23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[161: 匿名さん]

俺も最近気づいたが、結構主婦はマンションの方がいいって人多いよね。
男性は「城の主」ななりたいんだろうけど、いつも家にいる人間にとっては
戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないこともあるらしい。

俺の家内はずっと戸建て育ち（日本・欧州）だったが、今は完全なマンション派。
俺は戸建て派だったけど、説得されてマンション住まいです。

[162: 匿名さん]

>一種低層にマンションは景観破壊です

一種低層にたつのは低層マンションだけだよね。
木造の古い戸建てより遥かにきれいなことが多いが。
植樹の手入れも行き届いてるし。

>豊洲のタワマンはまだ許せる。誰にも迷惑かけとらん。
ま、センスの問題だよね。
豊洲やタワマン自体を許容できる方なら、何でも大丈夫でしょ（笑）

[163: 匿名さん]

>>161
（予測文言）＞戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないことも”あるらしい”。
（エセ戸建て文言）＞俺は戸建て派”だったけど”、

[164: 匿名さん]

２００２年からこのかた販売された港区の１００戸以上のマンション（ほぼ全部？）
を地図にプロットしてみました。
販売年別に色分けしてみると、港区南部から徐々に３Ａの中心に迫ってきてきて
いるという見方もできなくもない。
小規模な億ションはのぞいています。（めんどうなんで）
全部名前を言える人は、相当のマンションオタか・・・ギョーシャさん。

[165: 住まいに詳しい人]

このスレに関しては、オタ「様」やギョーシャ「様」ではなかろうか？(笑

ローカルな不動さん屋「様」も、参考になる情報お願いします。

[166: 匿名さん]

城南に土地を購入し家を建てたものです。ハウスメーカーですと坪１００万以上はみといたほうがいいと思います。工務店でも６０万は掛かります。今のマンションはバルコニーも広めに取っているのでガーデニングもできるなどいい面もあると思います。自分の家はエコと将来の部屋数の変更や３０年で価値がないような家にはしないことを考えて行いました。夏場の日差しよけ、冬場の光の取り込みのために落葉樹を植え屋根にはソーラー発電を取り入れています。その結果１年を通じて電気代が平均５千円ほど(オール電化)月によっては０になります。今の住居は電動スライドシャッターがあり夏場は風を取り入れながら人目を気にせず寝れる商品もあるそうです。防犯対策にもなるらしいです。部屋数の増減ですが可動式間仕切り家具があります。天井まであるので地震でも倒れません。節約を考えるなら戸建も考えることができると思います。戸建もマンションも好みがあるのでやはりそれぞれにあった生活がいいのではないでしょうか。ちなみに自分の土地は３０坪ほどです。

[167: 入居済み住民さん]

坪単価にどこまでいれるかだけどね。
HMでも70万くらいからなんとかなるよ。100万なんて言いなりにならない限りなかなか届かないよ。
城南でも。よっぽどほそーい私道の先の変形狭小地で、施工しにくい場所ならともかく。

実際、中古戸建てを売りに出すときは、うわものは価値マイナスだよね。（解体費分）
お気持は分かるけど、30年後にプラスの価値のある家は、テクノロジ投資じゃ実現不能でしょ。
そこが一番陳腐化早いわけだから。部屋の間仕切り移動なんかはいいと思うけど、まぁ、30年後は価値はよくてゼロだと思いますが。

ソーラーでランニング・コストは抑えられても、初期投資回収に何年かかるんだという話だし。

エネルギー行政のスタンス（補助金増額）や、太陽電池生産の生産性、需給の進展によって（ソーラーパネルの価格低下）、戸建てオーナーのソーラー設置に関わる採算性も大きく変化するので、なかなか踏み切りにくいよね。見た目もいまいちだし。

[168: 匿名さん]

住宅性能表示では構造体は７５から９０年といわれています。ただ３０年で価値が上がるのではなく前の３０年で立替のような家作りはしないということです。いくら構造がしっかりしていても自分で手入れをしないといけません。そこが戸建の大変なこと。城南ではハウスメーカーで７０万は無理だと思いますよ。

[170: 匿名さん]

なんとか、話を新築マンション価格に持っていってくださいね。

[171: 匿名さん]

不動産市場は世界各国とも弱含み。
ロンドンや上海などは投売り状態だと聞く。
サブプライム債BBBが1年前の95から現在は18。
もはや紙切れになったBBBが売買されている事に驚く。
このBBBの値動きが正確にこの1年間のNY株の動きを示してきた。

世界の銀行はサブプライムからプライムローンの処理に問題が拡大。
景気が後退するなかで原油の下落も始まり、株、不動産も下げ始める本格的なデフレが始まる。

金を除いて。

[172: 匿名さん]

世田谷についても１００戸以上のマンション　２０００２年〜現在の
販売物件を地図にプロットしてみました。
こうやってみると、京王線と小田急線の間の駅遠物件がこのところ
大規模に売られてきたのがよくわかります。
世田谷線以南が割高に思えるのでしょう。
上町近辺も小田急線にかけて売られてきています。
総じていうと幹線沿いの従来のマンション用地は払底
狭い土地に５０戸以下のものを建ててうるのがほとんど。
大規模物件は、企業の配送センター、学校跡地などを入札で買って
割高という例がおおいみたい。
でも突く図区思うのは・・・・・よく売れたなぁという驚愕の戸数。

