プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[101: 物件比較中さん]

今の相場状況を見たら別に相応な金額な気がしますけど…

[102: 匿名さん]

だいぶ建ち上がってきましたね。エントランス横には提供公園も出来るみたいですし、周辺の雰囲気は工場があった時よりよくなるようで、楽しみです。

[103: 匿名さん]

>>101
仙川にその金額出してまで住みたいと思う人は、なかなかいないと思う。

[104: 匿名]

いやいや、仙川ならもっと出してでも買いたいという人は結構いると思います。ただし、南側の駅近という限定で。
せめてキューポートの位置だったらと思うのですが。。

[105: 物件比較中さん]

キューポートの位置とプラウドの位置で決定的に違う点はどのようなことですか？甲州街道を横断するかしないかの違いしかわからない仙川を詳しく知らない者なので、教えていただければ。

[106: 物件比較中さん]

＞＞１０５さん
ご指摘のとおり、甲州街道を渡るか否かが大きく異なるのだと思います。
幹線道路ですので、信号待ちは最大２分ほどかかると思います。
また、マンションの玄関に最も近い交差点には歩行者用の信号がなく、歩道橋を渡ることになるため、人によっては不便とか寂しいと感じるかもしれません。
私にとっては、このマンション甲州街道だけがネックで購入を迷っています。

[107: 購入検討中さん]

そうこう考えているうちに完売しちゃうかもですね。欲しい人は早い者勝ち。

[108: 物件比較中さん]

烏山のエルザは、駅からほぼ同じ距離で甲州街道を渡りもっと幹線道路に接近していますが人気のマンションで、築８年ですが低層部分でも高い価格を維持しています。千歳烏山付近と仙川付近では、甲州街道の影響が違うとも思えませんが？

[109: 匿名]

烏山は急行停車駅で世田谷区のうえ北側が栄えており、生活利便重視の方にはそれなりの評価をされるでしょう。（閑静な住宅地を好む方は南側を選ぶでしょうが。）一方で各駅・快速しか停まらない調布市の仙川では同じ評価はされないでしょう。近年の仙川の人気は南側駅近の開発によるもので、北側、特に甲州街道で大きく分断されてしまう甲州以北は日常生活においてその恩恵を受けづらいのです。従って調布市の各駅停車駅の価格ならばありだと思うのですが、烏山並みの価格で買うのなら駅南側、少なくとも甲州南側の駅近に限られるということです。

[110: 匿名さん]

>>106
これまでに出てましたが、
信号はできるみたいですよ
ちょっとずれたとこみたいですが

[111: 物件比較中さん]

＞＞１１０さん

そうでしたね！
結構大切なことを忘れてました・・・。
今は動物病院があるところでしたっけ。

ご指摘ありがとうございました！

[112: 契約済みさん]

今は世田谷に住んでいます。
個人的な感覚ですが、狭くて交通量の多い道が一番ストレス溜まります。
歩道も無い道でバスが行き違ったり、人ごみの中を自転車が通行したり...
環八や甲州街道は交通量は多いですが、歩道も完備されているので安心
して歩けます。
この物件に関しては、駅前の混雑は仕方が無いとして、京王線を上から眺め
ながら行き帰りできる動線は気に入っています。
千歳烏山のような踏切がないのもいいですね。

[113: 匿名さん]

キューピーの社員さんは
甲州街道を歩かず渡らず
駅から真っ直ぐ歩けば着きますから
いいですよね
キューピー側であれば文句無しですね

[114: 匿名さん]

キューピー側だったら、もっと高い！

[115: 匿名さん]

青山フラワーマーケットプロデュースのコラボモデルルームとは？
公開期間が短かったので見学に行けませんでしたが、生花が随所に
飾られている部屋だったのでしょうか？
公式サイトに出ているモデルルームは家具も重厚でステキですね。
ベッドルームのデスクや飾り棚が気に入りましたが、オプションですよね。

[116: 匿名]

