プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[184: 匿名さん]

朝は通過待ちってないですよね？特急が増えて桜上水通過待ちや待ち合わせが激減したのがいいんだか悪いんだか…

[185: 匿名さん]

今の京王線は過大評価されているから大規模物件で苦戦するんじゃないか？
地元に愛着のある人は適正価格と思って買うけど、外から見ると高く見えるから（人を呼び込まなくては完売できない）大規模だと苦戦するというパターン。

過大評価が是正された将来のリセールは苦労するかもね。

[186: 匿名さん]

>>185
苦戦しているのは大規模じゃなく中小デベの小規模物件ですね。20戸しかないのに完成しても5戸残っているとか気の毒です。リセール苦しいのもそうした物件でしょうね。
しかし、京王線は投資目的でなく永住思考で購入する人が大半ですからリセールは気にしないですよ。

[187: 匿名さん]

京王線は、なぜ過大評価されるんですか？その理由は？教えてください。

[188: 匿名さん]

というか、京王線が過大評価って始めて聞きました。

逆に個人的には過小評価な気が…
東横線とか田園都市線のほうがすごいと思うのは気のせいでしょうか。

[189: 匿名さん]

過大評価、過小評価と全体的な評価額は違うよ。

確かに、東横・田園都市は非常に高い評価だけど、今のところ売れ行きがヤバい物件が余り出ていない
（ヴィーク桜新町、パークハウス二子玉・学芸大とこれからの物件が多いからという理由はあるけど）

京王は価格で見ると東横線より安いんだけど、桜上水・仙川と王者野村が苦戦してるんだから、結果として過大評価と言われても仕方ない。
地元受けはいいけど、移り住んでくる人を呼び込めていないのだろうね。

[190: 匿名さん]

業者が、過大評価した値付けをしていると言うことですか。でも、なぜ専門家である業者がそのように評価するのかを知りたいですね。

[191: 匿名さん]

こういうのは一般的に過小評価されてるって消費者目線では言うのではないだろうか。

[192: 契約済みさん]

>>190
デベは適正だと判断した価格で値付けをしたが、この売れ行きを見る限り、過大評価な値付けだった（適正価格を見誤った）というだけです。
不動産はどんなに安くてもなかなか買い手がつかなければ割高物件ですし、どんなに高くてもすぐに買い手がつけば割安物件ということ。
マンションが割安か割高かは、売れ行きを見ない限りわからず、過去相場は単なる過去の実績なので当てにはなりません。
この売れ行きからすると、残念ながらこのマンションは割高物件ということだと思います。
あっ、買える買えないとは別議論なので、買えない人の僻み、とかいう書き込みは辞めてくださいね。

[193: 匿名さん]

そうなのかなぁ？
割高、割安は周囲の同等の条件の物件に対しての相対的なものじゃないかな。
もし、周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ別に割高なのではなく、相場が高いだけだと思うけど。
相場が高くて売れ行きが悪いのと、物件が割高で売れ行きが悪いのは別の話。

[194: 匿名さん]

その「周囲」の範囲が問題だね。

東京全域がそんな雰囲気ならともかく、京王線沿線地域だけならやっぱりそれは割高ってことじゃない？

[195: 契約済みさん]

>>193
周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ、、、
全てが割高（その価格に見合った価値がない）ということ。
また、
周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ、、、
それはもはや相場価格ではない。
本当に周囲の物件全てが同等に売れ行きが悪いのであれば、近い将来、確実に価格は下がりますよ。

不動産の価格というものは、極めて単純なんですよ。

[196: 匿名さん]

不動産経済研究所の7月の首都圏マンション市場動向では
2014年の発売戸数予想が約4万7000、昨年の実績が5万6000。
明らかに売れ行きが悪く供給を絞っていると考えていいのでは.....
個人的には昨年、消費増税前に需要を先食いしてしまったと理解してる。

[197: 匿名さん]

マンション販売に一時の勢いはないですね。
su-moの雑誌の厚さが二分の１になりました。

[198: 契約済みさん]

>>197
それでも売れるマンションは瞬間蒸発する。
ここの売れ行きが悪いのは紛れもない事実。
外的要因だけのせいにするのは簡単だけど、それだけじゃないでしょ。ここは。

