プレサンス ロジェ 西宮北口について

[いつか買いたいさん]

プレサンスロジェ西宮北口に新しくできるんですね。
阪急西宮ガーデンズ徒歩7分なので、ショッピングが便利そうです。
物件や周辺環境など、情報交換しませんか。

所在地：兵庫県西宮市神祇官町16番（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩9分 、東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩11分
阪急今津線 「阪神国道」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.57平米～82.61平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
総戸数：30 戸


施工会社：株式会社松本組
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

[25: 匿名さん]

＞＞２４
隣で販売中の大規模マンションのカキコミを見れば分かりますよ。
尤も、知った上で聞いてるのだろうけど。

[26: 匿名さん]

間取りに関しては、アウトフレームなのと収納が多いのがいい。
玄関もアルコープがついているし。
室内設備も悪くない。
個人的には、少し住んだらリセールしようと思っています。
個人的にコネクションがあり、売れるので。

[27: 匿名さん]

この立地で新築を買って、中古にして再販とは・・・正気の沙汰とは思えませんね。

この辺りの物件を買うなら、売る事は考えないで買うのが正解だと思うが？

その「コネクション」とやらが気になるね（笑）

[29: 物件比較中さん]

こんな神祇官町も
将来は誰もが憧れる高級住宅街になるかもしれませんよ？

[30: 匿名]

大衆マンションが林立してる街が高級な訳がない。

[32: 匿名さん]

このあたりで高級住宅街に…というのは
ちょっと難しいかもしれませんね。
ただ、高級云々よりも、住みやすさや便利さを優先に考えることが
ずっと住んでいく住居を選ぶにあたって大切な事かなと思います。

[33: 匿名さん]

駅前はデパートがあるので日常生活は便利でしょうね。
帰りに買い物して帰れるのはいいですね
映画館があったり、ショッピングも楽しそうです。
自分も高級住宅街というより、利便性を重視したいです

[34: 住まいに詳しい人]

>>24
23って削除されてますね…
反社会的意見だったんでしょうか？（笑）
このグローバルな世の中で地歴、地歴とアホの一つ覚えみたいにほざくような族の意見は無視しましょう！
こういう族にかぎって道路沿いは車の音や排気ガス、線路沿いなら騒音や振動、など否定的なことしか言いません。自分が電車に乗らない、車に乗らない、海外にもいかないからって非人道的なコトばかり…鎖国時代からタイムスリップしてきたんじゃないの？

[35: 住まいに詳しい人]

ただ一つ、北側のドルチェの住民はかわいそうですね。バルコニーの先、10mぐらいのとこにプレサンスの玄関があるんですからね…私ならそこが嫌で買わないですね。

[36: 匿名さん]

この地に懲りずにまた建てるか
プレサンスのルールギリギリのグレーゾーンでよく見せようという企業姿勢が嫌い
あとハードセールスも

[37: 住まいに詳しい人]

どう考えてもドルチェビータの住民と仲良くできないでしょう。あとプレサンスの南側も今は戸建てですがマンションになる可能性あるかと思うと手は出せないな…

[38: 住まいに詳しい人]

>>26
あの間取りみて収納が多い？？とても正気の沙汰とは思えないね。大丈夫？

[39: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

34さん、今も続いてるのですよ。
まだお若いようで、知らない事が多いんだね。

[40: 物件比較中さん]

>>26 今時、新築マンションだったら、アウトフレーム工法、収納豊富、アルコープ付
なんか普通だと思うけどね。

すぐ隣町にある「ラフィネ西宮北口」がここ数年で中古で何件も売りに出て、何ヶ月も売れず、
かなり値段を下げないと売れないことを考えると、このマンションも将来、中古で売りに
出しても苦戦するのは明らか。
近所に「ジオ西宮ガーデンズ」という戸数の多い新築マンションもあり、将来「ジオ」が中古で何件も
出てくると、この「プレサンス」も中古で値崩れ必至だろうね。

２６さんにはどんなコネクションがあるのか知りたいね。

[41: 匿名さん]

