23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[288: 不動産購入勉強中さん]

世田谷区の私鉄沿線にある高級マンション、って書いてあるよ。
大手不動産会社が手掛ける高層マンションで、今年８月に竣工
予定、だそうです。

そんなマンションって、ある？

[289: 匿名はん]

予定価格から１０００万下げた正式価格が出た、そんなもん値引きとは言はない。正式価格から値引いて初めて値引きって言うんだよ

[290: 匿名さん]

>>287 その言い方は千葉に失礼だよ
城東になくて千葉にあるもの


それは豊かさなんだから

永井荷風とか
セーラームーンのタキシード仮面とか
千葉にゆかりの有名人は多いけど、城東にはいない。

[291: 不動産購入勉強中さん]

文春。
価格帯は６５００万円台から９０００万円台。
現在は二期目だが、３０戸中１１戸が売れ残っている。

って、書いてあります。

[292: 匿名さん]

シェルゼ砧

[293: 匿名さん]

>>292
僧戸数はあってますが、竣工が微妙にずれてますけど

[294: 不動産購入勉強中さん]

高層マンションでもない、か？
でも、他に思いつきませんね。

[295: 匿名さん]

ミニ戸バブルに沸いた西側近郊も落ちてきましたか。
区境の他県、市部と利便性は同等で、自然環境で劣っていたら価値はないだろ。
神奈川県の住宅地価の方がまだ安定しているよ。
中抜きの傾向が強まりそうだ。

[296: 匿名さん]

>>288 291
高級高層マンションで販売総戸数が３０戸って。
どんだけひょろ長ビルなんだか。
高層ペンシルビルだな。

文春読んでないけど、何箇所かの物件の事を
書いてあるんじゃないの？

まあ、世田谷だけじゃないからね売れてないの。
待ってれば条件の悪いところから値下げしてくるから、
実需には良いタイミングになってきたんじゃない？

[297: 匿名さん]

世田谷区の即入居可物件はただいま４８物件中１９件です。
これってやっぱすごくない？
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[298: 匿名さん]

>293
いずれにせよシェルゼ砧が1000万単位で値下げしたのは確かだ。
同じシェルゼでも千駄木はあっさり完売したのに・・・。
田舎と都心、安心して住めるランキング18位と1位の差か・・・。

[299: 匿名さん]

千駄木は木造住宅密集地域では？
よく売れたね。

[300: 匿名さん]

>299
君みたいな田舎者ばかりじゃないから売れるのよ。
東京に田舎者は増えてるけど、本物がわかる人も少なからずいる。

[301: 匿名さん]

１月１日から２月１日まで地価
千代田区９５０．１０→９１９．１３→９１９．１３
港区８２８．８８→８１３．０８→８５９．３１
新宿区２９５．１０→３０６．６９→３００．８７
文京区３３６．０８→３２８．７７→３２６．６６
品川区３１５，３６→３０９．２９→３０６．６５
目黒区３３５．８９→３３３．９６→３３２．０５
世田谷区２７０．８６→２７０．８６→２７０．７５
です。
１２月も千代田区など都心部は下落していましたがこの結果から都心部がどうなるか注目ですね。

[302: 匿名さん]

>>297
駅から遠い物件ばかり。
世田谷の駅遠は以前から苦戦してますね。

[303: 匿名さん]

世田谷だからじゃないよ。駅遠だからだよ〜ｗ

[304: 匿名さん]

以前下がったと話題になった江東区の亀も駅遠でしたね。

[305: 匿名さん]

>>301
世田谷が下がっていないのは意外だな。
ミニ戸とその用地の在庫が大量に積み上がっているけど、
まだ投売りが始まってないようです。
売るに売れない状況でにらみ合いって感じｗ
超大型の時限爆弾がいつ爆発するか・・・おお怖

これから相続が増えて、さらに土地が出てきますから、適正価格が結局どこなのか
これから大騒ぎになりそ。隣接する目黒区、渋谷区といった準都心部の住宅地も大きな
影響を受けそ。

