プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[675: 検討中の奥さま [女性 30代]]

>>655
このあたりでマンション購入を検討しているものです。どちらの会社が売主でしょうか。ぜひ教えてください。こちらで聞くべきか迷いましたが、気になりまして申し訳ありません。

[676: 匿名さん]

坂の途中のマンション計画ですか？ここは地元の地主の方が建てる賃貸マンションです。この付近で、現在分譲マンションの計画はありませんので、プラウドを見送れば東隣のブドウ畑が売りに出される時まで大規模マンションはないでしょう。

[677: 匿名さん]

シンプルな外観で素敵な感じですね。

[678: 検討中の奥さま [女性 30代]]

>>676
ありがとうございました。

[679: 購入検討中さん]

現地見てきましたが、オータムコートやスプリングコートの内側は、日陰でした。残念です。あの価格を出して、陽が当たらないのは、正直厳しいなって感じです。

[680: 匿名さん]

日照時間はモデルルームで確認すれば教えてくれると思います。日陰も困りますが、南西向きのバルコニーもどうでしょう。
バルコニーがガラスなので洗濯物が外から丸見えですし、道路に面しているので排気ガスで洗濯物が干せないのでは？

[681: 匿名さん]

冬は日が低いから今が一番当たらない時期ですが、日が当たらないといってもサービスルームではないので採光には問題がないと思います。陽が当たるとフローリングなどが痛むといって嫌う人もいますから、5000万円の前半と割安感に惹かれる人もいます。事実、その付近の部屋はもう残っていませんでした。ひとそれぞれの価値観があるものですよ。

[682: 申込予定さん]

オータムコートのその価格帯、検討していたのですが、もうないんですか？残念です、他の部屋を検討しなくては。

[683: 物件比較中さん]

5000万台前半はもう少なそうですね。
残りはオータムが5500〜、カームが6200〜くらいですかね。

[684: 匿名さん]

ここを5000万円前半で買えたら多少のマイナス点があってもお得感があります。でももうあまり残ってないんですね。

[685: 匿名さん]

オータム、スプリングの日当たりが悪いのは、最初からわかっていたこと。

[686: 匿名さん]

条件が良い場所は金額に反映されるからね。

あまり良くないとこは金額下げないと誰も買わないし、それが普通でしょ。

[687: 匿名さん]

多少条件が悪くても安い方が売れてしまうんですね。
日照に難ありでも共働きのご夫婦2人暮らしなら買い物件と
判断されたのでしょうね。
もしかして投資用に購入された方もいらっしゃるのでしょうか。

[688: 匿名さん]

昼間にあまり家にいない方や価格重視の方にはあまり関係ないのかもしれませんね。

[689: 物件比較中さん]

オータム、スプリングの日当たりは午前中はありますよね。
その分午後はないですが…
生活スタイル次第ですよね。
世の中には北向の部屋とかもありますからね…

[690: 匿名さん]

甲州街道には近いけど、日当たりや価格のバランスではフロントコートが一番条件良かったのかもなぁ。

[691: 物件比較中さん]

アベニューの低層階はもう少しあった気がします。

[692: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性 30代]]

ま、とにかくは詳細について、足を運ばないといけないって事ですね。仙川巡りしてみよっと。
予約取れるかな…

[693: 物件比較中さん]

今日から4期2次登録開始ですね。まだ色々と迷ってて、ふんぎりがつかないです。ブリリアさんも、価格を調整したみたいで、南向きがかなり安くなってました。う～ん、迷いますね。

[694: 物件比較中さん]

今なら4月に入居できるんですかね？

[695: 購入検討中さん]

母子家庭で育って貧乏な家柄なのでサラ金に手を出してしまったのですが、ローン審査は通りますか？

[696: 匿名さん]

年収から返済比率を計算してローン審査するのでもちろん他の借入も計算されます。

ここで聞くより審査しないと誰にもわかりませんよ。

[697: 物件比較中さん]

サラ金は厳しいんじゃないですか？

[698: 物件比較中さん]

