リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

[物件比較中さん]

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）についての情報を希望しています。
普通賃借権の物件なのでいかがでしょうか。お得感などありますか？

緑もあり、川沿いなのでのびのび暮らせそう。


所在地：東京都板橋区東坂下2-24-2（地番）
交通：埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩9分 、都営三田線 「蓮根」駅 徒歩14分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.35平米～82.05平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.tokyoadventure.jp/index.htm
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.9.2　管理担当】

[266: 匿名さん]

>>264
ええ、だから結局のところどの程度値崩れを起こすのかは誰にもわからないのですね。
わからないから、各自がそれぞれの価値観、想定リスク、そして自分たちの経済事情
を勘案して判断するしかないよね、っていう話しかないのですよ。

切り口は色々ありますよ。都心か郊外か、駅近か駅遠か、JR沿線か私鉄か都営線か、
角住戸か中住戸、高層部屋か低層か、大規模か小規模か、財閥系かいなか、新築か中古か、
ここみたいに借地権か所有権か、などなど。

予測するのは結構だしどうぞいくらでも検討してしたらいいとおもいます。
ただ正解などは誰もわからないからね。それに出せる金額っての限界があるからね。
仮に、「この物件は５０年後までであればいつ売りに出しても買った時の値段から
２０％以下にはならないことを保証します。ただしそれを担保に借入金を増やすことは
不可能とする」という物件が現れたとしてもね、
販売価格が１億円です、と言われたら、ここを検討してる人はどのみち買えないから。

中古の値崩れが心配だったら最初から中古買えばいいんじゃない？
どこの物件だって新築はプレミアがのっかってるんだから最低でも１割、大抵２割は
がくっと落ちる。少し前に築２年のすみふのシティテラス蓮根が新築4500万円が3100万円で
中古で売りに出てましたよ。2年でゆうに1400万円相当の損失。これに中古での手数料が
3%+6万円で約100万円ですか。また損失ってわけじゃありませんがマンションであれば
修繕積立一時金に５０万前後も入れてますし、引越し代金、移転先住宅に対する費用も
ありますからね。これをかんがえれば現代のような供給過多で右肩下がりでは新築を
選ぶ時点でリセール的には相当なリスクでしょうね。そういう人は新築やめればいいのですよ。
中古は売主が企業ではなく一個人ですから。企業以上に懐事情が悪い人が多いでしょう。
もともと市場にマンションは溢れてますから、数うちゃかなりの値引きに応じる
売主だっていると思いますよ。さきほどあげたシティテラス蓮根もあくまでも一例です。
きっとこの売主はどうしてもさっさと処分しないといけない事情があったんでしょうね。
まぁそういうもんです。

一方で資金的余裕がある状態で買えばたとえ売りたい時期に厳しい値付けになっても
手段が選べますね。たとえば予算限界4500万円の人がここを2800万円で買ったとしたら
かなりの余裕があることになりますね。仮に急遽不要になったとしても、借入金が
少なければ無理に売ることもない。ゆっくり賃貸とかでもやっていけますよね。元の価格が
低いわけだから、家賃にしても低い金額を設定可能ですからね。
今はかなりの低金利だし１０年間の減税もある。将来的に金利は上がる可能性ももちろん
多分にあるだろうが、じゃあ１年ごとに1%ずつあがっていくか？っていうとそれは可能性的には
低すぎる。それに仮に上がったとしても借入金が少なければ大したリスクもありはしない。
予算が１億も２億もある人にとってみれば資産価値が保たれるレベルの物件を買うか、または
あえて安い物件にしておいてキャッシュフローを安定させるかを選べるでしょうけどね。

板橋エリアのようにたかだか５０００万円ぐらいが上限の予算の人にとってみたら正直資産性なんて
考えるほうが無駄。この程度の金額で購入できる物件はどれも凡庸で大衆物件でしかない。
普通に一般的な資産下落曲線を描くのみ。なので、あとは自分の好みと懐事情で決めたらいい。

[267: 匿名さん]

正直言って、質問です。駅から距離がある借地権のマンションを購入対象にする方って、所得の低い方多いんですかね。
リセールなんて２の次なんでしょうか？。失礼な事と思いますが疑問に思いました。

[268: 匿名さん]

>>267

そりゃそうだと思いますよ。特にここみたいな物件なんてそれ以外の人買わないでしょ。
定期借地権で品川駅近くのマンションが即日完売しました。事実安かったし利便性も
いいですからね。耐久消費材的にもよかったし、リセール考えても定期借地権であることが
かえって売りやすさもだせると踏んで人気だったんでしょうね。