>>114
キューピーの反対側だったら、もっと安い！

[117: 匿名さん]

第3期も15戸だけですか。まだ、120戸ぐらい残っています。もう少し安くなれば検討できる人は多いはずなのに無理かな…。

[118: 匿名さん]

第二期が終わった時点で、残り100戸位になっていたと思います。

[119: 購入検討中さん]

野村にしては、かなりの苦戦ですね

[120: 匿名さん]

聖蹟7分川崎街道沿いで、ここと同じ第一種低層住宅専用地域に囲まれた物件が坪/230万円程度。ここは坪/260～270万円ですので特段高すぎる訳ではないと思いますが？

[121: 匿名さん]

今現在市場に出ている物件と比較すれば特に高いわけではないと思います。
でも、5年前、10年前と比較するとマンション全般に高くなっている感覚はあります。
あと、ここは70未満の部屋がないので価格が全体的に高く見える面はあるかと
狭くても4000台の部屋が欲しい人の部屋がない...

[122: 購入経験者さん]

仙川にしては高くはないが、立地も建物仕様もスペックが低いんですよ。
一言で言うと、全体的に安っぽい。
なぜ安っぽいかは過去レスに散々書かれているので省略します。
この売れ行きを見る限り、その価格に見合った価値があると判断しているのは少数派のようですね。
それを高すぎる、と表現する人もいるでしょう。
そういう人は予算の条件は見たしていても、価値がない（＝高すぎる）から買わない、ということです。
でも、マンション価格が高騰しているからと言って、この価格帯のマンションが全て売れてないわけじゃない。
同じ価格帯でもその価値があると判断されれば瞬間蒸発するご時世です。
売れてないのは価格帯の問題ではないということです。

[123: 匿名さん]

野村って結構強かなので、相場の上昇をじっくり待っているのでしょうね。瞬間蒸発する物件が決してよい物件ではなく、アドレスとか知名度で買う人が多いというだけ。この物件は銀行持込み案件なので、３者（社）とも損はしないですし、購入者にとっても仙川周辺では最強物件です。

[124: 匿名さん]

仙川周辺では最強物件、その通りですね。
仙川に限定した時点で、他にないのですから中身はどうであれ最強に違いありません。
瞬間蒸発する要因は、アドレスや知名度だけではないです。アドレスや知名度が高くても価値がなければ売れないし、知名度がなくても価値があれば瞬間蒸発します。
原理は単純で、価値＞＝価格、と判断する人がたくさんいれば、すぐに売れる。
少なければ、いつまでたっても残ってる、というだけです。
不動産価格は買いたい人がいれば上がり、買いたい人がいなければ下がるという単純な原理です。

[125: 匿名さん]

どうかなー
野村は売れなきゃ結構値引きするイメージだけどな

[126: 周辺住民さん]

スレチかもしれませんが地元民ならではの情報を。
ここで子育て考えてる方がいれば、是非参考にして欲しいです。

幼稚園までは良い環境があると思うのですが、
公立の小中学校がここ日本？というレベルで酷いです。
滝坂小はまだマシなのかもしれませんが、緑ヶ丘小学校 調布市立第八中学校はまず避けた方がいいです。

具体的に数年前の例ですが、
教師が生徒に馬乗りになり顔面を殴り続けたり、腰を蹴って脱臼させたりなどなど。

更に緑ヶ丘団地の子供が半数以上を占めます。
団地以外の子供が目立ってしまうと、団地を守るヤンキー(高校生～30代)に集団でやられます。
そのヤンキーが団地親達とだいたい繋がっているのでどうしようもないです。
嘘やギャグみたいな話ですが、本当です。
小学生相手にだぼだぼのヤンキー服の集団が囲ってきます。

家賃も無し、騙し生活保護、このような家庭の子供達が半数以上になります。
団地以外の家庭の子供達はほぼ全員転校していくのが通例です。

子育てをここでするならば私立で通さなければ、子供が詰むと考えた方がいいかと思います。

[127: 周辺住民さん]

