プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[121: 匿名さん]

今現在市場に出ている物件と比較すれば特に高いわけではないと思います。
でも、5年前、10年前と比較するとマンション全般に高くなっている感覚はあります。
あと、ここは70未満の部屋がないので価格が全体的に高く見える面はあるかと
狭くても4000台の部屋が欲しい人の部屋がない...

[122: 購入経験者さん]

仙川にしては高くはないが、立地も建物仕様もスペックが低いんですよ。
一言で言うと、全体的に安っぽい。
なぜ安っぽいかは過去レスに散々書かれているので省略します。
この売れ行きを見る限り、その価格に見合った価値があると判断しているのは少数派のようですね。
それを高すぎる、と表現する人もいるでしょう。
そういう人は予算の条件は見たしていても、価値がない（＝高すぎる）から買わない、ということです。
でも、マンション価格が高騰しているからと言って、この価格帯のマンションが全て売れてないわけじゃない。
同じ価格帯でもその価値があると判断されれば瞬間蒸発するご時世です。
売れてないのは価格帯の問題ではないということです。

[123: 匿名さん]

野村って結構強かなので、相場の上昇をじっくり待っているのでしょうね。瞬間蒸発する物件が決してよい物件ではなく、アドレスとか知名度で買う人が多いというだけ。この物件は銀行持込み案件なので、３者（社）とも損はしないですし、購入者にとっても仙川周辺では最強物件です。

[124: 匿名さん]

仙川周辺では最強物件、その通りですね。
仙川に限定した時点で、他にないのですから中身はどうであれ最強に違いありません。
瞬間蒸発する要因は、アドレスや知名度だけではないです。アドレスや知名度が高くても価値がなければ売れないし、知名度がなくても価値があれば瞬間蒸発します。
原理は単純で、価値＞＝価格、と判断する人がたくさんいれば、すぐに売れる。
少なければ、いつまでたっても残ってる、というだけです。
不動産価格は買いたい人がいれば上がり、買いたい人がいなければ下がるという単純な原理です。

[125: 匿名さん]

どうかなー
野村は売れなきゃ結構値引きするイメージだけどな

[126: 周辺住民さん]

スレチかもしれませんが地元民ならではの情報を。
ここで子育て考えてる方がいれば、是非参考にして欲しいです。

幼稚園までは良い環境があると思うのですが、
公立の小中学校がここ日本？というレベルで酷いです。
滝坂小はまだマシなのかもしれませんが、緑ヶ丘小学校 調布市立第八中学校はまず避けた方がいいです。

具体的に数年前の例ですが、
教師が生徒に馬乗りになり顔面を殴り続けたり、腰を蹴って脱臼させたりなどなど。

更に緑ヶ丘団地の子供が半数以上を占めます。
団地以外の子供が目立ってしまうと、団地を守るヤンキー(高校生～30代)に集団でやられます。
そのヤンキーが団地親達とだいたい繋がっているのでどうしようもないです。
嘘やギャグみたいな話ですが、本当です。
小学生相手にだぼだぼのヤンキー服の集団が囲ってきます。

家賃も無し、騙し生活保護、このような家庭の子供達が半数以上になります。
団地以外の家庭の子供達はほぼ全員転校していくのが通例です。

子育てをここでするならば私立で通さなければ、子供が詰むと考えた方がいいかと思います。

[127: 周辺住民さん]

仙川駅周辺でヤンキーをあまり見かけないのですが。。。
家賃も無し、騙し生活保護なら駅周辺のスーパーで買い物していると思うのです。

[128: 周辺住民さん]

仙川駅周辺では確かに見ません、が…。

スーパーも飲食店も多いので直接チェックした方がいいと思います。
特にスーパーがいいのかな。
ケーキ屋がオープンして試食を始めたところ、同じ人達が数十人と延々に並び続け、急遽中止になったのは記憶に新しいです。

[129: 物件比較中さん]

先日、見学した際に１０年前と比べて値上がり１位と聞いたのですが、
７分以内も言われてましたが、どうなのでしょう？
仙川は素敵な街ですが、南側と比べると・・・。
甲州街道にも近いですし。
他の駅と比べて、仙川は買った時よりこれからも上がるでしょうか？

[130: 匿名さん]

巨大な団地が有るし、ただこのマンション周辺は南側より高所得者が意外と多いよね東京都の所得マップを見て思った。今年の路線価でも住宅地は南側より北側の方が高いしね、北側も世田谷区になれば高いが。
ただこれは住宅地に関してなのでマンションとは関係ないか。

