プレサンス ロジェ 西宮北口について

[いつか買いたいさん]

プレサンスロジェ西宮北口に新しくできるんですね。
阪急西宮ガーデンズ徒歩7分なので、ショッピングが便利そうです。
物件や周辺環境など、情報交換しませんか。

所在地：兵庫県西宮市神祇官町16番（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩9分 、東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩11分
阪急今津線 「阪神国道」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.57平米～82.61平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
総戸数：30 戸


施工会社：株式会社松本組
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

[134: 匿名さん]

バルコニーの境、コンクリでなくペラペラボードのみで、しかも上に隙間があいてる賃貸タイプですねえ

[135: ビギナーさん]

>>134
バルコニーの境がコンクリであれば、火事が発生したら逃げるところが無く、人間丸焼けでんがな。

[136: 匿名さん]

>>135
ちょwwwペラボーマンションしか知らないのか

コンクリの方がコストがかかるが、高級感とプライバシー確保ができるから、高額物件では常識。

コンクリはバルコニーにハッチかコンクリの一部だけにペラボーなの。
ペラボーのみで上が空いてるって最低ランクなの。
それを平気で写真に使うレベルなの、ここは。

ここ呼んでこい
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341746/res/1-1000/

[137: 匿名さん]

まあ、プレサンスでは当然だがな

[138: 匿名さん]

非常時に避難するためだったら、それで仕方がないんじゃないの???とは思うけれども。
コンクリにしたら、全戸に非常用梯子の設置が必要になってくるけれど、
それって現実的じゃないと思うし。
上まできちんと高さがあるのだったら、いいんじゃないの？とは思います。
気配はわかっても、姿が見えない範囲なら。

[139: 周辺住民さん]

>>136
ここの立地で、プレサンスで、コンクリは無いでしょ。多くの大衆分譲マンションで、コンクリで分離しているベランダなんてありません。

[140: 匿名さん]

この立地なら価格で勝負するしかないからね。

その割に安くはないが、バブルの最中なら止むを得んかと。

[141: 匿名さん]

え？財閥野村はもちろん、インフラなどの準大手、ワコーレやエスリードですらコンクリあるよ。
もちろん全コンクリではなく、一部のみペラボーや片側のみペラボーというのも含むがね。
その場合左右にいけるから、ハッチと梯子は不要です。

こんな賃貸レベルペラボーマンションに坪200近く払うのは狂気ですわ。ものをしらんのだなあ。

[142: 買いたいけど買えない人]

お隣ジオさんもペラペラボードですよ。
ベランダで何するか知らないけれど、プライバシー云々いう人は買わなきゃよいだけ。
貶めるコメントは必要ない。

マンションによっては外側に柱があって、見かけちゃんと分離しているように見せているが、実はペラペラボードのみで仕切られているのもある。
見かけ倒しにコストかけるなら、このくらい堂々とコスト削減している方が漢らしくよい。

[143: 買いたいけど買えない人]

>>136

呼んでこい→読んでこい、ですよね。

読んでみたら意外とペラボー肯定派が多い気がしますが････
コンクリ壁は時代遅れだとか、なんたらかんたら、逆効果でしたね。

[145: 匿名さん]

>>142
コスト削減して消費者に還元しとったらまだええけどな。デベの利益か大きなってるだけかもしれんで。

[148: 匿名さん]

ここって阪神国道でしょう。西北ちゃうんやけどな‥。まあエエカ。

[149: 匿名さん]

プレサンスペラボー阪神国道とでも名付けたら
西北から超駅遠で、オープンなプライバシー感が売りです

[150: 匿名さん]

ペラボーと聞き、何を意味するか分からなかったのですが俗称なんでしょうか。
皆さんのお話を伺うとバルコニーの戸境部が薄手のボードで
仕切られているという意味なんですよね。
確かに高級感は薄れるかもしれませんが、バルコニーは洗濯物を干す程度なので
特に意識はしないかな…

[151: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>141
消防とか関連してくるから単に売主の意向だけでは無理じゃね？仮にコンクリにできたところで各住戸に避難ハッチつけるか非常階段を増やすか…たかが30戸のマンションで選択するないようじゃないね。要は安っぽいという事を強調したいだけなんじゃないかと思われるだけですよ。まっ、検討してないんでしょうけどね…

[152: ビギナーさん]

プレサンスなんだから、ペラボーなのは当然でしょ。

[153: 匿名さん]

コンクリの一部だけにボードが埋まってるのもあるんですよ。その場合、消防法関係ない。うちもそのタイプ。

上が空いてるってのはパッケージペラボーってことですね。爪先立ちしたら覗けるレベルの高さ。
コンクリなら手すりの前にあるので、高級感だけでなく、隣は乗り出してもみえないです。

まあ、ミドル以上の客は気ににするんですが、ローバンドは気にしないよね。それがプレサンスなのでいいんじゃない。

[154: 匿名さん]

