プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[21: 匿名さん]

>>20
私は、立地＝大規模ですね。
例えば、細切れの狭い立地だと、敷地内にそれなりの存在感のある庭園を配置することは無理でしょう。
その点大規模物件で敷地もそれなりの広さがあれば、全体に占める割合は一緒でもそれなりに立派な庭園になります。
共有設備もランクが上がるが、管理費等はむしろ安くなります。
またリセールも考慮したマンション選びでは、大規模であることは重要ですよ。
大規模なら販売広告も大々的に行われますし、結果、みんなに知られたマンションになります。
その状況はリセールには大変有利です。
あえて小規模を選ぶメリットは私には見当たりません。

[22: 匿名さん]

リセールで有利というのは形式だと思います。
大規模物件=ほぼ100％大手デベ
小規模物件=大手デベと零細デベが混在。
結果、大規模物件の方がリセールが高いようにみえるだけです。
例えば、小規模プラウドと大規模プラウドを比較すた場合、大規模プラウドが小規模プラウドよりリセールに有利ということはないです。

[23: 匿名さん]

>>22
小規模を好む方は少数派です。
小規模プラウドと大規模プラウド、同じ価格なら私は大規模を選びます。
そういう人が多ければ、必然的に大規模の方が価値が高くなり、価値も上がります。
好みの問題なので、正しい間違っているの世界ではありませんが、不動産では人気がある方が価値があります。

[24: 匿名さん]

>>22
更に小規模は新築の分譲価格が強気になりがちです。
数をさばく必要がないので、売り手市場の原理が働きます。
一方リセールでは見つけてもらいにくい傾向があり（マンション名で売り物件を待つことが多い）、価格は上がりにくいです。
よってあえて小規模を望まれているなら、新築ではなく中古で買った方が賢いですよ。

[25: 匿名さん]

リセール価格は需要と供給で決まります。大規模物件は供給過多になりがちです。リセール時も同じです。
それでも大規模の方が一見リセールが高くなるのは、大規模物件はほぼ100％大手だから。それだけの理由です。
大手同士、プラウド同士なら大規模の方がリセールが高いということはありません。
大規模物件の方がランニングコストが低いことは確かですが、一方でいわゆる団地化しやすいリスクもあります。

[26: 匿名さん]

>>25
それは残念ながら、あなたの主観＆思い込みに過ぎない。
みんながみんなあなたと同じ価値観ならあなたの言う通りだが、あなたの意見は少数派です。
どこにでも転がっている、マンション選びの際に何を重視するかのアンケート結果をみれば一目瞭然。
不動産に正解不正解はないが、人気がある方が価格は上がり、価値が高いと判断されます。
でも、少数派の好みは永住する家を探す上では有利です。
人気がない分安いですし、売らないなら、人気がなくても問題ありませんから。

[27: 匿名さん]

26
人気と大雑把に言いますが。
価格は需要と供給で決まります。
大規模物件は供給も多いですよね。
それでも一見大規模物件のリセール価格が高いように見えるのは、大規模物件マンションはほぼ大手デべなのに対し 、小規模マンションには零細デベマンションが混じるるから。それだけの理由です。
大手同士、プラウド同士で大規模物件だからリセールが高いということはありません。
また、小規模物件だから見つかりにくいということは流石にないでしょう。パソコンで探すのが普通ですから。

大規模物件はリセールが高い。
これは一応嘘ではありません
ですがより正確にいうと、大規模物件は零細デベマンションがないから、全体としてリセールが下がりにくい、というのが正確な表現です。同じ大手同士、ブランド同士を比べていないことによるあ種のトリックです。

営業さんは嘘は言いませんが、こういうトリック染みた表現は度々使います。まあ向こうも商売ですから。騙されないように、気を付けないといけませんね。
大規模物件にもメリットはありますが、立地を妥協する程のメリットがあるとは思えません。
まあ好きずきですが。不動産は立地だと個人的には思います。

[28: 匿名さん]