ここみたいな郊外で駅遠で中身の設備も最下級グレードになると単純に低所得層向け
でしょう。ただまぁ、もともとこのあたりのエリアに住んでいていま賃貸の人だったら
ありって思う人もいるかもですね。

[269: 匿名さん]

>>268

シティタワー品川のことですか？

あれはたしかに安い！話題でしたね。

そういや5年間経過しましたね。

[270: 匿名さん]

キッチンの換気扇が…あれはさすがにきつい

[271: 匿名さん]

>>270
昔ながらの古いタイプだからね。
ここは安さが売りだからディスポあるだけマシと思わないと。

[272: 匿名さん]

買うなら3,000万円以下の部屋に絞ったほうが良いだろうね。それ以上なら安くて立地もまだマシなグランスイートとかの中古がおすすめよ

[273: 匿名さん]

今ならアイタワーとベリスタが３５００万前後で出てるね。グランスイートは３２００。
アイタワーは駅近で眺望手に入るしベリスタも６分。３５００万あたりになるとここを買う理由が無いね。
ただ新築で３０００万以下という評価軸ならここはありでしょう。さすがにこのあたりで新築で３０００万以下はないからね。

[274: 匿名さん]

アイタワーはこのあたりのランドマークタワーですしね。
ちょっと前まで中古なのに4400万ぐらいだったのにずいぶんやすくなりましたね

[275: 匿名さん]

ここの購入層は、所得水準下層層だから、新築マンションを買えるって思って、損得２の次でリセールの事なんて考えてる余裕あまり無い方々なので、新築マンション購入おめでとう。だけでいい方々だと思いますよ。

[276: 匿名さん]

>>275
まぁそれはそうかも。やはり価格の魔力はでかいからね。
ここの怖いところはその住民レベルのモラル低さから発生しるうトラブルかな。
っていっても３５００万円相場のエリアだから目糞鼻くそかな。

[277: 匿名さん]

>>275
とは、いうもののここの価格表みたところ
3000万前後で購入できる部屋はほんのわずかで
基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

このマンションのポイントはただ安いのではなく
南向き、70平米超え、高層(7階から14階)、駅徒歩10分、東京23区内
これだけの条件の割りには価格が安いというところですね。

理由は、普通借地権だから。

[278: 匿名さん]

>基本、3500万円台から3800万円台が中心でしたね。

このあたりの価格帯は全く安くないですね。ここが安いのは
借地権だけの話じゃなく設備や躯が賃貸レベルなのですから元のレベル自体が
そもそも低いです。しかもこのリッチです。道路とパチンコに挟まれる
工業地帯であり住宅向けでもない。

この価格帯まで出せるなら中古の方がお勧めでしょう。新築という以外は
リッチ、設備、権利関係含めて全てにおいて質がうわまっていて価格も
安いので。

[279: 匿名さん]

ペガサスマンションもおすすめ。
100㎡だよー。

[280: 匿名さん]

所得低いけど、新築マンション欲しいな。って人いるでしょう。
その方々にオススメの新築マンションなんですよ。
２３区内で3500万円の新築マンションで、70平米以上上層階なんて他には無いでしょう。
借地設備立地２の次と考えるよ。購入者は、

[281: 匿名さん]

中古の値段もいいけど修繕費管理費も比較しないと

[282: 匿名さん]

実際の広告通り、南向き/3LDKが2600万円台もありますしね。
これが、23区内の新築マンションですよ。
普通借地権じゃないと実現できないクラス。
たぶん、後にも先にも、あまり見ないマンションでしょうね。
ここが欲しい！と思った方が購入したならば、それはきっといい買い物なのではないでしょうか。

[283: 匿名さん]

キッチンの仕様とか、そんなに気になるかな？？
リセールは別として、料理好きな人と自宅に他人を招く機会が多い人で見栄っ張りな人くらいじゃん。どうしても気になるなら変えたい部分を予算範囲内でやればいい。

[285: 匿名さん]

色々、言われてますね…でも、私にはトレンディーマンションにミエルけどなー。

[286: 匿名さん]

あはは、モデルルームの部屋はね。そこまでオプション付ける方はいないよね。

[287: 匿名さん]

２６００万台なら買いでしょう。新築でそれは借地権だとしても十分魅力的。でももう売れてそうだね

[288: 匿名さん]

あったよ。先週の時点で２階Ｃタイプ67.35平米ってのが。2600万円です。

[289: 匿名さん]

>>288
マジか！今週末行ってみる。サンクス。
うちはとりあえず新築で安けりゃいい。
今のマンションがこの辺だが築１２年６４平米で１２万だし。

[290: 匿名さん]