間取り2タイプ見ましたが収納は普通ですね。

Gタイプの間取りはなんとなくいいなと思うのですが、残念なポイントもいくつかあります。フリールームの窓の外にアルコーブがあるとはいえ、共用廊下に面しているのはどうかな。和室に窓が2つあったり板畳？があったりしてなかなかくつろげそうだなと思うのですが、大きな窓が北側というのがちょっと残念。でも、夏場の昼寝には涼しくていいかもしれませんね。

[42: 匿名さん]

確かにGタイプの和室は夏場の昼寝に良さそうですね。
東向きのリビングだと、日中の明るさってどうなのでしょうか？

[43: 匿名さん]

　真っ暗ではなさそうな気がしますがどうなんでしょうね＞東側リビング
今の季節なら暑くなりすぎ無くっていいんじゃないかとは思います

　Gタイプは実質的な４LDKなんですね
フリールームも共用通路側とは言え、一応窓もありますし普通に居室としての利用が出来そう？
日照とか窓の大きさ的に居室となりえないだけなのでしょうか。

[44: 匿名さん]

阪急神戸線、東海道本線が徒歩圏内なのですね。西宮北口は住みたい街ランキングＮＯ１
に入っていたのをどこかの雑誌でみました。注目も街なのですね。
でも買い物なども便利そうだし、環境などもみてみるとなるほどといった感じです。
普段のお買い物はマックスバリュエクスプレスが近いかな。７時から２４時まで営業している
様なので便利そうです。朝からやっていると幼稚園へ送った後そのままお買い物できて
いいですよね。

[45: 匿名さん]

小学校や中学校も近いですね。子供がいるので、できるだけ学校が近い物件が
いいなと思っています。過保護かもしれないけど、通学路などはやはり
不安です。西宮敬愛会病院という大きな病院もあるんですね。
近くて便利と思って調べてみたら内科や小児科はなくリハビリや人工透析の
病院の様でした。内科で近いとなるとよしおか内科クリニックみたいですね。

[46: 周辺住民さん]

皆さんこの前の事件はすっかり忘れているようで。

[47: 匿名さん]

なにかありましたっけ？交通事故のことですか？

[48: 購入検討中さん]

何か火事がありましたね。それと何か関係があるのでしょうか？

[49: 匿名]

三流のデベに四流の立地では、いくら
西宮でも厳しいだろ。
価格がすべて、再販はもっと厳しい。

[51: 匿名さん]

　この辺りで小児科医24時間対応みたいなところってありますかね？
子どもがいる人は特に気になるポイントだと思います。
救急で診てもらえるだけでもありがたいですが、
子どもの場合はやはり専門医に診てもらえると一番安心感があります。
特に小さな子供は急に悪くなったりという場合がありますから。

[52: 匿名さん]

車で行かなきゃいけない距離だけど市立中央病院が次救急の病院だったと思います

小児科はあるのかなぁ。と思ったら小児の2次救急もしているみたいですね

調べてみましたよ。でも月・火のみなので、他の曜日の事も考えてどこか別に探して置くのがBEST

あとどこなんでしょ

[53: 匿名さん]

調べてみたけれど、夜中も24時間救急みたいなところはないみたいです。池田町の所の応急診療所が23時過ぎまで開いているので、基本はそこに行って対応してもらうとかすると良いと思います。こどもって体が小さいからすぐに状況が変わってしまって心配ですものね。備えあれば憂いなし、です。

[54: 匿名さん]

深夜はHAT神戸の小児救急しかないです
ここならいつでも見てもらえます
車で30分かからないくらいです

[55: 匿名さん]

義両親宅のＬＤが東向きです。
最近、期間限定で同居をしておりますが、夏には東向きのお部屋は良いかもしれません。
朝は光が入ってきて、すぐ暑くなってしまいますが、昼を過ぎれば、
光が部屋の中に入ってくることはありませんので、
窓を開けておけば風が入ってきて、結構涼しいです。
その半面、冬は寒いんだろうなぁと予想しています。
フリールームと洋室１の窓に関しては、何か対策をしないと
廊下を通る人の目線が気になってしまうかもしれないですね。

[56: 匿名さん]

場所・値段からしてジオガーデンズと競合するのかな？

[57: 匿名さん]

