23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[121: 買いたいけど買えない人]

>>111
世田谷の噂の物件とは？

[122: 匿名さん]

都心部有利だという人に聞きたいが生活費に多く出せる人はいいが、７千万をやっと出せる普通のサラリーマンが住んでいいことがあるのだろうか。物価も高くスーパーも少なく品物を揃えようとするならそこそこ行かなければならない。水族館など楽しいこともあるが実際いつも使うわけではないし。高層住宅に囲まれた圧迫された生活をしてどこがいいのだろうか。むしろ目黒や世田谷のほうが圧迫感が少なく商店街もあって生活に不便がないと思うのは自分だけであろうか。生活費が潤沢に出せるならばスーパーなどなくても外食すればいいことかもしれないが。結局都心部の値上がりを期待して住んでも普通のサラリーマンはやっていくことが大変ではないですか。

[124: 匿名さん]

やっぱり心東４区は住みやすくて最高だな。

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[125: 匿名さん]

煽りでも荒らしでもないのですが、どなたか教えてください。
私のここ数年の年収は平均すれば３０００万円程度ですが、変動が大きく、
２０００万円から５０００万円程度までぶれがあります。
将来のキャッシュフローが安定しないため、ローンを組むことが怖くて
仕方なく、キャッシュでのマンション購入を考えています。
しかし、億を超えるキャッシュは持ち合わせておりません。

また、相場に負けるのは嫌なので高値といわれる現時点での購入は
ためらっております。
駅近の都心タワーで日当たり・見晴らし良好で住友や三井の物件を
中古で買おうかと思ったりしてますが、時期と内容はいかがなもので
しょうか。

[126: 匿名さん]

相場に負けるのは嫌なら、一生賃貸で暮らしたら？

[127: 匿名さん]

↑
×は

○が

[128: 中野区民]

>>81

>①町並みが悪く、②住民同士の関心が薄いところは、
>犯罪が起こり易いでしょ？

犯罪との相関で言ったらより影響が強いのは②だよね。
おんなじ理屈で、最近人口が増えたような町で発生した
犯罪を解説できてしまうが。
木造アパート密集地域と犯罪発生件数の相関はある？
うちの周りなんか、あほみたいに広い戸建てからミニ戸
マンション、木造アパートまで混在してるけど、
平和そのものです。

ところで、うちの折り込みチラシにも少し変化が。
いわゆるミニ戸建てですけど、３％くらい下げてきてますね。
期末の在庫整理でしょうか。マンションは特に変化なさそう。
やっぱり都市部は戸建て不人気ですね。

昨日発見したんですが、ここで価格のセルフチェックができます。
前からあったのだろうか。
http://www.m-buysell.com/

[130: 匿名さん]

>>125
都心でそんな良い条件の中古物件が、
割安で売りにでてるとも思えませんが。

[131: 匿名さん]

首都圏の在庫が一万七百六十三戸と積み上がっていて
不動産情報が透明度のなさが世界第23位という虚構産業から
良い条件の中古物件を見つけ出すには
正面からネギ背負っていっても
カモとしか見られないってこと？

[132: 匿名さん]

>>122
旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、
そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも簡単。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、夢の島ヨットハーバーへも直ぐだよ。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びて
タクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。
天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
住むには最高だよ。

[133: 匿名さん]

>>122さん
高層住宅に囲まれた圧迫された生活＞
町並みが整備されて道幅が広めで、掘割、公園も多い旧深川区なら大丈夫ですよ。
また、隅田川、東京湾が大きなオープンスペースの役をしてます。
それから、首都高が中心部を通ってないのもＧＯＯＤですよ。

[134: 匿名さん]

>>123
小名木川沿いの高さ自主規制も崩れたから
圧迫感に無縁かどうかはよくまわりの土地を見る必要があるけどね
参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48159/

佃に以前住んでたときは最初は超絶眺望だったけど
月島に無秩序にタワーが乱立し始めてどんどん景色が狭くなった
まあ開発余地があるっていうことはそういうこと

[135: 匿名さん]