>>693
ちなみに、いくら位ですか？

[699: 購入検討中さん]

>697
やっぱりサラ金で借りたことってマイナスになりますか？

[700: 匿名さん]

知人でアイ○○で借入があったけど年収が返済比率以内だったから審査通りましたけどね。

[701: 匿名さん]

ローン審査時に完済していれば問題ないと思いますけど。過去の借金履歴まで調べるのでしょうか？

[702: 匿名さん]

知人でア○○で借入があったけど年収が返済比率以内だったから審査通りましたけどね。

[703: 購入検討中さん]

仙川が地元なので、ローン審査が通ることを祈ります。

[704: 物件比較中さん]

>>698
西向きは、オータムコートより安かったですね。南向きは、アベニューコートより安かったですね。自分の目で確かめたら良いのでは？

[705: 物件比較中さん]

もうすぐ内覧会だから、かなり完成に近づいているんでしょうね。

[706: 物件比較中さん]

>>704
南向きが6000万以下くらいってことですか？
よほど要望書が入らなかったんでしょうか。

[707: 購入検討中さん]

第四期二次どのくらいの申込が入ったかわかりますか❓
気になっているのは甲州街道近くの5000万円後半の3LDKです。
またできればモデルルームではなく実際の物件を内見したいです。いつ位から内見可能になるかわかる方いますか❓

[708: 匿名さん]

>706
これだけ売れ残ってるくらいですからね。

[709: 物件比較中さん]

>>708
ブリリアのことですよ

[710: 匿名さん]

残り戸数って15戸なのでしょうか。細かく販売されててよく分からないのですが…。
棟内モデルルームに移行するのでしょうか。販売戸数からすると微妙な時期ですね。
もしそうだとするとやっぱり内覧会終わってからでしょうか。
実際の部屋見られると良いですよね。入居が始まってる時だと更に分かりやすくなりますし。

[711: 購入検討中さん]

どれ位残っているのかわかりませんね。
ここを見ていても「残り15戸」「これだけ売れ残ってる」「よほど要望書が入ってない」と漠然としてますし。
だいぶ前ですが、私が見に行った時は南西面に全部花がついてたのであとは南東面だけだと思ったのですが。
私が見たのは“お化粧”されたものだったようです。
また行けば残り住戸の一覧とその価格は見せてくれるのかな。

[712: 物件比較中さん]

>>711
よほど要望書が入っていない、と書いたのは私ですが、ブリリアのことでした。（ブリリアが値下げしたという書き込みに対して）
紛らわしいこと書いてすみません。

[713: 匿名さん]

プラウドもかなり売れ残ってるでしょ。ブリリアがどうとかじゃなくって(笑)

[714: 匿名さん]

他の物件を叩くと自分にも火の粉が降りかかってくるという事ですね。勉強になります。

[715: 匿名さん]

ここは施工後の値引きに期待

[716: 物件比較中さん]

マンションの周りの歩道が出来てきましたね。
歩きやすくなりそうでいいですね！

[717: 購入検討中さん]

モデルルームへ何度か足を運び、現地へも何度か行きました。いい物件だとは思うんですが、決めきれません。価格がもう少し下がればなぁと思ってます。
成約者向けの内覧会はいつかご存知の方いますか❓一般向けの内覧会があれば参加したいです。

[718: 契約済みさん]

>>717

100％満足して購入を決める人は、
殆どいないと思います。

皆さんそれぞれ拘りが違い、価値観が違います。
何処までだったら納得が出来るか？
自問自答で決断するしかないのではないでしょうか？

契約者向けの内覧会は、
３月２日(月)～６日(金)まであります。
一般向けの内覧会があるかどうかは分かりません。
MRでお聞きになるのが宜しいかと思います。

先日、ハウスウォーミングパーティーがあり、
皆さまにお会いして安心しました。

[719: 購入検討中さん [男性 40代]]