[199: 匿名さん]

京王線は投資の対象になりにくいのでゆっくり売れていきますね。

[200: 匿名さん]

不動産だけでなく、ミクロ的には希少な物はいつでも直ぐ売れますよ。
価格を気にせず買いたい人が供給数より多ければいいんですから。
でも今年の新築マンション全体に関して言えば、去年の56,000は6年ぶりの5万台越え、調子に乗ったデベが今年も同数の供給を予定していたところ、実際の売れ行きが悪くあわてて、供給を絞っているのが現状じゃないでしょうか？

中古価格は需要と供給できまりますが、新築は建築コストもあるし、ある程度は供給も絞れるので単純には値崩れしないと予想はしています。
ただ、今後1年くらいに出てくるマンションは細かいところのグレードを下げてグロスを押さえてくるかもしれませんね。

[201: 匿名さん]

物件ホームページのランドプランで秋の庭の完成予想CGを見ますとテーブルの中央が丸くくりぬかれており、その穴に植栽であるモミジ（？）が植えられる計画なんですね。
なかなかすごいデザインだと感心いたしました。
もう1つの春の庭にはこぶりの桜が植えられるようで、敷地内で家族でお花見が楽しめるのはステキですね。

[202: 匿名]

京王は財務重視で小規模だから開発力に欠け、景気が悪い時は評価されて景気が良くなると評価が落ちるような気がします。従って最近まで評価が上がっていたけど、これからは置いていかれる可能性があるように思います。
刺激に欠けるけど保守的な方にはお勧めです。

[203: 匿名さん]

もみじの植樹ですか。いいですね。
お掃除とか大変そうだけど…でも季節考えられるものっていいなぁ。

そういえば駅の反対側になっちゃいますが、
ホルモン家族って安くておいしい店があります。
最近知ったのですが、DeNAの中畑監督の息子さんがされているそうで…
監督云々とは関係なく流行っていて、すごい美味しいのでぜひぜひ。

[204: 匿名さん]

>>203
随分息子の方は落ちぶれてますね。

[205: 契約済みさん]

今週末からインテリアフェアですね。
私は大きいほうのモデルルームの玄関の壁のクロスがとても気に入っています。

[206: 購入経験者さん]

＞今後1年くらいに出てくるマンションは細かいところのグレードを下げてグロスを押さえてくる
ここ細かいところだけでなく、構造面でもグレード下げてますよ。
でも値段は上がってるよと。

[207: 匿名さん]

何に比べてグレードを下げているの？
構造は初期設計から変えられないでしょ？

[208: 匿名さん]

構造面でグロスを下げる方法

・直床で階高を下げる→材料費削減
・廊下やバルコニーの幅を削る→材料費・工事費の削減
・床や壁の厚みを薄くする→材料費削減
・植栽を減らす→材料費・デザイン料の削減

この辺が一般的なやり方。

[209: 匿名さん]

それらは設計変更しなければできませんよね。
工事始まってからできる変更とは思えませんが...
工事開始後、値段発表するまでにできるコスト削減という意味で「細かいところ」と表現しました。
具体的には内装などのグレードくらいなら落とせるかと想像しました。

今、設計段階のプロジェクトだと市場に発表されるのが１，２年後かと想像します。
今の市況から考えてどのようなプランになってくるのか興味深いですが、いずれにせよ、ここを含めて、今、市場に出ている物件とは関係ないと思います。

[210: 匿名さん]

>203さん
ホルモン家族は以前テレビで紹介されていて気になっていました。
グルメレポートサイトで口コミを読んでみましたが、全体的に量は少ないけど美味しいという投稿が多かったです。
我が家も近いうちに偵察に行ってみたいと思います。
あまり広い店じゃないようなので、土日は事前に予約が必要でしょうね。

[211: 匿名さん]

公式ホームページで共用施設を閲覧しておりますが、
グランドピアノが設置されたエントランスホールをはじめ、
ゲストルーム、ライブラリー、キッズルームなど幅広い年齢層が
利用できそうな施設ですね。
ライブラリーは仕事もできるよう、無線LAN完備だと嬉しいです。

