プラウドシティ仙川 その２

[物件比較中さん]

プラウドシティ仙川についてのその２を作ってみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240918/
所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分 、京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[1: 匿名さん]

1004
かなり私の意見に近いです。
そうなんですよね。甲州街道でも駅２～３分か、駅７分なら甲州街道沿いじゃないか。全く同意です。

1007
好きな人にとっては唯一無二かも知れませんよ。そのくらい良い街だと個人的には思います 。

[2: 購入検討中さん]

今日たまたま烏山方面に用があり歩いてたら、共同住宅用途の計画看板がありました。
以前から工事用の囲いはされいたので気になってました。
旧甲州街道の給田3丁目交差点の所です。
東京建物と書いてありましたのでブリリアでしょうか。
この場所なら烏山より仙川の方が近くなるかと思います。
仙川に住んで10数年経ちますが、仙川駅最寄りで
世田谷区のマンションは、私の大きな購入希望条件です。
プラウドシティ仙川を検討中でしたが、こちらが出てくるのを待とうかと。
もし同じくらいの値段だったら、やっぱり世田谷区の方がいいので。
年明けた頃には販売されるのでしょうかねえ。

[3: 匿名さん]

逆だと思う。
「世田谷アドレス」だけで1,000万、少なく見積もっても500万は価格が上がりますよ。
いや、ゴメン、500ってことはない。

まさに貴方のように「世田谷アドレス」は需要があるので、それだけで価格が上がります。
批判しているわけではありません。そういう実態です、というだけの話。

[4: 匿名さん]

>>1
仙川は甲州街道以北はダメというご意見もあるようですが、私は甲州街道超えて真っ直ぐに駅徒歩7分なら、それはそれで悪くないと思います。
魔の甲州街道からは離れられるので。

私の中では、マンションにとって徒歩7分は駅近ではないと思っているので、環境がよい、というプラス要素を求めますね。
駅近という利便性とのトレードオフでそれに比例する住環境がついてくるなら、駅距離は徒歩10分までなら許容範囲内です。

[5: 匿名さん]

４
だいたい同意です。
真北に７分ならだいぶマシだと思う。

ただ、仙川に限って言えば真南に７分とは天と地程の差があると思う。
また、個人的には徒歩10分はない。マンションは５分以内。環境がよければ７分でも良いと思う。

[6: 物件比較中さん]

>2
仙川駅から何分くらいですか？
10分超えると不思議なことに給田って築浅でもリセールが悪いようなので。

[7: 物件比較中さん]

>4
>5
駅から真北になると一種低層なので地下1階地上3階のマンションしか建ちませんね。
戸数が稼げないので坪単価も高くなるでしょう。

[8: 匿名さん]

7
例えだよ。
甲州街道も横断するだけならだいぶマシだという話の。

[9: 物件比較中さん]

>8
例え・・ねぇ
例えられても検討できる物件がなくっちゃね。
北の方にはシティハウスがあるけど、こも物件とはグレードが違うかな？
値段も違うけど。

[10: 匿名さん]

北も団地の建て替えが始まれば少しは雰囲気変わるかな？
ただURでなく都営なので民間企業には土地売らないか。

[11: 購入検討中さん]

＞６
１０分はかからないと思います。
給田３丁目の交差点の所なので地図で確認いただきたく。

[12: 匿名さん]

世田谷アドレスは間違いなく値段に跳ね返るよ。デベもそれを絶対ウリの一つにするし。

駅７分、甲州街道北側、だけでは判断できない。それぞれの立地があるということ。ここの立地は個人的にはかなり悪い部類に入ると思う。
駅７分だから、甲州街道北側だから、ではなくて、この立地だから、です。

[13: 契約済みさん]

