象者になる物件と、
地元向けのローカル色が強い物件との差だと思いますよ。

都心部で大規模マンションの場合は、都心回帰もあって、
首都圏全域が対象になりますよね。

[356: 匿名さん]

ここでよく言われてる都心というのは、港区湾岸も入りますか？
港区湾岸も都心に属するのなら、これから価格の二極化で＊＊＊？

[357: 匿名さん]

>>354さんに１票。
東で広告打っても効果薄そう。

[358: 匿名さん]

湾岸は都心ではありません。
関係者も流石にそれはわきまえているので
「都心部」と称しているようです。

[360: 匿名さん]

>>353
江東区の場合、他区との人口流入出のバランス統計があります。
これを１９９７年から２００６年まで合計し、
都心回帰の実態を調査したことがあるのでご提供します。
すべての区に対し入超ですが、上位１０区を並べると以下です（単位：人）。
おっしゃる通りで、隣接する中央区と江戸川区を除くと、西側近郊が多くなります。
１位　江戸川区　３５８０、２位　中央区　２３０２、３位　世田谷区　１７９５、
４位　大田区　１６０６、５位　新宿区　１５５７、６位　杉並区　１５０８、
７位　板橋区　１３４６、８位　中野区　１２７７、９位　品川区　１２１７、１０位　練馬区　１３９、
ＤＡＴＡはここにあるので、いろいろと分析してください。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

[361: 匿名さん]

なぜ江戸川区が一番なんでしょう？
タワマンもあまりないし、大規模マンション？

[362: 匿名さん]

>>361
統計の中身をご理解できていないようですね。

[363: 匿名さん]

>>360
数字は１０年間の合計ですか?
それなら１年あたりの人数なんて本当に知れてますね。

このスレには、城南の富裕層がこぞって城東タワマンに移住すると
しつこく繰り返し吹聴する輩がいますが、
大袈裟もいいところの誇大アピールだと判りますね。

[364: 匿名さん]

>>363
江東区の１０年間の他区部からの流入超は２６０５５人。
市部からの流入超は３５０３人。
合計で２９５５８人でした。
１９９７年１月の人口が３６８２２１人ですから、区部からの流入超による増加は
７．１％に相当します。
１０年間の社会動態による増加が５７５１７人ですから、区部からの流入シェアは４５％
に相当します。
後半の伸びがこれからの１０年間続くとすれば、かなりの数に達すると思います。
それから、流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われますので、
数以上に社会的影響は大きくなりますよ。

[365: 匿名さん]

次世代を担う若い世代の移動だって点の方が重要ですよ。
年老いた富裕層の移動より大事なことじゃないですか？

[366: 匿名さん]

>流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われます

つまりマンションが安く買えたってこと以外で人が集まる理由がなにも無いってことですね。
たまたま余ってた埋め立て地があったからマンションができたわけで、
10年後も同じペースでマンションなんかできていくはずもなく、
一時的なものでしかないでしょう。

しかも価格につられた人は収入が増えたら、本当に住みたい所に移って行き、
そこで次世代の富裕層になる。

[367: 匿名さん]

>>360、364
もはやここまでくると、完全にネガキャンですね・・・
他の江東区民から恨まれそう。

[368: 中野区民]

>>355
オリコミって見境なしにばらまくと、結構バカにならない金額なん
だけどあれらの物件は首都圏全域に投下し続けているのか・・・

>>360
独身で結婚を機に引っ越す一次取得者が江東区には多いんだろうな〜
くらいのデータじゃないかな？

>>365
悲しいけど、年老いた富裕層とローンを抱えた若い世代だったら
年老いた富裕層がたくさんいた方が良いと思いますよ。
お金使うから。
過疎地域でなければ、いずれ相続で入れ替わる。
まあ、バランスの問題だけど。

[369: 匿名さん]

一部の富裕層に限らず幅広く広がったから都心回帰現象なんです。
何か勘違いしている人がいますが、
まだまだ続くと思いますよ。
後１０年続けば、次世代につながって、都心部居住人口が安定的になって行くと予想します。

そうなると困る人はだれ？

[372: 匿名さん]

>>370
なるほどね。だいたい分かりました。

ところで、都心回帰についてはどう考えていますか？
このまま続くと思いますか？
中央区、江東区の城東エリアも加えてどう考えますか？

[373: 匿名さん]