>>132
他のスレでも見たな。
けどあんなドブ川の利点ばかり強調されてもなあ・・・。
あのドブ川の水泡立ってるじゃん。住人なら真実から目を逸らしちゃ駄目だよ。

[136: 匿名さん]

そのコピペは忘れたころになると貼られるコピペ

[137: 匿名さん]

さて話をスレタイに戻すと　所得格差ばかりが話題になっているが
サラリーマンの所得などさほど差がないわけで
平均すれば、安心して借りられるローンは３５００万あたりではないか。

そこで、３５００万＋自己資金と坪単価を変数にして買える「面積」を表にしてみた。
都心の550万坪単価のあたりでも、自己資金さえあれば１ＬＤＫが買えちゃうわけだが

こうなると、金融資産の差違というか余裕資金の差みたいな話になる。

[138: 匿名さん]

経済の変調がはっきりしてきて景気動向が悪化に向かっています。
これまで再開発の計画があった地域では、計画見直し・中断・中止の箇所も出てくるでしょう。
小名木川の物件で商業施設に入る予定だったイトーヨーカドーが
撤退と伝えられている件も、その流れでしょうかね。
再開発完了後の良いイメージを膨らませて
既存優良住宅時以外の場所の物件に飛びついて青田買いしてしまった人は、
いつまでも開発の進まない未開の地での生活を余儀なくされて
夢を壊されるかもしれませんね。

[139: 匿名さん]

深川って、江戸時代の頃から２０世紀の前半頃までよく洪水の被害にあっていたらしいですね。ハザードマップを見ると、荒川や隅田川が決壊した場合には大きな被害がありそうです。勿論しっかりした治水対策が行われているのでしょうけど、カトリーナの際のニューオーリンズのように、温暖化による気候変動により攻撃力を増した自然の脅威はこれまでの常識では計れなくなりつつあります。自分の住居の周りが水浸しになってしまうほど情けないことはありません。昔から身分の高い人や金持ちは、好んで水が出るような低地には住まなかったですね。深川には大名藩主の屋敷も多かったですが、別邸や倉庫代わりの位の低い下屋敷がほとんどだったはずです。

[140: 匿名さん]

いま一気に開発が進んでいる地域には、
ターゲット層であるファミリー世帯が一遍に移り住む。
ということは皆だいたい同じような時期に子育てを終え、
同じような時期に年老いていく。
ニュータウンの歴史は繰り返すね。

住み替えるって言っても、
その頃は東京一極集中も終わってしまい、人口減少の真っ只中。
買い手なんて見つからない。
周辺には似たようなマンションの売り物がたくさん出てくる。
よしんば売れたとして、その人たちはどこに行くんだろうね。
さらに都心志向を強める?買えるの?

[141: 匿名さん]

>>138
ヨーカドーの撤退なんて、かなり以前から言われてましたよ。
同じ城東のブリリアタワー東京だって、販売時にはヨーカドーの予定だったのに撤退されて、
東急がやっと入ってくれたのですから。
景気動向の悪化以前の問題です。

[142: 申込予定さん]

129

>もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。

そんなことはないですよ、、、、、
面倒なことが多いですよ、庭付き戸建てなんて。
セキュリティも問題、ワンフロアで取れる面積も割合狭くなるし。
災害リスクも高い。

マンションも、広くて、開口部が広くて、建物がしっかりしていて
住民の方がよい方なら、戸建てよりいいものはあります。
勿論価格もそれなりですがね。

[145: 匿名さん]

>>139
屋敷は多かったよ。大名系の屋敷は上中下ともそれは立派なものです。
藩の執務がすくないだけだわな。そりゃ、西部県境外周区の
農耕系（地場）や地方転入（サラマン）組みの
田畑耕し部隊住居（今も昔もこれらの居住地として提供される）とは訳が違うよ

[146: ご近所さん]

144

私が見る限り、144の方が圧倒的に主観だね。
庭付きに住んだことない人だと思うけど。

マンションに住んでるのは金銭的理由で妥協した
人だけというのは少なくとも20年は古い。

正直驚いた。

[148: 匿名さん]