[173: 匿名さん]

都心周辺区でも高階層で少し、グレードのいい部屋をとなると戸建てと変わらない。
わたしも、戸建てで育ったので不動産のイメージはやり戸建てだったんだよね。
ところが、常時家にいる妻が
マンションの方が、セキュリティが良い。
子供が巣立って売却するときに楽。
掃除が楽。
などの意見でマンションを購入することに決めました。

[174: 前スレの400]

江戸時代の都市計画について。ものの本によると、利根川では洪水被害が起こっていたが、その水系を江戸に引き込んで複雑な運河を造成した後の江戸では水害はないそう。江戸における恐い物といえば「地震、雷、火事、親父」で、水は入っていない。海水温度の影響は珊瑚礁の生成を基準にするとよいと思う。大阪湾沖は一昔前の沖縄海水の状態になっており、珊瑚礁が発生していると報道されていた。東京湾沖のことは知らない。海温北上の傾向は確かでしょう。
デフレについて。スタグフレーションの状況を戦後、世界経済は今まで経験したことがない。インフレとデフレが絡み合った状況になるかもしれないね。まったく想像不能。原油は需要が供給を上回ったという意見もあり、穀物は需要増→価格増を見越してヘッジファンドが大量に買い注文。先物は実需見込みでないか？原油は、需要が供給を追い越したという観測もある。
現時点で、日本のエコノミストが日本の新聞・雑誌で発言した、すべての記録を切り取っておくとよいと思うね。発言内容次第では言論界で抹殺される可能性がある。
真珠湾攻撃の報を聞いて、＊＊老人寸前だった西園寺公望は「この戦争は負けるね」と言った。これは当たっていた。それと同じくソロス理論（投資者パニック論というものだが）を傾聴すべきなのか。このスレの発言者の知的レベルが低いということは、温暖化影響の前に明白。

[175: マンコミュファンさん]

>>174
日本史を勉強した方がいいですよ。というか東京の郷土史かな。
下町低地は戦前まで何度も洪水で大被害を出してます。
私の妻も東京生まれですが、隅田川の向こうには絶対住めないと言ってますよ。
＊＊かららしいですが。
あと埼玉や千葉は未開の地ってイメージらしいです。
湾岸や城東に抵抗のない人って地方出身者なんでしょうね。

[176: 中野区民]

>>174　　　

すごいエネルギーを感じますが、投稿前に文章を読み返した方が。
人の知的レベルをうんぬんするような文章ではないですよ。

戸建てvsマンションを誘発してすいません。
人それぞれだとは思うものの、金額に手が届く届かないという
部分も含めて、少なくとも23区内ではマンション人気が優勢な感じが
するのであんな書き込みとなりました。
ちなみに、うちも妻が戸建てよりもマンションを強力に推進した結果
マンションです。

さて、マンションも期末整理があるという主張もありましたが、
相対で話が出るのと、広告に思いっきり書いてあるのでは切迫感というか
レベルが違うことのように思います。自分の住んでいる地域は、少なくとも
表面上の価格には特に動きがみられません。
郊外物件は派手な値下げが話題になっている物件もあるようですが。

株価も底を確認する流れで落ち着き、春闘の話題に移りつつありますが、
労働者への分配率が上がると、23区の全体価格はどっちにふれるんですかね。

[177: 匿名さん]

>>174
ていうか学校行きなおしたほうがいいよ。景気低迷で物価が上がるのを、なんていうのかなぁ。
戦後というか７０年代のニクソンショックと続いて起こったオイルショック。
円高で輸出が低迷し、田中内閣が列島改造内需拡大で乗り切った。あの時代のインフレは
すごかったねぇ。

[178: 匿名さん]

ホテルライクというのキャッチフレーズがマンションの売りだったけど

「もし、そこがホテルだったらいくら払って泊まるか」

それを考えると、マンションの坪単価の正当性が評価できるのでは
ないだろうか。
ちなみに
坪単価Ｘ万円＝推定宿泊代÷０．００９〜０．０７
豊洲や東雲や南千住や烏山やホテルがあっても泊まりたくはないが。

[179: 匿名さん]

隅田川の向こうに好んで住みたくはないが、絶対住めないというわけではないなあ。
逆に西側も同じ感じ。
世田谷とか杉並とか中野とか好んで住みたくはない。
山の手線内育ちだからその外に出たくないという感じです。僕も妻も。
ただし、山手線の外側でも西側は結構優良だけど、東側は落差が激しすぎという感じはします。
たとえば鶯谷とか。（内側は芸大、博物館。外側はホテル街）。

[180: 匿名さん]

>１７５　洪水って昔の話だろ！！何年前の話してるんだよ！！時代が違うんだよ！！今と時代が！！この時代洪水がこわ〜い　地震がこわ〜い　なら東京に住む資格無し　日本で１００％安全な場所など無い！！

[181: 匿名さん]

>180
その通りだろうなあ。
戦前は下町が洪水かもしれないが、今は戦後。
しかも戦後にもなって世田谷は去年だっけ？水没したしね。

[182: 匿名さん]

都心＋城南しか考えていない人にはこのスレほんと無意味だろうな・・・

[183: 匿名さん]

水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
高台は全く問題ありません。
世田谷全体と言われると心外です。