[212: 購入検討中さん]

>>211

先日、MRに訪問時に担当者は、
ライブラリールームには無線LANが装備されると言っていました。
結構、色々な用途に使えそうです。
でも、まだ書籍の業者は決まっていないと言っていました。

[213: 契約済みさん]

＞205san

インテリアフェアは如何だったでしょうか？
我々はカーテンからエコカラット、造り付け家具、バルコニータイル等々徹底的に聞いたので、結構時間がかかりました。玄関にもエコカラット＆αをお願いしました。
仙川二丁目は都の地震被害想定でもレベル１（最悪は５）になったので、ひとまず安心（想定内ですが）しました。

[214: 契約済みさん]

205です。

インテリアフェアいってきました。
期待していたモデルルームの広い部屋の廊下の壁は実はペイントでした。ちょっとがっかり.....

私たちも一通り確認したので１日仕事、疲れました。
変更、キャンセルはできますが、今回はエアコン、コンベックなど事前に決めていたものは「申し込み」
デザインなど今後の検討で変わりそうなものは「見積もり」にしました。

エコカラットは機能的にはそれほど興味はなかったのですが、あの質感がいいと思いました。
壁や廊下などデザイン豊富なクロスにするか、自然な質感が出せるエコカラがいいのか悩みます。
しばらく、ショールームを見て回って決めたいと思っています。

入居まで半年以上ありますが、色々楽しめそうです。

[215: 契約済みさん]

213です

エコカラットは既に使用経験がありますが、機能面より室内装飾の観点で選んでいます。間接照明を当てて、陽影を楽しんでいます。

[216: 匿名さん]

インテリアオプションは非常に高いですね。
エコカラットは、無いほうが壁の拭き掃除がしやすいです。
キッズルームとライブラリーは個人的には必ず必要なものではない。
ここは売れ行きがいまひとつ。プラウドといっても、王子はお風呂がタイル貼りでした。

[217: 契約済みさん]

新宿のLIXIL（エコカラ）とリリカラ（クロス）のショールームいってきました。
LIXILではエコカラのサンプルだけでなく、施工例もあり、さらに調光で外光や室内光を変化させて見栄えを確認することもできました。カタログで見たよりも雰囲気が違うものもあり、やはり実物を見て感覚で決めるのが一番と思いました。
クロスは全て大きなサンプルがありますが、全部見るのは大変なので事前にカタログ（ネットでダウンロード可）で品番を控えてから実物を見たほうがお勧めです。（疲れました...）リリカラは２０枚程度まではA4程度のサンプルをもらうことができました。家に帰って家具とかに合わせたい人にはいいかも。
サンゲツのショールームは赤坂（アークヒルズ）みたいです。

[218: 匿名さん]

エコカラットは、質感とかは良いのだけれど
掃除がちょっと面倒なのと
http://ecocarat.jp/maintenance/
飽きてきて別なものに貼り直すときのことを考えると
悩ましい。

カーテンは、大変かも知れないけれど
都内にあるメーカーのショールームを
一通り見て回ると、参考になります。
川島セルコン　豊洲
スミノエ　　　五反田
リリカラ　　　新宿　
サンゲツ　　　赤坂
五洋インテックス　五反田
マナ　　　　　中目黒
フジエ　　　　初台
色や質感を確認できるだけで無く
ドレープとレースを、どうあわせるかとか教えてくれます。
ただし・・・・・目移りして、かえって決めにくいかも。

[219: 匿名さん]

エコカラットの購入は住宅取得時が一番多く、しばらく住めば欲しいとは思わないもの。
それよりもカーテンなどを良質のものにしておいたほうがメリット多し。川島がたくさんありました。

[220: 匿名さん]

排気ガスの影響は覚悟しなければいけない物件。臭いも。
ここにこだわることもないのでは、と二人で話しています。

[221: 契約済みさん]

インテリアを検討するのは楽しいですね。
今住んでいるマンションは購入したままのプレインな状態で１０年住んでしまいました。
忙しくてバタバタ決めてしまったマンションなので仕方がありませんが、今回は時間もあるのでこだわれるところはこだわってみようかと思っています。
入居してからも変更が楽な照明やカーテンはとりあえず今使っているものを流用することにして、今はエコカラやクロスなど生活を始めるとなかなか変更できないところを検討しています。