吉良上野介は、江戸城呉服橋門内に屋敷を与えられていたが、
刃傷事件で屋敷を召し上げられてしまい、
現在の両国付近に屋敷替えされてしまった。
当時の両国は新興住宅地で、まだまだ淋しい場所だったそうである。

[149: 匿名さん]

ま、好き好きだな。

戸建ても設計事務所との打ち合わせ、
手続き・儀式の類、隣近所との付き合い、
庭木の手入れetc

よほどヒマか、そういうこと自体を楽しめる人でない限り、
戸建てなんて立てる意味ないよ。
あなたがよっぽど田舎で、盗人さえよりつかないさびしい田舎ならいいけど。
そもそもここは23区スレだからな「○×は東京だけだ！」と啖呵きられてもなぁ。

いいマンション買って、内装に凝る方がどんだけ効率よくて
快適か、、、、、

こどもと庭で遊びたいとか、そんなんなら別だがなー。

すくなくとも「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
なんてことはないよ。
とにかく自分勝手に「〜に決まってる」って言い方するような人はあまり信じない方がいいね。

ちなみにハウスメーカが安いとは思わないが。
安いのは地元の工務店に在来で安く頼むパターンだろうね。

[150: 物件比較中さん]

144は
「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
って書いてるよ。

[151: 物件比較中さん]

あ、かぶった。失礼。

でも、ここもおいしいフレーズだね。

「そこそこまともな家建てようと思ったら坪120万はいるが。」
「そこそこまともな家」が「坪120万」だってさ。（笑）

[153: 購入検討中さん]

いやいや、この人は田舎にいて、周りに金がないから戸建て無理ボ（な言い方するかね？家買う人間が、、、）
って言う人が多いらしいから、坪120万は土地代込みでしょ ww

[154: 匿名さん]

私はバブル当時に、
有名ハウスメーカーで庭付戸建てを建てたけど、
欠陥だらけだったのでもたくさん。
ハウスメーカーの本社にまで苦情を言いに行きました。
もう戸建てに住む気はありません。

[155: サラリーマンさん]

「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」

いいに決まってるはやはりさすがにまずかったね。
マンション板だしね。23区板だしね。
ま、この発言がおそろしくセンス悪くはずしてた。

戸建て板に移動をご提言。

[157: 購入経験者さん]

勿論戸建てにはそれなりのよさがあるけども、
都市部ではマンションのよさがトレンドとして上がってきてるよね。

売るのも、戸建て・土地は大変だしなー。

ま、信頼できる女中かなんかを住まわせておけて、（かつ家の中に「他人」がいるのが平気な人で）
自由になる金融資産が少なくとも2-30億円あれば考えるかもしれないが、、、、、
「都市部の戸建て」

たかだか数億円の資産では買わない。割が合わないよ。
ランニングコスト、流動性、セキュリティ、災害への脆弱性、プライバシー問題
（高い壁で囲うという手もあるが、著しく街の景観を乱してるよね。セキュリティにはマイナスだし）
戸建てに関するビジネス機会群がる輩が、数は減ったとはいえ、まだ相当いるからなー。
（いや窃盗団も入れると減ってないかな）

相当のお人好し＆虚栄心（またはその他の特殊事情）の持ち主でないと、敢えて様々なマージン（建築費坪120万−笑）を多数の人にばら撒きつつ、戸建てを買い、住み続ける意味は希薄化し続けてる気がするよ。

都区内にありがちな、30坪の土地にたった、三階建ての40坪程度の家（これでも十分一億超）よりも
それよりやや狭い（例えば38坪くらいの）ワンフロアのマンションの方が遥かに使いやすいし、実際、「広い」よ。価格はマンションの方が高いし、駐車場へのアクセスは、戸建ての圧勝だけどね。

[159: 匿名さん]

>>153
＞土地代込みでしょ ww
含みｗってとこでしょうね、坪120万（注）。
増上寺・青松寺に程近い西久保巴町に
注×50坪＝6000万円で”土地コミ”で居所を建てたって具合ね。

[160: 契約済みさん]

億ションのいい部屋は本当にいいよね。

[161: 匿名さん]