プレサンスさんのマンションはロジェがファミリータイプでジェネがワンルームタイプなんですか？プレサンスなんちゃらはいくつ種類があるのですか？ご存知でしたら、ご教示お願いします。

[155: 買いたいけど買えない人]

>>153
ローだろうとミドルだろうとコンクリ壁かどうかは気にはしますよ。
ただ、ロー・ミドルともコンクリ壁の物件はなかなか手に入らないだけ。
なんせ予算が限られているから、分譲マンションのうち2割も満たないコンクリ壁物件は対象物件としては皆無に近い。
ハイレベルな人たちでさえ、コンクリ壁かどうかなんて優先順位は下位になる。
それより重要なことが山積みだからだ。
超ハイレベルな人たちだけが、コンクリ壁を優先順位の上位にできる。
立地が良いのは当たり前。2重天井2重床も当たり前。壁厚なんかもこれでもかというくらい厚い。足りないものはオプション満載で補える。場合によっては間取りのカスタマイズまでできる物件が対象だからだ。
コンクリ壁は物件の構造そのものに影響を与えるものだからカスタマイズでは対応できない。
したがって重要度が上がってくるわけだ。

プレサンスさんは対象がロー・ミドルが対象だから優先順位の低い所には予算をかけるはずがない。
そんなわかりきったことを、かくも自分はハイレベルなんだぜ的発言をする評論家気取りは、間違いなくミドル以下の人種だろうと想像できる。
少なくとも必要とされないマンション＆デベの貶め発言をする荒んだ人間がハイレベルなはずはない。
ペラボーであることが重要だと思うんならそのことを指摘するだけにとどめればよい。
そして親切なハイレベルな人はそれ以上のコメは残さない。
なぜならいろんな情報の中で取捨選択し、マンションを選んだ人は幸せになれるのがわかっているからだ。
ハイレベルな人は他人が不幸になることで相対的に自分が幸せになることを許さない。
他人が幸せになることでそれ以上に自分が幸せになることを知っているからだ。

[156: 匿名さん]

元の書き込み前みたらペラボー上スカスカがモデルルーム写真で乗ってるねというだけの話だよね。

私はペラボーとやらでも何も思わないが、被害者意識が強かったり知識不足で長々反応してるのをみると情けないね。

[157: 匿名さん]

長文の人、後半気持ち悪い。
単なる年収帯の話をノブレスオブリージュ的な話にして、ついでに自分の拗らせ炸裂。(*_*)

[158: 匿名さん]

ハイレベルな人は他人が幸せになることでそれ以上に自分が幸せになることを知っている

みつを

[159: 匿名さん]

>>157
言ってる意味がわかんない。
誰か要約してください。

[160: 匿名さん]

わかるけど

[161: 匿名さん]

ペラボーでも、お隣の人と直接顔を合せるわけじゃないのなら普通にいいんじゃないですか。
ばっちり目が合うような感じだと気まずさがありますけれど、
別にそういうのがないのなら、いいんじゃないかなと。
音とかは、さすがにコンクリート壁でも聞こえてくるわけだし。

[162: 匿名さん]

ペラボーなんて、ここに限ったことではなく、一般的な装備です。にも拘らず、
大衆マンションのプレサンスで問題視することがおかしい。

[163: 匿名さん]

いや、だからそれが勝手な被害者意識だと言われて

[164: 匿名さん]

155後半わろた

[165: 匿名さん]

管理費+修繕積立金は1か月あたり1.1万円～1.3万円くらい
これって相場っていう感じなのでしょうか

修繕費の場合は特に、段階的に上がっていくことになっていくので
数年後、10年後などはこの額よりは上がっていく、という事ですよね

10年後だとどれくらいの上昇率なんでしょう？

[166: 周辺住民さん]

管理費めちゃ安い。ありえへん。

[167: 匿名さん]

初期の修繕積立金を低く設定するのは、分譲時に買主の負担を少なく見せる
三流デベがよくやる姑息な手段。
売ってしまえば「後は管理組合で変更なり何でもご自由に」と云う事。
初期の積立金（管理費に非ず）の金額の多寡は、デベの良心のバロメーターになるな。

[168: 匿名さん]

相場より安いのではないでしょうかね？30戸の小規模だから、将来的に負担は増えそうですけど。
修繕費の値上げの計画書を見せてもらった方はいらっしゃらないですか？事前に値上げの計画を知っておくと少しは安心できますよね。
管理費は管理会社にもよるのでしょうけど、安いのは助かりますね。
きちんと管理されるかどうかにもよりますけど、いずれにせよ組合の話し合いで変更されることもあるとは聞いたことがあります。

[169: 匿名さん]

>>168
何と言ってもプレサンスですから、167さんが言うことが当たっています。

[170: 匿名さん]

マンションにもよると思いますが、二年過ぎると１万くらい上がる場合もありますよ。
これはマンション住民の同意が必要ですから、どう上がっていくかは管理組合によって変わってくると思います。

駅前の阪急西宮ガーデンズは映画館もあるんですね。
こういったレジャー施設が近くにあるのは魅力的だな

[171: 匿名さん]

