23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[25: サラリーマンさん]

>>23
あなたは大企業にいたことがないんでしょうか？
私の会社は社員が4万人以上いますので大企業といえると思いますが、女性の一般職は昔に入社した人以外はもういませんよ。みんな派遣社員です。
女性総合職も入社して5年程度でみんな辞めていきますね。新しいことがやりたいとか言ってね。
あとは結婚。結婚して子供が出来るとみんな辞めますよ。総合職は残業も当然というのが普通だと思いますが、そうなると子育ては厳しいでしょう？
2人とも総合職で仕事もフルにしてたりすると家庭生活がおろそかになって、離婚する人も多いですよ。
つまり、2人とも大企業総合職なんていう家庭は、日本では非常に希です。
それがさも当たり前なんていう人は、実際にそういう環境にいないからわからないんですよ。

[26: 不動産購入勉強中さん]

すごく簡単に今までのまとめ

１．マンション価格上昇に賃金上昇が追いついていないため、いずれ需給ギャップを埋めるようなマンション価格調整がおきる。（その程度、時期は神のみぞ知る）
２．富裕層向けマンションと一般庶民向けのそれへと2局化が進行している。（キーワード：都心部一等地、タワー、ファミリー）

[27: 匿名さん]

>>25
私は電通ですが女性の正社員が多いし、社内結婚も多いですよ。
ＴＶ、広告、新聞、雑誌などのメデア関係は普通ですが？
参考までに業種はどちらでしょう？

[28: 匿名さん]

三井住友銀行
一般職を廃止し、現在の派遣社員を正社員化して設置するビジネスキャリア職は、08年に比べて
倍増の約1300人とする。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080107-00000001-jct-bus_all
三井住友海上火災保険は、勤務するパートタイマーを正社員（業務職）に登用する人事制度を
2008年4月から導入すると発表した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071204-00000027-rps-ind

[29: 匿名さん]

調査報告書では給与水準が高い企業のほうが女性の正社員率が高いようです。

[30: 匿名さん]

>>27
>>28
例外中の例外を上げるなよ。

ウチは電機業界大手企業で社員は数万人。グループ全体では12万人くらいいるが
やはり女性は、ほとんどが派遣社員だよ。

総合職正社員は短期間で辞めてしまうので余り採用しなくなった。
まだ少数は採ってるけど、やはり短期（5年以内）で退職してしまう。
事務の正社員は辞めれば補充せずに派遣に切り替え。
気が付けば、事務の女性はほぼ100%が派遣に。

これがほとんどの大企業の実態だよ。

事務の女性や工場労働者を派遣に切り替えることで固定費を減らし、売り上げが増えなくても
利益が出る体質に切り替えてきたのが実情。
この流れが元に戻る事は無い。

[31: 匿名さん]

マスコミ、金融なんてのはグローバルで商売していないある意味で日本国内限定の保護された特権企業だから、それらの業界が普通と思ったら大間違い。

[32: 匿名さん]

まあ女性の場合は結婚退職とか派遣とかの比率も考えると
強めに見ても1.5馬力程度で考えるべきでは？
強者連合も中にはいるけど、２３区内の平均でみると
８００万円＊１．５＊５＝６０００万円程度がいいところ。
だから売れ行き落ちてきてるのと違いますか？

[33: 匿名さん]

>>30
世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積がその国の富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。
好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
集中・集積させ、国際競争力に直結する。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めなければならないのだ。

[34: 匿名さん]

>>32
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですから、当然２馬力で見るべきでしょ。
>>31
公務員とほんの一部の国際優良企業も当てはまりますね。
メーカーの場合は人数が多すぎますから、一部のエリートってことになりますが・・

[35: 匿名さん]

そんなことを言っていないで、金融と不動産のグローバル戦略でも語ってくださいな。
今の日本があるのは製造業でしょ。

[36: 匿名さん]

＞３４
ここは２３区内レスだよね。
そんなに半径５KMが好きなら別板立てれば？

[37: 中野区民]

もともと23区のマンションは”平均的な年収の世帯”を
ターゲットにしてないんじゃないでしょうか。

私の親世代は、ちょうど武蔵野線沿線の内側あたりに
分散しているわけだが、中学生のころはそのころ住んでいた
家の近所（ちなみに千葉県）も、大企業の課長クラスや大学
教授が住む、ニュータウンとして紹介されていた。
3-4年前がかなり特異な状況だったように思う。

まあ、価格が上がったことでボリュームゾーンにマッチしな
くなっているのは事実だが。
平均的な世帯との購買力のギャップで価格が下がるというのは
どうなんだろう。郊外も売れていないところをみると、みんな
下がるのを待っているのかね。

