リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

[物件比較中さん]

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）についての情報を希望しています。
普通賃借権の物件なのでいかがでしょうか。お得感などありますか？

緑もあり、川沿いなのでのびのび暮らせそう。


所在地：東京都板橋区東坂下2-24-2（地番）
交通：埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩9分 、都営三田線 「蓮根」駅 徒歩14分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.35平米～82.05平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.tokyoadventure.jp/index.htm
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.9.2　管理担当】

[144: 匿名]

２時間なんてありかよ。確かに１期落選者救済に２次要望聞くのはあるけど、俺が買った勝どきは５日間くらいあったね。

[145: 匿名さん]

エスサイエンス？どういうこと？

[146: 匿名さん]

エス・サイエンスというのは前の借地人。地主は当時から南蔵院のままです。

[147: 物件比較中さん]

>>146
もともとお寺があったのですか？
大昔にあったとか？

エスサイエンスという会社は借地権を譲渡してお金をもらったのですか？

[148: 匿名さん]

なるほどー！ここは地代で儲ける地主さんなんですね。
マンションにしたってことは太く長く行くのですかね。後から地代を値上げしても払うしか無いしね

[149: 匿名さん]

>>146
もともと南蔵院という本蓮沼のお寺が江戸時代から土地を所有しています。
エス・サイエンスは30年前ほどから土地を借りて事業を営んでおりましたが、
昨年の9月に売主のデベに8億円で借地権を譲渡しました。

借地権は権利形態のひとつで売買も可能なので、このように借地人が変わるんです。

普通借地権マンション自体は、借地権売買が頻繁になされないのもあり、
市場にあまり出てこないですが、直近の物件だと

テラス武蔵野中町（鹿島建設）、ブリリア上野松が谷（東京建物）、ザ・パークハウス田端（三菱地所レジデンス）

などがありますね。

テラス武蔵野とブリリアは、この物件と同じくお寺さんが地主です。

[150: 購入検討中さん]

>>148
地代は公租公課の3倍と説明を受けました。それ以上にはならないそうです。

地主の寺は宗教法人のため、現状は法人税の対象外となっていますが、
3倍を超えてしまうと課税当局から収益事業と判断され、法人税の対象となってしまうためだそうです。

ということは、将来土地の値段が大幅に上がらなければ地代も上がることはないんじゃないですか？

[151: 土地所有者の檀家]

だけど、お寺さん結構寄付や管理費で請求するお寺さんだよ。人質に先祖取られてるから何も言えないけど、地代も欲しいと思えば上げる可能性もあると考えといて下さい。法人税も宗教法人なので税率低いからね。

[152: 購入検討中さん]

>>151

檀家さんだからいろいろとあるのはお察しします。

ただ引渡時に土地の賃貸借契約書をお寺と締結する上、
その中に地代の値上げについても書かれているので、
安心なのではないでしょうか。

少なくとも契約書上は先祖を人質とられたりはしませんからね。

[153: 土地所有者の檀家]

では、購入者さんにお聞きします。何故借地権付きのこのマンションを買われたのでしょうか？。

[154: 匿名さん]

>>153
目先の安さ踊らされたからでしょ（笑）
で、その後搾取されるわけですよ。
世の常ですね。縁日でおもちゃのくじ引きに惹かれるお子様と同じです。

[155: 匿名さん]

>>153
都内の4LDKで3,000万円台前半、他には見つかりませんでした。

[156: 匿名さん]

ここ買うなら賃貸でも良くない？
ローン＋管理費等考えれば４LDKでも費用は同等以下だし
自由に住まいも変えられるし。

それかリフォーム済みの中古なら、駅近、4LDKで3,000万円台前半も
結構あるよね？

[157: 購入検討中さん]

>>156
賃貸で考えるならここを買った方がよほどキャッシュフローは安定する。
仮にここを3000万で買っても、20年後には1500万でうれる。10年間は
1%の減税もあるし資産損失はわずか1500万。20年で考えたらその程度の
減失は前々問題にならない。ただし、それは3000万以下でここを買った場合に限る。

ただ、安いからといって欲を出して3500万とか4000万の金額を買った人はドボン。

[158: 匿名さん]

勝手な事イウナ！

[159: 購入検討中さん]

勝手じゃないYO!