大規模プラウドと、小規模プラウド、どちらがよいか。

どちらも同じならあなたの理論は成立するが、実際は大規模プラウドの方が圧倒的に人気があります。
よってあなたの論理は破綻してます。

また、価格は需要と供給で決まる。これも不動産では必ずしも正ではないです。
需要は供給が少ないからという理由だけで上がることはない。

同じ価値であれば、供給が少ない程、需要は高くなり、価格は上がるが、価値が低ければ、供給が少なくも需要は満たされ価値は上がらない。

そもそも大規模マンションと小規模マンションでは価値がちがいます。
共有設備の充実、管理費の削減、緑化庭園などの配置のしやすさ、またその地域での存在感。

そもそも価値が高いものが、需要と供給のバランスによって、割安で買える、それが大規模マンションが選ばれる理由です。

また、あなたが唱える大規模のデメリット、団地化、とは具体的に何ですか？

[29: 匿名さん]

横だけど。
３年くらい前に販売された調布のプラウドは瞬間蒸発してます。小規模プラウドですが。
対してここの売れ行きはご覧の通りです。みての通り大規模プラウドですが。
大規模プラウドが小規模プラウドに比して、圧倒的に人気だというのは根拠薄弱な気がします。
あるいは、大規模プラウドは圧倒的に人気にもかかわらず、ここの物件は難航しているのでしょうか。だとしたら、ここは相当人気のない物件ということになりませんか。
繰り返しですが、３年前の調布プラウド小規模は瞬間蒸発してますよ。

[30: 匿名さん]

>>29
だから、、、同じ内容なら、という前庭条件がついてるに決まってるでしょ。
小規模のプラウド調布と大規模のここを比較して、調布の方が売れたから云々のいうのは、
男が女より背が高い、という常識を、Aという女は、Bという男より背が高い、という一例で否定できないのと同じです。

調布プラウドについて全く知識がないので、比較についてはコメントできないが、ここは大規模プラウドなのに、売れて行きが芳しくないのは事実。

そもそも誰かが、大規模であることには価値がないのでは？という問題提起をされたことからこの議論が始まった訳で、大規模であることはメリットだとは言いましたが、だからここが良いとは一言も言ってない。

ここは大規模プラウドという大きなメリットを打ち消してしまうくらい、デメリットが多いと私は思ってます。

[31:]

メジャーセブンに長谷工はいらない。

[32: 契約済みさん]

13、16、17です
スレを張り付いて見ていたわけではないので、その後のレスの多さにチョッとビックリしました。午前中は雨だったからですかね。拝見するとリセールのご関心が多いようです。
リセールを考えるのであればズバリ！近隣相場の中古物件より安く買うことですね、新築物件だとしても。その物件の中でよいと思う間取りやポジションは買えませんが、リセールでは間違いなく自分がよいと思う間取りやポジションを買った方よりは高く売れます。ある特定のポジションを除けば。

[33: 匿名さん]

>>32
ん？？日本語が解読不能です。

[34: 匿名さん]

中古を買う気はない。という人も多いと思う。
リセールのために新築を中古にする気はないです。
ですが何千万の買い物ですから、リセールは気になります。

[35: 匿名さん]

大規模物件vs小規模物件はスレチなので必要以上にやりたくないのですが。
この物件の最大のネックである甲州街道との立地についても絡んでくる問題だと思います。

１、特に大規模物件を希望している人にとっては、この立地はそれほど悪いものではないのかもしれません。甲州街道沿いではない所に、そんなに大きな土地は出ないでしょうから。

２、仙川やプラウドは大好き。大規模物件にはこだわりがない。という人にとっては、なんでわざわざ甲州街道沿い、しかも甲州街道北側のマンション買わなきゃいけないんだ、と思うかもしれませんね。

結局大規模物件だと甲州街道沿いとか、駅から遠いとかになりがちですもんね。
最近の大規模物件だと、新旧甲州街道に挟まれてる烏山のセコム(名前度忘れ)とか、駅から遠いつつじが丘のライオンズとか、みんな微妙な立地の物件ですよね。
個人的にが立地が悪い(微妙な)マンションなんて、価値がないと思うのですが。大規模物件であれなんであれ。私見ですが。

[36: 匿名さん]

皆様は、配棟がE字は気にならないの？
凄く気になりますよ。

[37: 匿名さん]