[184: 匿名さん]

都心?マンションの人は気位が高いのかな。もっと気楽に生活すればいいのに。豊洲でもいいと思いますが。水害を知っている人は買わないけど。世田谷もいいけど公園など自然もあるし田舎っぽいところもあるけど。杉並も自然もあるし中野区も独特の雰囲気があっておもしろいけど。自治会があるほうが面倒だけど面白いよ。独特の日本文化らしいけど。

[185: 匿名さん]

>水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
でも、隅田川や荒川は大丈夫だったでしょう？
やっぱあそこら辺は住むとこじゃない証拠じゃね？
山手線内の高台が一番だと思うが。
その次が山手線内の坂下。

[186: 匿名さん]

山手線はごみごみしてストレスたまりそう。ネズミが多そう。

[187: 匿名さん]

>186
そうでもないかと。
文化的なもの多いしね。
やっぱどうしても郊外はそういうのないからある程度の民度の人には物足りないし、郊外、田舎住民は＊＊傾向があるよ。

[188: 匿名さん]

くだらない話は止めにして12月中の２３区の人口増減でも分析したら？
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm

[189: 匿名さん]

>>184
新宿区、中野区、杉並区
治安が悪いところは人気が無いよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[190: 匿名さん]

>>189
なるほどね。これは確かな資料ですね。メモってお気に入りに入れて後で使える。
世田谷、高円寺、荻窪、阿佐ヶ谷他多数。
良い良いって言ってる西部イ住民のとこは地方転入や
県境外周で中央との格差がありアウトロー分子が多いんだろうね。
もともとの都心族は田畑地域には行かないしね。

[191: 匿名さん]

>>189
そのマップの
車上ねらいを見ると、
別な治安が悪いところが分かるよ。

[194: 匿名さん]

その三茶の例の物件（２００７年４月発売）をプロットし忘れてました。
再掲。
これでみると環七内側の世田谷区って狭いし高級価格エリアなんだというのが
業界の認識なんでしょうか。
マスタービューもトラブルあったけど完売だったんでしょうね。
野沢３丁目の例の物件は数が戸数が１００戸いかだからのせてません。
一応環七の内側

２００３年の三軒茶屋の杜は、湾岸と戦って苦戦したがなんとか完売しましたし、
例の三茶物件外観えらく立派です港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
試金石といわれた用賀駅徒歩２分の大規模物件もあと数個で完売。
なんとか売れていくのではないですかね。

[195: 匿名さん]

マッピング物件の内訳


世田谷アインス美しの杜 2002年5月
千歳船橋駅徒歩11分　　198戸

パークシティ成城 2002年4月
喜多見駅徒歩12分　387戸

イトーピア桜新町イストハウス 2003年3月
桜新町駅徒歩14分　109戸

グランシティ上用賀ラ・アヴェニュー 2003年3月
用賀駅徒歩20分 100戸

深沢ハウス 2003年3月
都立大学駅徒歩15分 772戸

マスターズガーデン世田谷桜 2002年7月
経堂駅徒歩13分 172戸

シティハウス成城 2003年7月
成城学園前駅徒歩9分 179戸

Ｄ’グラフォート世田谷芦花公園 2003年6月
八幡山駅徒歩10分 208戸

グランドメゾン三軒茶屋の杜 2003年4月
三軒茶屋駅徒歩11分 256戸

ジェイシティ千歳烏山 2003年4月
千歳烏山駅徒歩16分 155戸

久我山ガーデンヒルズ 2004年4月
久我山駅徒歩15分 405戸

コスモグランリュクス世田谷 2004年7月
仙川駅徒歩14分 229戸

グランフォート用賀 2004年6月
用賀駅徒歩6分 281戸

プラウド成城 2004年6月
成城学園前駅徒歩9分 129戸

ガーデンヴィラ芦花公園 2004年5月
千歳烏山駅徒歩14分 132戸

アルス桜上水 2005年1月
桜上水駅徒歩6分 101戸

エルザ世田谷 2004年11月
千歳烏山駅徒歩6分 366戸

プラウドタワー二子玉川 2004年10月
二子玉川駅徒歩2分 201戸

東京テラス 2004年10月
千歳烏山駅徒歩16分 1036戸

ヴィークステージ世田谷・千歳船橋
千歳船橋駅徒歩9分 120戸

グランスイート三軒茶屋 2004年10月
三軒茶屋駅徒歩11分 100戸

ルフォン世田谷 2005年5月
松陰神社前駅徒歩3分 104戸

ＴＨＥパームス世田谷桜 2006年3月
上町駅徒歩5分 108戸

ダイナシティ三宿 2006年1月
池尻大橋駅徒歩9分 133戸

プラウド世田谷桜丘 2005年12月
経堂駅徒歩11分 108戸

トワイシア用賀　エアリーレジデンス＆パークレジデンス 2006年9月
用賀駅徒歩4分 204戸

ＭＡＳＴＥＲＶＩＥＷ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ（マスタービューレジデンス） 2006年7月
池尻大橋駅徒歩7分 243戸

ピアースコード等々力 2006年5月 2LDK〜3LDK
尾山台駅徒歩8分 103戸

パークホームズ世田谷梅丘 2006年10月
梅ケ丘駅徒歩8分 100戸

シティハウス世田谷桜丘 2007年11月
千歳船橋駅徒歩6分 112戸

パークハウス　フォレストリエ 2007年10月
千歳船橋駅徒歩11分 229戸

パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート 2007年10月
千歳烏山駅徒歩14分 205戸