売り抜けての都心回帰も難しくなって、都心部の売れ行きも鈍って行くかもね？
買い替え需要が減って、一次取得の割合が増えて行くんだろうな。

売り抜けそこなった人はお気の毒ですが、ゴミゴミして、将来も暗い近郊で塩漬け居住ｗ

[306: 匿名さん]

>世田谷が下がっていないのは意外だな。

10年後も同じ台詞言うはめになりそう。

ついでに、江東区が思ったより上がっていないのは意外だな、って台詞も
一緒に言ってそう・・・

[307: 匿名さん]

>>306
ミニ戸系は中小の業者だから投売りが始まる時は、中小業者がバタバタと倒れる時ですかね。
どこまで在庫が積みあがったら崩壊するか・・じっくり観察しよ。

業界に詳しい人、現状はどんな感じですか？

[308: 匿名さん]

相続で土地を売るのは相続税を払うためであって、
払えるなら世田谷から引っ越す必要もない。

また昨今、世田谷を売り払った人は
都心回帰ではなく小杉のような郊外に流れてるみたいだし。

[309: 匿名さん]

>>308
土地を売ったら住めなくなるだろ

[310: 匿名さん]

親だけが住んでた土地の相続なら売れるけどね。
ミニ戸しか建たないような狭い土地を売っても、都心への買い替えはもともと無理だな。

[311: 匿名さん]

世田谷のミニ戸なんて大した数じゃないよ。

それに、やっぱりこの辺に住む人・住みたい人の層の厚さはけっこう厚く安定しているということ。
比較的安定した相場の歴史の蓄積があり、指標となる「相場」が確立してるというのも一因だろうね。

投機の対象としてはつまらんが、住宅地として好まれる理由はその辺にもあるんだろう。

[312: 匿名さん]

>>242
>>252
242の生活実感ランキングに継続居住意向を加えた総合満足度ランキングの2007年は以下の通りのようです。カッコ内は生活実感ランキング順位。
1位　文京区（→1位）、2位　目黒区（↑3位）、3位　杉並区（↑5位）、4位　品川区（↓2位）、5位　千代田区（↑8位）、6位　中央区（↑9位）、7位　世田谷区（↑10位）、8位　江東区（↓4位）、9位　渋谷区（↑11位）、10位　港区（↑14位）

総合満足度順位が生活実感ランキングより上昇している区は、「これからも住み続けたい」と住民が街に惚れ込める場所だし、逆に総合満足度順位が生活実感ランキングより下降した場所は「ここはもう御免だ。次は違う区に住みたい」と思う住民の割合が他より多いということかな。どうせ住むなら惚れ込める場所に住みたいものだし、こういう住民の街自体へのロイヤルティも中長期的には価格動向に影響するだろうね。

[313: 匿名さん]

>>242
ちなみに対象を23区から周辺市部まで含むと2007年総合満足度ランキングはこうなるそうです。
1位　武蔵野市、2位　府中市、3位　文京区、4位　目黒区、5位　杉並区、6位　品川区、7位　三鷹市、8位　多摩市、9位　千代田区、10位　中央区、11位　国立市、12位　世田谷区　（以下省略）

東京都限定ということを考慮したとしても、方角的にある傾向が見て取れますが、まあ当然の結果で特段驚くこともないでしょうか。
いままでデータをべたべた貼り（特に同じデータを何度も繰り返し貼るやつね）自分勝手な結論に導くレスには辟易してましたが、データも自分がおもちゃにして遊ぶにはなかなか楽しいもんですw

[314: 匿名さん]

不動産からマネー流出・世界のＲＥＩＴ、昨年ピーク比２割減

　【ロンドン＝田村篤士】信用収縮を背景に投資マネーが不動産市場から流出している。世界の取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の昨年末の時価総額合計はピークだった昨年3月末に比べて2割減った。不動産ファンドでも英国で個人投資家の資金引き出し要請に対応しきれず、解約制限を導入するケースが相次いでいる。投資マネー流出は不動産市況の悪化要因。株価も不安定な動きが続くなか、世界的な金融市場の動揺が実体経済に影響を及ぼすリスクが高まっている。