仙川駅周辺でヤンキーをあまり見かけないのですが。。。
家賃も無し、騙し生活保護なら駅周辺のスーパーで買い物していると思うのです。

[128: 周辺住民さん]

仙川駅周辺では確かに見ません、が…。

スーパーも飲食店も多いので直接チェックした方がいいと思います。
特にスーパーがいいのかな。
ケーキ屋がオープンして試食を始めたところ、同じ人達が数十人と延々に並び続け、急遽中止になったのは記憶に新しいです。

[129: 物件比較中さん]

先日、見学した際に１０年前と比べて値上がり１位と聞いたのですが、
７分以内も言われてましたが、どうなのでしょう？
仙川は素敵な街ですが、南側と比べると・・・。
甲州街道にも近いですし。
他の駅と比べて、仙川は買った時よりこれからも上がるでしょうか？

[130: 匿名さん]

巨大な団地が有るし、ただこのマンション周辺は南側より高所得者が意外と多いよね東京都の所得マップを見て思った。今年の路線価でも住宅地は南側より北側の方が高いしね、北側も世田谷区になれば高いが。
ただこれは住宅地に関してなのでマンションとは関係ないか。

[131: 匿名さん]

間違えた南側の世田谷区でした。

[132: 匿名さん]

>>126
なるほど、通学路だけでなく、学校そのものの評判もイマイチなのですね。
子供が生まれる前にマイホームを購入する時って、子供の学校事情を考慮してない（できない）場合が多いので、要注意ですね。
子供が生まれて諸々発覚しても、買い替えできないので、「ちゃんと調べておけば、」と後悔される方、結構いますよね。

[133: 匿名さん]

ご参考までに、通学区域外の学校へ就学を希望する方へ、こういう制度もあります。希望が100%通る訳ではありませんが。

http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1176118958601/index.html

[134: 匿名さん]

>>126さん

うかがいたいのですが、団地にお住まいになる世帯は頻繁に出入りがあるのでしょうか？
調べたところ、緑ヶ丘団地は高度経済成長期に建てられており、団地にお住まいの世帯の出入りが頻繁にない限り、世帯年齢が年々あがっているはず、つまり小学生のお子さんをもつ世帯は少ないのではないかと感じまして…
だとすると、126さんの仰る影響がいかほどなのかと思いましたが、そのあたりいかがでしょうか？

[135: 周辺住民さん]

>>132さん

過去スレ見た感じそう思い書き込んでしまいました。
私が昔からの地元なのと諸事情でリアルタイムに被害を被った者なので、出来ればお子さんの事も考えて頂ければなと。
しっかり選んで頂いて、少しでも仙川の人の層が変わればと願っています。

通学路に関しては緑ヶ丘小学校と滝坂の学校周り以外は良いと思います。
調布市立第八中学校は、甲州街道沿いから入れば甲州街道の歩道があの辺りは広いのと、甲州街道から入った後もしっかり大人の目がある場所で特に交通量の激しい抜け道などにはなっていません。
桐朋に関してはもの凄く安全かと。
広い甲州街道の歩道を通り渡った後はすぐに商店街の入り口で、そのまま真っ直ぐ商店街の奥に桐朋ですのでかなり安全かと思います。
あと近辺では佼成学園がおそらくバスを出してくれるので、安全に通えるかと思います。ちなみに佼成学園は仏教が入ります。


長くなって申し訳ないのですが、電車についても少し。
ご存知かと思いますが仙川から新宿の間は快速が17分程、しかし時間で仙川に止まらない通勤快速しか無くなるので通勤通学に電車を使う場合各駅一択になります。
そして新宿から帰る場合急行に乗ったとしても各駅との待ち合わせがつつじヶ丘なので、各駅一択になります。
運良く快速が着たり狙えればベストですが。