調布で探しててここに行きついたのですが、残りはどの程度あるのでしょうか？
竣工が近いという事で出来たら内覧してから決めたいのですが、契約者以外の内覧は難しいのでしょうか？

担当者には出来ないと言われましたが。

[720: 購入検討中さん]

現地売りを始めない限りは、購入者以外の内覧は難しいでしょうね。

[721: 匿名さん]

そう思います。
建物内モデルルームって入居が落ち着いてからとかになることもあるらいしので、
（その前にという事もあるみたいですが）
どちらにしてもすぐには見ることは難しいのではないかと思います。
実際の環境を確かめたい、というのはすごく判りますけれど。

[722: 契約済みさん]

最近は、工事もほぼ終わって、外からでも雰囲気はわかると思いますよ。

[723: 購入検討中さん]

>715
大幅値引き交渉は絶対した方がいいですよ。

[724: 契約済みさん]

500万はいけると思います

[725: 物件比較中さん]

>>724
何故いけると思うのですか？実際に値引きして購入されたのですか？であれば、私も頑張って交渉します。

[726: 匿名さん]

>>725
ここではありませんが、以前プラウドで竣工後も売れ残ってたマンションでそのような提案をうけたことがあります。
ここもまとまった数が残ってるのですから、500万レベルでの値引きは十分現実的です。

[727: 物件比較中さん]

500万は現実的ではないでしょう、もう竣工ですけどね。

[728: 匿名さん]

まだ竣工だから、実印を持っていって、指値で勝負かな？

[729: 契約済みさん]

歩道ができて雰囲気良くなりましたね

[730: 銀行関係者さん]

>値引き

現金で購入か、または年収が1,000万円以上あってローンの事前審査に問題ない方であれば、値引き額はともかく一般的に可能性はあると思います。この時期に返済比率がギリギリの人を相手にはしないでしょうから。

[731: 物件比較中さん]

やっぱり、プラウドとはいえ、これだけ残ってれば、値引き合戦に参入するんですね。

[732: 匿名さん]

どの部屋でもいいからこの物件を購入したい人は、既に契約しているのではないですか。値引きするなら購入するという人は、どんな人ですか？

[733: 匿名さん]

731
どのくらい残ってましたか？

[734: 匿名さん]

>>732
数年で転売したい人。
予算に余裕が無い人。
残り物には福があると思っている人。

[735: 銀行関係者さん]

> 値引き合戦に参入…
しないでしょうね。相応な価格なので。

> 値引きするなら買う人↓
>予算に余裕がない人↓
値引いてもらえない人ですね。
予算に余裕がなければ値引きません。
銀行がお金がない人にはお金を貸さないのと同じです。

[736: 匿名さん]

人気のない物件を転売目的で買う人がいるのですか？
僅か数百万円で、予算が立たない人に余裕ができるのですか？
残っているのは、希望のなかった部屋に福があると思いますか？
理解不能。

[737: 匿名さん]

>>730
いえいえ、資産に余裕がある人より、ギリギリの人にこそ大きな値引きを引き出すチャンスがあります。
デベとしては、元々のターゲット層では完売に持ち込めなかったのですから、新たな購入層を取り入れる必要があります。
物件を心底気に入っていて、×××円だったら買えるんだけど、それ以上だったら手が出ない、という人こそ値引きを提示されやすいのです。

だからもし予算に余裕があったとしても、足りない風に装った方がいいですよ。
デベが値引きを提示する時はその価格なら必ず買ってくれるという勝算がある時だけです。
デベは当然ながら値引きの情報が漏れることを極端に嫌いますが、購入者は自分が値引きで買ったことを公言しないですからね。

価格以外に購入に向けてハードルがないように演じて、最大限の値引きを引き出すべし！

[738: 匿名さん]

>>736
賃貸目的なら、仕入れは安いほうが良いよ。
竣工後の野村は、値引きして売り払うから。そろそろでしょう。

[739: 匿名さん]