あと、2馬力でも保守的な人は主な働き手（多くは男）の方の
年収で借入額を試算すると思うけど。
ちなみにうちの会社は、数千人規模でグループ全体だと数拾万
規模の金融だけど、女性総合職は家庭の 2 文字とは無縁だ。

[39: 匿名さん]

>>35
製造業と言ってもグローバル化すると世界的な戦略が重要になってくるから、
やっぱ国籍、性別問わず優秀な人材を集めないと勝てないでしょ。
そうなると海外を別にすれば、東京駅から半径５ｋｍ圏内になるよね。

[40: 匿名さん]

>>36
２３区の話になると二極化の話題は避けて通れないのです。
二極化を是とすれば、
次は県境外周区がどうなるのかって話に移るわけです。

簡単に言うと、集中と集積が世の中の流れかどうかって議論がまず最初なんです。

[41: 匿名さん]

＞４０
東京から５ｋｍ以内という条件付で会話を楽しみたいなら
別板立てて議論してくださいね。
ちなみに５ｋｍ圏内にお住まいの家庭は皆２馬力云々というよりも
世帯年収で議論すべきと思います。
どちらにしても５km圏内の物件でも売れ残りが増えていますね。
世帯年収がどこも2000万や3000万円ではないからでしょ。
平均的に見ると>32の言っているようなレベルだからと理解していますが。

[42: 匿名さん]

>>41
売れ残り増えてますかね？
初耳ですがどこの区ですか？

[43: 匿名さん]

>>42
41は「売れ残りがある」と言いたいだけの人なんですよ。
エビデンスがあれば値下げ論者の言うことを信じるのだが、
なりふりのかまわなさが信憑性を下げていることに気づかないのか…。

[44: 匿名さん]

値上げされた都心のバカ高いマンションが増える。
でもそんなことものともせず買っていく富裕層がかなりいる。
だから値段は上がり、庶民はもう23区内（1部は除く）に住めなくなる。

でも平均的な年収（400〜600万くらいでしょうか？）の家庭は数多くあり
そういう人たちは東京市部やさらに外側にしか住めなくなる。

そういう時代になるのではないでしょうか？

そもそも今、億を超えるマンションをポーンと買ってしまえる人たちは
マンションに資産価値など求めないわけで、そういうことを考えること自体が
庶民であり、要は実際に都心にマンションを買えない層だと思うのです。

[45: 匿名さん]

>>44
秋葉原から汐留につながるエリア、含む霞ヶ関。開発計画目白押しで、将来の集中・集積の中心
となって行きます。新橋駅前も再開発されるでしょう。
そして、そのエリアに隣接し、地下鉄網、道路網で一体的に機能できるところの
未来は約束されているでしょう。

しかし、それ以外の２３区は以下の観点から見直され、長い年月を経て妥当な地価に
落ち着いて行くでしょう。
①東京駅までの所要時間
②町並み（狭小住宅が密集しているか、道路幅は十分か、道路は曲がりくねっていないか）
③戸建が多く、変化するのに時間を要する地域か？
これら評価は、神奈川、千葉、埼玉を含めたものとなり、
特に西側近郊の地価が既に高い地域にとっては非常にきびしいものとなるだろう。
一般購入者は高値についていけず、狭小土地、狭小戸建の在庫は天文学的数字にまで
積み上がっている（例えば世田谷区で計８３４７件）。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
これら地域が本格的に宅地化されたのは、１９６４年の東京オリンピック前後から。
当時妻が３０歳とすれば現在７４歳、４０歳とすれば８４歳。平均寿命が著しく伸び、相続問題
はいまだ顕在化していない。
しかし、既に在庫が積みあがった状態で、さらにこのような潜在供給力があれば、
これら地域で不動産を購入することが非常に危険であるのは明らかだろう。
限界まで在庫が積み上がった時点で、神奈川、千葉、埼玉を含めた近郊、郊外全域で、
通勤利便性、町並み、将来性の観点から適正な地価レベルの模索が始まるだろう。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数、２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

神奈川、千葉、埼玉の主要な居住者は団塊の世代以降であるが、県境外周区の影響を受け、
団塊の高齢化を待たずして地価調整の洗礼を受けることになる。
いつ始まるとは断言できないが、時限爆弾はすでに動き始めている。

[46: 匿名さん]