>>284

所得水準が低い発想とかずいぶんだね。とりあえず、こういうこと言う人と同じ住民にはなりたくないな。きっとご立派な職業で高所得なんだろうね。そんなあなたがなぜ安い新築マンションのここに書き込んでんの？

[291: 匿名さん]

>>290

ほっておいたほうがいいです。日頃の鬱憤が溜まっているのでしょう。人と比べることで満足感なり優越感を味わう人もいるのは事実なのでそのあたりはしょうがないかと思います。

[292: 匿名さん]

借地権のマンション面白いマンションだと思って。
うち地主で借地貸してるんだ。だから興味を持ちました。購入層ってどんな方と思ったの。

[293: 匿名さん]

>>292
新築で3500万出すのが限界のような人が大多数の購入層だと思いますよ。
世帯年収的には500万前後でしょうかね。

[294: 匿名さん]

>>281
あくまで一例だけどここの物件と比べてみると
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

管理費に1万2900円／月、修繕費4320円／月で十分お安いけどね。
販売価格は3280万だけど中古の場合は値引きがしやすいので3000万円に
するのは硬いでしょう。地代や更新料、駅距離考えたらこちらのほうが
良いと思いますよ。新築にこだわらなければ、の話ですけどね。

[295: 匿名]

>>291

おっしゃるとおりですね。言い返してしまったこちらのほうが恥ずかしい。出来れば前向きに検討してる方や購入予定の方とやりとりしたいです。

[296: 匿名さん]

>>295

恥ずかしがることはないと思います。不愉快な言われ方をして気持ちがいい人なんていませんから。ただこういう掲示板ではほっておくのが一番なんです。しつこいようでしたら削除依頼するなりするのが一番です。

[297: 匿名さん]

あまり議論にあがってないけど、ここは工業専用地域（第1種特別工業区域）＋商業区域だってことを
忘れないようにしたほうがいいよ。隣のパチンコ店も朝から夜まで不特定多数の人が行き交うわけだしね。

[298: 匿名さん]

ごめんごめん。292ですけど、ここ本当は中古で狙えば賃貸用として、すごい原石になりそうなマンションだと思っています。
モデルルームに行って新築賃貸にした場合でも、普通のマンションよりも十分に利益が取れると言う事がわかりました。
またモデルルームに見に行って正直オプション、オプションばかりにするなよとも思いましたけどね。

[299: 匿名さん]

>>298

いいよ、そういう心にもないこと言わなくても。
ここの条件であれば賃貸用にしたところで70m2であれば家賃10万円取れたらいいところです。
駅から遠すぎて厳しすぎ。
賃貸の場合は新築かどうかは重要視されないですからね。借地権とかも当然関係なし（自分も部屋借りるわけだしね）
新築時の最初であれば12万はとれるかもしれないけどすぐ終わるよ。
家賃10万だったら旨味は少ないだろうね。投資用として使うような物件じゃないよ

[300: 匿名さん]

>>297
浮間舟渡からだとここのマンションは通過しないと思いますが、中山道を戸田方面に歩いてパチンコ屋に向かう客が多いんですか？？詳しく教えてください。

[301: 周辺住民さん]

このあたりは地元です。
購入検討者はこのあたりのこと分からなければなんでも答えます。

>>No.300
浮間舟渡からだとここのマンションは通過しません。
ただし、このパチンコ店は多方面から来客されています。
(正直、最近は繁盛してないので騒がしくないです)
若い方よりは地元住民で年配の方がおおいです。
また、パチンコ屋は川を挟むし、廊下側なのでそんなに気にならないと思います。
騒音もネオンもそんなにないです。
そして、パチンコ屋が建っている土地が窪んでいるので
リビオ板橋の4階あたりが、パチンコ屋の建物のてっぺんくらいでしょうか。
購入マンションの半径100m以内にパチンコ屋があるのはＮＧという方のみ気にすれば大丈夫です。

[302: 匿名さん]

え、結構マジで利回りいいとモデルルームで聞いたんだけど。
モデルルームに行く機会があったら営業さんに想定賃貸料表見せてもらえば、ビックリすると思うよ。
中層住居でも145000円と想定賃貸料表には書いてあったから。
ここの新築でなくても中古で出た時は、投資用としてすごい利回り弾き出すでしょう。

[303: 匿名さん]

>>294
一般的に修繕費を比べるなら30年間とかの長期計画で比べるでしょ
まぁそこはたいした施設もないし高くはないと思うけどさ
買ってすぐなんて修繕費安く設定してるとこなんてよくあるし

