プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[735: 銀行関係者さん]

> 値引き合戦に参入…
しないでしょうね。相応な価格なので。

> 値引きするなら買う人↓
>予算に余裕がない人↓
値引いてもらえない人ですね。
予算に余裕がなければ値引きません。
銀行がお金がない人にはお金を貸さないのと同じです。

[736: 匿名さん]

人気のない物件を転売目的で買う人がいるのですか？
僅か数百万円で、予算が立たない人に余裕ができるのですか？
残っているのは、希望のなかった部屋に福があると思いますか？
理解不能。

[737: 匿名さん]

>>730
いえいえ、資産に余裕がある人より、ギリギリの人にこそ大きな値引きを引き出すチャンスがあります。
デベとしては、元々のターゲット層では完売に持ち込めなかったのですから、新たな購入層を取り入れる必要があります。
物件を心底気に入っていて、×××円だったら買えるんだけど、それ以上だったら手が出ない、という人こそ値引きを提示されやすいのです。

だからもし予算に余裕があったとしても、足りない風に装った方がいいですよ。
デベが値引きを提示する時はその価格なら必ず買ってくれるという勝算がある時だけです。
デベは当然ながら値引きの情報が漏れることを極端に嫌いますが、購入者は自分が値引きで買ったことを公言しないですからね。

価格以外に購入に向けてハードルがないように演じて、最大限の値引きを引き出すべし！

[738: 匿名さん]

>>736
賃貸目的なら、仕入れは安いほうが良いよ。
竣工後の野村は、値引きして売り払うから。そろそろでしょう。

[739: 匿名さん]

>>735
相応価格ではなかったことは自明。
相応価格なら少なくとも竣工前に完売します。
売れ残ってるということは、市場から割高と判断されたということです。

逆です。予算に余裕があれば値引きはしません。
余裕があるのに買わないという人は、価格以外に買わない理由を抱えています。
そのマイナス要素を払拭できなければいくら値引きをしても買ってもらえません。
むしろ、買わない理由が予算だけの人こそ値引きを提示されます。
そして、デベは購入者の資金に余裕があるかどうかは興味ありません。
ローン審査に通るか通らないか、yesかnoか、それだけです。
彼らからしてみれば、どれだけローン破産の可能性が高くても、審査さえ通れば売れるんですから全く問題ありません。

[740: 購入経験者さん]

今どき、相応な価格のマンションてほとんどないよ。一種のバブルでどれもこれも割高。
でも「今」マンションを買いたい人は、将来の含み損覚悟でこの値段に納得するしかない。
2006年くらいまでのマンション底値時代なら、ここより安いのに、もっといい立地、構造、仕様の物件（プラウド含む）がたくさんあったから、それらを中古で買うのもありだけど、日本は新築信仰が強いからなあ。。。

[741: 匿名さん]

>>740
今は不動産価格は数年前より高くなってるのは事実ですが、そもそも不動産価格は変動するものです。
どんなに値上がりしても、戸数よりも購入希望者が多ければ、それは割高とは言わず、むしろ割安になります。
だから値上がりしている＝割高とは言いません。
どんなに値段を下げても、売れ残って買い手がいない場合、その価格は割高なのです。
このマンションは割高ですが、このご時世だから他のマンションも全て割高かというと、そうではありません。

[742: 銀行関係者さん]

> ○37
> 7○9
> 74○
同一人物でしょうが、騙されてはいけません。
予算が足りない人が値引いてもらってローン組めるようになったから買う？
子供の教育費（学校だけでなく塾の費用も）、親の介護や入院費（高齢者の差額ベッド代は平均2万円）、自家用車の車検＆買い換え、家族旅行、夫婦のお互いの趣味にかかる費用、勤めている会社はローンが払い終わる30年後まで安定？親は金持ち？
キチンと考えて買ってください。
いまは金利も安いし、金融機関もセールス一辺倒ですが、引き締め期に入ったら手の掌を返しますよ。

[743: 購入検討中さん]