桜上水や仙川が苦戦しているのは、ともに特筆すべき立地ではありませんし、建物のクオリティも普通…でもこの価格？的な感じ。あの立地やあの建物のIDEO三鷹でも即完売できたように、価格が安ければともにすぐに完売してもおかしくないレベルにはある物件。でも、もう少し専有面積は広いですが若葉台駅5分でも5000万円台で売り出されている時代ですから、この付近では価格も妥当なのかも？

[38: 物件比較中さん]

国領のイニシアや調布駅前と、近場の京王線沿線でも価格はそれなりにしますからね

その辺と比べてもここは妥当な金額かなと思ってます。

[39: 匿名さん]

>>37
ここについては同意だが、桜上水はどこからどう見ても特筆すべき立地だし、建物のクオリティも、良いか悪いかは別として、桜上水には不釣り合いな程高スペックですけど。。
売れ行きは、ここ程ではないけど、ゆっくりだよね。
でもプロジェクト説明会の時から、パークシティ浜田山と同じ販売戦略と公言してたので、このペースはある意味想定内。
値付け見ればわかるでしょ。
良い物なのはわかるけど、それにしても高い。
桜上水の相場を逸脱してるんですよ。
あとは駅前のショボさが、最後の一歩を躊躇させるんだろうな。

一方ここは、仙川価格のど真ん中だが、立地も建物内もショボすぎだから、こんなに売れてないでしょ。

良い物だけど、高すぎるマンションと、
中身がショボいのに、相場価格のマンション、

こんな両極端なマンションの売れてない理由が同じなはずないでしょ。
知らない物件についてまで知ってるようにコメントするのはやめようよ。

[40: 匿名さん]

39にほぼ同意です。
桜上水はどうみても好立地。ここは立地に難あり。売れてないとしたら理由は同じではないでしょうね。
桜上水は価格は適正、だけど高い、という事情があると思う。(桜上水徒歩３分の物件だから高くて当たり前だが。)
あと、個人的には大規模すぎる物件はどうも信用できないという印象がある。特に野村×三井とかだと。野村単体、三井単体なら信用できるが。

[41: 匿名さん]

>39
>40
じゃあ桜上水を買いましょう！という訳にはいかないんでしょうな。

[42: 匿名さん]

>>38
「仙川徒歩7分、大規模プラウド」とだけ聞いたら、この価格は何の驚きもない。
でも蓋開けてみたら、立地は駅から7分も歩いて甲州街道沿い、しかも交差点の角地、そして建物はいかにも長谷工の安物、だって。
更に駐車場は機械式むき出しの地上3階建てときた。
この売れ行きをみる限り、消費者もバカじゃないってこと。

今後野村発行の雑誌やサイトで「過去に分譲したプラウド」として華々しく取り上げられることは無いだろう。
野村の中で、最初からそういう扱いのマンションであることは容易に想像がつく。。。

[43: 購入検討中さん]

>38

私も価格的には妥当な処だと思いますね。
長谷工大規模物件だからとMRに行ったら思いのほか高くて・・・
という人もいるとは思いますが。

[44: 物件比較中さん]

「配棟がE字」何が気になるんでしょうか。
南西側の眺望を最大限活かそうとしたのでは？
まあ長谷工設計出なければ違うプランもあったかも知れませんが。
グローリオ蘆花公園のように複数棟建てるとか。

[47: 匿名さん]

45
ここは高すぎて買えないというより、レベルが低すぎて買いたくない人のが多いんじゃない？
価格は仙川の最近の分譲価格と比較して特別高い訳でもないしね。

[48: 匿名さん]

大規模礼讚の意味がわからんわ。
三井のパークシティ長谷工とかもイメージ悪いし。
更に大規模だから・・・みたいな言い訳でこんな立地でも正当化される始末。
騙されてないかな。
普通に小規模物件のプラウドnot長谷工で、普通の立地のマンションの方が遥かに価値があると思うけど。

[49: 匿名さん]

47
立地が悪すぎて、で同意。
立体駐車場はみんなそうだし、特に仕様や設備が悪いとは思わない。
先の２つのマンションと比べて、価格と仕様はそんなに変わらない。
圧倒的に違うのは立地、及び駅距離。

[50: 匿名さん]