[131: 匿名さん]

間違えた南側の世田谷区でした。

[132: 匿名さん]

>>126
なるほど、通学路だけでなく、学校そのものの評判もイマイチなのですね。
子供が生まれる前にマイホームを購入する時って、子供の学校事情を考慮してない（できない）場合が多いので、要注意ですね。
子供が生まれて諸々発覚しても、買い替えできないので、「ちゃんと調べておけば、」と後悔される方、結構いますよね。

[133: 匿名さん]

ご参考までに、通学区域外の学校へ就学を希望する方へ、こういう制度もあります。希望が100%通る訳ではありませんが。

http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1176118958601/index.html

[134: 匿名さん]

>>126さん

うかがいたいのですが、団地にお住まいになる世帯は頻繁に出入りがあるのでしょうか？
調べたところ、緑ヶ丘団地は高度経済成長期に建てられており、団地にお住まいの世帯の出入りが頻繁にない限り、世帯年齢が年々あがっているはず、つまり小学生のお子さんをもつ世帯は少ないのではないかと感じまして…
だとすると、126さんの仰る影響がいかほどなのかと思いましたが、そのあたりいかがでしょうか？

[135: 周辺住民さん]

>>132さん

過去スレ見た感じそう思い書き込んでしまいました。
私が昔からの地元なのと諸事情でリアルタイムに被害を被った者なので、出来ればお子さんの事も考えて頂ければなと。
しっかり選んで頂いて、少しでも仙川の人の層が変わればと願っています。

通学路に関しては緑ヶ丘小学校と滝坂の学校周り以外は良いと思います。
調布市立第八中学校は、甲州街道沿いから入れば甲州街道の歩道があの辺りは広いのと、甲州街道から入った後もしっかり大人の目がある場所で特に交通量の激しい抜け道などにはなっていません。
桐朋に関してはもの凄く安全かと。
広い甲州街道の歩道を通り渡った後はすぐに商店街の入り口で、そのまま真っ直ぐ商店街の奥に桐朋ですのでかなり安全かと思います。
あと近辺では佼成学園がおそらくバスを出してくれるので、安全に通えるかと思います。ちなみに佼成学園は仏教が入ります。


長くなって申し訳ないのですが、電車についても少し。
ご存知かと思いますが仙川から新宿の間は快速が17分程、しかし時間で仙川に止まらない通勤快速しか無くなるので通勤通学に電車を使う場合各駅一択になります。
そして新宿から帰る場合急行に乗ったとしても各駅との待ち合わせがつつじヶ丘なので、各駅一択になります。
運良く快速が着たり狙えればベストですが。

朝急ぐ人は烏山かつつじヶ丘駅まで自転車でそこから急行なパターンがほとんどです。
しかし急行狙って隣の駅から乗る人がいるにも関わらず、仙川駅の利用者数は明大前～調布の間で利用者数一位なはずです。数年前のデータなので順位は変動しているかもしれませんが、減ってはいないはずなので各駅すらも混みます。
桜上水過ぎたあたりからは駅員さんのタックルもありますし、何かで遅延があればホームに入れないことすらありました。
新線新宿行きに笹塚で乗り換える場合、扉付近取っておかないと降りれない場合もあります。

なのでもちろん朝ほどではありませんが、帰宅ラッシュ時各駅も混みます。
そして仙川で各駅がほぼカラになる感じです。


知り合いは大体朝早く出たりして工夫しています。通勤通学に電車を使う方は要チェックです。


これらの条件をクリアすれば仙川の利便性は凄いと思います。
商店街に入っていませんがこの物件の近くにいなげやがあり、そのいなげやが他の駅のものとは全く違ういなげｙ…、
と続けてしまうと永遠と続いてしまいますね。ここらへんで自重しておきます。

駄文長文失礼致しました。

[136: 周辺住民さん]

>>134さん

いえ、ジャンクションの開発により団地に関しては立ち退きが進んでいます。
が、次の世代が現在子育てをしている状態です。
子育てがまだ先の話であれば環境はだいぶ変わるかも知れません。

教師に関しても評判の良い方が数人はいたのですが、私立に引き抜かれたという話しか聞きません。

未だに次に近い四中まで行く子供も多いです。

[137: 匿名さん]