>>735
相応価格ではなかったことは自明。
相応価格なら少なくとも竣工前に完売します。
売れ残ってるということは、市場から割高と判断されたということです。

逆です。予算に余裕があれば値引きはしません。
余裕があるのに買わないという人は、価格以外に買わない理由を抱えています。
そのマイナス要素を払拭できなければいくら値引きをしても買ってもらえません。
むしろ、買わない理由が予算だけの人こそ値引きを提示されます。
そして、デベは購入者の資金に余裕があるかどうかは興味ありません。
ローン審査に通るか通らないか、yesかnoか、それだけです。
彼らからしてみれば、どれだけローン破産の可能性が高くても、審査さえ通れば売れるんですから全く問題ありません。

[740: 購入経験者さん]

今どき、相応な価格のマンションてほとんどないよ。一種のバブルでどれもこれも割高。
でも「今」マンションを買いたい人は、将来の含み損覚悟でこの値段に納得するしかない。
2006年くらいまでのマンション底値時代なら、ここより安いのに、もっといい立地、構造、仕様の物件（プラウド含む）がたくさんあったから、それらを中古で買うのもありだけど、日本は新築信仰が強いからなあ。。。

[741: 匿名さん]

>>740
今は不動産価格は数年前より高くなってるのは事実ですが、そもそも不動産価格は変動するものです。
どんなに値上がりしても、戸数よりも購入希望者が多ければ、それは割高とは言わず、むしろ割安になります。
だから値上がりしている＝割高とは言いません。
どんなに値段を下げても、売れ残って買い手がいない場合、その価格は割高なのです。
このマンションは割高ですが、このご時世だから他のマンションも全て割高かというと、そうではありません。

[742: 銀行関係者さん]

> ○37
> 7○9
> 74○
同一人物でしょうが、騙されてはいけません。
予算が足りない人が値引いてもらってローン組めるようになったから買う？
子供の教育費（学校だけでなく塾の費用も）、親の介護や入院費（高齢者の差額ベッド代は平均2万円）、自家用車の車検＆買い換え、家族旅行、夫婦のお互いの趣味にかかる費用、勤めている会社はローンが払い終わる30年後まで安定？親は金持ち？
キチンと考えて買ってください。
いまは金利も安いし、金融機関もセールス一辺倒ですが、引き締め期に入ったら手の掌を返しますよ。

[743: 購入検討中さん]

一般論が書かれているだけで、騙そうとしているようには見えないが…

キチンと考えリスクを加味した上での購入予算ならば、割り引かれた事で予算内に入るならラッキー。

[744: 匿名さん]

気持ち悪いポジティブ発言は信者ですかね。販売員がこんなことを言ったら、間違いなくその物件は買わないです。気にせず比較検討します。

[745: 物件比較中さん]

確かに、元の価格では全く手を出せない人が、値引いてもらってギリギリ買うならば、将来破綻するリスクも高く、また先の方もおっしゃるように一般的に売り側もそういう方には値引きを提示しないと思います。しかし、出せないわけじゃないけど当初の予算を少しオーバーしているからどうしようか、くらいのボーダーラインで悩んでいる人には値引きは大変有意義ですし、売り側もそういう場合に値引きを提示するものだと思います。
でもここはどうでしょうかね、値引きするかしら。ここの売り状況くらいでバンバン値引きしていたら、不動産屋もやってられないような気がします。

[746: 購入検討中さん]

販売にかかる広告、人件費などの経費と割引額を両天秤にかけて、割り引いた方がいいと判断されたら割引かれると思います。売り残すといつまでも経費ばかりがかかります。デベの方針にもよりますが。

739さんの言うようにローンが通ってローン実行できれば、野村側からすれば関係ないのでは？ローン審査を明らかに通らなさそうな人は別として、ローン審査が通れば、予算ギリギリだろうが売り手からすれば買ってくれればいいだけで。将来破綻して迷惑被るのは銀行で、野村は痛くも痒くもないでしょう。
ただ余程の楽天家でないかぎり、破綻するかもしれないのにギリギリで買う人はいないと思いますが…

[747: 匿名さん]