俺も最近気づいたが、結構主婦はマンションの方がいいって人多いよね。
男性は「城の主」ななりたいんだろうけど、いつも家にいる人間にとっては
戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないこともあるらしい。

俺の家内はずっと戸建て育ち（日本・欧州）だったが、今は完全なマンション派。
俺は戸建て派だったけど、説得されてマンション住まいです。

[162: 匿名さん]

>一種低層にマンションは景観破壊です

一種低層にたつのは低層マンションだけだよね。
木造の古い戸建てより遥かにきれいなことが多いが。
植樹の手入れも行き届いてるし。

>豊洲のタワマンはまだ許せる。誰にも迷惑かけとらん。
ま、センスの問題だよね。
豊洲やタワマン自体を許容できる方なら、何でも大丈夫でしょ（笑）

[163: 匿名さん]

>>161
（予測文言）＞戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないことも”あるらしい”。
（エセ戸建て文言）＞俺は戸建て派”だったけど”、

[164: 匿名さん]

２００２年からこのかた販売された港区の１００戸以上のマンション（ほぼ全部？）
を地図にプロットしてみました。
販売年別に色分けしてみると、港区南部から徐々に３Ａの中心に迫ってきてきて
いるという見方もできなくもない。
小規模な億ションはのぞいています。（めんどうなんで）
全部名前を言える人は、相当のマンションオタか・・・ギョーシャさん。

[165: 住まいに詳しい人]

このスレに関しては、オタ「様」やギョーシャ「様」ではなかろうか？(笑

ローカルな不動さん屋「様」も、参考になる情報お願いします。

[166: 匿名さん]

城南に土地を購入し家を建てたものです。ハウスメーカーですと坪１００万以上はみといたほうがいいと思います。工務店でも６０万は掛かります。今のマンションはバルコニーも広めに取っているのでガーデニングもできるなどいい面もあると思います。自分の家はエコと将来の部屋数の変更や３０年で価値がないような家にはしないことを考えて行いました。夏場の日差しよけ、冬場の光の取り込みのために落葉樹を植え屋根にはソーラー発電を取り入れています。その結果１年を通じて電気代が平均５千円ほど(オール電化)月によっては０になります。今の住居は電動スライドシャッターがあり夏場は風を取り入れながら人目を気にせず寝れる商品もあるそうです。防犯対策にもなるらしいです。部屋数の増減ですが可動式間仕切り家具があります。天井まであるので地震でも倒れません。節約を考えるなら戸建も考えることができると思います。戸建もマンションも好みがあるのでやはりそれぞれにあった生活がいいのではないでしょうか。ちなみに自分の土地は３０坪ほどです。

[167: 入居済み住民さん]

坪単価にどこまでいれるかだけどね。
HMでも70万くらいからなんとかなるよ。100万なんて言いなりにならない限りなかなか届かないよ。
城南でも。よっぽどほそーい私道の先の変形狭小地で、施工しにくい場所ならともかく。

実際、中古戸建てを売りに出すときは、うわものは価値マイナスだよね。（解体費分）
お気持は分かるけど、30年後にプラスの価値のある家は、テクノロジ投資じゃ実現不能でしょ。
そこが一番陳腐化早いわけだから。部屋の間仕切り移動なんかはいいと思うけど、まぁ、30年後は価値はよくてゼロだと思いますが。

ソーラーでランニング・コストは抑えられても、初期投資回収に何年かかるんだという話だし。

エネルギー行政のスタンス（補助金増額）や、太陽電池生産の生産性、需給の進展によって（ソーラーパネルの価格低下）、戸建てオーナーのソーラー設置に関わる採算性も大きく変化するので、なかなか踏み切りにくいよね。見た目もいまいちだし。

[168: 匿名さん]

住宅性能表示では構造体は７５から９０年といわれています。ただ３０年で価値が上がるのではなく前の３０年で立替のような家作りはしないということです。いくら構造がしっかりしていても自分で手入れをしないといけません。そこが戸建の大変なこと。城南ではハウスメーカーで７０万は無理だと思いますよ。

[170: 匿名さん]

なんとか、話を新築マンション価格に持っていってくださいね。