23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[521: 購入検討中さん]

0.9％が11年続くと10％だと思うけど、、、、ま　いいか

三井としては、浜田山は待つことも当然できたと思います。
来期は結構レジ系はいい物件目白押しなんで、別に浜田山なしでも
格好はついたと思います。

でもやっちゃったのは、やっぱりそんなに強気でないということの
裏返しともいえると思うけど。
去年半ばまでの相場環境が続くと見てたら、どうせいままでずーっと遅れてきたんだから、
まだもうちょっとお蔵入りさせて、相場がもっとずっと加熱してから
売り出すことくらいできたような気もしますが。

[522: 申込予定さん]

あのホットな市場で3%+6万のフル仲介手数料はらったのですか？
ま、税務上の損金には入れられるけどさ。

私なら2%+6万以上は払わないなー。
オマケに非居住用あるいは短期売却ではいくら
売買差益とれても、半分お国のためにやってるようなものですよね。税金ばかりで。

去年の売り抜けさん組と今の市場の環境は随分違いますよね。
今の湾岸未入居高値物件の多くは見せ玉（あるいは単なるしこり玉）というのは同意します。

[523: 匿名さん]

>>519
言葉が正確でなかったですね。失礼しました。

「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」
これでいいですか？

資金の借り手が債務不履行を起こした場合でも、
融資金の償還請求権が担保に取った不動産だけにしか及ばない
のが米国の融資の仕方。
　日本においては、これまで全て「リコース　ローン」で担保に取った不動産の
処分価格が融資金の弁済額に及ばなかった場合には、他の財産や人的保証で
全ての債権を回収する仕組みが一般的。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~kikucyt/e/na_Data/nonrcs.html

[524: 匿名さん]

＞これでいいですか？
だめです＞自分

×「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」

○「担保物件を債権者に引き渡せば債務は消える。」

スマソ

[525: 購入検討中さん]

523＆524

Thanksです
担保とられてお仕舞いですね。

[526: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。

都心区の駅近の便利なとこは何とか横ばい維持かもしれませんが、それ以外は緩やかに下落していって、ある時ストンと落ちそうな気がします。

なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

高値派が言う、
「日本中の田舎から子供が親や親族を捨てて東京に上京してくる。だから大丈夫。」
なんて事はまず無いと思います。

[527: 匿名さん]

核家族化は進行しているほか、都内への人の流入は続くため、まだ
当分の間　都内の世帯数は増加すると予測されているのですが？
埼玉/千葉が減って、都内への流入が続くってのは十分想定しうる将来像だと
思いますけどね。

[528: 匿名さん]

英国の人口６０００万人。第二の都市バーミンガムは１００万人で大ロンドンは７００万
ロンドン圏は１４００万。
大阪の人口減ってるのご存知ですよね。

[529: 匿名さん]

>>526
だから、日本国中さがして安心できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だけになるんですよ。

[530: 匿名さん]

少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。
一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。
以上を考えれば、
東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[531: 匿名さん]

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。
なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

[532: 匿名さん]

>少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
>まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
>これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。

定年延長と高齢者雇用促進については賛同
ただ「女性の職場への進出が進む」という根拠は何？
それは子供を持たない人（女性）が今より増えるということ？
今でも女性の社会進出は進んでいると思うが、今以上に女性の職場への進出が増えるという
根拠が無い。

>一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。

確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。
むしろサテライトオフィスなど新しい雇用形態、職場のスタイルも今後変化すると考えられる。
つまり通勤せずに働くということ。貴殿の知らない業界ではすでに定着しつつある。

>以上を考えれば、
>東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。

貴殿と同レベルで物事を考えるなら、その頃には東京駅から半径５キロ圏内に位置する東側の
湾岸部は地球温暖化の影響で水没することも考えられる。

>たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

おめでたい人だね。

[533: 匿名さん]

大きく儲ける業界は僅かな経営エリート層と、派遣や業務委託の組み合わせ。
職場から近くなれば、その分残業時間が延び、
二馬力が当たり前になれば、各々３００万で仕事を請け負う奴がでてくる。
世帯収入６００万だから暮らせるし。

都内の二流地区は、まさにワーキングプアの＊＊になりかねない。
当然地価なんか上がるはずもない。

[534: 土地勘無しさん]