[304: 匿名さん]

家賃10万がいいとこってほんとか？
ちょっと調べてみるか…

[305: 匿名さん]

>>301
さすが地元だけあってお詳しいですね！ありがとうございますっ！！

[306: 匿名さん]

>>303
30年も同じマンションで住みつづける人は少数派。費用対効果を考えれば一定期間で住み替える。車でも同じ。マンションの場合は物件そのものの劣化や維持費高等よりも住んでた住民の質が悪くなっていく環境悪化のほうが辛いからね。

[307: 匿名さん]

>>302
数字出すなら具体的な条件も出して。何平米の部屋？中層って何階？
あと想定賃料は新築時の話だし。入るかはいらないかわからないし入っても継続性がどこまであるか不明。今このあたりは賃貸出てる部屋が多いからね。駅遠のこの物件が駅近のそれよりも高値で賃貸できるとはおもえないなぁ。

[308: 匿名さん]

>>304
調べてみ。浮間舟渡のエリアの場合、賃貸のベースはランドマークでもあるアイタワーを見たらわかりやすい。
ここが今70㎡で約１１万が相場。アイタワーは築年数としては２３年でそろそろ初老だが駅近、公園、保育園、コンビニ、スーパー、病院併設で立地と利便性は高い。

あとは建物が新しいとか設備面で優位があるところがこれ以上の価格になりえるが、高い価格をつけるのは出来るが出す人がいないのがこのエリア。中目黒で１４万出すのが普通でもここでは１４万は高いレンジ過ぎて借り手なし。

考えてごらん。
ちと古いけど立地が良い浮間舟渡物件に１１万。
ちと古いけど立地がよい赤羽物件に１４万
新築だけど立地が悪いリビオ浮間舟渡に１４万

ないわー

[309: 匿名さん]

パチンコ店は地元の人もたくさん利用してる板橋側からもくる。だから、客もマンションの前通るよ。開店前はパチンコ店の前列とかできてるし。ちなみに自分も地元民。

>>302
新築で広さがある程度あればある程度の賃貸量にはなるが、はたして、これほどの駅から遠くこの環境でその値で借り手がつくかどうかじゃない？
斜め向かいのマンション同じ状況に近いかは状況を参考にしてみるといいよ。
ちなみにあの戸数ですでにもう3年以上販売中？HPまだあるからなぁ。
ちなみに志村三丁目あたりだと徒歩10分以内築浅
70平米代で賃貸料は19万借り手もそれなりについてる。
蓮根あたりでも若干低いぐらい
それみると低いよね。

[310: 匿名さん]

>308
アイタワーは2002年完成なので築12年ですよ。

[311: 匿名さん]

このスレって「～だよ」「～だなぁ」という文体の方が複数いますね。
まるで自問自答してるように勘違いしてしまいます。

一般的にマンコミュでは「です・ます」が多いので、よけいにそう感じるのかも知れません。
　

[312: 匿名さん]

>>310
失礼！間違いました！

[313: 周辺住民さん]

パチンコ店利用者がマンションの前通るって行ってもマンション側面(17号沿い)ですけどねw
実際、来て見ると分かりますが本当気にならないです。

2駅2路線利用がいいですよやっぱり。
都営三田線と埼京線、どっちも徒歩で５分圏内じゃないにしろ
やっぱり両方利用できるのは大きいです。
実際、この辺りに住んでますが用途によって両方利用しています。

[314: 匿名さん]

>>313
どっちも遠いほうがやだよ。しかも幹線沿い

[315: 匿名さん]

>>306
中古物件買う時に修繕計画と修繕積立金確認しないなんてありえないだろ

[316: 匿名さん]

つか新築もそうだけど中古物件の場合
修繕費や修繕計画、修繕積立金まで確認する
これがそんなにおかしい指摘か？

よっぽど中古の物件売りたいのかと思っちゃうわ正直

[317: 匿名さん]

返答遅くなりました。302です。モデルルームで賃貸料の金額見た時は本当にそんなに賃貸料取れる物件かと思いました。
参考にした部屋は5.6階のＣタイプかＦタイプの部屋だったと思います。私も事業として賃貸物件を60戸近く所有しているのて、賃貸料見た時はビックリしました。新築で賃貸と考えるよりも中古で賃貸とすれば勝算ありのマンションだと思います。
あと築年数立つと修繕金が上がるとの指摘ですが、月6000円の修繕金が15年後に（注1）月20000円になったとしても、私は規模のメリット（60戸の所有）があるので、経費計上できますので、問題の無い事だと思います。
信用していただけましたか？。近隣の本当の地主と言う事を。 （注1）シティテラス戸田公園は新築時の修繕金月約6000が16年目〜月約20000円の修繕金の予定を参考にしています。