[196: 匿名さん]

>港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
比べることがおかしいということがわからない。
さすがかっぺの街、世田谷・・・。

[197: 匿名さん]

>109

かっぺの街。ですかｗ言葉足らずでしたねぇ
比べないと相場だから仕方ないでしょう。意味は、上昇率の比ですよ。
世田谷が坪単価２４０万から１．５倍で　３６０万
港区の３Ａが３６０万から５４０万になったわけで、比率的にも
高すぎないという意味。
ちなみに世田谷区も港区も通算３０年以上持家で住んでいる、かっぺですよ。

[198: 匿名さん]

197>>196
t最近老眼がすすんで・・・スマソ

[199: 匿名さん]

保有しているリスクの大きさによって販売方法の性質が異なってくるのだと思います。
安い価格を売りにしてマスコミ使って大々的に広告打って短期間で売ってしまいたい物件と、
値段が高くてもいずれ必ず売れていくと思っている物件では、
売り方が違うのですから、売れ方も違って当然でしょう。

[200: 匿名さん]

>>194
ＧのＰが住んでた三軒茶屋の杜の近くに、
私も住んでたことがありますが
微妙に付近のタワーの立地がズレてるような…
大勢には影響ないですけど。

[201: 匿名さん]

30年ぐらい前までは世田谷は畑だらけだったんだから、
つい最近まで『田舎』だった事はわかっているでしょう。
それに世田谷の私鉄沿線は学生の一人暮らしが多い町でもあるし
カッペと言われて熱くならないでくださいね。
代々都心に住んでいる人にとって、世田谷は郊外の新興住宅地ですから。

[202: 匿名さん]

坪単価１８０万の江東区が２７０万
　　　　　２４０万の世田谷が３６０万
　　　　　３６０万の３Ａが５４０万
だいたい、２００４年から１．５倍になった。
高値の極みから３倍に上がったのがバブル地価
その反動が引き起こした底値が２００２〜２００４年

底値から１．５倍になったのを「バブル」とは呼ばない。
本来１割ずつ上がっていけば５年の動きだったのが
２００６年・２００７年の２年でもっていったのは上げすぎ。
でも今後５年値動きがないとすればこの辺で固まる
可能性は高い。
新築を建てても「今の値段では」売れないとわかれば
デベロッパーは都内の変な土地を仕入れずに
郊外の駅前や都内の再開発を手がけるようになる。

マンションの完成在庫は、腐るものではない。金利負担
がどれだけのものか。３０億の土地でも
年６０００万の金利を払うだけでいい。倉庫代もかからない。
むしろ広告宣伝費のほうがかかるくらい。

港区、世田谷区の２００２年以降の主な物件をプロットして
わかったのは、安く売れる場所、新駅近くなど見直された
場所から売られてきていることだ。

ことに京王線の烏山　芦花公園近辺は湾岸に匹敵する
ほどのマンション建設ラッシュだったんだと気が付く。

売れない。高いと騒いだトワイシア用賀も残戸数あと３戸らしい。

上がるか下がるかという単純な話でなく
今後５年程度はこの価格で維持されるという見通しはどうだろう。
なぜ５年かというと、それくらい待てば在庫は売れるし、マンション
デベの整理統合、リストラ　職種転換がすすむという理由からだ。

その後は、国家公務員宿舎など国有地が売られ（大挙して江東に移転）
最後のマンション供給ブームが来る。都営住宅の老朽建替えバリアフリー化
も定期借地分譲とセットで進むかもしれない。

５年後にインフレが進行していれば、マンション価格も後追いで５年後に
上がり始める。
デフレ脱却できなければ、５年をまたずに年１０％で４年下落して２００３年
水準まで戻るかもしれないが
その時点での２３区供給量は１万個いくかどうか・・・要するに大規模敷地は
湾岸と葛飾区あたりしかないからだ。

[203: 匿名さん]

２００３年水準まで戻ったらみんな都心や人気地域にほしいだろうな。

[204: 匿名さん]

>>201
つい最近まで畑って、生産緑地と呼んでやってください。
とにかく、世田谷の地主さんは、半端じゃない資産家なんですからｗ

学生時代、世田谷を田舎呼ばわりしたら、太子堂の戸建てに住んでいた
ガールフレンドに田舎者扱いされて浅草を案内されました。
彼女の家は爺さんの頃に買った分譲地でしたが敷地は１００坪ありました。
刻んでアパート建ててました。

>>200
そうなんですよ。タワーならタワーらしく建ってほしい。
野沢の交差点のところのビルヌーヴのほうがデザインはいいです。
グランドメゾン三茶の杜と東品川のラグナタワー
ともに準大手ゼネコンの設計のようだけどデザイン下手ですね。

[205: 匿名さん]

>>201
何言ってるの。
だからカッペの炙れ住民の入植受け皿地なんだよ。
都心居住者からみたら、無作為あぜ道区画に用はないかな。
こういう板でも世田谷等西部のレスが多いのも
数百万のカッペを受け皿にしてきた移住民が増えただけのこと。

[206: 匿名さん]