江東区への流入数であって、
分譲か賃貸なのかさえ分からない。
なのに、新築マンション購入と分かるのか？

[374: 中野区民]

>373
一時取得者にとって値頃感のある価格を突き抜けた今、西側の住人が持ち家をうっぱらって来るくらいの魅力がないとキツイのでは？その傾向はあるかね。

職住近接と首都圏への人口流入が続くと仮定する場合、距離だけ考えたら南千住あたりが地方からの上京組の次の受け皿として台頭する。

また新規マンションがなかなか供給出来ない中、中古市場がもう一段活性化。

という予測はどう？
そのとき西側は、まったりと世代交代する。相続で貰えるとなったら断る人はいないでしょうし。

[375: 中野区民]

間違えた

372への発言です

[376: 匿名さん]

>>374
今のところ減速感は無いけど、中央区と江東区で毎年計６千戸出てくるとしたら
坪単位でどれくらいに落ち着きますかね？

[377: 匿名さん]

>今のところ減速感は無いけど

えっ今も数年前の勢いで売れてるの？
それはないんじゃないかなぁ。

[378: 匿名さん]

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、
都心回帰、自区内での新築への買い替え、いろいろな要因が絡み合っての結果でしょうが、
比率が高いところは、新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

[379: 匿名さん]

だからぁ
YAHOO不動産の実際の案件見てみなよ
重複ばかりだよ
そんな数字を幾ら出しても何の意味もないよ

>>372
都心回帰の理由は様々だけど
やっぱり一番の理由はここ数年の値ごろ感でしょ
いくら都市生活の利便性が解っていても
現実的に購入不可能な数字ではブームも沈静化
また一方の主役だったマネー勝利者のこれからも不透明

まあ当分市場は冷えると考えるのが普通でしょ
かといって2003年水準にまで落ちるかどうか
企業の土地放出ラッシュも、もうなさそうだし

あとは治安、教育面で有利な場所が
比較的購買力のある層が向かうんでないかい
一部は心東に向かうかも知れんがメインストリームにはならないと思う

[382: 匿名さん]

>新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
断定するような事ではありませんね。

[384: 銀行関係者さん]

まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
そう思うならそれでいいでしょう。

[385: 匿名さん]

そう思うなら黙ってみてればいいのに。

[387: 匿名さん]

江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな（笑）
彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ（笑）

[391: 中野区民]

>>374
価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
中央区　270-300/坪、江東区　200-240/坪　ってな
感覚だけど。

時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
止まると思うが。いかが？

[393: 匿名さん]

もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか？
世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
例えば１０月〜１２月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
目黒区　▲３６７人
中野区　▲３６０人
新宿区　▲３５１人
渋谷区　▲３３８人
逆に大きく増やしたのは港区で１０３５人増。
こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

[394: 匿名さん]

数字を使えばアカデミック（知的レベルの次のキーワードですか？）になるのか？
数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

[395: 匿名さん]

某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
嫌というほどつきあってきましたが、
一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
言い訳したりする時ですね。

[396: 匿名さん]

直近の０７年１０月〜１２月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
新築価格の上昇によって２３区の中古マンション成約数は増えている。
問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
資料のＰ８
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf
２３区　３．０％増
市部　７．３％減
埼玉県　５．５％減
千葉県　３．７％減
横浜川崎　５．０％減
その他神奈川　１４．８％減

[397: 匿名さん]

ブレないなw
ある意味凄い

[398: 匿名さん]

江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

そして２０〜３０年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
ニュータウン問題の再来ですね。
買い換えるって?
都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
その頃には東京一極集中も収まっており、
世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
売るの大変でしょうね。

[399: 匿名さん]

あの地域＊＊者（もはや宗教でしょｗ）以外の皆さんに同意。

富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
次第。多少「アカデミックｗ」な素養があればこんなことは基本でしょ。

わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
ぐか、地道な調べで裏づけようね。

[400: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占める。
都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
坪単価２５０万円として７０ｍ２で５，３００万円、８０ｍ２で６，０００万円
坪単価３００万円として７０ｍ２で６，４００万円、８０ｍ２で７，３００万円
港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
約１万５千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか？
それができるエリアの将来は約束されている。
過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。

