プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[821: 物件比較中さん]

>>819
そうですね、10年後あたりの評価が楽しみですね

[822: 購入検討中さん]

>>821
京王線高架後（&トンネル完成後）の再編成で、もっといろんな電車が停車するようにでもなれば、、、評価が変わるかもね。
でも工事の気配が全然ない。

[823: 匿名さん]

京王の計画上、この先２０年は急行や特急が止まることはありません。

[824: 申込予定さん]

急行止まらなくても仙川人気ですし、普通によい物件だと思いますよ。
つつじヶ丘も徒歩圏内ですしね。

[825: 匿名さん]

つつじヶ丘駅から坂道を徒歩15分の大規模マンションが、3年前に分譲時75㎡で約5000万円弱くらいでした。この物件からはつじヶ丘駅まで徒歩10分ですので、昨今の不動産価格の状況を鑑みれば、6000万円ぐらいしても決して高い価格ではないと思います。

[826: 匿名さん]

決して高くはない、素晴らしいマンションだ、仙川は人気がある、等々前向きな投稿が目立ちますが、それらが正しければ何故こんなに売れ残ってるのか説明がつきません。
ここはプラウドとしては歴史に残る売れ行き不振なマンション。
値引きするという意見に根拠を求める書き込みも見受けられるが、ここを値引きしないで、どこを値引きするのでしょうか。
かれこれ分譲を開始してから1年以上が過ぎ、これだけ売れ行きが鈍いこのマンションを、値引きの切り札を使わずに早々に売り切る方法があるのなら、是非しりたいですね。

[827: 申込予定さん]

最近のプラウドは竣工しても残っているところは出てきているようですよ。
川崎もまだまだ残っていますし、歴史に名を残す、というのはどうでしょうか。

[828: 匿名さん]

今のマンション相場では適正価格。だが、全体の相場が購入者がついてこれないレベルに上がっている。だから、今の適正価格でも売り抜けない。だけ

論点が、対相場なのか単体の価格としてかで意見が分かれてるだけでしょ。

値引きの素人予測大会、不毛ですね。。。

[829: 申込予定さん [男性 30代]]

売れ行きが以前のプラウドに比べて鈍いのは事実だと思います。
理由としては、価格帯が微妙な値付けで、もう少しお金を出す、あるいは平米を小さくすれば、もっと都心に住めること。加えてこの微妙な値段での275戸を販売する需要予測が甘かったことが考えられます。
ただ、最近でも1ヶ月あたり15戸程度を着実に販売していることから、底堅い需要はあると思います。今のペースで夏位には完売するのではと思ってます。
ピカピカの物件ではないですが、平均点の高い物件だと思います。

[830: 匿名さん]

仙川にマンションを建てちゃダメだよ。
人気ないんだからさ。

[831: 匿名さん]

烏山の駅前物件を見てから検討したい人も多いと思います。全く価格帯は違うと思いますが。
投資向きの物件ではなく、手堅く住居とする物件なので、少し高めに感じてしまいます。このマンションだけではなく、投資家ではない一般の購入層がマンション価格の高騰についていけてないんじゃないでしょうか。

[832: 申込予定さん]

人手不足、資材不足で建設のスピードが落ち始めると、価格を高めに設定して時間をかけて売ると聞いたことがあります。
ちょうど今がその過渡期なのかもしれませんね。消費者は戸惑いますね。

[833: 申込予定さん]

野村の販売の方は、早く売りきろうと思えば簡単だけど、この物件は大切にしてるから、ゆっくり販売していると言ってましたよ。竣工後にどうしても売り切ろう！という感じではなかったようです。もちろん100%鵜呑みにすることもないですが。

[834: 申込予定さん]

竣工前に売り切ろう！の間違いでした。すみません。

[835: 物件比較中さん]

ただでさえプラウドってだけでアンチが多いから、売れ行きが遅いという事実は動かしようがないなか、ここぞとばかりにネガのイメージを広めたい感が強く見受けられますね。

この物件は投資用には買う方がおらず、着実に売れてるってことでいいんじゃないでしょうか。
目立つプラスの面はないかもしれないが、逆に平均的にはバランスが取れてると思います。

目立ちたがりの人には難しいのかもしれませんけど。

あと、仙川の町自体を貶す方がいますけど、ここまで商業施設が揃ってる駅はそうそうないと思いますよ!?