>>205
お説ごもっともです。ぜひ都心９区限定スレの御家再興をお祈り申し上げます。
ここは２４区それも「住民のスレ」でなく「価格動向」スレ。アク禁になる前に
お引取りください。

というか、あなたの価格見通し書いてみなよ。

[207: 匿名さん]

どーでもいいですけど、南麻布にも北青山にも都営住宅があって大使館や
高級賃貸マンションと肩を並べているのが東京というもの。

どこに住んでいるかというより、どれだけの住いに住んでいるかが
重要なんじゃないの。
それと、居住地で地域を見下すような表現は管理人さんの最も嫌うことの
一つだという気がします。

価格の話をするのに、８２万人もいる地域の暮らし向きや出身を云々する
のは笑止。震災の時に台東区から移住したり。戦後間もないころに戦災に
あった地域から目黒、世田谷、中野、杉並に移住した人は多いよ。
だいたい今生きていても１００歳超えてる。

６０年代７０年代のサラリーマン移民は、むしろ川崎・横浜の「東京都宮前区」「東京都青葉区」
といわれたあたりか小金井〜立川　府中あたりにかけてじゃないのかなぁ。

[208: 匿名さん]

東京都青葉区じゃなくて緑区ね。
当時はたまプラも緑区でした。
バブルで超人気になり高騰。

[209: 匿名さん]

居住地で地域を判断される方が多いですね
23区で一番坪単価が安いのは足立区だと思いますが、西新井の駅前開発の一番高い部屋は、1億超えてました。
それが、高値掴みか資産価値を無視した値段という意見もあると思いますけどね
1億の値段を足立区に購入する人もいれば、1億で都心を購入する人もいますからね
5000万で100平米を買う人もいれば、5000万で40平米を買う人もいますからね

ここ数年の価格の変動や開発が進んだ関係で、ここよりあっち、あっちよりこっちという意見の対立が後を絶ちません。
世田谷に住みたい人もいれば、埋立地に住みたい人もいる
間逆の意見を論じても無駄ですよ

[211: 物件比較中さん]

住まいサーフィンでパークコート赤坂ザタワーの評価が出ました。
ある意味今年のマンション市況を占う物件だと思いますので注目できます。正式決定前の価格みたいですが平均坪５７０万円だそうです。評価者さんがかなり詳細にレポートしてくれているので参考になりました。

[212: 匿名さん]

>>211
マルチレスよくない。
その内容、会員登録しないでも見られるんでしたか？

新手の会員誘致ですか？

いいと思ったら、自分で要約して物件スレにでも書き込んでください。

あのサイトは主催者が小心者でインチキ臭くてどうも好きになれない。

[213: 匿名さん]

>>206
「都心９区限定スレ」に入れない江東区の人かもしれませんね。
「心東４区スレ」で頑張っていただくしかないでしょう。

[216: 匿名さん]

>202
おっしゃっていることをちょっと違った視点から言い換えると、1.5倍に上がった物件価格を正当化する賃料水準の動きがどうなるかがポイントでしょう。
超都心部の賃料水準は六本木ヒルズができた2003年から５年経った現在、おおよそ15％前後上昇してきている。これは物件価格の上昇スピードにはおよばないものの、ちょっと遅れたペースでその差をつめてきているイメージ。
そして、これから１、２年の間、物件価格の上昇が世界経済の低迷の影響で高止まりする中、購入派から賃貸派への市場シフトが追い風となって、賃料上昇に弾みがつくと考えられるのではないでしょうか。
そして３年経って、賃料水準も2003年比50％上昇することによって、先に上がった物件価格が正に正当化され、次の物件価格上昇波動が現れるといった流れが正常な資本主義経済下における人口増加エリア不動産の価格の動きとなるのではないでしょうか。

[217: 匿名さん]

＞２１５
＞バブルってのは実需とかけ離れた価格の上昇のことでね、主に投機によって引き上げられた価格の＞ことを言うのね。今回の価格上昇はバブル以外の何者でもないです。

投機で価格跳ね上がった物件が具体的にあるならマンション名で教えて欲しい。あっても１ＬＤＫや一棟売りマンションのほんの一部でしょ。

ここまで上がってきたのは大半が実需ですよ。今の市況はサブプライムの影響による一時的な踊り場であって、同時に中堅デベの決算前で便乗値上げ物件が調整しているだけ。大手デベ都心物件のどこが調整している？　これから販売開始の三井の赤坂タワーも５００戸超を平均坪５７０万円で自信満々のようです。これからも上がる所は上がっていく。まあ確かに二極化が激しくなって下がる所も出てくるのは確かだけど。

[219: 匿名さん]

＞２１８
鼻息が荒いようですが、あなたこそＲＥＩＴの価格変動の理由と収益源、そしてそもそもの分譲マンションの投資割合を調べて出直してください。

[220: 匿名さん]

逆に、
建築確認改正で、2007年後半に新規に売り出せる物件が殆んど無く、
販売戸数は大幅に落ち込み、かつ既存の販売中の物件も、
マンション価格上昇に消費者がついていけず売れない状況に陥っているなかで。

各企業残戸が急激に積み上がっていて、
2008年は、これに新たな確認がおりる物件が重なり更に在庫が増加する可能性が高いとすると。

どちらの大手デベが自信満々なのか、固有名で挙げて欲しい。

まあ確かに株価でみると、確かに二極化が激しくなってるのは明らかだけどね。
こんな感じか？

[221: 匿名さん]