[222: 申込予定さん]

ここに限らず、甲州街道に面した物件は、排気ガス・臭いを覚悟しなければいけないということですか？
街道から離れた方まで部屋はありますが、奥の方でもガス・臭いの覚悟が必要ですか？
検討で3回ほど通いましたが奥に行くほど感じないです。個人差ですかね？
MRで確認しても街道に近い方から既に埋まっているので、現段階では奥の方が検討範囲になると思います。

[223: 匿名さん]

ベランダへの排気ガスの影響はありそうですね。
部屋の換気口のフィルターがすすだらけだと嫌だな。
街道沿いのマンションを見ると壁が黒くなっているので、ここはマンション入り口が最も汚れやすいですね。

[224: 申込予定さん]

第３期２次が来週土日に申込です。
今回は、２０戸販売予定だそうです。

[225: 契約済みさん]

今先着順住戸はどのくらいあるか分かる方がいらっしゃれば教えてください。

騒音や排気ガスですが、甲州街道に一番近い部分はある程度は影響があるとは思いますが、奥に行くに従い傾斜して昇っていることや前面道路の道幅を考えると大きな影響は無いと判断しました。
一般論ですが、一昔前に比べると自動車の騒音も排気ガスもかなり改善されましたよね。

[226: 申込予定さん]

＞２２５さん

２２４です。
今度の土曜日に申込予定です。

今、先着順住戸は、
アベニューコート５階に１戸だけありました。

私も最初は、甲州街道が気になりました。
でも、甲州街道に完全に面して建っている訳ではなく、
多少ですが、提供公園を挟んで奥まって建っていますので、
奥に行けば行くほど、騒音、排気ガスの影響は少なくなる筈です。
日本は、昔からの排気ガス規制が進んでいます。
中国・北京みたいな排気ガスであったら、
何処にも住めないですが・・・。

[227: 契約済みさん]

226さん

225です。情報ありがとうございます。
私のときは2期の前で先着順住戸が8戸ほどあり、そのうちの一戸が今回探していた条件にぴったりだったので初めて見たときから一週間で決めました。
同じマンションや部屋を見てもその感想は人それぞれで当然ですし、それで無ければ楽しくもありません。
私はこのマンションは完成すればとても素敵なものになると思っています。
まあ、誰にも確約できるような話ではありませんが.....

[228: 匿名さん]

おっしゃる通り、排気ガスについて自分を納得させないとこの物件は買えませんね。
通勤も、住居もさらされますから。
車で甲州街道を通るたびに感じます。大分建ってきましたね

[229: 匿名さん]

この物件は価格だけが少し高いのがネックで悩んでいましたが、建設費の15％程度の高騰に加えて来年の相続税のアップが更に路線価を引き上げるという週間ダイヤモンドの記事もあり、この先価格は上がることはあっても下がる見込みはないと判断し、申込を検討中です。

[230: 周辺住民さん]

一年前のセールストークは消費増税、そして今は資材労務費の高騰。次は、金利の上昇でしょうか。
こう言われると、今買わなければと思ってしまいますね。
しかし、長く住むのですから、健康のことを考えると、排気ガスは少ないほうが良いと思います。

[231: ご近所さん]

甲州街道沿いを歩くたびに立ち上がってきましたね。手前は公園も出来るようで近隣住民としても周辺の環境が整備されるのは喜ばしいことだと思っています。永く住んでいますが、昭和後半から平成初めの頃に比べ、甲州街道沿線の環境は格段に良くなりました。街路樹も育ち、沿道を歩いても気にならなくなりました。

[232: 匿名さん]

営業さんのにおいがするんですが。否定されるでしょうが。
気のせいかな。

[233: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>231
そうなんですか、空気はよくなっているんですね。
既出の通り、この物件の二大危惧ポイントの一つですからね(価格と甲州街道)。高い買い物だからホント悩みます。
高井戸IＣと東八道路が繋がったら、さらに改善するかな、、、？などと決断できる理由を探してます。