135さん
いなげや、気になります。(笑) どう違うのでしょうか。
それと、もしさしつかえなければ、おたく様が小学生のお子さんの子育てをされていたのは、最近のことですか？

[138: 周辺住民さん]

>>137さん

仙川はスーパーがとにかく密集しているので、かなりの工夫をしないと生き残れません。
現に商店街入り口からいなげやの間にあったライフは、即潰れてしまいました。
なので、他の駅のいなげやと比べると内装もとても綺麗で買い物も非常にし易くなっていると思います。
値段などもかなり競い合っているので、スーパー好きな方にはたまらないかと(笑)
土日は特にですが、いなげやの駐車場渋滞が起きます。
いなげやと同じ敷地内に綺麗な100均と、しまむら、トリミングショップ、喫茶店美容室があります。
ライフの後は敷地面積そのままに薬局が出来ています。
スーパーの他にも薬局が異常に多いですね。
電気屋だけがありません。いなげやが失敗に終わればヤマダ電機が入るような話だったそうですが、人の入り方的に期待出来ないかなと。
電気屋に関しては車で吉祥寺のヨドバシがここら辺では便利です。
北側は島忠が駐車場入れやすいので、そこでも休日は渋滞が発生します。
甲州街道からそこに入る人も多い事や、この物件から上りの方は信号が多いため仙川渋滞が車のナビでもよくあります。
他には島忠駐車場入り口前にゆけむりの里なるものがあるのですが、そこも休日は駐車場並んでます。
こちらは入ったことがないのでわかりませんが、テレビなどでも紹介されているようです。

学校に関してはこの状況が長いこと続いているので被害者はたくさんいると思うのですが、
うちがいつ頃だったかは控えさせて頂きます。申し訳ないです。

[139: 匿名さん]

私みたいな通勤族じゃない人には、ここは住みやすいということかな。
マンション周辺には、高い建物もないですし、スーパーが多いなら買い物なども便利ですね。
安い所で買えるのは助かります。
ウチは2人なのでいいけど、この間取りだとファミリーは、きちきちかも。

[140: 購入検討中さん]

京王線の各駅で通勤しているものから一言です。

仙川近くの駅にに住んでてここを検討しております。

各駅の混み具合ですが、新宿方面は時間帯によるのかもしれませんが、7時前後に乗るのであれば、座れはしませんが新聞読むのに困らないていどです。

9時前に新宿つくくらいだと混むのかもしれませんし、一般的に私の時間が早いのかはわかりませんが充分だとおもいます。

加えて帰りの電車ですが、新宿線からの直通でくると待ち合わせもうまくできているので、快速も結構来て朝よりも早く帰れることが多いです。
やはり、帰りも5時半かっきりに帰るときは混むかもしれませんが、7時8時とかに帰るぶんにはそこまで混むこともないです。

少々書いてみました、失礼しました。

[141: 匿名さん]

保育園の送り迎え時間を考えるとまさにその混雑に当たってしまいますね…それに地元の方のお話うかがって、小学校から私立は考えていないので考えてしまいます…

[142: 物件比較中さん]

仙川の保育園事情にお詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。
調べると三鷹の方が、認可保育園は多数あります。ただ、物件は少なく、希望を出すと高いものしかないので。

[143: 周辺住民さん]

>>140さん

７時半前後から朝は混み始めますね。
最近帰り新宿からのを利用していなかったのですが、快速本数増えたんですか？
少し前新宿からのを使っていましたが、ほぼ各駅で18時~20時頃？は各駅もぱんぱんで21時以降も早い段階で並べなければ座れない感じだったのですが。


>>142さん

幼稚園しか分からずです。申し訳ない。

[144: 匿名さん]

我が家は終わりましたが、仙川にはSapixがあるので中学受験を考えている方には有利と思います。
最後の最後になると通塾時間すら惜しくなりますから......
6年生は今天王山ですね。

[145: 周辺住民さん]

現在つつじが丘・仙川で保育園を順番待ちしています。
妻が幾つかを見学に行きましたが「絶対ここは嫌だ」と思う保育園はありませんでした。
勿論、認証より認可の方がいいです。