>218
ＲＥＩＴ以外の要因を一切無視してる？

[224: 匿名さん]

笑いました　確かに異常なまでに強気だわなぁ

[226: 匿名さん]

金持ちはどうか知りませんが普通のサラリーマンはアメリカ経済の先行きがわからないからしばらく買い控えはするでしょうね。ただ賃貸をしている限りジレンマがあるかもしれないけれど。いい物件は市場に出にくいね。値段に関係なく住みやすいから売る気にならない。さてあなた方はどのような物件をお探しになるのでしょうか。

[227: 匿名さん]

掲示板に苛立ちが感じられ殺伐とした雰囲気さえ漂う今日この頃。
この雰囲気を作り出しているのは？
値下がりしないマンションへの苛立ち…

売りもの少ない。
損して売らない。

買いたきゃ買えで良いんじゃない。

[228: 匿名さん]

つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。オークションのような考えで買ったのだろうか。物件に愛着がわかないものを普通のサラリーマンが高値で買うと思っているのだろうか。それに多少の住人の流動はいいかもしれないが多すぎるのはいかがなものか。現実的な話をするがこれから２０十年の間に手直しなどいろいろ住民たちで話し合いながら決めなければならないことも多い。しかし住民自身が協同意識を持っていないとどうなるかおわかりだと思う。どこもそうだがいいマンションはそこに住んでいる住人が愛着を持っているのでわずかな修繕も迅速に対応しているので深刻な状態、高額出費にならないうちに手直しをしている。住民自身が協同意識を持っているからなせることだ。住民同士で会話もしない場所ではそのようなことができるのだろうか。

[229: 近所をよく知る人]

改行入れてください。

＞つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。
大抵の大型マンションなら、よくある話しです。
物件にもよりますが、普通のサラリーマンが購入層とは限りません。

[230: 匿名さん]

「いつの時代も消費者は大局的に見ればすごく頭がいい」
消費者を持ち上げてメシ食ってる人だけがそう思っている。

９６年のブームで郊外マンションに大金つぎこんだり
８５年にたまりかねて千葉・茨城郊外の建売買った人は
「すごく頭がいい」？

「頭の良し悪し」でなく「運の良し悪し」です。
それだけですよ。
それだけで話終わってもいいくらい単純。

大局的に見ても今の４５歳〜60歳代ワリを食っている。

「高い。高い。」と言ってエラソーにしているのが賢そうにみえて
これは、倍率がつきそうだと、モデルルームの販売員に
当たりそうな部屋まわしてくれとおもねる客が＊＊に見える
んでしょうね。

消費者の選択は常に正しい。

そういうのをニューエコノミーというんだそうで。
「消費者主権」は供給者の自戒の念。

お父さんお母さんを大切にしよう。（ｂｙ日本船舶振興会）

というのと同じでお客様を大切にしようを「お客様」が主張
したら話はおかしくなる。

列車にはダイヤがあるのに、
乗り遅れて「オレのために停めろ」という人はいない。
もっといっぱい走らせて運賃安くしろと迫る人もいない。
乗ってやらないぞと頑張っていても、困るのは結局自分だ。
「電鉄会社は電車は知らせてナンボのビジネスモデルだろう・・・」云々

その電鉄会社ですら、あれほどの満員電車に対して対策らしいことは
さほどやっていない。団塊世代が退職すれば通勤客は減ると思うからだ。

要するに
「持久戦というカード」
が供給者の側にはある。

車のように概ね５年サイクルで反復性のあり代替性の
幅の大きい商品なら消費者王様論も通じようが、
そもそも「自己資金・年収」を書かされて
（嘘でもかまわんがいざ買う段になって恥をかく）チェックされ、
まかり間違えば「お前の相手は時間の無駄」みたいな対応されかねない。

そういう販売現場のどこに「消費者主権」を求めることができようか。
資格のある人だけ「主権」が与えられる。
それって、実は高級品の小売の現場でも同じこと。

[231: 匿名さん]

いい物件、お手頃な物件、お値打ちな物件は確実に売れている？

それは、結果を見たから言える話。


トワ◆シア用賀は、最初ボロクソに言われたが、値引き無しに売れて
いる。

あくまで結果論。　　　今だからいえる。

天気予報や株の分析と同じ。

未来は誰にもわからない。

自分の希望的観測をなにか理屈を付け正当化したがるのが人の性。同じエリアでも
駅遠い安い物件が売れ行きがいいか、
駅近い高額物件が売れ行きがいいかは、

蓋を開けてみなければわからない。


でも世田谷の例でいｗば過去３年。値上がりしながら
北烏山の大京や深沢の大京（みんな大京だ）
とか条件の悪い大型物件も売れてしまっているのも事実。
もちろん上限がないとは言わない。

では、なにが価格決定要因になるのか。


商品のバリューは

（品質＋信頼性）÷価格

が生み出す心理ではあるが、マンションの場合代替性が少ないがゆえに
その時期の他物件との比較によって生じる曖昧な心情に依存する。

簡単に言うと「見栄」商品。


市場は欲望で動く一面もある。というか衣食住は根本は「欲望消費」
欲望だから「お洒落」だとか「生活文化」という衣をかぶせて
生々しさを消している。
当然ながら、質実剛健派こそ、洗練された「欲望の昇華」なのだが
それもまた欲望消費のひとつのスタイル。