朝急ぐ人は烏山かつつじヶ丘駅まで自転車でそこから急行なパターンがほとんどです。
しかし急行狙って隣の駅から乗る人がいるにも関わらず、仙川駅の利用者数は明大前～調布の間で利用者数一位なはずです。数年前のデータなので順位は変動しているかもしれませんが、減ってはいないはずなので各駅すらも混みます。
桜上水過ぎたあたりからは駅員さんのタックルもありますし、何かで遅延があればホームに入れないことすらありました。
新線新宿行きに笹塚で乗り換える場合、扉付近取っておかないと降りれない場合もあります。

なのでもちろん朝ほどではありませんが、帰宅ラッシュ時各駅も混みます。
そして仙川で各駅がほぼカラになる感じです。


知り合いは大体朝早く出たりして工夫しています。通勤通学に電車を使う方は要チェックです。


これらの条件をクリアすれば仙川の利便性は凄いと思います。
商店街に入っていませんがこの物件の近くにいなげやがあり、そのいなげやが他の駅のものとは全く違ういなげｙ…、
と続けてしまうと永遠と続いてしまいますね。ここらへんで自重しておきます。

駄文長文失礼致しました。

[136: 周辺住民さん]

>>134さん

いえ、ジャンクションの開発により団地に関しては立ち退きが進んでいます。
が、次の世代が現在子育てをしている状態です。
子育てがまだ先の話であれば環境はだいぶ変わるかも知れません。

教師に関しても評判の良い方が数人はいたのですが、私立に引き抜かれたという話しか聞きません。

未だに次に近い四中まで行く子供も多いです。

[137: 匿名さん]

135さん
いなげや、気になります。(笑) どう違うのでしょうか。
それと、もしさしつかえなければ、おたく様が小学生のお子さんの子育てをされていたのは、最近のことですか？

[138: 周辺住民さん]

>>137さん

仙川はスーパーがとにかく密集しているので、かなりの工夫をしないと生き残れません。
現に商店街入り口からいなげやの間にあったライフは、即潰れてしまいました。
なので、他の駅のいなげやと比べると内装もとても綺麗で買い物も非常にし易くなっていると思います。
値段などもかなり競い合っているので、スーパー好きな方にはたまらないかと(笑)
土日は特にですが、いなげやの駐車場渋滞が起きます。
いなげやと同じ敷地内に綺麗な100均と、しまむら、トリミングショップ、喫茶店美容室があります。
ライフの後は敷地面積そのままに薬局が出来ています。
スーパーの他にも薬局が異常に多いですね。
電気屋だけがありません。いなげやが失敗に終わればヤマダ電機が入るような話だったそうですが、人の入り方的に期待出来ないかなと。
電気屋に関しては車で吉祥寺のヨドバシがここら辺では便利です。
北側は島忠が駐車場入れやすいので、そこでも休日は渋滞が発生します。
甲州街道からそこに入る人も多い事や、この物件から上りの方は信号が多いため仙川渋滞が車のナビでもよくあります。
他には島忠駐車場入り口前にゆけむりの里なるものがあるのですが、そこも休日は駐車場並んでます。
こちらは入ったことがないのでわかりませんが、テレビなどでも紹介されているようです。

学校に関してはこの状況が長いこと続いているので被害者はたくさんいると思うのですが、
うちがいつ頃だったかは控えさせて頂きます。申し訳ないです。

[139: 匿名さん]

私みたいな通勤族じゃない人には、ここは住みやすいということかな。
マンション周辺には、高い建物もないですし、スーパーが多いなら買い物なども便利ですね。
安い所で買えるのは助かります。
ウチは2人なのでいいけど、この間取りだとファミリーは、きちきちかも。

[140: 購入検討中さん]

