23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[101: 匿名さん]

>>96　
同意。知的で文化的とはいっても・・・あの地域に数十年住もうとは思
ってないでしょ。今はそんなにリッチじゃないので住んでいるという人
が多いのでは？

それにアナリスト、アーティスト、学者、文筆家等々では都心から城南・
中央線沿線の分布が圧倒的に多いと思うけど。あの地域で知性や文化を
生業にしている人なんて多くないんじゃないの？都心に通勤が便利という
ことを望む層が、果たして知性や文化の担い手なのかなｗ

[102: 匿名さん]

個人的には旧深川区界隈は嫌いじゃない
道も広々としてるし、下町的な良さもある

が、

大発展とか都市構造の大変化とは全く無縁な
良くも悪くも下町くささが色濃く残る地域だと思う
文化の発信地なんかなるわけない
西側区域の高齢化とはまた別の問題が山済み

[103: 匿名さん]

このままの状態で温暖化が進んでいくと、湾岸の豊洲、有明、港南、東雲あたりは30年したら水没してることに成ってるのにね。こんなとこ購入してどうするのかね。せめて賃貸で住めばよいのに。

[104: 匿名さん]

ゼロメートル地帯って知ってますか？
そこはとっくに水没してもよさそうですが？

[106: 匿名さん]

ゼロメートル地帯は、高さの高い堤防と川の水門で守られています。
温暖化が進んだら、更に堤防を高くしなければいけませんね。

[107: 土地勘無しさん]

>>103
30年後くらいには、今の中央防波堤あたりが湾岸居住区の前線になっているので、豊洲や有明などへの心配は無用ですよ。
今の東京都の儲かり具合からして、想像超えた堤防作るぐらいは可能です。
既に計画があるかもしれませんので、詳しくは都庁へお問合せくださいね？>>103

[108: 買い換え検討中]

>>107
高潮対策用の防潮堤は、あくまで住民の生命と財産を守るために整備されるものなので、人の住んでない例えば１４号地（新木場）や１５号地（若洲）、羽田空港等は海岸保全区域にすら指定されてません、指定する予定もないと思いますよ。
でも若洲のゴルフ場って、第１種住居地域なんだよな。元々はあそこに人住まそうとおもってたのかもね・・・。

[109: 匿名さん]

>>105

基本的に売り切るのが住友商法だよ
三軒茶屋も基本的に売り切ります！！！

[111: 匿名さん]

さて、2007年4月〜2008年3月（予定）までの　港区新築マンションをまとめてみました。
やっぱ少ないですよ。
傾向は、コンパクトマンションと億ションの二極化
タワーも同じで低層や採光難ありは、コンパクト　上層階は普通に１００平米超
の二極化　　

虎ノ門、赤坂ＴＲで買えた低層階70㎡60㎡はもはや、40㎡台に下げないと買えない。
でも、既存の築浅中古の価格を考えると、この立地なら売れそうな感じのコンパクト
ばかり。超Ａクラス立地にはコンパクトすらない。
さて、2008年もこんな感じかな。
過去の供給マップ作ろうと思ったが、悲しくなるのでやめました。

世田谷の噂の物件売れ行きマップのほうが面白そう。

[112: 匿名さん]

>>111
こんな状況で、都心回帰の奔流はどこに向かうのか？
ここまで分析する必要がありますよ。

賃貸を含め都心部への集中と集積は避けられない流れです。
職住近接のアーバンライフをより多くの人に実現してもらい、
生産性を上げて行くことが至上命題です。
賃貸については、居住人員１人当りのｍ２数を高めること。
都心部の良好な治安を維持して行くこと、これが都市の魅力を高め、
世界中から優秀な人材を集めることにつながります。

[113: 前スレの400]

私の発言に共感を示してくれた人もいるので、再び書き込む。
しかし、私の発言は現在多数ある予測の一つにすぎないので鵜呑みにしないでほしい。最終的に自己判断、自己責任のみが求められる。
高潮対策については、国土交通省にも都にも海温上昇に起因する影響を考慮する公務員はいないと思う。
ソロス（金融市場で成功した大富豪）はサブプラ問題を第２次大戦後最大の金融危機とみている。記事によって知れる彼の自己理論の詳細は省略するが、つまり信用制度そのものの危機だと考えている。反面、これまで世界経済は米経済に依存（coupling）して反映してきたが、今後は中国やインドの伸張する経済が世界経済の牽引役を果たして、米景気に影響されないという見方（decoupling論）もある。
私の描くシナリオは以下。日本インフレ顕在化（６ヶ月静観すべし）→消費性向冷却化→投機減少・実需層の買い控え→（同時に）米内需低下→日本輸出企業の警戒（雇用・給与見直し）→マンション市況悪化→在庫増大→デベの価格設定を見直し→マンション価格値崩れ。
このシナリオは、サラリーマンの雇用状況や賞与額にも影響するので喜ばしいものでもない。