ことマンションとなると共同売主などのシステムで相互監視
価格カルテルと思われるほど業界の足並みは揃っている。

これが違法でないのは、中古市場も同じ歩調で上げてきている
ゆえのこと。

[233: ご近所さん]

それじゃ高額ラインの上限はどこか・・という話になるが
価格追随性は、所得で決るだけでなく、親族を含めた流動資産の
額によるのだと思う。
確かに所得は急に変わらない。

日本全体で地価が大幅に下落した昨今。東京の不動産は日本一のお宝。
３５００万の相続時清算課税自体が、田舎の不動産や郵便貯金が
東京のマンションに置き換えるローカルキャピタルフライトを
招いたのだと思われる。
預貯金に地域性はないが、不動産価格にはおおいにある。

国税局の資料によれば制度適用者の平均値がなんと１５００万円の
「住宅資金援助」を受けている。
全国の住宅売上げの大半が首都圏に集中している。
１．５倍まで上昇に追従してきたのは「親の財力」。

人間平等に生まれていない。
あげくに６０年代７０年代に持家を持った世代と８０年代９０年代に持家を
持った世代の資産格差は真反対。
過去３０年の地価上昇を賢く（たまたま）生き延び
豊富な年金がデフレで目減りしなかった昭和一桁が一番リッチ。

高額物件のモデルルームに行くと、シニア層がなれない物腰で
カタカナだらけのプロモーションビデオを御詠歌でも聞くような目で
ありがたそうに聞いている姿を時々みかける。

[239: 匿名さん]

この長い文を書いてるのはいつもの長文さんだよ。
サブプラ前に予測を外しまくった人。

まあ、生暖かく見守ろうじゃないか（笑）

リーマンの所得が昔みたいな年功序列でなくなった以上は、昔の成功体験なんて役に立たないと思うけどね。
もう環境が違いすぎてさ。

株で200億近い資産を築いた20代の著名投資化が、なぜ成功したかと聞かれて「運が良かっただけ」と答えていたのは印象的だった。

真面目にコツコツ働いていれば評価される時代はもう終わった。
親の資産に頼れる者以外に売れないとすれば、そう売れる数は多くないよ。

[240: 匿名さん]

自分の親と、パートナーの親がいるんでね。
まだまだ親の資金に頼るだろうさ。
相続時精算課税制度なんてあってもなくても、
親は子が可愛い。

[241: 匿名さん]

みんなパラサイトして生きるしかない世の中なんですね。

[242: 匿名さん]

２３区内生活実感ランキングが発表になりました
上がった区もあれば下がった区もありますが、上位の顔ぶれは同じでした。
２００７年
１位　文京区、２位　品川区、３位　目黒区、４位　江東区、５位　杉並区、
６位　江戸川区、７位　練馬区、８位　千代田区、９位　中央区、１０位　世田谷区、
１１位　渋谷区、１２位　板橋区、　
２００６年
１位　品川区、２位　文京区、３位　目黒区、４位　世田谷区、５位　江東区、
６位　練馬区、７位　千代田区、８位　江戸川区、９位　渋谷区、１０位　板橋区、
１１位　杉並区、１２位　中央区、

[243: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンションは、価格調整局面が顕在化　三井不動産販売
　三井不動産販売は１月31日、１月１日時点の「リハウス・プライスリサーチ」を発表した。首都圏の住宅地・既存マンション価格動向を四半期ごとに調査しているもの。

　それによると、四半期変動では、住宅地・既存マンションともに価格調整が顕在化する結果となった。

　07年第４四半期（10月から12月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（７月から９月）から1.6％下落となった。神奈川エリア（横ばい）を除く全エリアでやや下落傾向となっている。

　「既存マンション」は、前回調査時点（７月から９月）から0.8％下落となったが、東京23区（下落）を除くエリアでは横ばい基調となった。

[244: 匿名さん]

生活実感ランキングってなんですか？

あと、親の金は使わず自分の子供に残してやらないといけないんじゃないの？

[245: 匿名さん]

>>243
既存マンションの東京23区が下がったのは、
売れもしない強気のチャレンジ中古価格を
やっと下げてきたと見るべきでしょう。

[246: 匿名さん]

>>245
２３区既存マンション８０ポイントの内２４ポイント、３０．０％が下落、
２３区住宅地価格４６ポイントの内２２ポイント、４７．８％が下落。
住宅地価格の下落ポイントの割合の方が高い。

下落ポイントの明記は無いが、推測だが戸建地域に在る既存マンションを中心に下落が
始まったような感じだ。ミニ戸ブームで実力以上に地価が上がった西側近郊の下落が
２３区全体を下げているようだ。
積み重なった戸建、更地在庫の影響が次第に現れ始めた。

[247: 匿名さん]

＜大手行決算＞８グループの損失６９５０億円　２カ月で倍増
1月31日21時5分配信 毎日新聞


　米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題に絡む大手銀行８グループの損失額が０８年３月期見込みで計６９５０億円に達することが３１日、分かった。保有するサブプライム関連の証券化商品などが一段と値下がりしたため。損失規模は昨年１１月時点から２カ月余で倍増した。個別では、みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）が３９５０億円と国内金融機関で最大。三菱ＵＦＪＦＧも９５０億円に膨らんだ。