一般論が書かれているだけで、騙そうとしているようには見えないが…

キチンと考えリスクを加味した上での購入予算ならば、割り引かれた事で予算内に入るならラッキー。

[744: 匿名さん]

気持ち悪いポジティブ発言は信者ですかね。販売員がこんなことを言ったら、間違いなくその物件は買わないです。気にせず比較検討します。

[745: 物件比較中さん]

確かに、元の価格では全く手を出せない人が、値引いてもらってギリギリ買うならば、将来破綻するリスクも高く、また先の方もおっしゃるように一般的に売り側もそういう方には値引きを提示しないと思います。しかし、出せないわけじゃないけど当初の予算を少しオーバーしているからどうしようか、くらいのボーダーラインで悩んでいる人には値引きは大変有意義ですし、売り側もそういう場合に値引きを提示するものだと思います。
でもここはどうでしょうかね、値引きするかしら。ここの売り状況くらいでバンバン値引きしていたら、不動産屋もやってられないような気がします。

[746: 購入検討中さん]

販売にかかる広告、人件費などの経費と割引額を両天秤にかけて、割り引いた方がいいと判断されたら割引かれると思います。売り残すといつまでも経費ばかりがかかります。デベの方針にもよりますが。

739さんの言うようにローンが通ってローン実行できれば、野村側からすれば関係ないのでは？ローン審査を明らかに通らなさそうな人は別として、ローン審査が通れば、予算ギリギリだろうが売り手からすれば買ってくれればいいだけで。将来破綻して迷惑被るのは銀行で、野村は痛くも痒くもないでしょう。
ただ余程の楽天家でないかぎり、破綻するかもしれないのにギリギリで買う人はいないと思いますが…

[747: 匿名さん]

>>745
元の価格をギリギリで買ってる人もいるわけですから、値引き後の価格をギリギリで買う人がいたっていいでしょ？

野村はギリギリかどうかはどうでもよく、無事引渡しまで持ち込めれば（ローン審査が通れば）誰でもよいのです。

もちろんローン審査が通るか微妙な人は対象外ですが。

746さんの言う通り、販売体制を維持ることは相当な経費がかかりますから、値引きに舵をきった方がよいターニングポイントが必ずあります。
ただし、値引きの情報が漏れることは正規価格での購入者からの反発や、ブランドイメージの低下という悪影響も招きますから、まずは値引きすれば買ってくれる人に、内密に値引きを提案します。
それでも完売に持ち込めなければ、値引きの広告をうつことになるのですが、野村はそこまではしません。
これまで値引きはしたことは一度もありません。と野村は言っていますし、これからも言い続けたいはずなので、どうしても売れない住戸はむしろがっつりと値引いて、値引き広告を打つ前に完売に持ち込むのです。

[748: 匿名さん]

自分もそうだけど、ここは微妙な立地なので数百万下がるなら買いたいという人は多いのでは？

[749: 匿名さん]

それから、販売員の言うことを、真に受けてはいけませんよ。
あくまで交渉ごとなのですから、相手の手の内を理解しなければ成功しません。
何も知らないど素人のふりをしつつ、相手が値引きを提示したくなる人（前述のとおり）を演じて、こちらが交渉の主導権を握るべきです。

[750: 匿名さん]

そもそも予算って、今の生活を維持できる程度の金額を決めるんじゃないですか？
少なくとも私はそれを基準に予算を考えますね。
あとは、どこまで相手が自分たちに合わせてくれるか？かな？
相手が気持ちよく対応できて、こちらが交渉の主導権を握るのは、私も大賛成です。

[751: 匿名さん]

みなさん勝手な妄想が好きですね。

残り5戸とかだったら、こっそり値引きを持ちかけるかもしれませんが、数十戸残ってるうちは、他ににバラす人が出るからやらないでしょうね。
それはリスクが高すぎます。

あと、値引きで優位には立てないですよ。一見お得でも、そもそも悪条件の売れ残り部屋を掴まされるだけです。その時点で転がされてますからね。

[752: 物件比較中さん]