[114: 匿名さん]

２３区の賃貸住民の１人当りのｍ２数、２００３年実績です。
都心部で賃貸物件が数多く建設され、現在の数字は高くなっていると思われますが、
さらなる良化が望まれます。物件が多く供給されれば、住環境の良化による家賃上昇を
抑えてくれます。住環境が良くなるのに比べて、支払う家賃レベルはそれほど上がらない
こう言った状況が続けば、東京の都市構造は大きく変わり、生産性が大きく伸びるでしょう。

1位　港区　３０．３５ｍ２、2位　中央区　２５．９０ｍ２、3位　千代田区　２５．２６ｍ２、
4位　台東区　２４．４６ｍ２、5位　渋谷区　２３．７６ｍ２、6位　目黒区　２２．９６ｍ２、
7位　江東区　２２．４６ｍ２、8位　墨田区　２２．３６ｍ２、9位　世田谷区　２２．３４ｍ２、
10位　文京区　２２．２３ｍ２、11位　新宿区　２２．０３ｍ２、12位　品川区　２１．４６ｍ２、
13位　練馬区　２１．４２ｍ２、14位　大田区　２１．３６ｍ２、15位　杉並区　２１．３６ｍ２、
16位　葛飾区　２０．８２ｍ２、17位　北区　２０．７８ｍ２、18位　足立区　２０．４４ｍ２、
19位　荒川区　２０．３４ｍ２、20位　豊島区　２０．３３ｍ２、21位　中野区　２０．１７ｍ２、
22位　板橋区　２０．０７ｍ２、23位　江戸川区　１９．９６ｍ２、

[115: 匿名さん]

>>112
先日の文春か新潮の、たしかモノライン記事（たぶんメジャー系雑誌では初報）の中で
日本の居住面積はさほど狭くなく、欧州と変わらないと出てたよ

突出して広く、当然のように冷暖房で多大なCO2を出しているのはアメリカだけ

[116: 匿名さん]

中央区、江東区はワンルームの最低基準を２５ｍ２に設定した。
人材を集めるには、居住環境の整備は必要。

[117: 匿名さん]

プレジデントにマンションの値が下がるから今は買ってはいけない、持ち物件は売る。
というような記事がでていたらしいのですが、忙しくしている間にプレジデントが
売り切れてしまいました。何件か本屋を回ったのですが売り切れです。
読まれた方、少し詳しい目に教えてくださるとありがたいです！！！
どうかよろしくお願いします。

[118: 匿名さん]

ネット上で、プレジデントの目次を調べましたが、
マンション絡みの記事は無さそうですけども。

[119: 匿名さん]

七年末時点の首都圏の在庫戸数（分譲中の戸数）は一万七百六十三戸

[120: 匿名さん]

集中と集積の対象から外れたところの完成在庫は膨らむ。
そんなところは、供給を減らすしかない。
実際に０６年から０７年で販売数量が激減した区は多い。
選別の時代になって、優勝劣敗の度合いも大きくなっている。

[121: 買いたいけど買えない人]

>>111
世田谷の噂の物件とは？

[122: 匿名さん]

都心部有利だという人に聞きたいが生活費に多く出せる人はいいが、７千万をやっと出せる普通のサラリーマンが住んでいいことがあるのだろうか。物価も高くスーパーも少なく品物を揃えようとするならそこそこ行かなければならない。水族館など楽しいこともあるが実際いつも使うわけではないし。高層住宅に囲まれた圧迫された生活をしてどこがいいのだろうか。むしろ目黒や世田谷のほうが圧迫感が少なく商店街もあって生活に不便がないと思うのは自分だけであろうか。生活費が潤沢に出せるならばスーパーなどなくても外食すればいいことかもしれないが。結局都心部の値上がりを期待して住んでも普通のサラリーマンはやっていくことが大変ではないですか。