　損失見込みは８グループが０７年１０〜１２月期連結決算発表に合わせて明らかにした。損失拡大でみずほＦＧは０８年３月期連結決算の最終（当期）利益が昨年１１月時点の予想（６５００億円）から４８００億円に落ち込む。あおぞら銀と新生銀も０８年３月期の最終利益予想を下方修正した。

　みずほＦＧのサブプライム損失が約４０００億円に膨らんだのは、傘下のみずほ証券が営業用に保有する７０００億円近いサブプライム関連商品に約２２００億円の評価損が出たのが主因。３月末までにさらに５００億円を追加処理する。また、米国の金融保証保険会社（モノライン）の格下げで契約通り損失保証を受けられないリスクが生じたことも損失を広げ、みずほＦＧが４９０億円、三井住友ＦＧが１００億円の引当金を計上した。

　一方、サブプライム問題を引き金とする株安で、各行の株式含み益は昨年末時点で計６兆７６１７億円と、同９月末から１兆３４７８億円（１６．６％）も目減りした。年明け以降の株安進行で含み益はさらに減少しており、サブプライム問題の打撃は深まっている。

[248: 匿名さん]

<決算情報>

大企業は概ね順調。

ソニーと松下、純利益最高・10—12月
キヤノンは営業利益が過去最高，デジタル・カメラの販売台数は17％増
エプソンは減収増益，「ディスプレイ事業の構造改革が遅れている」
ホンダは2ケタの増収増益，海外の自動車販売が10％を超える伸び
リコーは増収増益，ただし米国事業の低迷で通期予想は下方修正
日本ビクターは減収・減益，映像機器事業で船井電機と提携
米Broadcom社は売上高が過去最高も，営業利益は65％減に
ダイハツは営業利益が37％増，国内不振を海外がカバー
米Corning，液晶パネル向けガラスの需要が好調で増収増益
大型TFT液晶パネル首位のAUO，第4四半期の営業利益は前年同期の12倍

[249: 中野区民]

>246
データを元にしているようにみせて結論の根拠が推測…

[250: 匿名さん]

実力以上に地価が上がった東側近郊の下落が２３区全体を下げているようだ。

でしょ。

[251: 匿名さん]

ここは不動産関係者が念仏のようにまだはじけてないまだ大丈夫と自問自答して
自己防衛にはしるスレですか・・・・

２／１日
『ミニバブル崩壊スイッチオン！！』

[252: 匿名さん]

>>242
興味深いですね。同じところが発表している「次も住みたい区」ランキングのトップ１０も教えてください。

[253: 匿名さん]

>>242

たぶん同じところ（HOME'Sランキング）が出所になっている
「育児・教育施設の充実している区」ランキング２００６年版があったので挙げておきます。
１位　文京区、２位　品川区、３位　世田谷区、４位　目黒区、５位　渋谷区、６位　千代田区、７位　江戸川区、８位　杉並区、９位　北区、１０位　練馬区

一方、同年の「育児・教育施設の充実に不満のある区」ワーストランキングは
１位　足立区、２位　港区、３位　墨田区、４位　葛飾区、５位　江東区、６位　豊島区、７位　大田区、８位　台東区、９位　新宿区、１０位　中央区

[254: 匿名さん]

都民が選ぶ住みたい街ランキングで2007年のトップ１０は
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　下北沢、5位　青山、6位　新宿、7位　中野、8位　成城学園、9位　広尾、10位　麻布十番

だってさ。1位が23区外というのがオチか。

[255: 匿名さん]

>>251
正確には
①既にはじけている地域
②早晩はじける地域
③高値安定地域
④もう一段上がる地域
の4地域に分けられるでしょう。

ただ、庶民が購入を考えてる地域は①②が
多いでしょうが、3〜4年前の価格が忘れられず
③の地域がもう少し下がれと念仏のように
唱えてる人もまた多いのでしょう。
いずれにせよ十把一絡げで均一に上がる、下がる
などという局面は今後ないでしょうね。

[256: 近所をよく知る人]

都民だから、騒然＆ごみごみした場所を離れた場所を居住地として求めるのかもしれませんね。

[257: 匿名さん]

みんながみんな、都心に住みたいわけではありません。
都心に住みたがるのは、1人もんのアウトロー、金持ち＆都会を自慢したい人、投資家気取り、外国人、仕事バ・カで心に余裕がない人。
外国人はコミュニティが限られているから仕方がない。

居住空間、家族を大切にしている人、心にゆとりがある人は、どんな有名人でも、どんなお金持ちでも、都心を離れた西側を好みます。

このスレでの評論家気取りの人は、今の流行しか頭にない。
ある意味かわいそうだし、必ず起きる不景気に対応できないタイプ。

[258: 匿名さん]

>>256
都心回帰の次は自然回帰が流行ったりしないか。

クリエータの友人が富士山麓にセカンドハウス持っていて
毎週末は山暮らし。ウィークディは都会のど真ん中
どちらも安く手に入れ使い込んでいる。

[259: 匿名さん]

＞心にゆとりがある人は、どんな有名人でも、どんなお金持ちでも、
＞都心を離れた西側を好みます。

アンタの方がかわいそうな人だね。

[260: 匿名さん]

千葉で豊かに暮らしている人いないの。