>>533
はいはい！お仕事頑張ってくださいね？

[535: 匿名さん]

改正パートタイム法が2008年4月1日から施行されることに伴い、銀行が派遣社員やパート社員の正社員化や積極活用に乗り出している。りそな銀行と埼玉りそな銀行は08年7月をめどに、正社員との処遇格差を少なくする制度を導入する。三井住友銀行が2000人の派遣社員を正社員として採用する方針を決め、みずほ銀行もパート社員の正社員化に向けた人事制度を準備中で、パート社員や派遣社員を「戦力化」する動きは地方銀行にも広がってきた。銀行界はパート社員や派遣社員の働く意欲を高める制度を整備することで、優秀な人材の確保と法令順守に対応する。
日本生命保険は２８日、銀行窓口での保険販売などを担当する専門部署と女性社員の活用を推進する部署の２つの新組織を３月２５日付で発足させることを明らかにした。同社は営業職員と内勤職員を会わせると全社員の９割に当たる５万５０００人が女性。「優秀な女性社員が長く働ける風土を作ることで、競争力を高めていきたい」（幹部）と期待している。
大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保につなげる狙いだ。

[536: 匿名さん]

>>526
2月5日21時43分配信 読売新聞
内閣府は５日、都道府県ごとの県民所得を示す２００５年度の県民経済計算を発表した。
１人当たりの県民所得の全国平均は、前年度より２・５％増の３０４万３０００円だった。
都道府県間の所得のばらつきを示す「変動係数」は前年度より０・９４ポイント高い１６・３６％
と４年連続で上昇し、都道府県の間の格差が拡大していることが示された。
１人当たりの県民所得が最も高かったのは東京都（４７７万８０００円）で、最も低かったのは
沖縄県（２０２万１０００円）だった。
東京と沖縄の所得格差は２・４倍で、０４年度の２・３倍より差が広がった。

[537: 匿名さん]

>>532
確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。＞
オフィスが増えれば普通雇用者＝通勤者の数は増えます。
ビルだけ建って、中身が空っぽで人がほとんどいないって事はありえないでしょう。
立地も東京駅周辺ですよ。

[538: 匿名さん]

>529、530
どうしても東京駅を中心にしたいと言うのならいいけど、
その場合こんな感じでしょ。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

[539: 匿名さん]

>537
オフィス賃料と企業業績次第ではないの？
過去は比較的オフィス賃料安い中で企業も利益上げてきたので一等地も空室少なかったようですが、これから企業業績が下降していく状態で賃料が高止まりしていけば耐え切れずに出て行く企業も増えるハズ。

[540: 匿名さん]

>>532に同意

オフィスができたってそこに雇用が集中するとはいえない。むしろオフィス賃料が高くなれば
郊外やサテライトの動きも出てくる。以前賃料高騰で、郊外や地方にオフィスを移したとこ
が増えたことあったでしょ。今は雇用形態の多様化ももっと進んでるし、サテライトも増えてる。
実際のメリットが負担を下回れば、普通の会社は長く許容しないよ。

毎日同じオフィスに通勤して、対面で仕事するわけではない人も増えてるんだよ。それなりに
成功している人も含めてね。東京駅界隈に毎日勤務して張り付いていなければならないという
一部の方々の感覚を、日本や関東全体に当てはめてはいけないよ。

都心集住を促すような女性の社会進出もこれ以上進むとはかぎらない。都心で共働きというこ
とになれば、下層と上層のはざ間の層の話。今後女性の社会進出が目覚しそうなのは、経済的
に働かねばならない層。これだと都心集中の話とは多分無縁かな。一方、当たり前だが所得が
高い層ほど、専業主婦の割合は増える。最近はレベルの高いカップルは共働きなんて思われが
ちだが、配偶者の所得が十分高ければ専業主婦という傾向は今でも十分残っている（例えば『
下流社会』の三浦展氏の最近の著作にデータソースあり）。

配偶者の所得に恵まれていてレベルが高い女性であれば、子育てを含め、会社・仕事頼みでな
くても自己実現の途を見出すことができる人は沢山いる。こういう方々は都心ではない郊外の
高級住宅地をむしろ好みそうだがね。