[836: 匿名さん]

まぁ、シティをつけなきゃ売れたかもな。

[837: 匿名さん]

>>828
適正価格の意味を理解されていないようですね。
一般的にマンションは、竣工時期に完売した場合、それを適正価格だったと判断します。
デベの値付けが絶妙であり、デベも最も効率的に利益を確保できる。
早々に完売してしまったら値付けが安すぎた。竣工過ぎても売れ残っていたら、高すぎた。と判断します。
よってここの値付けは高すぎた、と言わざるを得ません。
適正価格と判断した人は少数派ということです。

[838: 匿名さん]

>>828
こんなに売れ残ってるマンションの値引き予測を、不毛という意見こそ、不毛以外のなにものでもない。
購入者による、値引きして欲しくない！という単なる願望にしか聞こえないのは私だけでしょうか。

[839: 匿名さん]

>>837,838
同一人物でしょうからまとめますね。
日本語読めないの？相場に対して適正だけど、今の相場が高すぎと言ってるんだけど。
一般的に、そうなんですか？野村三井等、即完物件が成功とされてますけどね。成功物件は安すぎなんですね？

では適正価格と判断した人はすでに250人以上いますね。少数ですかね？笑

私はここではなく近くを検討していて参考によく覗いている者です。

なぜ、値引き予測が不毛と言ったら叩かれるのかよくわからん。
そんなに自分で不動産を理解してるなら、値引きしないということが予想できないのかね？笑

[840: 匿名さん]

>>837
で、あなたの考えるここの適正な坪単価は参考までにいくらですか？

[841: 匿名さん]

839 840
同一人物でしょうからまとめますね。
837ですが、私は日本語読めます。あなたは日本語理解できますか？
できる前提で以下書きます。

繰り返しになりますが、不動産の価格というのは、買い手が付けばそれが「今」の相場になります。
買い手がつかなければ、単なるデベの希望小売価格であって、相場でもなんでもない。

よって、分譲価格が適正かどうかは、売り切ってみないと誰もわからないです。
本当の適正価格は、実績からのみ判断できるものです。

にも関わらず、あなたはここの分譲価格が「相場に対して適正」と言っている。
竣工過ぎても売れ残っているので、分譲価格は適正価格ではなかったと言い切れますし、
そもそも「相場に対して適正」という日本語もおかしいです。
あなたが「相場価格」を知っているなら別ですが、そんなことはありえません。

デベは資料請求の推移や、モデルルーム訪問者数、それから近隣の相場等を鑑みて、分譲価格を決めます。
高すぎず、安すぎない、もっとも利益を確保できるラインを狙います。
デベが定める分譲価格は、竣工時期を目処に、全戸を完売に持ち込めるであろう予想価格です。
（ちなみに、野村は業界の中でも、この予想価格の読みが最も的確な会社と言われていますが、
今回ばかりは見誤ったようですね。）

＞野村三井等、即完物件が成功とされてますけどね。成功物件は安すぎなんですね？

まず、「即完が成功物件」という理解は、必ずしも正しくありません。
即完の意味についても一度勉強された方がよいと思うので、貼っておきますね。
http://ameblo.jp/mitui-kenta/entry-11159669013.html

補足すると、分譲開始して一期で全戸売れてしまうようなマンションは、
デベ目線でいうと、分譲価格をもっと上げても買い手がついたはず、＝もっと利益を追求してもよかった、
＝安く値段を付けすぎた、ということになります。
高ければ販売に時間がかかり経費も膨らみますが、そのバランスです。

＞では適正価格と判断した人はすでに250人以上いますね。少数ですかね？笑

まず250戸も売れていはいないはずですが、仮に売れているとして、、、
デベは竣工時期を目処に全戸売り切れる想定で値付けをしています。
まだ売れ残っているのですから、分譲価格を適正と判断した人は、想定より少なかったということです。

８４０への回答はもはや不要かもしれませんが、
いくらが相場かは市場が決めることなので、そもそもここで議論するつもりはありません。
ただし、売れ残っている＝適正価格ではなかった（分譲価格が高すぎた）ということは明らかです。

オマケ（新築マンションの値切り方）
http://howcollect.jp/article/933

[842: 申込予定さん]

しつこい！

[843: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

野村が竣工時完売を狙っていたのなら少し強気だったといいうこと。しかし、この規模で竣工時7〜8割が契約済というのも事実。ストライクちょい高めの良い線だったと思います。

相場とか適正とか販売中の物件には意味がない。売れたらそれが相場です。

値引きするかどうかは野村次第。その物件が成功かどうかなんて、一部の関係者にしかわかりませんよ。
いくら好調に売れても損を切っている物件だってありますから。

[844: 匿名さん]

>>841
文章長いわりに内容がペラペラですね。

「相場」の意味を今一度お調べになっては？？
ついでに「希望小売価格」も一緒に調べておいて下さいね。マンション売るのは小売じゃないよ。

野村は、価格の読みが的確なのではなく、
プラウドのブランディングと、エリア内での高値追求への戦略がうまいのです。

評論家気取りたいなら、もっとためになるリンク貼ってね。
何が言いたいのかさっぱり分からん。

[845: 匿名さん]

843
同意

844
あげ足を取るだけでなく、中身のある反論を繰り広げていただきたいな。
骨のある反論お待ちしております！

[846: 購入経験者さん]

プラウドをありがたがる不勉強な購入希望者が多い間はプラウドブランドも安泰で、野村も高値売り抜けをのビジネスを続けられる。
ここ数年売り出されたプラウドは、ほとんどが「オハナ」と変わらない内容なのにね。
逆に言えば、オハナ購入者は高値づかみをせずに野村ブランドのありがたみ（そんなものがあればの話だけど）を享受できてるわけだ。