不動産は２つとして同じものがない、というのが不動産の勉強（鑑定士や宅建）をするとよく言われることです。また立地をよい（少なくとも許容する）と見るのか、悪いと見るのかも個人差が大きい部分です。私はこの物件の立地は可としましたが、例えば今や絶大な人気を誇る武蔵小杉のタワーマンションの環境は可としていません。また仙川だったら島忠より南側は立地として可としません。何を求めるか？静かな環境、眺望、周囲の街並み、利便性、交通・・・。人それぞれ違います。私は京王線限定でも仙川限定でもなく、世田谷・大田・杉並・中野のエリアで予算や広さ、第１期販売物件か最終の２〜３戸を狙うかも比較しました。

[14: 匿名さん]

>>13
色々書いてるけど、最後の方を読んで、結局のところ、予算の割りに背伸びをした検討エリアだっただけではないかと思った。
もしくは広さが最優先だったか？
だってそのエリアではここが一番安いよね？

検討エリアが無謀だと最後は立地や環境を妥協しないといけなくなる。

[15: 匿名さん]

13
個人的には武蔵小杉タワーは魅力を感じない。これは余談として。

何故島忠より南側はダメなんでしょうか？
立地的にはここより恵まれているような気がしますが？

[16: 契約済みさん]

>>14さん
エリアだけで価格って決まらないものですよ。もっと都心部で仕様が同じでも坪単価が安い物件は結構あります。（ランニングコストが違いますが）
私の場合は同じ価格、同じ広さで城南地区で探した結果、上記エリアで検討対象物件があったということです。また家だけにお金をかけたくなかったので、返済比率は10%台に抑えられる物件にしました。

[17: 契約済みさん]

>>15さん
言葉足らずでした。島忠より南側のエリアが全て良くないと言っている訳ではありません。（正しく不動産は個別性があるので）駅南側は新築物件はありませんし、中古でも物件が限られるので、環境が良くても駅から遠くなってしまうとかそういう面です。わかり易く仙川界隈の最近の新築物件で言うと、立地として東建さんの物件は私としては不可でした。

[18: 匿名さん]

配棟がE字ですね。

[19: 匿名さん]

>>16
エリアだけで決まらないのは正だか、エリアに比例するのもまた正。
デベがショボければ、都心で同じ広さ、同じ仕様、同じ価格もあるだろけど、デベランクが同じだったら、ないよね。

ということは、プラウドだからここにした、ってこと？？

[20: 匿名さん]

皆さん、大規模物件(タワー含む)が好きなんですか？
武蔵小杉タワーの話がでたので。

自分としてはこの立地は不可ですが、大規模物件限定ならそうそう良い立地はないので、この立地で可、ということになるのでしょうか。

個人的には野村プラウドも仙川も好きですが、大規模物件にこだわりはないので、小規模でもいいからもう少し良い立地に建てて欲しかったです。

調布や国領にもプラウドがありますが、あれくらいに小規模で良いので、仙川の甲州街道に絡まない立地に。

皆さんにとっては、大規模物件＞立地、ですか？

[21: 匿名さん]

>>20
私は、立地＝大規模ですね。
例えば、細切れの狭い立地だと、敷地内にそれなりの存在感のある庭園を配置することは無理でしょう。
その点大規模物件で敷地もそれなりの広さがあれば、全体に占める割合は一緒でもそれなりに立派な庭園になります。
共有設備もランクが上がるが、管理費等はむしろ安くなります。
またリセールも考慮したマンション選びでは、大規模であることは重要ですよ。
大規模なら販売広告も大々的に行われますし、結果、みんなに知られたマンションになります。
その状況はリセールには大変有利です。
あえて小規模を選ぶメリットは私には見当たりません。

[22: 匿名さん]

リセールで有利というのは形式だと思います。
大規模物件=ほぼ100％大手デベ
小規模物件=大手デベと零細デベが混在。
結果、大規模物件の方がリセールが高いようにみえるだけです。
例えば、小規模プラウドと大規模プラウドを比較すた場合、大規模プラウドが小規模プラウドよりリセールに有利ということはないです。

[23: 匿名さん]