[160: 匿名さん]

20年後に1500万で売れるなんて妄想。
駅から遠く、借地権、築20年のマンションをあなたは1500万で買いますか？

[161: 匿名さん]

>>160
私は買いませんが買う人は沢山いるでしょ。
マンションであれば築20年程度であれば全然問題ありませんし、
新宿まで20minですからね。1500万なら賃貸するより安くていいんじゃないですかね。

[162: 匿名さん]

借地ってことは期限や返還等ということはないのでしょうか？

[163: 匿名さん]

浮間舟渡は生活便利施設が整っている印象があります。

[164: 匿名さん]

>>162
ここは普通借地権ですから賃借人が望む限りは普通に更新が出来ます。
特にここは共同住宅のマンションですからその辺りは問題ありません。
地主からの一方的な更新拒否はよほどの理由が無い限りは認められません。
ただ、地代や更新料が今後どうなるかはわかりません。また、もともとが
これだけ安い物件です。今後ここのスラム化のスピードは一般マンション
よりかは早いかもしれないですね。ただでさえ地上権しかないこのマンション
はより賃貸に近いと思った方が良いかもしれないです。

[165: 土地所有者の檀家]

う〜ん、希望的価格で売れたらいいなってところでしょうか。所有権でなく借地権のマンションって言うのが、最大の問題だと思う。
所有権ならいいんじゃないと思うんだけど、
都内中心部でも借地権付きの一軒家って安いからね。

[166: 匿名さん]

中古物件見てても
やすいな～と思ったら借地権だったりする

売っても、ローンだけが残るってのは十分ありえる

[167: 匿名さん]

>>166
わるいけど、この程度のマンションで売る時に住宅ローンの金利が残るならもうマンションとか
買わない方が良いよ。

[168: 匿名さん]

>>167
話の論点を理解していない。

購入と売却の差額の話をしているのであって、頭金の話しているのではない。
ローンが残らなくたって差額が大きく、売却額が低ければ何も残らない。

[169: 匿名さん]

>>168
いや、本質を分かってないのはあなただよ。
2700万でかったとして1500万で売れるから20年の差額を考えたら
賃貸より全然良い

[170: 土地所有者の檀家]

まあまあ落ち付いて下さい。
質問です。今回は提携ローンで信託銀行が入ってるけど、提携で無い銀行に借地権のマンションを買いたいと言って、ローン申し込みを頼んだら土地に抵当権が付けられないので、銀行さんも喜んで融資してくれるのかな？。
土地はお寺に所有権があるので、借地権はたた建物を使える権利って事なので、銀行さんの融資って簡単にでる物なのでしょうか？。

[171: 匿名さん]

ってか、新築でも借地権ってマイナスだなと思うのに
中古で借地権となるとどうなるんだろ。
新築時の今なら永住とかはあまり考えないし
真新しさがデメリットを補ってくれることもあるけど
中古で借地権となるとさらに借地権というのは重くのしかかりそう。
マンションはリセールをも踏まえて買わないといけない
リセール時の時をどう考えられてるのでしょうか？

[172: 匿名さん]

>>171
相場観なにもないようだけど、浮間舟渡はね、安定してるの。
それはね、いわゆる下落曲線を平均値で綺麗に下がる。
築20年でも安定した中古価格を維持してるのよ、ここ。
たとえば100m2のペガサスマンションってのが浮間舟渡の荒川沿いに
あるよ。ここは築27年。でも3600万前後で取引なのね。
ここは借地権っていうけど、戸建ならかなりのマイナスだよね。
でもね、もともとマンションって借地権とか関係ないのよ。所有権っていっても
所詮は区分所有で何か出来る訳じゃないから。マンション住む人にとって
所有権とかどうでも良い話。ようは、価格が納得できるかどうかだけよ。

[173: 匿名さん]

>>172
どうでもよくないことないし。
私も長年この近辺に住んでるので
取引状態はある程度知ってる。
そんなにもよくないし
借地権とそうでないのとを同じとして考えるべきではないと思うけど。
中古で買ったものを中古で出すときはそんな大差はないけど
新築から中古となると普通のマンションでもかなり金額が落ちる。
浮間舟渡は東京でいうと端。
安定してる地域ではないと思うけど。

[174: 匿名さん]

ちなみにマンション売買経験もあります。

[175: 匿名さん]

>>173
は？東京の端でそこそこの利便性がある、けど住環境としては微妙。
だからこそ安定して低価格を維持してるのがこの辺りのエリアですよ。

[176: 匿名さん]