[847: 匿名さん]

>>845
最初に自分であげ足とり始めたくせによく言うわ。
もともと私は、マンショん相場が上がりすぎているとしか言ってませんので。。

あなたと私の議論自体他の誰も興味ないので、反論はしませんよ。

[848: 購入検討中さん]

人によって価値観はそれぞれなのだから野村不動産のブランド料に金を払うのもよし、値引きをするのもよし。ただ、他人を馬鹿にしたり貶めたりする言い方は謹んだほうが良いかと。

[849: 物件比較中さん]

>>843
買主の今後なんてどうでも構わないというデベからしたらそうですよね。売上最大化に成功したわけでデベかゼネコンか元地権者のどこかはうはうはですよね。
買主も今後うはうはになれればいいのですが。。
10年前と比較する資産価値の落ちない街ランキングで仙川はトップクラスですが、10年後はどうなるんだろう？

[850: 匿名さん]

議論等に参加はできないんですが、素朴な疑問なんですけど…

明らかに買う気がなさそうな方々はプラウドだからコメントまで書くんですか!?

[851: 匿名さん]

テレ東のＷＢＳで、目の前のキューピー本社がでていましたが、
１４００名も働いているんですね。

[852: 匿名さん]

だから遊歩道があんなにキレイに整備されてるんですね。駅からキューピーを通る道は気持ち良いです。

[853: 申込予定さん]

キューピー側の遊歩道、マンションの周り提供公園やの並木道ができて、素敵な雰囲気になりましたね。

[854: 匿名さん]

>>853
どこが？

[855: 匿名さん]

>854
時々見受けられる突発的な品の無い書き込み。
気分を害しますね。

[857: 申込予定さん]

野村の竣工後販売は珍しいので、どのように販売していくのか興味あります。最近は大規模物件が多いのでこういった形式も増えていくでしょうけれど。

[859: 匿名さん]

>>858
キューピー側の事をおっしゃっているのですか？
もしくは、マンション周りについて整備される前の方が雰囲気が良いという意味でしょうか？

[861: 匿名さん]

>>860
859です
建設的な会話がしたいだけなのですが。

キューピーが出来た事、マンションが出来た事で以前に比べると雰囲気が良くなったと私は思うのですが、間違っていればご指摘ください。

[862: 購入検討中さん]

この物件についてプラスの要素の話題になると必ず叩く人がいるみたいなので、相手にされない方がよろしいかと思います。私も、キューピーが新しくなって遊歩道が整備され、マンションまでの道がだいぶ明るくなったと思いますよ。

[863: 匿名さん]

>>862
なぜ叩かれるのか考えた方がいいよ。
この物件に限っては全てを僻み根性によるものと片付けてしまうのは危険かと。

[864: 購入検討中さん]

自身が購入されないのに、そこまで執着して批判する気持ちがわかりません。

[865: 匿名さん]

ここが、平均してあと五百万でも安ければここまで叩かれないんでしょうね。価格発表まではここまで批判されていなかったと思います。思ったよりグーンと高かったんですよね。
でも、周りを見てもファミリーマンションの売行きはあまり良くない気がします。数年前まで5000万出せば買えていたところが、今は6000万超えてきますもんね。

[866: 物件比較中さん [男性 40代]]

キューピーの遊歩道いいんですが、歩道橋を通らないといけないのがなんとも。。。
おそらく調布市の予算の問題で歩道橋を撤去して横断歩道に出来ないのでしょうが、２７０戸を超えるマンションが建つわけですからなんとかして欲しいですね。
少し仙川駅寄りに１つは横断歩道出来るようですが、甲州街道でここまで横断歩道が無い場所なんて記憶にないのでなんとか考えてもらいたいところです。

[867: 申込予定さん]

そうですねー。あの歩道橋が横断歩道だったら嬉しいです。でもって、歩道橋の塗装が剥げてるのも気になりますw

[868: 物件比較中さん]

>>866
国道だから国じゃないの？
歩道橋になっているのは理由があるはずでしょ？
渋滞防止なのでは？
だから設置するとしてもずらすのだと思います。

[869: 匿名さん]

他のプラウドのスレで、ここは失敗例のように書かれていたのでのぞいてみました。

[870: 物件比較中さん]

>>865
全く同感です。駅近の２物件のあと栄太郎跡に大規模が出ると聞いて駅近に比べかなり安くなるだろうと期待してたのにこの価格だったんですよね〜。
この場所でこの戸数をこの価格は無理だから後半は安くならないかなと注目してても下がらないから、何故皆この価格で買ってしまうのだろうと思って私のように愚痴りたい人もいるでしょう。
長谷工が持ちかけて野村が乗ったのだとしたらブランド力活かすということだから下げられないんだろうなぁ。
長谷工が自らやって廉価で即完売目指してくれれば良かったのになぁ。などと。