調布市役所に相談したところ仙川は子供の数に比べて保育園は少ないのでつつじが丘迄を検討範囲にしたほうがいいと言われました。
そもそも他の市と比べ調布市は待機児童が多いし年々増えています。
　平成26年4月
　　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/07/DATA/20o7v302.pdf
　平成25年4月
　　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/DATA/20n7n402.pdf
ですが見学先の保育士から聞いた情報だと来年4月に調布市内で5つ保育園が増えるそうです。
ネットで探したら保育士募集してます。　パイオニアキッズ仙川とパイオニアキッズつつじが丘
なので来年度は調布市の待機児童数が減ることを期待してます。
市役所でどこに5つ増えるのか聞いても、増えることは認めてくれましたが、どこに増えるのかは教えてくれませんでした。
保育士集まらなければ増えないかもしれないですし、信憑性は皆さんで判断してください。
秋頃に市の広報等で発表されると思います。

[146: 匿名さん]

ここも良いかなと思っていだけど、すぐ近くにプラウドシーズン仙川スマートタウンが出来るらしいね。
同じ野村不動産だし一戸建ても良いのかと思ってしまう。

[147: 契約済みさん]

契約者専用スレ立てました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520273/

[148: 周辺住民さん]

学区に関する掲示板等で緑ヶ丘団地（緑ヶ丘小校区）がマイナスポイントとしてよく取り上げられていますが、
人気の若葉小学校校区にも団地があります。こちらと緑ヶ丘の違いって何なんでしょう？


8中は市のプロジェクトがうまくいって、学校選択制で希望する子が増えていると聞いています。
制服もデザインを変え、修学旅行は沖縄だそうですよ。

[149: 周辺住民さん]

>>144
仙川に住んでる子供は、偏差値の低い中学ばかり受験するなので、そんなに本気でやってる家族見たことないです。

[150: 匿名さん]

MRって、なんであんなに良く見えるんですかね。
本当に購買意欲を掻き立てますよね。
この付近では、広い間取りのマンションが魅力ですね。
やはり広さは、大切ですから。
広さだけは、リフォームがききませんからね。
あと、こだわるのは、収納ですね。

[151: 契約済みさん]

桜上水、祖師谷大蔵、千歳船橋も検討しましたが、ここにしました。
私はここか桜上水、妻はここか祖師谷大蔵でしたが、二人が気に入った部屋が確保できましたのでこちらにしました。

共用部分に関してシアタールームやパーティルームのように使用率が低いと思われるものが無く、使用頻度が高く有用なものに限定されているのは良いと思います。エントランスも素敵です。
庭も自転車置き場との動線上にあり生活の中で自然に楽しめるのが良いと思います。
（庭があっても住民の動線から離れているとあまり意味がないと思います。）
駐車場と庭が完全に分離されているのもプラスです。
（いつまであるかは分かりませんが、お隣のブドウ畑も気に入っています。）

南西側の道路も歩道と並木が整備され、周囲の住民の方にとっても歩きやすい環境ができるのでマンションのイメージにもプラスと思います。

完成すれば素敵なマンションになると思います。

[152: 購入検討中さん]

>>145さん
とても参考になる情報ありがとうございます！
小学校も遠い緑ヶ丘小学校ではなく、甲州街道渡りますが滝坂小学校も希望すれば可能なようです。

[153: 契約済みさん]

私も桜上水、調布駅前、三鷹と検討しましたが、ここに決めました。最後まで甲州街道が少し気になりましたが、一番奥の棟で高い階が幸い空いていました。何と言っても、生活の利便性と展望の良さが決め手でした。信号もできると聞きましたので、駅までの道も便利になりそうです。

[154: 匿名さん]

>>153
三鷹はどこのマンションですか？

[155: 匿名さん]

No.153です。パークホームズ三鷹ザレジデンスとパークハウス武蔵野中町です。ここの方が、少し安かったのも決め手かな？

[156: 匿名さん]

>>155
なるほど。。
三鷹にここと比較できるような物件があるのかと思い質問させて頂いたのですが、それらのマンションと比べると、少しというか2割近く安いですよね;^_^A
あちらは平均坪単価340万ですから。

こちらだと90へーベーが買える価格でも、三鷹だと70へーベー強、といったところでしょうか。

そして両方とも竣工時期はここと同じくらいですが、いずれも既に完売、もしくは完売間近で選べるお部屋ないですよね？

よろしければ、価格（広さ）以外で、こちらを選ばれた理由があれば教えて頂けませんか？

[157: 匿名さん]

>>153
桜上水の方が、良さげに見えますけどね。
まぁ、決まるときは、そういったものなのでしょうね。

[158: 匿名さん]