プラウドなんだから、建ぺい率、容積率を最大限使って、「配棟E字」にしないで！空間に余裕をもった配棟とかを期待してしまいます。土地の地型がよくないから仕方がないのですかね。
野村でも、オハナなら、「配棟E字」は有りだと思いますが。。
「配棟がE字」は、プラウドのイメージじぁないんですよね。。。

[51: 匿名さん]

プラウドのイメージって。マニアックだな。
別にEだろうがなんだろうが良くないですか。自分の住む住戸以外どうでも。
プラウドのイメージを必要以上にあげなくても。
いわゆる財閥系と同レベルのマンション、それ以上でも以下でもないと思うが。

[52: 匿名さん]

>>49
仕様って、公式サイトの設備仕様などで紹介されてる、ディスポーザーがとうのとか、キッチン天板が御影石だの、お風呂にミストサウナが云々ということだけだと思ってません？
私が重要視しているのはこれら後付けの設備ではなく、建物そのものの仕様。
シティハウスの詳細はしらないが、ブリリアについては、ここより天井高が10センチ高かった。
同じへーベー数の部屋でも、容積は4%大きいんですよ。
広さで考えれば75へーベーと78へーベーとの違いに相当する。
他にも耐震強度をあげて、長期優良住宅を取得してるから、ローン金利も下がるし税制優遇もあったはず、他にもスケルトンインフィルを採用してるので、リフォーム時に水周りの移設も可能です。
それとここの仕様が同じな訳ないでしょ。

ブリリアは駅近だが、甲州街道沿いの狭い敷地だったので、こういう工夫やこだわりが施されていた。
ここだって好立地とは言えないのに、建物も手抜きって。

機械式駐車場はある意味仕方ない部分もあるが、採用するなら、見栄えについて配慮が必要でしょ。
ここの機械式駐車場は、一番見栄えが悪く、一番コストがかからない形式ですよ。
大規模プラウドに甘んじて、あぐらかきすぎ。

[53: 匿名さん]

もう同じ事の繰り返し。。。

[54: 物件比較中さん]

この物件を検討のひとつにしているので、久し振りに覗いたらホントに同じことが繰返し書かれてますね…

デメリットがない物件は勿論ないと思いますが、この物件の同じデメリットを繰返し書かれてる方たちは買う気もなくこのスレにいるんでしょうか。

過去物件との比較は今となっては状況も違うので価格含めできないと思います。

その上で、この物件については最低限はクリアしていると思っております。
単純にこの広さの部屋で、充実した町があり、眺望陽当たりも確保できる。
その条件が合致する物件はほとんどこの値段では買えません。
広さを妥協すればとよく言う方もいますが、広さはかなり大事です。
私は子供もおりますが、収納の大事さはみにしみております。

天井高や梁がと言っても、結局は10㎝程度の差なら広さが重要度が増すと個人的には思います。

予算の制限があるなかでは検討のひとつとなります。

この物件はここよりもハイクラスな方には中途半端になり、この金額に手が届かない方も多いとゆう微妙な位置付けになっちゃうんでしょうね。

ちょっとマイナス意見が多かったので、長文を書いてしまい失礼しました。
ちなみに、マイナス意見を書かれてる方に伺いたいんですが、この価格帯で買う気があって他に検討してる物件はあるんですか!?
プラウドの名前がついてるだけで目立つため、意見が出るのはいいことだと思うのですが、ここまで同じことの繰返しだと別の意図すら感じてしまいます。
失礼しました。

[55: 匿名さん]

52さんはおそらく繰り返し出てきている方ですね。
一度読めば分かりますよ。

[56: 買い換え検討中]

>53さん
>55さん
に同意です。
同じことを繰り返し繰り返し書いて得意になっているのかも知れませんが、検討者にとっては何の参考にもなりません。

[57: 匿名さん]

次は長谷工特命受注の悪口を言い出すと見たw

[58: 匿名さん]

52さんはブリリアを買えば良かったんじゃないですか。
なんでこのスレに執着しているのか意味不明。

[59: 匿名さん]

＞58
きっと購入できなかったんでしょう。
でもここに八つ当たりはやめてほしいですね。

[60: 物件比較中さん]