[124: 匿名さん]

やっぱり心東４区は住みやすくて最高だな。

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

[125: 匿名さん]

煽りでも荒らしでもないのですが、どなたか教えてください。
私のここ数年の年収は平均すれば３０００万円程度ですが、変動が大きく、
２０００万円から５０００万円程度までぶれがあります。
将来のキャッシュフローが安定しないため、ローンを組むことが怖くて
仕方なく、キャッシュでのマンション購入を考えています。
しかし、億を超えるキャッシュは持ち合わせておりません。

また、相場に負けるのは嫌なので高値といわれる現時点での購入は
ためらっております。
駅近の都心タワーで日当たり・見晴らし良好で住友や三井の物件を
中古で買おうかと思ったりしてますが、時期と内容はいかがなもので
しょうか。

[126: 匿名さん]

相場に負けるのは嫌なら、一生賃貸で暮らしたら？

[127: 匿名さん]

↑
×は

○が

[128: 中野区民]

>>81

>①町並みが悪く、②住民同士の関心が薄いところは、
>犯罪が起こり易いでしょ？

犯罪との相関で言ったらより影響が強いのは②だよね。
おんなじ理屈で、最近人口が増えたような町で発生した
犯罪を解説できてしまうが。
木造アパート密集地域と犯罪発生件数の相関はある？
うちの周りなんか、あほみたいに広い戸建てからミニ戸
マンション、木造アパートまで混在してるけど、
平和そのものです。

ところで、うちの折り込みチラシにも少し変化が。
いわゆるミニ戸建てですけど、３％くらい下げてきてますね。
期末の在庫整理でしょうか。マンションは特に変化なさそう。
やっぱり都市部は戸建て不人気ですね。

昨日発見したんですが、ここで価格のセルフチェックができます。
前からあったのだろうか。
http://www.m-buysell.com/

[130: 匿名さん]

>>125
都心でそんな良い条件の中古物件が、
割安で売りにでてるとも思えませんが。

[131: 匿名さん]

首都圏の在庫が一万七百六十三戸と積み上がっていて
不動産情報が透明度のなさが世界第23位という虚構産業から
良い条件の中古物件を見つけ出すには
正面からネギ背負っていっても
カモとしか見られないってこと？

[132: 匿名さん]

>>122
旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、
そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも簡単。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、夢の島ヨットハーバーへも直ぐだよ。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びて
タクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。
天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
住むには最高だよ。

[133: 匿名さん]

>>122さん
高層住宅に囲まれた圧迫された生活＞
町並みが整備されて道幅が広めで、掘割、公園も多い旧深川区なら大丈夫ですよ。
また、隅田川、東京湾が大きなオープンスペースの役をしてます。
それから、首都高が中心部を通ってないのもＧＯＯＤですよ。

[134: 匿名さん]

>>123
小名木川沿いの高さ自主規制も崩れたから
圧迫感に無縁かどうかはよくまわりの土地を見る必要があるけどね
参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48159/

佃に以前住んでたときは最初は超絶眺望だったけど
月島に無秩序にタワーが乱立し始めてどんどん景色が狭くなった
まあ開発余地があるっていうことはそういうこと

[135: 匿名さん]

>>132
他のスレでも見たな。
けどあんなドブ川の利点ばかり強調されてもなあ・・・。
あのドブ川の水泡立ってるじゃん。住人なら真実から目を逸らしちゃ駄目だよ。

[136: 匿名さん]

そのコピペは忘れたころになると貼られるコピペ

[137: 匿名さん]

さて話をスレタイに戻すと　所得格差ばかりが話題になっているが
サラリーマンの所得などさほど差がないわけで
平均すれば、安心して借りられるローンは３５００万あたりではないか。

そこで、３５００万＋自己資金と坪単価を変数にして買える「面積」を表にしてみた。
都心の550万坪単価のあたりでも、自己資金さえあれば１ＬＤＫが買えちゃうわけだが

こうなると、金融資産の差違というか余裕資金の差みたいな話になる。

[138: 匿名さん]