都心と一体的に機能し得ない、所謂ベッドタウン地域。
その総評価がいつか始まる。
その引き金を引くのは西側近郊。

その時最も重要になるのは、
エリアに未来を見出せるかどうか。
総評価が始まる前に、出来る限り若いファミリー層を取り込み、将来ビジョンを示すことが
できる体制にしておかないと、負けてしまう。
武蔵小杉を筆頭に、郊外で駅前を中心にした再開発が活発なのも、このあたりが背景。

[47: 匿名さん]

再開発とは言っても、
単にマンションをたくさん建ててるベッドタウンでは、
将来にゴーストタウン化しかねない。
今、若いファミリー層を集めてもいつかは老人の街に…
そして若い人達は、新たな人気エリアに去っていく。

[48: 匿名さん]

>>47
しかし、総評価が行われる時点で、
若いファミリー層がいっぱいいる元気なエリアじゃないと
その時点でアウトになります。

いつ総評価が行われるか定かじゃないけど、
時間との勝負であるのは確かですよ。
近郊、郊外のサバイバルゲーム。

[49: 中野区民]

前スレと同じような展開…

>40
二極化を是とした場合消失するのは六百万円から一千万代ちょいの中産階級ではないだろうか？

二馬力の世帯で言えば一千万から二千万位。
今この層をターゲットにしている地域はここ数年が最後の刈り取りになってしまうのでは？

[50: 匿名さん]

>>49
全体の需要が減っていくわけですから、
その点でも近郊、郊外は厳しいと言えますね。
西側近郊で狭小土地、狭小戸建の在庫が膨らんでいるのも、
このあたりが原因かも知れませんね。

[51: 匿名さん]

狭小土地やミニ戸の在庫が増えてるのは、
戸建て自体の人気が減ってるのも原因では。

防犯面などで戸建ては不利ですから。

[52: 匿名さん]

>>45
yahaoo不動産の検索数値には、同一物件が多数含まれていますよ。
÷３．５くらいが正確な件数かもしれません。それにしても多いことは
変わりないですけど。

そもそも、２００平米くらいないと住宅とはいえないとシマムラの
社長が今朝の新聞で買いてましたね。
今後は、ミ二戸の逆流　つまり両隣裏３軒あわせたまとめ買いでしか
買い手がいなくなるかもしれませんね。

マンションは、耐震診断でアウトなら一括買取。ＯＫなら両隣買収で
区分所有法を一部改正して間仕切りを一定範囲で撤去可能にする
などのリノベーション促進法ができるといいですね。

その前提は、地価が今の半値・・・ですけど、何年先のことやら。

[53: 匿名さん]

日本の都市は、外国の物まねで進化してきています。
古くはハワードの田園都市
その後は、ロンドン郊外のハーロー、カンバーノルド
ミルトン・キーンズなどのニュータウン

これらを東急電鉄と住宅公団が真似て鉄道沿線のベッド
タウンを作ってきた。
７０年代になって、新宿副都心の超高層ビルが建つ時代には
シカゴやニューヨークのハイライズビルの模倣がさかんに行なわれた。
９０年代は大型ショッピングセンター
多摩川高島屋ＳＣリニューアルあたりから、ワシントン郊外の
タイソンコーナーとか全米各地の大型ＳＣの雛形輸入がはじまった。
そのあとは、ニューヨークのハイライズアパートメントの模倣。
バッテリーパークシティや１００ＵＮプラザは日本にもそっくりさんが
建ってます。
その間に、真似るはずの「ロフト住宅」つまり倉庫や古いオフィスの
コンバージョンがあってしかるべきでしたが、壊して全てタワーマンション
になっちゃった。

この辺は、ラテン系とアングロサクソンの住居観の違い。フランス人も
イタリア人も狭くても都心の賃貸を好む。
アングロサクソンは郊外の荘園住宅を理想とする。
ロンドンは、一極集中で６０００万人の人口のうち１４００万人が
ロンドン都市圏に集まっている。
都市部は超富裕層と金融系ディーラーとかが住んでいる。
ファミリーは、周辺都市に住むパターンだ。

面白いのは倉庫のコンバージョンは中間階は１ＬＤＫが中心で
中庭を造って減らした容積を２層上増築して広いペントハウス
を作る点だ。
このパターンは日本の中規模新築でも真似るとよさそうだ。
上層二階は三井や住友が分譲して９階以下はＭＣや青山メインランド
が売るってのがいいかもしれない。

今は過渡期。これからもう一段マンションのビジネスモデルが変容を
求められてくると見ている。
価格は、その中で再構築・・というかタワマン優位の実情が
いろいろと変わってきそうな気配だ。

[54: 匿名さん]