[318: 匿名さん]

結局のところここは買いじゃないんだね。

[319: 匿名さん]

どこまで馬鹿にすれば気がスむのか…

[320: 匿名さん]

安物買いの銭失い無いになるから価格だけに飛びつかないことでしょうね。
いくらここの数字上の価格が低くてもそれでも3,000万前後はするわけで、普通の家庭であればそのお金は無視できるほど低くは無い。

設備が賃貸並みだと結局賃貸物件と同じだし賃貸に出したり売っても低くなるのは道理。

ここを買う人は価格重視だと思うが、であれば新築を対象にするのがそもそも間違い。新築プレミアは思ってる以上に高く、価格重視にとっては一番のデメリット。

[321: 匿名さん]

どんなマンションだろうがどんな立地だろうがどんな設備だろうが
神様でもいくらで売れるかなんて分かりません。

[322: 匿名さん]

まあまあ302です。将来の中古マンション価格なんてそう神様でもわかりませんね。
わからないから過去の事例と照らし合わせて予想としてみなさん書いているのです。
新築と比べて中古で出すと値下がり大きいとか、所有権のマンションと比べて借地権のマンションは売る時に不利と言う事を、普通に思った感想を書いているだけですよ。
中古の値段なんてマンション買いたい大勢の人のうち１人が納得すれば、売買は成立するのですから、いくらで値付けするかは所有者の自由です。たた買う人が現れるかはわかりませんけどね。

[323: 匿名さん]

新築のメリットってのは（早い段階であれば）その物件の中の部屋を自由に選べることだよ。
同じ物件の中でも間取りや日当たり、条件は当然変わってくるのがマンションだから。
もちろん誰も使っていない新品として使えるというメリットもあるけどね。かわりに新築プレミア分の
費用を支払う。

借地権かどうかは普通に住む分にはこれは大した問題にはならない。マンション購入してる時点で所有権だとしても
所詮は区分所有および敷地共有なのはかわらないから。当然賃貸にしても借地権は全く影響がない。
賃貸する人にとってはその土地が借地だろうが所有権だろうが関係のない話であって問題なのは立地と中身（部屋の広さや設備、劣化度）だけ。

売却時においては借地権はマイナスの印象しか与えないので当然買い手は
（所有権と比べて）敬遠しがち＝客数が少なくなり、結果として売却時の価格も下がることになる。
だが、それは新築のここを今買った時もすでに織り込み済みでやすくはなってるがどの程度下がるかは
実際やってみないとわからない。

さて、2700万円の部屋であれば頭金700万円いれただけで2000万のローンで済む。これを35年元利金等で買えば
0.725%の金利で5.4万円。修繕費と管理費、地代更新料、固定資産税をいれたら約7.5万円。
住宅ローン減税があるので10年間の利息はほぼないということになるので実際には7万ぐらいに落ち着く。

このあたりの家賃相場をかんがえれば2700万円の部屋はまぁ10万ぐらいが妥当なところ。
それが7.5万円で済むのだから買うほうが経済的にもお得であることがわかる。しかも払っている金額が
全額戻ってこない賃貸とは異なり払い込んでる分は一応自分の資産になるわけで０にはならない。

また、仮になんらかの理由で手放さないといけない場合、この条件であれば売るか賃貸かを選べる。
売りで買い手がなかなかつかないなら賃貸にすればよい。賃貸であれば少なくとも借地権が足を引っ張る
ことはない。立地はよくないが実費分（7.5万円）までは余裕がある。10万で無理なら9万にしたらさすがに
借り手はいる。それでも毎月2.5万円の収入になるわけだし、なによりこの物件のせいで大幅な損失を
被るわけではない。つまりはこの物件をうまく使えばリスクなどないに等しい。

[324: 匿名さん]

そうそう新築は計算に近い感じだと思います。中古で購入したらもっと良い利回りになるよ。

[325: 匿名さん]

最強だろうな。

[326: 匿名さん]

私が思うのは、消費税が10％になってからの何年後かに中古が出るのでは？、と思っています。
ここの購入層は修繕積立金のアップと消費税増税抵抗力が、いかがなものか？と考えられるので。

[327: 匿名さん]