>>157
結局は価格なのでは？
同じ価格、もしくは本気で予算的に問題ないなら、その中でここを選ぶ理由って、なかなかないですよね。

[159: 匿名さん]

>>158
イメージに近い部屋だったのかも、しれませんね。

[160: 購入検討中さん]

>>158
桜上水の町のつまらなさじゃないですか。

[161: 匿名さん]

>>160
確かに桜上水は唯一にして最大の欠点が駅前のショボさ、ですよね。
しかも再開発の予定も一切なし。
まぁ、だからこそ徒歩3分にしてあの閑静さ、なので一長一短ではあるんですが。

[162: 匿名さん]

>>161
ですよねえ。あの駅前だからあの価格なのであって、駅近辺が充実していたらとんでもない価格だったろうと思います。

[163: 匿名さん]

京王線沿線、調布以東ではやはり、千歳烏山と仙川が生活する街としては充実しているかと..
千歳烏山がちょっと庶民的で仙川がちょっと垢抜けているイメージ。

[164: 匿名さん]

千歳烏山徒歩2分の敷地整備進んでますね。期待して発売待ってます。烏山も最近色々洒落たお店増えて来たので期待してます。

[165: 匿名さん]

ランドプランを見ましたが、全部で6棟で構成されているんですか？
それぞれにエレベーターがついていて建物のメンテナンスが必要なら、管理費や修繕費が高額になってしまうのでは？
それから管理組合は棟ごとに決められるのか、それともマンション全体なのか是非知っておきたい情報です。

[166: 匿名さん]

非分譲が多いので、管理組合の運営などで、不安ありますね。

[167: 匿名さん]

非分譲は何戸くらいあるのでしょうか？

[168: 物件比較中さん]

>>166
非分譲多いなんてことはないと思いますよ

[169: 匿名さん]

6棟って言っても、全部各階繋がっています。
なので、1棟と言えると思います。
管理組合はわかりませんでも、戸数にばらつきがあるので全体で1つだと思います。
エレベーターは、3台です。
非分譲は、0戸です。

[170: 匿名さん]

>>167
非分譲としているのは、その期に買い手がつきそうもない、とデベが判断した場合にとる常套手段。
分譲して、買い手がつかず売れ残り住戸となるのを回避する為に、自ら「今期は分譲しません」と宣言することで、売れ残りではなく、次期以降の新規売り出し住戸と装うことができる為。
売れ残り住戸よりは新規売り出し住戸の方が印象がいいですからね。

因みに実態は、2期以降は確実に売れ残り住戸です。
一番安い住戸以外は、開けるつもりがなかった場合でも、実際に買い手がつけば第一期に分譲するのがデベさんですから。
ただし、一番安い住戸は、3LDK○○○○万円〜という人寄せの広告に使えるので最終期まで開けません。

[171: 匿名さん]

275戸9階建てでエレベーター3基は少ないですよね。まあ、管理費抑えるにはいいのかな。朝のイライラが予想できるんで低層階にして階段前提が賢いかもしれませんね。

[172: 匿名さん]

普通、期の売れ残りは先着順にするんじゃないの？

[173: 匿名さん]

166さんは桜上水と調布にも同じこと書いてる方ですか？
ここは建て替え物件じゃないですよ〜

[174: 匿名さん]

>>173
失礼しました。勘違いしてました。
こちらが長谷工で、桜上水が立替でしたね。

[175: 匿名さん]

>>170さん
えっ、非分譲とは旧地権者用の住戸という訳じゃないんですか？
完売しそうにない時に、旧地権者用住戸の数を増やして調整するという事ですか？
それでは販売開始時と最後の方では、非分譲住戸の数が大きく異なってしまい不自然ではありませんか？

[176: 匿名さん]

>>175
170さんが説明したのは地権者がいない場合の非分譲です。
地権者がいる場合は非分譲は地権者住戸で、着工前に登記されているため、販売後に戸数調整で増やすことはできません。

[177: 匿名さん]

通勤電車は、朝はのろのろと時間がかかり、夜は特急にも乗れず一番多い各停に乗ると桜上水や八幡山で特急通過待ち。イライラしますね。

[178: 匿名さん]

このマンションなら、
仙川で乗るなら、千歳烏山で急行に乗り換え、あるいは、つつじが丘で急行に乗ることもできます。
私は今、千歳烏山を使っていますが、急行よりはあえて空いている各停に乗っています。

[179: 物件比較中さん]