　ＲＥＩＴは小口の上場証券の形で広く資金を集め、商業用施設やオフィスビルなどに投資する仕組み。世界の時価総額合計は昨年末時点で 3350億ポンド（70兆円強、英ＡＭＥキャピタル集計）。昨年後半からマネーが流出し、ピークだった3月末に比べて米国で3割、英国で2割強、日本で1 割強減った。急拡大していたオーストラリアやフランスでは伸びが止まっている。

[315: 匿名さん]

>313

まあ要するに我らが２３区より、
府中や多摩のほうが上ってことだね

[316: 匿名さん]

>>313
ここはマンション掲示板の23区価格動向スレだから都心至上主義になりがちだけど
実際はマンション派・戸建派、都心派・郊外派など嗜好は様々だよなあ。
住居総合という点では概ね納得できる結果かな。

[317: 匿名さん]

３１４の記事は事実だけれど、同じ日経新聞が以下の記事も出していて、見方、考え方はいろいろですね。

以下の記事は主に株の話だけれど、中東のオイルマネーも日本の不動産に流入し始めているし（東洋経済新報社の金融ビジネスSpring2008号などに、バーレーンの投資銀行であるアルキャピタによる日本の不動産への大型投資などの実例が詳しく述べられています）、日本の実物資産にアメリカやイギリスなどから資金がシフトしてくるのでしょうかね。


http://veritas.nikkei.co.jp/scramble/index.aspx?id=MMVEc1000028012008

「借金経済逆流」の勝者は——日本株に足元の確かさ＝ロンドン・田村篤士(08/1/28)

安定度こそ一番——。世界の金融市場が混乱するさなか、「我こそは投資マネーの受け皿に」とアピールしたのが日本の証券業界だ。ロンドン市内で21、22日に開いた日本証券業協会のセミナー。「欧米市場と比べても割安感は強い」「不良債権処理も一巡した」。東京証券取引所の斉藤惇社長、ジャスダック証券取引所の筒井高志社長などが欧州の市場関係者を前に日本株の魅力を訴えた。

　ちょうどそのころ。スイスのジュネーブに拠点を置く大手ヘッジファンド、ジャブリ・キャピタルが日本株に買い注文を入れた。トヨタ自動車、キヤノン、日本たばこ産業（ＪＴ）——。代表的な銘柄にパッケージでまとまった注文を出したという。想定していた水準にまで日経平均株価が急落したからだ。

　「レバレッジ経済の縮小は続く」。創業者のフィリップ・ジャブリ氏は昨年11月にこう話し、円高・日本株安を予測していた。その彼が日本株に資金を振り向けたのは「株価が急落し、収益力の高い日本の優良株が明らかに割安になった」という判断があるからにほかならない。

　1990年代のバブル崩壊過程で、日本企業は海外投資家から保守的な財務戦略に批判を浴びながらもほぼ一貫して財務体質の改善を優先してきた。「借金経済相場」が終えんを迎える中、日本企業の保守性がクローズアップされてくる可能性もある。

　円が上がれば日本資産の投資利回りも上がる。伸び盛りながら逆風を経験していない中国やインドなど新興市場国とは異なる「足元の確かさ」が日本株にはあるはずだ。

[318: 匿名さん]

>>316
実際は回答者が持家に限定されていないので、
分譲派・民間賃貸派・公営賃貸派・社宅派・親の実家派、
など更に多彩ですよ。

[319: 匿名さん]

↑
すみません、引用した東洋経済新報社の金融ビジネスは2008年2月1日付け発売のWinter2008号でした。

[320: 匿名さん]

対象が「株式会社ネクスト・・は、東京23区並びに東京都内の周辺市部に在住の方を対象に、東京都内で一度住んでみたいと思う街について聞いてみました。 」
っていうんだから、神奈川・埼玉も千葉も入ってないわけだ。

http://club.homes.co.jp/research/20071129/

ここでも都心回帰あおってるけどいつかは自然回帰。ＬＯＨＡＳな生活志向
とかが主流になるかもね。

[321: 匿名はん]