品川の住友や新宿の三井の借地権マンションは人気でしたね。

[177: 匿名さん]

>>170

ちょっと認識が間違っていて、建物は所有権でもちろん登記はできます。
金融機関は借地権付き建物に抵当権を登記する形になりますので、銀行ローンは当然使えますよ。

[178: 土地所有者の檀家]

借地権付きマンションでも普通に融資降りますか？。
所有権の普通のマンションと比べて全く不利になる事はないのでしょうか？。

[179: 購入検討中さん]

>>178

メガバンから信託まで、どこも問題なく使えましたよ。

[180: 匿名さん]

>>175
もう少し色々見られたり
したほうがいいですよ。

[181: 匿名さん]

>>180
例えばどこですか？教えてください。

[182: 土地所有者の檀家]

本当に買う気ある方いるんですか。銀行借りる事は出来ても返済して行くの大変な事を覚悟しておいた方がいいです。ここの物件の場合売却ってなったら、リセール他物件よりも確実に悪いと言う事を覚悟して買った方がいいですよ。
あと他モデルルームで聞いた話しですが、イオン銀行やソニー銀行が金利安いそうですが、イオン銀行は審査厳しく年収あっても融資降りにくいそうで上場企業の人なら良いと聞きました。ソニー銀行はネットなので少し不安と思います。三井住友信託銀行が変動金利では安い0.725＋保証料で借りれて良いと思います。3年．5年の固定なら今は金利差が無いので、5年が良いと思います。

[183: 匿名さん]

ここら辺は新築時ですら何年も売れ残ってるところがある。
中古となるとさらにと考えておかないといけないかもとも思う。
本当に安定しているならば新築の売れ残りとか出ないよね。
低価格エリアだから安定してるって…？
んなことはない。
安定してると言えるエリアは都心の方の人気エリア。
と、ブランド物件ぐらい。
ここら辺はそこそこ利便性はあるが
それでも、住まいとして選ぶ人が少ないのは
それなりの理由もあるってことだよね。
ここの物件中々良いなと思う。
手が届きやすい価格で広めの部屋が買える。
だけど、目に見えるデメリットとリセール時のことを考えると不安。
それらを補える魅力がどこかないのかな？

[185: 匿名さん]

>>184
安くはないよ。だってここ所有権の新築でも3000万円相当だよ。
とにかく立地悪い。これなら駅前のマンションがいいね

[186: 匿名さん]

>>183
安定してるって意味わかってる？（笑）
変動しないってこと。高くもないしナイアガラ急落も無いってこと。今後再開発もないし鉄道もこのままだろうからね。都心部は上下変動がでかいから。
君は高値上昇の事ばかり言ってるね。誰もそんなことこのエリアで思ってないよ。

[188: 匿名さん]

>>187
80㎡なら普通に売れる

[189: 匿名さん]

>>187
１５００で普通に売れる。下げ止まりじゃの。
マンションの良さはそこにある

[190: 匿名さん]

20年後1500万で売れるなら賃貸に住み続けるよりはいいと思う。

[191: 匿名さん]

187
通報したぞ!?

[192: 匿名さん]

２０年後のリセール価格なんて誰にもわからん。これ以上続けても無駄っしょ。それ取引相手がいて成立するもんだしね。

[193: 土地所有者の檀家]

まあいいじゃないですか。借地権付きのマンションをわざわざ安いと思って、購入を決めた人にスレしてもね。本人達は夢の新築マンションを手に入れて幸せなんでしょうから。
おめでとうございます。

[194: 匿名さん]

>>186
分かってないね（笑）
地域性も売買状態もご存知ないようで。
しかもよく読まない。

誰も上昇するような場所とは言ってない。
むしろ下落のみ。
新築を買えば中古と出すときはそれなりに値下がりする。
デメリットが多ければ買い手がつきにくくもある。
そうなると必然的に値下げもしなくてはいけない。

[195: 匿名さん]

地代はともかく更新料まで払うしか無いのが痛いね
法的には根拠ないみたいだね。慣習なんだろうけど、これが塵積で馬鹿にならないね。

[196: 匿名さん]

>>194
当たり前の話を必死に書いてるけどそれがどうしたの？そんな事みんな知ってるよ（笑）
借地権がマイナスになることも、ここの立地が悪いってことも。だから買わないんじゃん（笑）