[401: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月、平均分譲価格が４，５００万円以上の市区
　　　　　　　　平均価格（万円）　販売戸数
1 東京都 渋谷区 19,802　　２６７
2 東京都 港区 13,765　　１１２
3 東京都 千代田区 10,914　　４５３
4 神奈川県 葉山町 8,880　　５
5 東京都 品川区 8,625 　　７５４
6 東京都 世田谷区 8,580 　　６６４
7 東京都 目黒区 7,741 　　１９８
8 東京都 武蔵野市 6,987　　７６
9 神奈川県 逗子市 6,585　　２６
10 東京都 豊島区 6,479 　　６１９
11 東京都 杉並区 6,425　　５６７
12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212　　６１
13 東京都 小金井市 6,112 　　１８１
14 東京都 文京区 5,883　　６６７
15 東京都 中野区 5,795　　２６４
16 東京都 国立市 5,731　　２０
17 東京都 中央区 5,125　　２５０
18 東京都 江東区 5,070 　　２，２０７
19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029　　２６１
20 神奈川県 川崎市高津区 4,941　　１２０
21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879 　　４８４
22 神奈川県 横浜市旭区 4,871　　１３５
23 東京都 新宿区 4,870 　　５１９
24 神奈川県 横浜市西区 4,867　　１６８
25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860 　　１３９
26 千葉県 浦安市 4,834 　　３６６
27 神奈川県 鎌倉市 4,802　　８５
28 神奈川県 横浜市緑区 4,782　　２０
29 千葉県 市川市 4,778　　１６６
30 東京都 調布市 4,688 　　３７２
31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670　　３１３
32 東京都 国分寺市 4,636　　７９
33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627　　１８０
34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620 　　２１２
35 神奈川県 横須賀市 4,590 　　２１２
36 埼玉県 さいたま市南区 4,586 　　３６９
37 東京都 三鷹市 4,569　　８８
38 東京都 東久留米市 4,547　　１５６
39 東京都 西東京市 4,530　　１６２
40 東京都 大田区 4,510　　８０８
総合計　　１２，８０５戸

[403: 匿名さん]

戸数が年によってバラつく区もあるので、
あまり意味ないんじゃない。

[404: 匿名さん]

数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
見極める目が必要になるがね。

[405: 匿名さん]

面積抜きのデータで何がわかるの。
コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

[406: 匿名さん]

>>403
市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
２３区は県境外周区とそれ以外。
３県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市と横浜市の田園都市線沿線、
埼玉県はさいたま市のみ。千葉県は浦安市のみ。
市部は調布市のみ。
こんなところが供給力があって分譲価格５千万円以上のところです。

今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉＝川崎市中原区と晴海＝中央区の大量供給が
この価格帯で行われること。
その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の２３区、市部、
神奈川県内の比較的限定された５千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
招くかもしれません。

[407: 匿名さん]

大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

[408: 匿名さん]

>>405
分譲平均価格で見るべきですよ。
坪単価が高くても、平均ｍ２が５０を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

例えば浦安市などは坪単価は安いが、１００ｍ２クラスが多く販売価格は高めで、
そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

[409: 匿名さん]

>>407
そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
影響が注目されます。

[410: 匿名さん]

かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
現在没落し、苦しんでいるわけだが

[411: 匿名さん]

>410
歴史は繰り返すからね。
昔から発展している山の手地区（港、千代田、新宿、文京）がいいよ。

[412: 匿名さん]

>>410
その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて１９８５年ベースの価格にもどって
きてますよ。
地価下落が「没落感」を招くわけで１％／年でもほどよい上昇があればそれなりの
「資産効果」で消費は活性化しますよ。

[413: 匿名さん]

武蔵小杉に注目してるようですけど、
小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
供給過剰になる恐れがあります。
過剰になると分かっても買う人が出てくるのか？
「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか？

[414: 購入検討中さん]

用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

[415: 匿名さん]

>>412
デフレなんか関係ないよ
もっと前の世代中心だから
同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
世代の老化とともに街も老化する
満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

[416: 匿名さん]

>>413
近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
>>405
武蔵小杉の影響か？
大田区がランク外に消え去りそうですね。
賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか？
瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね？

[417: 匿名さん]

>>415
世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか？

[418: 匿名さん]

売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
歴史が教えてくれてます。

[419: 匿名さん]

>>418
そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
そこの世代交代はどうなっているのかな？

[420: 匿名さん]

>>415
多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか？
だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。