>>22
小規模を好む方は少数派です。
小規模プラウドと大規模プラウド、同じ価格なら私は大規模を選びます。
そういう人が多ければ、必然的に大規模の方が価値が高くなり、価値も上がります。
好みの問題なので、正しい間違っているの世界ではありませんが、不動産では人気がある方が価値があります。

[24: 匿名さん]

>>22
更に小規模は新築の分譲価格が強気になりがちです。
数をさばく必要がないので、売り手市場の原理が働きます。
一方リセールでは見つけてもらいにくい傾向があり（マンション名で売り物件を待つことが多い）、価格は上がりにくいです。
よってあえて小規模を望まれているなら、新築ではなく中古で買った方が賢いですよ。

[25: 匿名さん]

リセール価格は需要と供給で決まります。大規模物件は供給過多になりがちです。リセール時も同じです。
それでも大規模の方が一見リセールが高くなるのは、大規模物件はほぼ100％大手だから。それだけの理由です。
大手同士、プラウド同士なら大規模の方がリセールが高いということはありません。
大規模物件の方がランニングコストが低いことは確かですが、一方でいわゆる団地化しやすいリスクもあります。

[26: 匿名さん]

>>25
それは残念ながら、あなたの主観＆思い込みに過ぎない。
みんながみんなあなたと同じ価値観ならあなたの言う通りだが、あなたの意見は少数派です。
どこにでも転がっている、マンション選びの際に何を重視するかのアンケート結果をみれば一目瞭然。
不動産に正解不正解はないが、人気がある方が価格は上がり、価値が高いと判断されます。
でも、少数派の好みは永住する家を探す上では有利です。
人気がない分安いですし、売らないなら、人気がなくても問題ありませんから。

[27: 匿名さん]

26
人気と大雑把に言いますが。
価格は需要と供給で決まります。
大規模物件は供給も多いですよね。
それでも一見大規模物件のリセール価格が高いように見えるのは、大規模物件マンションはほぼ大手デべなのに対し 、小規模マンションには零細デベマンションが混じるるから。それだけの理由です。
大手同士、プラウド同士で大規模物件だからリセールが高いということはありません。
また、小規模物件だから見つかりにくいということは流石にないでしょう。パソコンで探すのが普通ですから。

大規模物件はリセールが高い。
これは一応嘘ではありません
ですがより正確にいうと、大規模物件は零細デベマンションがないから、全体としてリセールが下がりにくい、というのが正確な表現です。同じ大手同士、ブランド同士を比べていないことによるあ種のトリックです。

営業さんは嘘は言いませんが、こういうトリック染みた表現は度々使います。まあ向こうも商売ですから。騙されないように、気を付けないといけませんね。
大規模物件にもメリットはありますが、立地を妥協する程のメリットがあるとは思えません。
まあ好きずきですが。不動産は立地だと個人的には思います。

[28: 匿名さん]

大規模プラウドと、小規模プラウド、どちらがよいか。

どちらも同じならあなたの理論は成立するが、実際は大規模プラウドの方が圧倒的に人気があります。
よってあなたの論理は破綻してます。

また、価格は需要と供給で決まる。これも不動産では必ずしも正ではないです。
需要は供給が少ないからという理由だけで上がることはない。

同じ価値であれば、供給が少ない程、需要は高くなり、価格は上がるが、価値が低ければ、供給が少なくも需要は満たされ価値は上がらない。

そもそも大規模マンションと小規模マンションでは価値がちがいます。
共有設備の充実、管理費の削減、緑化庭園などの配置のしやすさ、またその地域での存在感。

そもそも価値が高いものが、需要と供給のバランスによって、割安で買える、それが大規模マンションが選ばれる理由です。

また、あなたが唱える大規模のデメリット、団地化、とは具体的に何ですか？

[29: 匿名さん]