悪条件かどうかはそれぞれにニーズが違いますからなんとも。
欠陥住宅でもない限り、部屋の位置や間取りはわかっての購入ですから、掴まされるというより納得済みの購入になりますね。
後は提示された額で購入したいと思えばいいだけで。

[753: 匿名さん]

数十戸なんて残ってませんよ

人それぞれだから悪条件もそれぞれですよね

[754: 匿名さん]

752さんに１票！

[755: 匿名さん]

自作自演ですか。

販売価格は提示されていますよ。それでニーズが無いから売れないんですよね？
あなたがニーズは安い部屋ということでいいですか？

悪条件は言い過ぎですね、「好条件じゃない」に変更します。

[756: 匿名さん]

今は金利が安いって話が横行してますが、
長期金利が上がったなんて話も出てきているから、
変動金利は危険かもですね。

先日、別のマンションを冷やかしで見に行ったら、
その辺りの説明をしてくれた営業さんがいて、
フラット３５を急いで審査しました。

フラット３５も比較的安くて良いんだなって
考えが変わってきました。

皆さんは、今後の金利どうなると思いますか？

[757: 匿名さん]

>>756
スレチね。

[758: 752]

>>755
自作自演ではありませんよ。

論点をすり替えているように感じますが、そもそも安さだけにニーズを求めるなら割高になる新築なんて検討しないでしょう。
値引きされたものを購入しても悪条件の部屋を掴まされるといった内容を書かれた事に対して、ニーズは人それぞれなので、その部屋に何らかのニーズを感じた人が買えば、その人にとっては悪条件とは言えないと言いたかっただけです。
いくら価格を割り引かれても投資でもない限り、大金を出して自分にとって何の魅力もない部屋を購入はしないと思います。

[759: 物件比較中さん]

もう少し価格が安くなればと伝えましたが、一切無理と交渉の余地はありませんでした。交渉が下手だったのでしょうか？

[760: 匿名さん]

まあこのご時勢なので、野村といえど値引きはしないですよ。
調布や笹塚の再開発や、高架化の認可取得発表、味スタ近隣の競技場増設、橋本リニアなどの影響で京王線沿線の需要は高まりつつあるし、こちらなら間も無く完売するでしょう。
希少な仙川駅近の新築ブランドマンションだし、今後の発展とともに資産価値も高まっていくと思います。

[761: 入居前さん [男性 40代]]

甲州街道沿い、ハセコー。
残念です。

[762: 検討中の奥さま]

仙川の新築は、長谷工か長谷工子会社しかありませんからね。

[763: 匿名さん]

>>762
郊外って感じしますね。

[764: 物件比較中さん]

>>761
都心近距離、駅近、ブランドマンション

とも言えます。
要は捉え方次第。

[765: 物件比較中さん]

確かに捉え方次第ですね。
個人的には駅から歩くと10分近くかかりますし、いわゆる駅近のイメージはないですけど。

[766: 契約済みさん]

契約者ですが、ご参考までに。
たしかに甲州街道沿いを行くと10分弱かかってしまいますが、駅から線路沿いを歩きますと6-7分程度と早く、また道中も静かなのでストレスフリーで着くことができます。
歩道橋は少し面倒ですが。

[767: 検討中の奥さま]

確かに線路沿いは気持ちいい道ですね。
遠回りのいらない遊歩道を作ってくださったキューピーさんに感謝ですね。

[768: 契約済みさん [男性 30代]]

確かに捉え方違いだと思います。
甲州街道に近くデメリットと感じる方と、反対に我々は女性、子供達が駅からの道を人気のない住宅街の夜道を歩くより、かなり安心な印象を受けました。
マンションの中身は変えられても、駅からの道はどうする事もできない。夜道が絶対に安全ではなくなった世の中なので、色んな物件を見ましたが、最終的にここに決めました。もっと駅近、もっと都心、もっと中身が優れていて広いマンションは、確実にここより高く我々の予算では無理でした。