経済の変調がはっきりしてきて景気動向が悪化に向かっています。
これまで再開発の計画があった地域では、計画見直し・中断・中止の箇所も出てくるでしょう。
小名木川の物件で商業施設に入る予定だったイトーヨーカドーが
撤退と伝えられている件も、その流れでしょうかね。
再開発完了後の良いイメージを膨らませて
既存優良住宅時以外の場所の物件に飛びついて青田買いしてしまった人は、
いつまでも開発の進まない未開の地での生活を余儀なくされて
夢を壊されるかもしれませんね。

[139: 匿名さん]

深川って、江戸時代の頃から２０世紀の前半頃までよく洪水の被害にあっていたらしいですね。ハザードマップを見ると、荒川や隅田川が決壊した場合には大きな被害がありそうです。勿論しっかりした治水対策が行われているのでしょうけど、カトリーナの際のニューオーリンズのように、温暖化による気候変動により攻撃力を増した自然の脅威はこれまでの常識では計れなくなりつつあります。自分の住居の周りが水浸しになってしまうほど情けないことはありません。昔から身分の高い人や金持ちは、好んで水が出るような低地には住まなかったですね。深川には大名藩主の屋敷も多かったですが、別邸や倉庫代わりの位の低い下屋敷がほとんどだったはずです。

[140: 匿名さん]

いま一気に開発が進んでいる地域には、
ターゲット層であるファミリー世帯が一遍に移り住む。
ということは皆だいたい同じような時期に子育てを終え、
同じような時期に年老いていく。
ニュータウンの歴史は繰り返すね。

住み替えるって言っても、
その頃は東京一極集中も終わってしまい、人口減少の真っ只中。
買い手なんて見つからない。
周辺には似たようなマンションの売り物がたくさん出てくる。
よしんば売れたとして、その人たちはどこに行くんだろうね。
さらに都心志向を強める?買えるの?

[141: 匿名さん]

>>138
ヨーカドーの撤退なんて、かなり以前から言われてましたよ。
同じ城東のブリリアタワー東京だって、販売時にはヨーカドーの予定だったのに撤退されて、
東急がやっと入ってくれたのですから。
景気動向の悪化以前の問題です。

[142: 申込予定さん]

129

>もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。

そんなことはないですよ、、、、、
面倒なことが多いですよ、庭付き戸建てなんて。
セキュリティも問題、ワンフロアで取れる面積も割合狭くなるし。
災害リスクも高い。

マンションも、広くて、開口部が広くて、建物がしっかりしていて
住民の方がよい方なら、戸建てよりいいものはあります。
勿論価格もそれなりですがね。

[145: 匿名さん]

>>139
屋敷は多かったよ。大名系の屋敷は上中下ともそれは立派なものです。
藩の執務がすくないだけだわな。そりゃ、西部県境外周区の
農耕系（地場）や地方転入（サラマン）組みの
田畑耕し部隊住居（今も昔もこれらの居住地として提供される）とは訳が違うよ

[146: ご近所さん]

144

私が見る限り、144の方が圧倒的に主観だね。
庭付きに住んだことない人だと思うけど。

マンションに住んでるのは金銭的理由で妥協した
人だけというのは少なくとも20年は古い。

正直驚いた。

[148: 匿名さん]

吉良上野介は、江戸城呉服橋門内に屋敷を与えられていたが、
刃傷事件で屋敷を召し上げられてしまい、
現在の両国付近に屋敷替えされてしまった。
当時の両国は新興住宅地で、まだまだ淋しい場所だったそうである。

[149: 匿名さん]

ま、好き好きだな。

戸建ても設計事務所との打ち合わせ、
手続き・儀式の類、隣近所との付き合い、
庭木の手入れetc

よほどヒマか、そういうこと自体を楽しめる人でない限り、
戸建てなんて立てる意味ないよ。
あなたがよっぽど田舎で、盗人さえよりつかないさびしい田舎ならいいけど。
そもそもここは23区スレだからな「○×は東京だけだ！」と啖呵きられてもなぁ。

いいマンション買って、内装に凝る方がどんだけ効率よくて
快適か、、、、、

こどもと庭で遊びたいとか、そんなんなら別だがなー。

すくなくとも「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
なんてことはないよ。
とにかく自分勝手に「〜に決まってる」って言い方するような人はあまり信じない方がいいね。

ちなみにハウスメーカが安いとは思わないが。
安いのは地元の工務店に在来で安く頼むパターンだろうね。

[150: 物件比較中さん]

144は
「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
って書いてるよ。