通過待ちにいちいちイライラしてたら、しょうがないですねー

結局数分しかロスしないし、混んでる特急に乗る方が嫌ですけどね…

まわせっかちな方はそう思っちゃうんでしょうね

[180: 匿名さん]

東京周辺の朝の通勤電車の混雑はどこもそんなに変わらないと思います。
数年前ですが、朝のラッシュが一番ひどいのは田園都市線と聞いた記憶があります。
京王線は比較的楽なほうかと思っています。

[181: 匿名さん]

問題は、各停（まれに快速）の駅にもかかわらず新宿から遠いということでしょう。

[182: 匿名さん]

言うほど遠いとは思いませんけどね。
人によって時間の感じ方は違うんでしょうが。

ここが遠いならもっと近いとこを買えばいいだけですし。

[183: 匿名さん]

東急田園都市線は最寄り駅からずっと激混みだけど、通過待ちは少ない。京王線は田園都市線ほどは混まないけど、通過待ちが多い…。どっちがよいかの判断ですね。それと勤務地が何処かでしょうね。因みに私は大手町なので不便ないです。

[184: 匿名さん]

朝は通過待ちってないですよね？特急が増えて桜上水通過待ちや待ち合わせが激減したのがいいんだか悪いんだか…

[185: 匿名さん]

今の京王線は過大評価されているから大規模物件で苦戦するんじゃないか？
地元に愛着のある人は適正価格と思って買うけど、外から見ると高く見えるから（人を呼び込まなくては完売できない）大規模だと苦戦するというパターン。

過大評価が是正された将来のリセールは苦労するかもね。

[186: 匿名さん]

>>185
苦戦しているのは大規模じゃなく中小デベの小規模物件ですね。20戸しかないのに完成しても5戸残っているとか気の毒です。リセール苦しいのもそうした物件でしょうね。
しかし、京王線は投資目的でなく永住思考で購入する人が大半ですからリセールは気にしないですよ。

[187: 匿名さん]

京王線は、なぜ過大評価されるんですか？その理由は？教えてください。

[188: 匿名さん]

というか、京王線が過大評価って始めて聞きました。

逆に個人的には過小評価な気が…
東横線とか田園都市線のほうがすごいと思うのは気のせいでしょうか。

[189: 匿名さん]

過大評価、過小評価と全体的な評価額は違うよ。

確かに、東横・田園都市は非常に高い評価だけど、今のところ売れ行きがヤバい物件が余り出ていない
（ヴィーク桜新町、パークハウス二子玉・学芸大とこれからの物件が多いからという理由はあるけど）

京王は価格で見ると東横線より安いんだけど、桜上水・仙川と王者野村が苦戦してるんだから、結果として過大評価と言われても仕方ない。
地元受けはいいけど、移り住んでくる人を呼び込めていないのだろうね。

[190: 匿名さん]

業者が、過大評価した値付けをしていると言うことですか。でも、なぜ専門家である業者がそのように評価するのかを知りたいですね。

[191: 匿名さん]

こういうのは一般的に過小評価されてるって消費者目線では言うのではないだろうか。

[192: 契約済みさん]

>>190
デベは適正だと判断した価格で値付けをしたが、この売れ行きを見る限り、過大評価な値付けだった（適正価格を見誤った）というだけです。
不動産はどんなに安くてもなかなか買い手がつかなければ割高物件ですし、どんなに高くてもすぐに買い手がつけば割安物件ということ。
マンションが割安か割高かは、売れ行きを見ない限りわからず、過去相場は単なる過去の実績なので当てにはなりません。
この売れ行きからすると、残念ながらこのマンションは割高物件ということだと思います。
あっ、買える買えないとは別議論なので、買えない人の僻み、とかいう書き込みは辞めてくださいね。

[193: 匿名さん]

そうなのかなぁ？
割高、割安は周囲の同等の条件の物件に対しての相対的なものじゃないかな。
もし、周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ別に割高なのではなく、相場が高いだけだと思うけど。
相場が高くて売れ行きが悪いのと、物件が割高で売れ行きが悪いのは別の話。

[194: 匿名さん]

その「周囲」の範囲が問題だね。

東京全域がそんな雰囲気ならともかく、京王線沿線地域だけならやっぱりそれは割高ってことじゃない？

[195: 契約済みさん]

>>193
周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ、、、
全てが割高（その価格に見合った価値がない）ということ。
また、
周囲の物件が全て同等に売れ行きが悪ければ、、、
それはもはや相場価格ではない。
本当に周囲の物件全てが同等に売れ行きが悪いのであれば、近い将来、確実に価格は下がりますよ。