シドニーにＩＢＭのオフィスだったビルを１９９４年異増築してハイライズ
アパートメントにコンバージョンしたObservatory Tower
というのがあります。東大の松村先生の本にも出てきますが
２００２年ゼネコンのコンバージョン詣でが流行った頃見てきた
人も少なくない。
これが、今の東京のタワマンの縮図とも言えるほどパクリ要素
満載の建物。
銅版を貼った緑の基調の外観。
ライブラリ　フィットネス　ホテル調ロビーは定番として最上階のプール
まぁ、コンバージョンの視察で手ぶらで帰らないゼネコンの根性は
えらいと思います。

[55: 匿名さん]

製造業と金融の所得格差、共働きで社宅住まい可能な会社とそうでない
会社の差違が浮き彫りになっていて興味深いです。（>>25近辺の展開）

一番いいのは、二馬力で社宅住まいで子供が巣立ったら熟年離婚。
財産分与で貧乏になる懸念もない。
さわかみファンドか藤巻ジャパンとか作ってジーノ君みたいに都心で優
雅な一人暮らしなんてのはどうですか。
じっくり再婚もいいし、淋しいなら親に家売らせて同居ってのもいいですよね。
寝たきりになってからでは大変だ。
でも社宅には、美鳩会とか、醜鷲会とかウルサイおばちゃん連中が派閥
作って相互監視してそうですね。
さすが、扶養家族ゼロで入れてくれる社宅はなさそうですけど。

実際、経験してみればわかるけど共働きの子育てのコストはなまはんか
なものではないですよ。ついついワンルーム買っちゃいたくなるほど税金も
高い。でも社宅住いなら１０年で３０００万くらいは余裕で貯まる。
だから１３年前に結婚して社宅住まい共働きでデフレ時代に貯蓄して
２００４年に買ったって人が一番いい立ち回りをした人ですよね。

インフレ時代のパラダイムを批判する人がいるけど、デフレ時代のパラダイム
ももはや役立たない。つまり待てば海路の日和ありではないということ。
仏の顔も三度。３度抽選外れたら作戦変えなきゃ。

バブルのパラダイムはダメだけど、今は過渡期のパラダイム。
それがなんなのかを探れるからこのスレは面白いのだと思います。

流動資産が有利かタンジブルなアセット志向がいいのか
私は、少子化少子化と言う前に自身の高齢化長寿命化リスクも忘れないほうがいい。
子育て中心に家選ぶなら、買換えを視野においた選択が重要だと思います。

[56: 匿名さん]

>>54

コンランとかの洋書のインテリア本読むとロンドン
なんかの倉庫をコンバージョンしたロフト住宅がいっぱいでている
けどああいうのいいよね。私も時間が許せばコンバージョンって一度
やってみたいんだよね。馬喰町あたりの問屋街とかいいんじゃない
かと思ってるんだけど現役じゃむりだからリタイアしたときの趣味に
しようかと妄想しています。

コンバージョンビジネスはいろいろ課題もあって日本じゃなかなか
立ち上がらないけどそれなりに実績もあるのだね。

ほとんど趣味の世界なので手間ばかりかかるわりには、リスクも大き
いけどこういうので立地が都心だったら新築よりこっちがいいという
人も結構いるとおもうけどなぁ。やっぱ新築がいい？

http://www.realtokyoestate.co.jp/column/index.php

[58: 匿名さん]

>>56
最近の物件だったら、耐震性もそこそこなので、
老後だったらちょうどいいかもしれませんね。
都心の小規模ビルなんてやりがいありそうですよね。
クリエイティブ色の強いものなら需要は多いですから。

[59: 匿名さん]

住まいに限らず、
新品好きの日本人が多いですから。
一部の人以外には難しいのでは。

[60: 元祖匿名はん]

金融機関の融資評価のスタンス、例えば積算主義等が変わらないと難しいのではないでしょうか。

コンバージョン＝安く買い叩いてお化粧して転売、あたりが今のイメージです。

RC何年、S何年みたいな発想と馴染み難い。レントアップして収益評価もどこまで見れるかですし。

[61: 匿名さん]

ここ数年のプチバブル・地価高・建築費高などからマンション価格高止まりにより昨年から需要と供給のバランスは崩れ出し今年になり景気先行き不安も重なり需要減に拍車をかけている。バランスを取り直す為に価格の調整は当然の成り行きであり、過去幾度かそうして来た様にやはり今回もそうしない事にはデベのビジネスは成立しない。しかし財閥系は強気を押し通そうとしてるみたいだけども・・・消費者の買い控えに、いつまで踏ん張るか見ものだ

[63: サラリーマンさん]