[197: 匿名さん]

>>196
やっぱ分かってないね。何でも言い返そうと必死。

[198: 匿名さん]

元々、ここって工場があったよね？なんの工場だったんですか？

[199: 匿名さん]

>>197
だってそんな当たり前の話を力説されてもね（笑）中身ないし。

[200: 匿名]

なんか盛り上がってんな。
別の物件で検討してるならそちらどうぞ〜。

[201: 土地所有者の檀家]

あら195さん、更新料って支払い義務ありって判決、最高裁で出てますよ。平成23年7月15日に、賃料の一部とされるみたいです。

[202: 匿名]

>>199
あなたも人のことは言えないよね。
中身なしで、ただの言い返しばかり。

この近くに警察署がこしてくるとかという話もあるようですね。

[203: 匿名さん]

>>202
そうですかねぇ。当たり前の話ばかりされるので困ってしまいます。
ちなみにここの物件の良さが見つかりました！

[204: 匿名]

そもそもしてるという方の言い分に違う部分があるから
安定なんてしてないってことを言われてるのに
当たり前のことばかりではないですよね。
書かれてることをまず理解してください。

[205: 匿名]

そもそも借地権のマンション買おうと考える人の年収は、どうのくらいなんだろう。
借地権で無い所有権のマンションを買えない程の年収なんでしょうか？。

[206: 匿名さん]

>>205
この方は年収900万円で2718万円の借地権マンション買ったんだって。
http://women.benesse.ne.jp/sumai/pc/taikendan/691.html

[207: 匿名]

参考にさせてもらいました。
支払いを抑えられる様ですが、
今後の住み替えを考えたらどうなのでしょうか？。
なじみがあまりないですよね。
借地権のマンションは、

[208: 匿名さん]

>>204

もうやめてあげて
「当たり前の話」とか屁理屈言うか、言葉尻をとらえることしか出来ないんだから。

[209: 匿名さん]

借地権のマンションって都心部の定期借地権なら理解できるけどここみたいな郊外だとどうなのかね？参考になるぶっけんがない

[210: 匿名さん]

ここも借地権だけど参考にならないかな？
場所的に郊外みたいなもんだと思うけど。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76998/

中古も出てるみたい。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FP8R7A1D/

[211: 匿名さん]

>>210
そこは定借でしょ。定借は終わりが決まってるしまた違ってくるかと。

[212: 土地所有者の檀家]

そうだよね。定期借地権なら期間満了後には土地が帰ってくるけど、普通借地権の旧法は相当な理由が無いと30年や60年経っても土地帰って来ない。と言う契約だったよね、
期間の定めがある場合堅固な建物で30年更新で、その後また30年後の更新になるはず。
更新料も土地の評価額に対して5〜8％の更新料の支払いが通例の様です。

[213: 匿名さん]

定期借地権は終りがきまっているので、修繕計画も立てやすく無駄に将来の事を考えなくても良い。
これは買う側にとってもメリットがあるね。定借であれば建て替えなど考えなくてもよく期間満了をもってして
資産価値は0になるわけでそれに応じた修繕計画で十分になるし。
普通借地だと所有権の場合と同じで、違いは地代・更新料を払うのと、リセール時に客がつきにくいってこと
かな。後者はでかいね。更新できるってわかっていてもイメージは悪い。

[214: 土地所有者の檀家]

だれか何か書いて、この借地権付きマンションの事を。
どんどんランキング下がって来ちゃった。

[215: 匿名さん]

定期借地権だと思ってた。

[216: 匿名さん]

レーベンなら良かったノニ！

[217: 土地所有者の檀家]

そうなんでだかわからないんだけど、215さんの言ってる様に、うちのお寺（南蔵院）が普通借地権って契約で、マンション業者と契約しちゃったの。

[218: 匿名さん]

>>217
残念です

[219: 匿名さん]

更新料の積立って途中で売却したら戻ってくるのかな？

[220: 匿名さん]

なんだか巧妙に普通借地権が悪いみたいな流れになってるけど、マンション買う側からすれば
普通借地権>>>>>定期借地権
なのは常識。

[221: 匿名さん]

>>230
まぁ常識でいうなら所有権>>>>定借>>>>普通借地だけどね。
普通借地はメリットが何も無い。

[222: 匿名さん]

>>220
普通借地権のメリット教えてください！

[223: 土地所有者の檀家]