不動産の価格というものは、極めて単純なんですよ。

[196: 匿名さん]

不動産経済研究所の7月の首都圏マンション市場動向では
2014年の発売戸数予想が約4万7000、昨年の実績が5万6000。
明らかに売れ行きが悪く供給を絞っていると考えていいのでは.....
個人的には昨年、消費増税前に需要を先食いしてしまったと理解してる。

[197: 匿名さん]

マンション販売に一時の勢いはないですね。
su-moの雑誌の厚さが二分の１になりました。

[198: 契約済みさん]

>>197
それでも売れるマンションは瞬間蒸発する。
ここの売れ行きが悪いのは紛れもない事実。
外的要因だけのせいにするのは簡単だけど、それだけじゃないでしょ。ここは。

[199: 匿名さん]

京王線は投資の対象になりにくいのでゆっくり売れていきますね。

[200: 匿名さん]

不動産だけでなく、ミクロ的には希少な物はいつでも直ぐ売れますよ。
価格を気にせず買いたい人が供給数より多ければいいんですから。
でも今年の新築マンション全体に関して言えば、去年の56,000は6年ぶりの5万台越え、調子に乗ったデベが今年も同数の供給を予定していたところ、実際の売れ行きが悪くあわてて、供給を絞っているのが現状じゃないでしょうか？

中古価格は需要と供給できまりますが、新築は建築コストもあるし、ある程度は供給も絞れるので単純には値崩れしないと予想はしています。
ただ、今後1年くらいに出てくるマンションは細かいところのグレードを下げてグロスを押さえてくるかもしれませんね。

[201: 匿名さん]

物件ホームページのランドプランで秋の庭の完成予想CGを見ますとテーブルの中央が丸くくりぬかれており、その穴に植栽であるモミジ（？）が植えられる計画なんですね。
なかなかすごいデザインだと感心いたしました。
もう1つの春の庭にはこぶりの桜が植えられるようで、敷地内で家族でお花見が楽しめるのはステキですね。

[202: 匿名]

京王は財務重視で小規模だから開発力に欠け、景気が悪い時は評価されて景気が良くなると評価が落ちるような気がします。従って最近まで評価が上がっていたけど、これからは置いていかれる可能性があるように思います。
刺激に欠けるけど保守的な方にはお勧めです。

[203: 匿名さん]

もみじの植樹ですか。いいですね。
お掃除とか大変そうだけど…でも季節考えられるものっていいなぁ。

そういえば駅の反対側になっちゃいますが、
ホルモン家族って安くておいしい店があります。
最近知ったのですが、DeNAの中畑監督の息子さんがされているそうで…
監督云々とは関係なく流行っていて、すごい美味しいのでぜひぜひ。

[204: 匿名さん]

>>203
随分息子の方は落ちぶれてますね。

[205: 契約済みさん]

今週末からインテリアフェアですね。
私は大きいほうのモデルルームの玄関の壁のクロスがとても気に入っています。

[206: 購入経験者さん]

＞今後1年くらいに出てくるマンションは細かいところのグレードを下げてグロスを押さえてくる
ここ細かいところだけでなく、構造面でもグレード下げてますよ。
でも値段は上がってるよと。

[207: 匿名さん]

何に比べてグレードを下げているの？
構造は初期設計から変えられないでしょ？

[208: 匿名さん]

構造面でグロスを下げる方法

・直床で階高を下げる→材料費削減
・廊下やバルコニーの幅を削る→材料費・工事費の削減
・床や壁の厚みを薄くする→材料費削減
・植栽を減らす→材料費・デザイン料の削減

この辺が一般的なやり方。

[209: 匿名さん]

それらは設計変更しなければできませんよね。
工事始まってからできる変更とは思えませんが...
工事開始後、値段発表するまでにできるコスト削減という意味で「細かいところ」と表現しました。
具体的には内装などのグレードくらいなら落とせるかと想像しました。

今、設計段階のプロジェクトだと市場に発表されるのが１，２年後かと想像します。
今の市況から考えてどのようなプランになってくるのか興味深いですが、いずれにせよ、ここを含めて、今、市場に出ている物件とは関係ないと思います。

[210: 匿名さん]