>>326
マンションであればそんな何年後じゃなくても常に中古は出ますよ。中古の場合に大事なのは何年後にでたか？ではなくて、
場数を増やして早く手仕舞いにしたいっていう売主にあたることです。
麻雀でも同じなのですが、追い込まれてしまってもうさっさとこの場から逃げ出したい＝暴落でもいいからさっさと売買締結をすませて次に行きたいって人が必ずいます。そういう人には徹底的に搾り取って安値で購入できます。たとえそれが築浅であってもね。ここみたいに駅遠借地権であれば賃貸であればまだしも売却となると値段云々の前に買い手の数が少ないでしょうから楽しみになるとおもいます。

[328: 匿名さん]

この前モデルルームに行ったんだけど、第１期の販売で３分の１分譲済になってる感じですね。
予定価格表見てみると内訳は低層階メインと価格が高い４ＬＤＫの82.05平米の高層階がほとんど販売済になってる。
これからは高層階の３ＬＤＫ70平米がメインの販売になってくるから、値段の高い部屋はもう販売済になって、販売しやすい3500万円〜3000万円クラスの中間価格帯の販売になるんだね。
これから消費税のアップと言う風（無理して購入しようとする世帯）が出てくると思われるので、借地権マンションと言う不利もあるけど、きっと完売もしくは完売近くまで売れるんだろうね。信じられない事だけど。

[329: 匿名さん]

ぶっちゃけ安ければ借地権だろうが土壌汚染の土地だろうが売れますよ。
捨てる神いれば拾う神ありなので。

[330: 匿名さん]

ここ駅は近く無いし、パチンコ屋の近くだし、おまけに借地権のマンションは価格的に魅力出さないと売れないね。
営業さんに聞いたら1000万円〜1200万円安めの価格設定なんですって。
これで設備がよかったらいいマンションなのに残念です。
安かろう悪かろうのマンションになってたよ。

[331: 匿名さん]

>>330

正直いうと、もともと浮間舟渡は安いエリア＝あまりよくない立地なんだけど、
ここはさらに絵遠で幹線沿いで所有権で設備をしっかりしてもよくはないよ。
おれは借地権でいいとおもうよ。あと中身も削って安値だけで勝負ってのは
割り切っていていい。残念なのは頑張りがよくない。もっと下げられたはず

[332: 匿名さん]

オプションの説明を聞きました。
正直、オプションで何も頼まなかったらモデルルームとは程遠いお部屋ですね。

100万前後で、やっとこのあたりのマンションの標準仕様になりますので
購入予定者は無理せず、予算からオプション代100万円くらい差し引いた感じで
お部屋の間取り、階層を検討することをおすすめします。

[333: 匿名さん]

>>332

この物件に限らずリビオマンションの特徴だね。
オプション無し状態をかなり底においておいてあるってことだよね。
最初の価格を低くするためだろうね。

[334: 匿名さん]

今さらながらシティテラス板橋蓮根にしとけばよかった

[335: 匿名さん]

そうみたいですね。
リビオマンションはこの辺りでは初めてなので知りませんでした。

私は、このマンションは評価できると思います。
長谷工竣工、全戸南向き、ディスポーザー付き、スライドゲート
2駅2路線、眺望、敷地面積、価格など。

もちろん、皆さんがおっしゃってる通り
デメリットもいろいろあると思いますが
あえて書き込みしません。

[336: 匿名さん]

仕様はそれなりでもいいから安く欲しいって人もいるだろうからなぁ

[337: 匿名さん]

国分城北ｾﾝﾀｰの解体は年内までは続くようですね。跡地が何になるか気になります。

[338: 匿名さん]

え、332さんそれは無理でしょう。100万円前後でやっとこの辺りの標準使様になりますか？、
下足箱のオプション付けるだけで20万円〜ですよ。その他キッチングレードアップしても、リビングの床暖房はオプション設定もないと言われました。
この辺りのマンションは床暖房も付いてないマンションを販売しているのでしょうか？。
リビオマンションは根本的に近隣のマンションと同等使様にはならないマンションだと思いました。

[339: 匿名さん]

>>338

近隣と同じにする必要もないでしょ。もともと永住向けじゃないんだし
立地がダメな時点で設備もリッチにする必要性もない。賃貸借りるよりも
圧倒的に安く、しかもリスクが少ないぐらいの借り入れで住めるのがここの
最大のメリットかと。

[341: 匿名さん]

>>340
する必要が無いってこと。安さを前面押ししてるんだから削れる所は徹底的に削るがむしろここの強みになるから。

[342: 匿名さん]

その割には、借地権で低仕様なのに販売価格がイマイチ感がありませんか？（価格が中途半端に高い）。
そもそもモデルルームを見て契約すると、こんなにいいマンションなんだって誤解するよね。オプションでうめつくしてるモデルルームだから。

[343: 匿名さん]