>>745
元の価格をギリギリで買ってる人もいるわけですから、値引き後の価格をギリギリで買う人がいたっていいでしょ？

野村はギリギリかどうかはどうでもよく、無事引渡しまで持ち込めれば（ローン審査が通れば）誰でもよいのです。

もちろんローン審査が通るか微妙な人は対象外ですが。

746さんの言う通り、販売体制を維持ることは相当な経費がかかりますから、値引きに舵をきった方がよいターニングポイントが必ずあります。
ただし、値引きの情報が漏れることは正規価格での購入者からの反発や、ブランドイメージの低下という悪影響も招きますから、まずは値引きすれば買ってくれる人に、内密に値引きを提案します。
それでも完売に持ち込めなければ、値引きの広告をうつことになるのですが、野村はそこまではしません。
これまで値引きはしたことは一度もありません。と野村は言っていますし、これからも言い続けたいはずなので、どうしても売れない住戸はむしろがっつりと値引いて、値引き広告を打つ前に完売に持ち込むのです。

[748: 匿名さん]

自分もそうだけど、ここは微妙な立地なので数百万下がるなら買いたいという人は多いのでは？

[749: 匿名さん]

それから、販売員の言うことを、真に受けてはいけませんよ。
あくまで交渉ごとなのですから、相手の手の内を理解しなければ成功しません。
何も知らないど素人のふりをしつつ、相手が値引きを提示したくなる人（前述のとおり）を演じて、こちらが交渉の主導権を握るべきです。

[750: 匿名さん]

そもそも予算って、今の生活を維持できる程度の金額を決めるんじゃないですか？
少なくとも私はそれを基準に予算を考えますね。
あとは、どこまで相手が自分たちに合わせてくれるか？かな？
相手が気持ちよく対応できて、こちらが交渉の主導権を握るのは、私も大賛成です。

[751: 匿名さん]

みなさん勝手な妄想が好きですね。

残り5戸とかだったら、こっそり値引きを持ちかけるかもしれませんが、数十戸残ってるうちは、他ににバラす人が出るからやらないでしょうね。
それはリスクが高すぎます。

あと、値引きで優位には立てないですよ。一見お得でも、そもそも悪条件の売れ残り部屋を掴まされるだけです。その時点で転がされてますからね。

[752: 物件比較中さん]

悪条件かどうかはそれぞれにニーズが違いますからなんとも。
欠陥住宅でもない限り、部屋の位置や間取りはわかっての購入ですから、掴まされるというより納得済みの購入になりますね。
後は提示された額で購入したいと思えばいいだけで。

[753: 匿名さん]

数十戸なんて残ってませんよ

人それぞれだから悪条件もそれぞれですよね

[754: 匿名さん]

752さんに１票！

[755: 匿名さん]

自作自演ですか。

販売価格は提示されていますよ。それでニーズが無いから売れないんですよね？
あなたがニーズは安い部屋ということでいいですか？

悪条件は言い過ぎですね、「好条件じゃない」に変更します。

[756: 匿名さん]

今は金利が安いって話が横行してますが、
長期金利が上がったなんて話も出てきているから、
変動金利は危険かもですね。

先日、別のマンションを冷やかしで見に行ったら、
その辺りの説明をしてくれた営業さんがいて、
フラット３５を急いで審査しました。

フラット３５も比較的安くて良いんだなって
考えが変わってきました。

皆さんは、今後の金利どうなると思いますか？

[757: 匿名さん]

>>756
スレチね。

[758: 752]

>>755
自作自演ではありませんよ。

論点をすり替えているように感じますが、そもそも安さだけにニーズを求めるなら割高になる新築なんて検討しないでしょう。
値引きされたものを購入しても悪条件の部屋を掴まされるといった内容を書かれた事に対して、ニーズは人それぞれなので、その部屋に何らかのニーズを感じた人が買えば、その人にとっては悪条件とは言えないと言いたかっただけです。
いくら価格を割り引かれても投資でもない限り、大金を出して自分にとって何の魅力もない部屋を購入はしないと思います。