ところで今日の豪雨で東つつじヶ丘が水没したようです。
やはり最近のゲリラ豪雨などを考えると、ここのように高台にある物件が安心ですね。

[61: 匿名さん]

本文：
52です。
違う意見があるなら、それを書き込み、反論すればいいのでは？

繰り返し書いてるとか、何度も登場してる、などの行動に対する批判や、買わないくせにとか、参考にならない、という抽象的な批判こそ、検討スレでは無益だと思いますよ。

反論があるならそれを書けばよく、見て不快になってしまうのであれば見に来なければいいだけのこと。

[62: 匿名さん]

52だけじゃなく、54、56あたりも何度も同じ書き込みしてるでしょ。
54は内容はどうであれ、マンションに対する意見•コメントがメインなので結構。
56は、、、56のレスこそ、このマンションを知る上で何の参考にもならないと思いますがねぇ。。。

[63: 物件比較中さん]

>>62
すいません54です
私始めて書いた文章でした…

それはさておき、議論反論は検討する場としては大い良いことだと思います。けれども、文章の書きっぷり、表現が汚いから抽象的だと言う意見が出てくるんだと思いますよ。

客観的な意見ではなく、一方的な批判や中傷が多くなるとそりゃ荒れますわな。

もっと落ち着いた表現ができませんか!?
検討する場としてスマートにいきましょうよ

[64: 物件比較中さん]

＞61
ブリリアを買わなかった理由は何ですか？
もしくは、今ブリリアが買えるとしたら購入しますか？

[65: ご近所さん]

皆さんが言われるほど、立地は悪くないと思います。
高台ですし。冬は北風が吹くので、甲州街道の排ガスも気にならないと思います。
夏は南風が吹きますので、少し気になる程度でしょうか。
まあ、夏はエアコンつけっぱなしですし、窓もあけることは少ないと思います。
完璧なマンションはないかもしれないですけど、納得して決めたいですね。

[66: 匿名]

立地や配棟、設備など意見を交わし合うことは意味あり。文句を書いても意味なし。今更変えられないわけですから。結局、諸条件を吟味して、この価格で買いたいか否かということですよね？

[67: 匿名]

確かに仙川徒歩七分でプラウドということだけで考えたら決して高くないかも。しかし仙川の良さは小さなエリアの中に商業施設が充実してて適度に小洒落た店や街並みがあり快適に生活ができることでそれを享受できる立地としてここは微妙。まず甲州街道を渡ることが大きなマイナス。またここは仙川の生活圏からは外れており抜け道としてのみ馴染みがある場所。ゆえに交通の便の割に高い仙川価格なのはいただけない。しかもプラウドの割には低仕様。MRでは仙川における大規模の希少価値を謳ってたが、仙川の良さと大規模はミスマッチ。大規模なら規模のメリットでなおさら安くしてほしいぐらい。仙川拘り派のため、見続けてますが、高すぎると思えてしかたありません。

[68: 匿名さん]

>>63
抽象的な表現ですか？
→「抽象的な批判」は無益だと書いたまでです。

客観的な批判がよい？
→ここは客観的な事実に対する個人の見解を書く場だと思いますよ。
主観として書かない方がむしろ悪です。

一般的な批判や中傷が多い
→何を意味しているのか、また、どのあたりがこれ該当するのかわかりません。

スマート、多いに結構です。

[69: 匿名さん]

>>64
ブリリア、買いませんね。立地が嫌なので
建物は合格ラインだと思います。

「こことブリリアの仕様が同じレベル」だという意見が出たので、それに対して52にて意見したまでです。
建物の仕様は雲泥の差なので。

駅近だけど狭い敷地故に甲州街道の影響をモロに受けるブリリア、駅距離は遠くなるが面積が広いので甲州街道の影響が幾分緩和されてるここ。立地は50歩100歩の世界ではあるが、ここのがまだマシ、だと思います。

駅近＆狭敷地 ＝く 駅7分広敷地

小規模ブリリア くくく 大規模プラウド

ここの建物 くく ブリリアの建物

[70: 匿名さん]

>60

今朝の日経新聞にもいなげやの駐車場にひょうが降り積もった写真が出ていました。