横だけど。
３年くらい前に販売された調布のプラウドは瞬間蒸発してます。小規模プラウドですが。
対してここの売れ行きはご覧の通りです。みての通り大規模プラウドですが。
大規模プラウドが小規模プラウドに比して、圧倒的に人気だというのは根拠薄弱な気がします。
あるいは、大規模プラウドは圧倒的に人気にもかかわらず、ここの物件は難航しているのでしょうか。だとしたら、ここは相当人気のない物件ということになりませんか。
繰り返しですが、３年前の調布プラウド小規模は瞬間蒸発してますよ。

[30: 匿名さん]

>>29
だから、、、同じ内容なら、という前庭条件がついてるに決まってるでしょ。
小規模のプラウド調布と大規模のここを比較して、調布の方が売れたから云々のいうのは、
男が女より背が高い、という常識を、Aという女は、Bという男より背が高い、という一例で否定できないのと同じです。

調布プラウドについて全く知識がないので、比較についてはコメントできないが、ここは大規模プラウドなのに、売れて行きが芳しくないのは事実。

そもそも誰かが、大規模であることには価値がないのでは？という問題提起をされたことからこの議論が始まった訳で、大規模であることはメリットだとは言いましたが、だからここが良いとは一言も言ってない。

ここは大規模プラウドという大きなメリットを打ち消してしまうくらい、デメリットが多いと私は思ってます。

[31:]

メジャーセブンに長谷工はいらない。

[32: 契約済みさん]

13、16、17です
スレを張り付いて見ていたわけではないので、その後のレスの多さにチョッとビックリしました。午前中は雨だったからですかね。拝見するとリセールのご関心が多いようです。
リセールを考えるのであればズバリ！近隣相場の中古物件より安く買うことですね、新築物件だとしても。その物件の中でよいと思う間取りやポジションは買えませんが、リセールでは間違いなく自分がよいと思う間取りやポジションを買った方よりは高く売れます。ある特定のポジションを除けば。

[33: 匿名さん]

>>32
ん？？日本語が解読不能です。

[34: 匿名さん]

中古を買う気はない。という人も多いと思う。
リセールのために新築を中古にする気はないです。
ですが何千万の買い物ですから、リセールは気になります。

[35: 匿名さん]

大規模物件vs小規模物件はスレチなので必要以上にやりたくないのですが。
この物件の最大のネックである甲州街道との立地についても絡んでくる問題だと思います。

１、特に大規模物件を希望している人にとっては、この立地はそれほど悪いものではないのかもしれません。甲州街道沿いではない所に、そんなに大きな土地は出ないでしょうから。

２、仙川やプラウドは大好き。大規模物件にはこだわりがない。という人にとっては、なんでわざわざ甲州街道沿い、しかも甲州街道北側のマンション買わなきゃいけないんだ、と思うかもしれませんね。

結局大規模物件だと甲州街道沿いとか、駅から遠いとかになりがちですもんね。
最近の大規模物件だと、新旧甲州街道に挟まれてる烏山のセコム(名前度忘れ)とか、駅から遠いつつじが丘のライオンズとか、みんな微妙な立地の物件ですよね。
個人的にが立地が悪い(微妙な)マンションなんて、価値がないと思うのですが。大規模物件であれなんであれ。私見ですが。

[36: 匿名さん]

皆様は、配棟がE字は気にならないの？
凄く気になりますよ。

[37: 匿名さん]

桜上水や仙川が苦戦しているのは、ともに特筆すべき立地ではありませんし、建物のクオリティも普通…でもこの価格？的な感じ。あの立地やあの建物のIDEO三鷹でも即完売できたように、価格が安ければともにすぐに完売してもおかしくないレベルにはある物件。でも、もう少し専有面積は広いですが若葉台駅5分でも5000万円台で売り出されている時代ですから、この付近では価格も妥当なのかも？

[38: 物件比較中さん]

国領のイニシアや調布駅前と、近場の京王線沿線でも価格はそれなりにしますからね

その辺と比べてもここは妥当な金額かなと思ってます。

[39: 匿名さん]