[759: 物件比較中さん]

もう少し価格が安くなればと伝えましたが、一切無理と交渉の余地はありませんでした。交渉が下手だったのでしょうか？

[760: 匿名さん]

まあこのご時勢なので、野村といえど値引きはしないですよ。
調布や笹塚の再開発や、高架化の認可取得発表、味スタ近隣の競技場増設、橋本リニアなどの影響で京王線沿線の需要は高まりつつあるし、こちらなら間も無く完売するでしょう。
希少な仙川駅近の新築ブランドマンションだし、今後の発展とともに資産価値も高まっていくと思います。

[761: 入居前さん [男性 40代]]

甲州街道沿い、ハセコー。
残念です。

[762: 検討中の奥さま]

仙川の新築は、長谷工か長谷工子会社しかありませんからね。

[763: 匿名さん]

>>762
郊外って感じしますね。

[764: 物件比較中さん]

>>761
都心近距離、駅近、ブランドマンション

とも言えます。
要は捉え方次第。

[765: 物件比較中さん]

確かに捉え方次第ですね。
個人的には駅から歩くと10分近くかかりますし、いわゆる駅近のイメージはないですけど。

[766: 契約済みさん]

契約者ですが、ご参考までに。
たしかに甲州街道沿いを行くと10分弱かかってしまいますが、駅から線路沿いを歩きますと6-7分程度と早く、また道中も静かなのでストレスフリーで着くことができます。
歩道橋は少し面倒ですが。

[767: 検討中の奥さま]

確かに線路沿いは気持ちいい道ですね。
遠回りのいらない遊歩道を作ってくださったキューピーさんに感謝ですね。

[768: 契約済みさん [男性 30代]]

確かに捉え方違いだと思います。
甲州街道に近くデメリットと感じる方と、反対に我々は女性、子供達が駅からの道を人気のない住宅街の夜道を歩くより、かなり安心な印象を受けました。
マンションの中身は変えられても、駅からの道はどうする事もできない。夜道が絶対に安全ではなくなった世の中なので、色んな物件を見ましたが、最終的にここに決めました。もっと駅近、もっと都心、もっと中身が優れていて広いマンションは、確実にここより高く我々の予算では無理でした。

[769: 物件比較中さん]

歩道橋のところに横断歩道ができると便利なのですが、もう少し駅寄りのようですね。

[770: 物件比較中さん]

>>761
何故、長谷工なんですか？あくまでも、売り主は野村でしょ？どこのマンションって聞かれて、長谷工とは言わないでしょ(笑)

[771: 購入検討中さん]

>>770
このご時世どこが建設したかは重要だと思いますよ。だからプラウドだけど長谷工が建設という人がいても仕方ないとは思います。
とは言え、私はそんなに長谷工がマズイとも思ってません。一時期のことがあったとは言え、これだけマンションを建設してるんだからそれなりのノウハウもあるのでは？

[772: 物件比較中さん]

本来ならば、マンション建設の専門業者である長谷工が作ったものであり安心できるのですが、郊外を中止に超大規模のたたき売り物件を多数企画してるので、質を疑っているわけではないけどイメージが良くないのでしょうね。
とはいえ、私はこの物件に関しては長谷工を否定いたしません。
設備も悪くなく、そこそこ高級感のある仕上がりです。
長谷工さんも高い技術持ってるんだから、あと少しイメージ考えたら良いのに、と思ってしまいます。

[773: 匿名さん]

即完売＝もっと高くても売れた、値引＝高過ぎた、と考えると
竣工前後で完売は売上最大化に成功したということですかね。
この場所でこの価格は高過ぎと思っていましたが、さすが野村ということ？

[774: 匿名さん]

最近マンションの検討始めましたが、皆さんが言うほど長谷工に悪いイメージはありません。
むしろしっかりしたイメージがあり、デザインも良いものが多いので、個人的には一押しです、
昔は知りませんが、何か悪かったのでしょうか？