>>313
この手のランキングだと、都心部などよりも
近郊・市部の方が評価が高いですよね。

この手のスレでは、利便性、収益性、ステータス重視で
話題は都心や湾岸エリアに集中しがちですが、現実に
都心を選択する人は首都圏全体から見ればさほど多くないわけで。

武蔵野市、府中市、多摩市に共通するのは、
まず永住志向が強い所だと思います
（京王・中央沿線というのも言えますが）
よって、資産価値云々より、本質的な満足度や、
地域コミュニティの充実に対しての評価であり、
このスレの方向性とは相容れないものがあるものの、
より広い視点に立った時に参考になる情報だとは思います。

[322: 匿名さん]

>>321
現に分譲マンションに住んでいる人に限定して聞いた調査結果でもなく、
これからマンション購入を検討中の人に限定して聞いた調査結果でもなく、
確かにこのスレの方向性とは相容れないものがありますね。

[323: 申込予定さん]

まあ、都心至上主義なんて言っても９割の人間からしたら
ワンルームマンション買うのも精一杯ですよ。
麻布とか松濤とか、偉そうに書いてる人間も実は住めやしない。

実際のところ、吉祥寺も自由が丘も＊＊＊はお断りの高級住宅地だし。
アパートなら住めるけどね。

現実にマンションや戸建を買いたい人の中で話題になるとしたら
港区港南芝浦ではなく、せいぜい江東区、良くて中央区。
お台場ではなく、最近は豊洲ですらなく、せいぜい新浦安のバス便。
大崎ではなく、池尻大橋でもなく、せいぜい西新井や武蔵小杉。
世田谷や杉並など高嶺の花、府中や市川でもうらやましい。

これが現実です。

[324: サラリーマンさん]

>>323さんは鋭いとこついてるね。
これが将来発展していくところの
大ヒントですね。
みなさんも見習って頭使いましょ。

[325: サラリーマンさん]

買い手も年々賢くなってます。
情報も豊富だし、
超割高地域がどこかも
みなさん良〜く
お分かりです。

[326: 匿名さん]

もし、同じことを何回も言う必要性を感じたら、
言い方が悪いのか、言っている事自体がくだらないかのどちらか。
そしてそのほとんどは後者。

唯一の例外はあなたが後世に語り継がれる天才だった場合のみ。


重要なことは、隠そうとしたって勝手に広がっていくものだし、
同じことを繰り返す人はウザがられる。

[327: 匿名さん]

>>322
今年から継続居住意向を加えて、新たに総合満足度という数字を作ったのは、
生活実感ランキングで圏外の港区を引き上げるためだろうか？

また、今年から市部を加えたのは、郊外にも目を向けてもらいたい業界の意思だろうか？

評価項目別ランキングが無くなったのは、細かく見られると明らかにおかしなところが
見つかるからか？（例えば、アクセスのよさで市部の評価が都心部より高かったり・・）

アンケート、統計には継続性が重要だが、それを無視してまで変えてしまったところに、
いろいろな思惑がありそうです。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20080131.pdf

[328: 匿名さん]

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

[329: 匿名さん]

細かい土地は、ポツポツ余ってきてるってことだね。
戸建ての土地価格が、余り数に対して下がっていない（余るスピードが速い）んだねえ


このような場所であり、いつだれが来るかも分からない板は、同じ内容が何回も言われて当たり前。
何回も同じことを言う必要がある場合は、それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。


323の意見は、普通のサラリーマンとして平均的な意見でしょうね。
駅前物件だけでも羨ましいとか、電車に乗る時間が短くて羨ましいとか。
買えないものはウィンドウショッピングだけにしておいて、あとは自分の生活の範囲で充実させましょう。

[330: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

[331: 匿名さん]

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

[332: 匿名さん]

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

[333: 匿名さん]

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

[334: 匿名さん]

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

[335: 匿名さん]

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

[336: 匿名さん]

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

[337: 匿名さん]

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。