>>61
いくら財閥系でも郊外並みの利便性の近郊を
高値で売るのは至難ジャマイカ

都心部があれだけ発展して、誰が見ても分かるようになったら
騙しきれないよな。

[64: 匿名さん]

住友って商事や銀行は「石橋を叩いても"渡らない"」ほど慎重な体質なのに、不動産はいかにも「関西」だよね。
不思議なもんだ。

[65: 匿名さん]

一時的な需要減・買い控えと読んでいるのだろう

[67: サラリーマンさん]

２３区でも郊外並みの近郊は学生頼りデツ。
こりゃ売れるはずがないわ。
住民の高齢化が進む東京都板橋区の高島平団地で、今春から地元の大東文化大学による
“団地再生”プロジェクトが本格的に始まる。学生らが実際に団地に引っ越し、住民として
ボランティア活動を行う全国的にも珍しい試み。大学では「高島平学」の講義を設けるなど
課題を洗い出し、東京でも有数のマンモス団地の活性化を目指す。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008012802082950.htm...

[68: 匿名さん]

日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を
上げる環境を作り出す必要があるのだが。
既に賃貸の分野でもその動きが現れている。

居住環境面で優れた、新築賃貸の供給の中心は都心とその周辺に限られ、県境外周区は古い
ストックの部分が大きくなっている。
上京者はいったんは家賃の安い県境外周区のアパートに居住するが、所得水準が上がって
行けば通勤に便利な都心部マンションに移動する。
そしてその空に新たな上京者が居住する。
このような循環が確立されて来た様だ。

ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める新築比率
１位　江東区　４１．４５％、２位　墨田区　３７．８４％、３位　台東区　３７．３１％、
４位　中央区　３６．１３％、５位　荒川区　３１．６４％、６位　新宿区　２４．１１％、
７位　港区　２２．３１％、８位　文京区　２２．０７％、９位　千代田区　２０．６０％、
10位　大田区　１８．８１％、11位　品川区　１８．６１％、12位　目黒区　１７．９６％、
13位　板橋区　１７．８０％、14位　世田谷区　１７．７８％、15位　中野区　１７．７２％、
16位　北区　１７．１１％、17位　葛飾区　１６．４７％、18位　足立区　１５．３５％、
19位　豊島区　１５．２７％、20位　渋谷区　１４．８６％、21位　練馬区　１３．８７％、
22位　杉並区　１２．２３％、23位　江戸川区　８．１７％、

[69: 匿名さん]

＞６８さん
またあんたか。文化度・知的レベルさん。
この時代、ある程度の格差は仕方ないが、あんたみたいに「差別」意識が高いのは誰からも相手にされんよ。

[70: 匿名さん]

>>68
都心部にも家賃６万円以下の物件は残っている。過去の遺産と言える。
しかし、これらもいずれ新築に置き換えられ消滅するだろう。
ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める家賃６万円以下の比率
1位　千代田区　０．０８％、2位　港区　０．０９％、3位　中央区　０．２７％、
4位　台東区　２．４４％、5位　目黒区　２．９０％、6位　渋谷区　３．１７％、
7位　江東区　３．５８％、8位　新宿区　４．２０％、9位　文京区　４．３７％、
10位　品川区　４．３７％、11位　墨田区　４．６６％、12位　大田区　５．８２％、
13位　荒川区　７．６１％、14位　世田谷区　８．０９％、15位　中野区　１１．８０％、
16位　杉並区　１３．２３％、17位　豊島区　１３．５７％、18位　北区　１４．６８％、
19位　練馬区　１９．１８％、20位　板橋区　２４．１８％、21位　葛飾区　２４．４５％、
22位　足立区　２６．３４％、23位　江戸川区　２６．５７％

[71: 匿名さん]

>>69さん
ここは不動産のスレですから
格差論と居住地域の色分けは避けて通れません。

問題は、将来をどう見て行くかだと思います。
現状認識だけなら誰でも出来ますが、
静的現状と動的現状から将来を予測する知力が必要となります。

[72: 匿名さん]

例えばこんな新聞記事がありますが、
どう見るかは人それぞれの知的レベルによｔって大きな違いがあります。

国土交通省の外郭団体、国際観光振興機構（ＪＮＴＯ）は２８日、０７年に日本を訪れた
外国人旅行者の推計が前年比１３．８％増の８３４万９２００人となり、初めて８００万人を
突破したと発表した。

[73: 匿名さん]

お台場に住んでますが、最近中国人・韓国人の観光バスがワンサカです。
レストランのメニューも中国語版・韓国語版などが出ています。。。

[74: 匿名さん]

>>73
それでは不動産価格に与える影響はどうでしょうか？