毎日映画を見たりブランド品を買う訳でも無し、ＳＣなんて適度な距離があった方がいい。
住環境悪化の要因のほうが大きいわ。
今は超低金利の弊害で、今一なマンションでもそれなりに売れている様だが、
不動産市場の風向きが変われば買い手は冷静な判断をする様になる。
そうなればここは確実に苦戦するね。買う時は売る時の事も考えた方がいいと思うよ。

[172: いつか買いたいさん]

車があれば離れたところにショッピングセンターがあってもいいでしょう。
でも、都市部では車を持たない人も増えてきています。
やはり近くにショッピングセンター等あれば便利ですよ。
ここはメイン通り（山幹）から一本ずれていますから、ほとんど渋滞の影響もないですしね。
そもそも車なければ渋滞も関係ないですし。
駅まで徒歩10分圏内なら車なし生活を送る人も多いんじゃないですかね。
実際、お隣のガーデンズの駐車場はかなり空きがあるようですよ。

[173: 匿名さん]

入居後管理組合で管理費や修繕積立金の計画を見直し、
値上げが必要と判断し住民に通達したとして、
経済的な理由から反対意見が出る可能性もあります？
後々のことを考えれば、はじめに低価格に設定し、
後は住人間で話し合えという態度は無責任のように
感じます。

[174: 匿名さん]

>>169
他のプレサンスのマンションでも
初期の修繕積立金が安いのは話題になってるとこもありますね

管理費については標準っぽいですね

プレサンス
http://m.e-mansion.co.jp/search/プレサンス/

[175: 匿名さん]

>>170
修繕積立金の根拠として有名な指標です
30年平均で1平米辺り200円前後と言われてますが
これでも30%くらい足りないようですね

マンション管理志協会だかなんかの研究会は初期設定を1平米辺り180円だかに義務付してから管理組合で余裕があれば値下げすればよいと主張してますね


国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[176: 匿名さん]

>>173
メジャーセブンと言われる大手の分譲マンションでも初期設定安いですからね
大手の初期設定の修繕積立金は1平米100円～120円が多いようですね
やっぱり売る側の論理としてはローンと管理費修繕積立金で毎月幾らですよって言う訳だからそれが1万違うとなればキツイでしょうね
それを理解するのは自己責任ですね

[177: 匿名さん]

>>168
おっしゃる通り管理費は管理会社によるんでしょうけど
ここは管理会社が2社あるのが不思議です

共同事業で売主が複数社はたまに見かけますが
管理会社が複数社あるのは見たことないです

[178: 匿名さん]

管理会社が２社ある事のメリットってなんなんでしょうか？
何となく、無駄にコストがかかってしまうというイメージがあるのですが。
管理費については、よく話し合う事が不可欠な感じがします。

[179: 匿名さん]

>>178
系列の子会社を参加させたかったのかな？

小さいマンションだしどこの管理会社でもできそう
タワーマンションとかビルだとノウハウもいるだろうけどね

でも管理会社を変更するには複数の管理会社から見積もりとったりとか大変そう
ただでさえ無報酬の理事なんて誰もやりたくないんだし自分が理事の順番の時には何もしたくない
管理費下げるのは相見積もりすればいいのもみんな解ってるんだよね

自治会、PTA、管理組合の役員や行事はボランティアという名の強制労働みたいなもんだし
出来るだけ関わらないようにしたいのが本音だよね

さらに選挙の手伝い、宗教関係、ロータリークラブ、保護司、街を綺麗にする会、夜間見回りとかの
ボランティア関係やってる人は尊敬するけど自分は絶対やりたくないよね

自分の生活と時間が取られるのは嫌だし
暇人の定年老人がやればいいと思う

[180: 匿名さん]

あと２戸ですよ。お急ぎください。
こんなとこでも売れるんや。

[181: 匿名さん]

西宮北口駅周辺はとても人気だと聞きます。

プレサンス ロジェからは少し遠い気もしますが

売れて当然なのかもしれません。

あとは希望の間取りがあるかどうかだけの問題かと思います。

[182: 匿名さん]

こちらのお値段的な物もあったのかなぁという風に思います。
思いのほか、販売のペースは早かったかと。
なんだかんだ言われていましたが、あと2戸ですか。
間取りは、公式サイトを見る限り、ＡとＤタイプみたいです。
何階なんでしょ？
低層階なんでしょうか。

[183: 匿名さん]

SUUMOには階は出てませんね
価格が変更されてなければ価格表見れば解るんじゃないですかね


プレサンス ロジェ 西宮北口 Aタイプ
間取り 4LDK 専有面積 77.77m2
価格 4030万円 バルコニーまたはテラス面積 12.24m2

プレサンス ロジェ 西宮北口 Dタイプ
間取り 4LDK 専有面積 80.57m2
価格 4470万円 バルコニーまたはテラス面積 13.05m2
価格その他 サービスバルコニー面積／4.59m2