>>342
その通り。本来ならもっとさげられるはず。まぁで新築プレミアもあるし価格を決めるのは売主だからここで吠えてもしょうがないけど。3,000万円以下ならまぁ頑張ってる方だと思うけどね。
借地権よりも立地が悪いのがここのダメなところだね。
新築にこだわらなくていい人はこのあたりの中古で3,100万円前後で駅近が手に入るしね。
個人的にはそのほうが住環境や利便性は全然良い

どうしても3,000万円で新築マンション派がここを買うんじゃないかなぁ

[344: 匿名さん]

価格についてはそうですね。
借地権のため、安いは安いと思うのですが
14階中7階の真ん中住戸で3500万台でどうかくらいの価格設定でした。
3400万円台＝3500万中心って発表してますね。
全体的にあと100から300安かったら衝撃的な価格設定でしたね。
おしい。

[345: 匿名さん]

>>344
ですね。ただ個人的にはここ借地権の方が売りやすいかもです。ここはご覧の通りの立地ですから所有権にして価格を上げると余計にここの粗が目立つはずです。そうなると立地ビハインドを打ち消すために設備もよくしないとダメでしょう。すると価格は上げざるを得ないです。でも上げると買わないから利益減らしても中身を良くするか、今のように中身を簡素にして値段を抑えるかになります。何れにしても所有権にしてしまうと他の物件とガチンコ勝負になるので厳しい。

しかし借地権にすると他の借地権じゃない物件とはある意味競合しなくなります。相場より安いのも借地権だからってみんな思ってくれて理由付がされて納得します。実際には立地と設備も悪いのでそれを加味したら少なくとも安くはない。でも安いと感じてくれる。

また借地権だからここを買う検討者がこの物件に対して大した思い入れをしなくなるのも売り手にとって見たら好都合。普通はいくら安いマンションでも数千万円という大金を払うわけだから色々こだわってきます。新築であれば尚更です。しかしここは借地権だから買う人はかなり割り切ってる人が多いと思います。賃貸の延長線上に考えてる人が多いはず。そうすると基準が一気に下がってきます。今時の分譲マンションであれば普通の設備が入っていなくてもマイナスにはならなくなります。賃貸基準ですから。逆に今時の設備が入るとむしろ加点されるでしょう。今の賃貸よりもずっと良くなってしかも家賃換算するとかなり安くなる（と感じれる。実際は悪いのだから価格相応なだけ）。

っていう感じじゃないですかね？
何れにしても割り切り派が買うような物件かな～って思います。入居層がちょっと心配なので素人がやすいだけで勘違いするとヤケドしそうな物件かもですね。
ちなみに来年にはコスモイニシアがグランスイートの近くにできますね。そこの価格も気になるとこです。
この辺りはまだまだ工場や事務所がたくさんあるので焦って買うと危険でしょう。タクシー駐車場兼事務所や駐車場なんかもありますからね。

[346: いつか買いたいさん]

プレシス浮間舟渡の物件ありますよ。お買い得だと思います。

[347: 匿名さん]

プレシス浮間舟渡もいいね。駅近なのに安い！駅南側は正直店もなにもないからあれだけど、
駅近であればマルエツとコンビニもあるからね。あと駅南側は北側と違って行き止まりの道路ばかりで
交通量も少なくてかなり静かなのもメリットの一つでしょう。

買う人が覚えておいて損はないのはこのあたりの浮間舟渡界隈は一応23区とはいえ、北区、戸田とか
の区界にあって良くも悪くも辺境の地。大したものがない代わりに安い。
だから中古を見たらわかるように築浅とかで駅5-6分圏内でも3000-3500万円@70m2あたりが
このあたりの相場なんだよね。元が安い。
２３区全部を横断的にみてる人からしたらこの金額がものすごく安く感じると思うんだけど
このあたりではこれが普通だから、あまりリビオだけを見て安い！って思わないほうがいい。
借地権じゃなくて駅5分でも3000万円台で買えちゃうのがこの浮間舟渡っていう立地。

[348: 匿名さん]

予算4000万以下、新築、2階以上、3LDK以上、23区内、駅徒歩15分以内、南向き、ディスポ必須、駐車場完備。
以上が譲れない条件の方、多いと思います。

どうでしょうね。完売するとは思いますが、
価格勝負のくせして中住戸の設定が高すぎると思います。

[349: 匿名さん]

>>348
２８００万が一番お買い得だよ、ここ。

[350: 買いたいけど買えない人]

>>348
3500以上と比較したら分が悪すぎ
オーベル金町レジデンス辺りのコスパには絶対かなわない

[351: 匿名さん]