京王線の各駅で通勤しているものから一言です。

仙川近くの駅にに住んでてここを検討しております。

各駅の混み具合ですが、新宿方面は時間帯によるのかもしれませんが、7時前後に乗るのであれば、座れはしませんが新聞読むのに困らないていどです。

9時前に新宿つくくらいだと混むのかもしれませんし、一般的に私の時間が早いのかはわかりませんが充分だとおもいます。

加えて帰りの電車ですが、新宿線からの直通でくると待ち合わせもうまくできているので、快速も結構来て朝よりも早く帰れることが多いです。
やはり、帰りも5時半かっきりに帰るときは混むかもしれませんが、7時8時とかに帰るぶんにはそこまで混むこともないです。

少々書いてみました、失礼しました。

[141: 匿名さん]

保育園の送り迎え時間を考えるとまさにその混雑に当たってしまいますね…それに地元の方のお話うかがって、小学校から私立は考えていないので考えてしまいます…

[142: 物件比較中さん]

仙川の保育園事情にお詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。
調べると三鷹の方が、認可保育園は多数あります。ただ、物件は少なく、希望を出すと高いものしかないので。

[143: 周辺住民さん]

>>140さん

７時半前後から朝は混み始めますね。
最近帰り新宿からのを利用していなかったのですが、快速本数増えたんですか？
少し前新宿からのを使っていましたが、ほぼ各駅で18時~20時頃？は各駅もぱんぱんで21時以降も早い段階で並べなければ座れない感じだったのですが。


>>142さん

幼稚園しか分からずです。申し訳ない。

[144: 匿名さん]

我が家は終わりましたが、仙川にはSapixがあるので中学受験を考えている方には有利と思います。
最後の最後になると通塾時間すら惜しくなりますから......
6年生は今天王山ですね。

[145: 周辺住民さん]

現在つつじが丘・仙川で保育園を順番待ちしています。
妻が幾つかを見学に行きましたが「絶対ここは嫌だ」と思う保育園はありませんでした。
勿論、認証より認可の方がいいです。

調布市役所に相談したところ仙川は子供の数に比べて保育園は少ないのでつつじが丘迄を検討範囲にしたほうがいいと言われました。
そもそも他の市と比べ調布市は待機児童が多いし年々増えています。
　平成26年4月
　　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/07/DATA/20o7v302.pdf
　平成25年4月
　　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/DATA/20n7n402.pdf
ですが見学先の保育士から聞いた情報だと来年4月に調布市内で5つ保育園が増えるそうです。
ネットで探したら保育士募集してます。　パイオニアキッズ仙川とパイオニアキッズつつじが丘
なので来年度は調布市の待機児童数が減ることを期待してます。
市役所でどこに5つ増えるのか聞いても、増えることは認めてくれましたが、どこに増えるのかは教えてくれませんでした。
保育士集まらなければ増えないかもしれないですし、信憑性は皆さんで判断してください。
秋頃に市の広報等で発表されると思います。

[146: 匿名さん]

ここも良いかなと思っていだけど、すぐ近くにプラウドシーズン仙川スマートタウンが出来るらしいね。
同じ野村不動産だし一戸建ても良いのかと思ってしまう。

[147: 契約済みさん]

契約者専用スレ立てました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520273/

[148: 周辺住民さん]

学区に関する掲示板等で緑ヶ丘団地（緑ヶ丘小校区）がマイナスポイントとしてよく取り上げられていますが、
人気の若葉小学校校区にも団地があります。こちらと緑ヶ丘の違いって何なんでしょう？


8中は市のプロジェクトがうまくいって、学校選択制で希望する子が増えていると聞いています。
制服もデザインを変え、修学旅行は沖縄だそうですよ。

[149: 周辺住民さん]

>>144
仙川に住んでる子供は、偏差値の低い中学ばかり受験するなので、そんなに本気でやってる家族見たことないです。

[150: 匿名さん]

MRって、なんであんなに良く見えるんですかね。
本当に購買意欲を掻き立てますよね。
この付近では、広い間取りのマンションが魅力ですね。
やはり広さは、大切ですから。
広さだけは、リフォームがききませんからね。
あと、こだわるのは、収納ですね。