>203さん
ホルモン家族は以前テレビで紹介されていて気になっていました。
グルメレポートサイトで口コミを読んでみましたが、全体的に量は少ないけど美味しいという投稿が多かったです。
我が家も近いうちに偵察に行ってみたいと思います。
あまり広い店じゃないようなので、土日は事前に予約が必要でしょうね。

[211: 匿名さん]

公式ホームページで共用施設を閲覧しておりますが、
グランドピアノが設置されたエントランスホールをはじめ、
ゲストルーム、ライブラリー、キッズルームなど幅広い年齢層が
利用できそうな施設ですね。
ライブラリーは仕事もできるよう、無線LAN完備だと嬉しいです。

[212: 購入検討中さん]

>>211

先日、MRに訪問時に担当者は、
ライブラリールームには無線LANが装備されると言っていました。
結構、色々な用途に使えそうです。
でも、まだ書籍の業者は決まっていないと言っていました。

[213: 契約済みさん]

＞205san

インテリアフェアは如何だったでしょうか？
我々はカーテンからエコカラット、造り付け家具、バルコニータイル等々徹底的に聞いたので、結構時間がかかりました。玄関にもエコカラット＆αをお願いしました。
仙川二丁目は都の地震被害想定でもレベル１（最悪は５）になったので、ひとまず安心（想定内ですが）しました。

[214: 契約済みさん]

205です。

インテリアフェアいってきました。
期待していたモデルルームの広い部屋の廊下の壁は実はペイントでした。ちょっとがっかり.....

私たちも一通り確認したので１日仕事、疲れました。
変更、キャンセルはできますが、今回はエアコン、コンベックなど事前に決めていたものは「申し込み」
デザインなど今後の検討で変わりそうなものは「見積もり」にしました。

エコカラットは機能的にはそれほど興味はなかったのですが、あの質感がいいと思いました。
壁や廊下などデザイン豊富なクロスにするか、自然な質感が出せるエコカラがいいのか悩みます。
しばらく、ショールームを見て回って決めたいと思っています。

入居まで半年以上ありますが、色々楽しめそうです。

[215: 契約済みさん]

213です

エコカラットは既に使用経験がありますが、機能面より室内装飾の観点で選んでいます。間接照明を当てて、陽影を楽しんでいます。

[216: 匿名さん]

インテリアオプションは非常に高いですね。
エコカラットは、無いほうが壁の拭き掃除がしやすいです。
キッズルームとライブラリーは個人的には必ず必要なものではない。
ここは売れ行きがいまひとつ。プラウドといっても、王子はお風呂がタイル貼りでした。

[217: 契約済みさん]

新宿のLIXIL（エコカラ）とリリカラ（クロス）のショールームいってきました。
LIXILではエコカラのサンプルだけでなく、施工例もあり、さらに調光で外光や室内光を変化させて見栄えを確認することもできました。カタログで見たよりも雰囲気が違うものもあり、やはり実物を見て感覚で決めるのが一番と思いました。
クロスは全て大きなサンプルがありますが、全部見るのは大変なので事前にカタログ（ネットでダウンロード可）で品番を控えてから実物を見たほうがお勧めです。（疲れました...）リリカラは２０枚程度まではA4程度のサンプルをもらうことができました。家に帰って家具とかに合わせたい人にはいいかも。
サンゲツのショールームは赤坂（アークヒルズ）みたいです。

[218: 匿名さん]

エコカラットは、質感とかは良いのだけれど
掃除がちょっと面倒なのと
http://ecocarat.jp/maintenance/
飽きてきて別なものに貼り直すときのことを考えると
悩ましい。

カーテンは、大変かも知れないけれど
都内にあるメーカーのショールームを
一通り見て回ると、参考になります。
川島セルコン　豊洲
スミノエ　　　五反田
リリカラ　　　新宿　
サンゲツ　　　赤坂
五洋インテックス　五反田
マナ　　　　　中目黒
フジエ　　　　初台
色や質感を確認できるだけで無く
ドレープとレースを、どうあわせるかとか教えてくれます。
ただし・・・・・目移りして、かえって決めにくいかも。

[219: 匿名さん]

エコカラットの購入は住宅取得時が一番多く、しばらく住めば欲しいとは思わないもの。
それよりもカーテンなどを良質のものにしておいたほうがメリット多し。川島がたくさんありました。

[220: 匿名さん]

排気ガスの影響は覚悟しなければいけない物件。臭いも。
ここにこだわることもないのでは、と二人で話しています。