>>37
ここについては同意だが、桜上水はどこからどう見ても特筆すべき立地だし、建物のクオリティも、良いか悪いかは別として、桜上水には不釣り合いな程高スペックですけど。。
売れ行きは、ここ程ではないけど、ゆっくりだよね。
でもプロジェクト説明会の時から、パークシティ浜田山と同じ販売戦略と公言してたので、このペースはある意味想定内。
値付け見ればわかるでしょ。
良い物なのはわかるけど、それにしても高い。
桜上水の相場を逸脱してるんですよ。
あとは駅前のショボさが、最後の一歩を躊躇させるんだろうな。

一方ここは、仙川価格のど真ん中だが、立地も建物内もショボすぎだから、こんなに売れてないでしょ。

良い物だけど、高すぎるマンションと、
中身がショボいのに、相場価格のマンション、

こんな両極端なマンションの売れてない理由が同じなはずないでしょ。
知らない物件についてまで知ってるようにコメントするのはやめようよ。

[40: 匿名さん]

39にほぼ同意です。
桜上水はどうみても好立地。ここは立地に難あり。売れてないとしたら理由は同じではないでしょうね。
桜上水は価格は適正、だけど高い、という事情があると思う。(桜上水徒歩３分の物件だから高くて当たり前だが。)
あと、個人的には大規模すぎる物件はどうも信用できないという印象がある。特に野村×三井とかだと。野村単体、三井単体なら信用できるが。

[41: 匿名さん]

>39
>40
じゃあ桜上水を買いましょう！という訳にはいかないんでしょうな。

[42: 匿名さん]

>>38
「仙川徒歩7分、大規模プラウド」とだけ聞いたら、この価格は何の驚きもない。
でも蓋開けてみたら、立地は駅から7分も歩いて甲州街道沿い、しかも交差点の角地、そして建物はいかにも長谷工の安物、だって。
更に駐車場は機械式むき出しの地上3階建てときた。
この売れ行きをみる限り、消費者もバカじゃないってこと。

今後野村発行の雑誌やサイトで「過去に分譲したプラウド」として華々しく取り上げられることは無いだろう。
野村の中で、最初からそういう扱いのマンションであることは容易に想像がつく。。。

[43: 購入検討中さん]

>38

私も価格的には妥当な処だと思いますね。
長谷工大規模物件だからとMRに行ったら思いのほか高くて・・・
という人もいるとは思いますが。

[44: 物件比較中さん]

「配棟がE字」何が気になるんでしょうか。
南西側の眺望を最大限活かそうとしたのでは？
まあ長谷工設計出なければ違うプランもあったかも知れませんが。
グローリオ蘆花公園のように複数棟建てるとか。

[47: 匿名さん]

45
ここは高すぎて買えないというより、レベルが低すぎて買いたくない人のが多いんじゃない？
価格は仙川の最近の分譲価格と比較して特別高い訳でもないしね。

[48: 匿名さん]

大規模礼讚の意味がわからんわ。
三井のパークシティ長谷工とかもイメージ悪いし。
更に大規模だから・・・みたいな言い訳でこんな立地でも正当化される始末。
騙されてないかな。
普通に小規模物件のプラウドnot長谷工で、普通の立地のマンションの方が遥かに価値があると思うけど。

[49: 匿名さん]

47
立地が悪すぎて、で同意。
立体駐車場はみんなそうだし、特に仕様や設備が悪いとは思わない。
先の２つのマンションと比べて、価格と仕様はそんなに変わらない。
圧倒的に違うのは立地、及び駅距離。

[50: 匿名さん]

プラウドなんだから、建ぺい率、容積率を最大限使って、「配棟E字」にしないで！空間に余裕をもった配棟とかを期待してしまいます。土地の地型がよくないから仕方がないのですかね。
野村でも、オハナなら、「配棟E字」は有りだと思いますが。。
「配棟がE字」は、プラウドのイメージじぁないんですよね。。。