[769: 物件比較中さん]

歩道橋のところに横断歩道ができると便利なのですが、もう少し駅寄りのようですね。

[770: 物件比較中さん]

>>761
何故、長谷工なんですか？あくまでも、売り主は野村でしょ？どこのマンションって聞かれて、長谷工とは言わないでしょ(笑)

[771: 購入検討中さん]

>>770
このご時世どこが建設したかは重要だと思いますよ。だからプラウドだけど長谷工が建設という人がいても仕方ないとは思います。
とは言え、私はそんなに長谷工がマズイとも思ってません。一時期のことがあったとは言え、これだけマンションを建設してるんだからそれなりのノウハウもあるのでは？

[772: 物件比較中さん]

本来ならば、マンション建設の専門業者である長谷工が作ったものであり安心できるのですが、郊外を中止に超大規模のたたき売り物件を多数企画してるので、質を疑っているわけではないけどイメージが良くないのでしょうね。
とはいえ、私はこの物件に関しては長谷工を否定いたしません。
設備も悪くなく、そこそこ高級感のある仕上がりです。
長谷工さんも高い技術持ってるんだから、あと少しイメージ考えたら良いのに、と思ってしまいます。

[773: 匿名さん]

即完売＝もっと高くても売れた、値引＝高過ぎた、と考えると
竣工前後で完売は売上最大化に成功したということですかね。
この場所でこの価格は高過ぎと思っていましたが、さすが野村ということ？

[774: 匿名さん]

最近マンションの検討始めましたが、皆さんが言うほど長谷工に悪いイメージはありません。
むしろしっかりしたイメージがあり、デザインも良いものが多いので、個人的には一押しです、
昔は知りませんが、何か悪かったのでしょうか？

[775: 申込予定さん]

長谷工は、直床直天井が気になる方が多いようですね。
でもこちらの物件は、二重床二重天井ですし、問題ないと思いますよ。
最近は直床直天井が増えているそうですし、そういう意味でも良い物件だと思います。

[776: 匿名さん]

このスレでも長谷工施工であることについて、過去にそれはそれは多くのやりとりがなされています。
施工会社についてこんなにもあれこれ議論が繰り広げられるのは長谷工ならでは。
肯定的な意見もゼロではありませんが、否定的な意見が多数を占めているのは事実です。
資産価値としてマイナス要素であることは間違いありません。

[777: 匿名さん]

竣工迄に完売しなかったね。スプリングコートご案内会開催と書いて有るが、建物の内部とかスプリングコートの雰囲気が実際に見れるのかな。今後は現地案内するんだろうから実物を見て購入することが出来るかな？

[778: 匿名さん]

長谷工はペラボー等ローコストのイメージが強い。
安っぽいという悪いイメージがあるという事。
つまり[長谷工=安っぽい]ので敬遠されるのでしょう。

[779: 購入検討中さん]

既に竣工していて、今度スプリングコート、あとオータムとカームで、まだ3期くらい募集ありそうですが、野村さんにして珍しいパターンなのでしょうか？

竣工前に売り切るのが野村みたいな話を聞きますが。

実際MRに行ってもまだ売り急いでいる感じは全然受けませんでした。

[780: 購入検討中さん]

あと3期じゃないですね。あと3回くらい募集ありそうという意味です。

[781: 購入検討中さん [女性 30代]]

779さん
意外と残ってるのですね。
私も野村は売り切るイメージでした。
実際にMRに行った際には、具体的に何戸程度残ってそうでしたか？
参考までに教えて下さい。

[782: 匿名さん]

へー。売り切らないプラウドがあるんですね。

[783: 匿名さん]

プラウドとしては歴史に名を残す低調ぶりですね。
売れ行き不調なプラウドを、仙川状態とか言われてしまうかもしれません。

[784: 物件比較中さん]

竣工時には価格が下がるかと思っていましたが、一切下げないどころかむしろ当初より価格を上げた感があります。