廊下側の窓はルーバー面格子が付いていればいいのでしょうけど、
無ければブラインド等にするのでしょうか？
個人的にはカーテン締め切ってても問題ないですけど。

[58: 匿名さん]

西側に川、南側には線路。少し離れていますが東側にも線路があります。
トータル的に騒音はどなんでしょう。日照の問題はなさそうですけど。
電車が通過するのは、毎日の事ですからね。
うるさいと厳しいですよね。
アルコープがあり、フリールームがあるのはいいです。

[59: 匿名さん]

>>29
吹き出しました。
面白い！

[60: 匿名さん]

高級住宅街夢はご自由だが
兵庫県ハザードマップで、1から2メートルの浸水予想地域に全域なってるし、それがあろうが無かろうが無理。
むしろたかだかそんな程度の深さを意外に思った。

[61: 匿名さん]

>>56
相手にならんでしょう。規模も何も違いすぎる。
どちらにせよ、この地区はあり得ない。

[62: 契約者]

>>58
東側の線路は阪急今津線で支線ですから本数もそれほどなく影響は限定的です。
(ただし高架になっているので音は遠くまで響くかもしれません。)
南はJR山陽本線ですので、新快速、快速、特急、貨物がひっきりなしに走っています。
近所(甲子園口)に住んでいるので現地で確認しましたが、それなりに響きます。
後は建物ならびに窓の防音性能がどれほどなのかにかかってくると思います。
MRではほとんど気にならない程度の防音性能と説明され、サッシはT2、T3の性能だそうです。
隣のガーデンズでも確認しましたが同じ事を聞かされました。
個人的には山幹沿いで騒音に慣れている為、問題ない範囲ではないかと思っていますが、本当に静かなところを希望される方は避けた方が良いと思います。
まあ、網戸にするとかなりうるさいのは想像できました。

南の戸建(どうやら事務所らしい)が2Fなので、2Fまでなら防音壁代わりになるかもしれません。（南向きの棟だけですが)
戸建との距離は十分開いていて、1Fでも日照の問題はないと説明されました。

地歴を云々言われていますが、価格と便利さを考えるとありだと思います。
もともと工業地なので周りには住宅はほとんどなく、ご近所にその手のヤカラは住んでいません。(ガーデンズよりJR西ノ宮駅側は分かりかねますが)
学区の問題で、学校も確かに数年前までは問題児がいたようですが、今は成績も向上して良い(普通の？)学校になっているようです。
(ご近所談、甲子園口北側は瓦木小→深津中の学区なのですが、その人は数年前に深津中が嫌で子供を私立へ行かせた人です。)
教員陣も市内の優秀な先生方が集められているというので、私立へ行く学力あるいはお金がない人は十分検討の価値ありです。
まあ、気にされる方は止めておいた方が無難です。

個人的には地方の893屋さんが複数住んでいるガラの悪い漁師町の育ちなので、利便性・価格＞地歴・騒音です。
なので、部屋を押さえちゃいました。
ガーデンズも魅力はありましたが、大規模団地なところで団地内住民トラブルが起こりかねないと判断してこちらを選びました。
後、ガーデンズはいろんな施設、設備が付帯しており、後々の管理費の向上がひどいだろうと想像されたのもあります。
駐車場も100%なんて必用ねー、パーティルームもそんなに使われないだろー、自由に使えない庭なんてイラネーってことです。
(先週末時点でガーデンズも北棟が数戸残っていました。価格的には南棟のほうが安い。)

ご検討されている方のご参考になれば。

[63: 匿名さん]

甲子園口に住んでいるのなら山陽本線なんて恥ずかしい事を言うなよ。

[64: 契約者]

山陽本線は神戸駅以西ですね。
東海道本線でしたね。
普段はJR神戸線としか言わないし、新幹線の感覚だったので間違えました。
ご指摘ありがとうございます。

[65: ６３]

＞＞６４
貴方なら、エリアに関しては熟知の上での判断だと思いますので
何も言う事はありません。
既にご体験済みで承知しておられると思いますが、西宮は便利で暮らしやすい街です。
快適な新築マンション生活を祈っております。

[66: 契約者]