まぁ新築が好きなのもわかるけど駅遠は辛いよ。毎日のことだしね。もちろんリセールでもきつい。ちなみにリセール時に一番大変なのは成約までの時間だよ。
客がいないとどうしようもないから。価格を下げれば客は来るけど下手に下げ過ぎると自分も困るが買い手も不信感が生まれて成約には至らない。結局は相場なりで売れるのがどちらにとってもハッピーターン。だからこそ、物件自体の魅力は大事なわけですがマンションの魅力はやはり立地なのです。

中古を買う人ってのは新築組とは違って現実的です。あれもこれもは駄目だとわかっています。また中古で買う自分からいずれまた中古で売ることもまたよく分かってます。自分が中古を探すときに何を重要視したのかも。それこそが立地ですね。

立地が良ければ売却時も選べます。駅近であれば賃貸でも借り手はつきやすいですね。売却時も同じです。もちろん普段の自分が住んでいる時も利便性が良いほうがいいのは言うまでもないです。

同じ3,500万を出すのにどちらが良いか、ここはまさに岐路かも知れないですね！ 借地権に惑わさ無いで考える事が寛容だと思います。

自分はここの物件そのまま駅徒歩３分の好立地だったら借地権でもいいと思いますし、逆に今の立地だと所有権でも魅力は低いと思いましたね。

[352: 匿名さん]

ここのマンション売却した時も、借地権の名義変更で30万円か40万円地主に支払う必要あるからね。30万円か40万円のどちらだったかな？。

[353: 匿名さん]

>>351
ハッピーターンってお菓子のですよね？ハッピーって言いたいだけですか？

[354: 匿名さん]

え？売却時に名義変更でそんな額払わないといけないの？

売り側？
買う側？
そんなんで安いって言えるのか？
売却時に買い取り相手に負担してもらうって場合になったとしても
買い取り相手は仲介料も支払わないといけない中
さらに負担を背負うならマイナス要因だよね。
352さんどういうことですか？

[355: 匿名さん]

この物件に限らずだが、
徒歩10分前後なら、駅近だろ。
どんだけ駅近くじゃないと嫌なんだ。

って、思いますけどね
価値観の問題ですかね。

[356: 匿名さん]

>>355
１０分前後は駅近ではない。東京なら尚更ね。

[357: 匿名さん]

>>354
そうだよ。借地権の部分は普通に賃貸する事をイメージしたらいいですよ。上物は区分所有なので普通にその権利を売却するだけね。敷地は賃貸と同じなので賃貸借契約みたく新しい人が来たらまた契約し直しますよ。賃貸でも同じでしょ？敷金礼金払うのと同じです。賃料は地代ね。
だからね、地主からしたらどんどん入れ替わってくれる方が儲かりますよ！だから言ったじゃん、ここは借地権に向いてるって。

[358: 匿名さん]

>>353
ハッピーターンってのはお互いが幸せになるという意。
win-winとほぼ同義語。お菓子ってｗ

[359: 匿名さん]

私も営業さんから聞いたんだけど、あ。352です、モデルルームで聞いたので、売り主だと思いますよ。
私も、えって思い聞いたら勝手に売買されて誰が地代払う人か分からなくなるので、地主に承諾料としてお金の支払いが必要になると言われました。
やはりここは所有権のマンションと違うって事ですね。

[360: 匿名さん]

東京23区で70㎡台が3000万円後半で買える。これがこのマンションの最大の魅力よね。
借地権とはいいつつも、トータルのコストを比較すれば所有権との差はない。

[361: 匿名さん]

ここは中仙道沿いと逆サイドでのお部屋で100万以上違います。
ほぼ同じ間取り同じ面積で。

[362: 匿名さん]

ここ↑モデルルームで中仙道から５部屋か６部屋目までが二重窓と説明受けたけど、音よりも排気ガスの方が問題だと思いますよ。
だから中仙道側が安い設定にしているんだと思います。

[363: 匿名さん]

中山道の交通量は半端ないからね。みんな安い安いって言うけど、駅遠、工業専用区域、幹線沿い、設備も建物もレベル低い、借地権っていうここで本当に安いと思ってるのかな？

[364: 匿名さん]

近くの取り壊されてる元工場？の跡地ってスーパーになるって本当なんですか？

[365: 周辺住民さん]

>>No.364

国分跡地ですよね。
まだ何も発表されてませんが予想では
大型スーパーになる確率は高いのではないでしょうか。
ただ、おそらく年内の発表はないでしょう。

ここが、仮に大型スーパーにでもなったら
このマンション絶対買いだと思います。