>>2
地番は、工業地の2つの土地を1個にまとめる再開発らしく、まだ分かっていないようです。
工事は始まっていて、生コンの塔(名前知りません)が建っています。

土地が、前の12m道路より低いのが若干気になりました。
ジオ(ガーデンズだとデパートの方と間違えるかも知れないのでこちらにします)との間の川に向かって下がっているイメージです。
当然、建物のフロアは道路より高くなっています。(スロープあり)
ポンプを使って排水すると言ってはいましたが、気になる方は要注意です。
ポンプも10年も使えば交換時期が来るでしょうから、修繕積立金に影響を与える可能性があります。

開発する土地そのものは裏(川側)に繋がっていますが、通り抜けは出来ないそうです。
西宮市に供託するとか排水設備がどーたらこーたら言っていたと思います。

[67: 契約者]

63さんありがとうございます。

本当は甲子園口近辺で探したいのですが、ご存知のとおりあの近辺はやたら高いのです。
5000万前後になってくると一サラリーマンではなかなか手が出ません。
吹田、伊丹と転々としてきましたが、西宮が一番住みやすい街です。
なので西宮でと考えた場合、値段と利便性を考えるとこのエリアになってしまいます。
ナジオみたいな山奥にはいけませんから。

知っちゃっているだけにエリアのことは気にならないと言ってしまえば嘘になりますが、ロジェやジオ、その他の新しいマンションの普通の住民が増えることによって、地歴がなくなり行政を含めより良い方向へ進んでくれればいいなぁとの甘い希望もこめた決断です。
私1人ではなんとも出来ないと思いますが、これだけ大規模な再開発地域ですから神祇官町だけでも地歴は少しは薄まると言うか改まる可能性はあると思っています。
本来ならタイガースもお参りする広田神社の神官が住んでいたのでは言われるような由緒正しい地名のはずなんですから。
それに今となってはこういうエリアであっても普通に暮らす分には普通な人のほうが多い時代ですし。
特権を振りかざす人＆特権を与える行政さえ改まれば、何も考えずにどこでも住めるようになるんですがねぇ。
まあ、残念ながら行政は私が生きている間は動けない(動かない？)と思いますが。

[68: 匿名さん]

この周辺の相場はもう少し高いものだと思っていましたが

こちらは意外と庶民でも買えそうな価格帯で驚きました。

駅もすごく遠いというわけではないので良いですね。

欲をいえば、もう少し戸数があったら良かったかもしれません。

[69: 匿名さん]

町の雰囲気も67様が書かれている通り、新しい住民が増えてかわりつつあるので、そこに期待したいですし、おそらく変わる方に行くという期待はありますよね。

ある種の過渡期であるのかなと。

現状では駅とマンションの間にマックスバリュがあって買い物が便利だったり
ガーデンズも出来て気の利いた買物もしやすくなったりして
エリアとしては良いのでは？との判断もできますしね

[70: 匿名さん]

住民層が変わると
良い意味で、本当に街の雰囲気が変わってきますよね。
若い世代が増えると賑やかで明るい感じになるかもしれません。
わくわくと期待してしまいますね^^

[71: 匿名]

この間取り図でこの金額は高過ぎる。
まぁ住むのは勝手だけどね？
後悔してから売ろうにもココの地区では買い手がないのは必死、ジオも大量に売りが出るのは目に見えてるし。

[72: 匿名さん]

マンションの値段なんて間取りだけで決まるものでもないでしょう。
買い手がいないとかなんとかかんとか、ネガティブキャンペーン張る人ってのは、値段が早く下がるのを期待している人なんですかね。
興味がない人は粘着することもないでしょう。
で、決まり文句はこんなとこ頼まれても買わねぇ。
ほんとは欲しくてたまらないのですね。

まあプレサンスさんの給料が高いのは周知の事実ですが。
もう少しお客に還元して欲しいですな。

[73: 物件比較中さん]

ネガティブキャンペーン張る人は、賃貸物件にしか住めない層の人達じゃないですかね。

[74: 匿名さん]

近所のプラネの中古もあっという間に値崩れせずに売れたみたいですね
この近辺のニーズは大きいということで