普通借地権は、更新、更新でずっと続くって事だよね。立て替えの時もお寺さんに相当な金額を払えば立て替え可能になる。

[224: 匿名さん]

>>223
それってメリットじゃないよね？

[225: 土地所有者の檀家]

違う？。定期借地権なら普通50年後に更地にして返還だけど、普通借地権は更新30年目、次の更新も30年とずっと住む事が出来るよ。

[226: 匿名さん]

それってメリット？

[227: 匿名]

旧法借地権の場合、借主は法律に守られているので、半永久的に住み続けることが出来る。（地主は正当な事由がない限り借主の更新を拒絶できない）所有権に比べて価格が安い。所有権は地主にあるので、土地の取得税が発生しない。登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられる。土地の固定資産税・都市計画税の負担がない。固定資産税・都市計画税の納税義務者は地主にある。見た目は所有権の物件と変わらない。

[228: 土地所有者の檀家]

メリットじゃないの？。そのくらいしか思い当たらない。他人の土地にマンション建ててるんだから。

[229: 匿名さん]

>222

普通借地権のメリットというか定借のデメリットなんだけど、

たとえば50年の定借だった場合、
30年過ぎたら「ここはあと20年したら取り壊す」ということで
大きな修繕やら設備の改造（セキュリティシステムを最新の物に換える、など）をしなくなる。
残り10年になったら細かい修繕さえしなくなる。
解体日が決まってるマンションを手入れすることもなく、荒れ放題に。

普通借地権なら更新が原則だし更新料も積み立て済み。
建物が存在するかぎり問題なくそこに住める。
借地である以外、所有権マンションと何の変わりもない。


以上、理解できる人だけ理解してくださいね。

[230: 匿名さん]

リセールで客が付きにくいのは定期借地権でしょ。
普通借地権のマンションはそれ相応の値段で取引されてる。

[231: 匿名]

>229

同じタイミングで似たようなこと書き込んじゃいましたね笑っ

こればっかりはそれぞれ考え方の違いもあるでしょうね。

所有権のマンションを検討するならここは対象外でいいと思う。

[232: 土地所有者の檀家]

所有権のマンションと比べて、借地権のマンションの方が保有コスト（地代、更新料）があるから高く付くしね。

[233: 匿名さん]

普通借地権のマンションってここ以外ありますか？

[234: 匿名さん]

土地を更新するのっていくらくらいです？数百マン円かかるなら、検討をためらいます

[235: 匿名さん]

更新料も修繕費積み立てと同じように途中で売っても持っていかれるってなんだかねぇ。
長く住めば住むほどお得感もないですね、ここ。
まぁ住宅ローン減税もある10年間住むだけに使うのはありかもしれないです。
2600万の安い部屋を買ってしまい2000万ぐらいのローンであれば変動0.7%15年で
11万7千円。残高1％還付があるからまぁ月1万ぐらいは減税還付としても10万7千円に
地代はらって11万5千円ですな。まぁ賃貸借りるよりは広くていいかもです。
10年後に売却したらまぁ2000万では売れるかな。10年間で600万の損失だけど
それが家賃だと思えばまぁ年60万。月5万円ってことで家賃としてみたら5万で70m2の
新築分譲に住めた訳で悪くない感じでしょう。同じ仕様程度を民間賃貸で新築で借りてたら
やはり家賃は11万〜13万円ぐらいでしょうから。

一方、長く住めば住むほど地代や更新料、そして資産価値低下がのしかかるし、なにより
ここは建物、設備グレードも低いですから今度は損失のほうが大きくのしかかりそうです。

一般的にマンションは所有権であっても最期はババ抜きでいい状態のうちに売却して
住み替えるが吉ですから資産価値低下は結構痛いとおもいます。
10年以上住み続ける人であれば、やはり駅近で所有権の資産価値低下カーブが緩やかな
物件にしておくのが良いかなと思います。

[236: 土地所有者の檀家]

ここの借地権付きマンション、あと500万円安い価格設定なら、爆発的な人気だったと思うけどね。

[237: 匿名]

>236

たしかにっ笑

でも一期の時点では予定販売数は売れてるみたい。
今後は厳しくなってくるかも。

[238: 匿名さん]

まぁ価格レンジだけ見たら23区内でも安値だしとりあえず売れるんじゃん？
結局借地だろうが立地悪かろうが値付さえ間違わなければスパッと売れちゃうが
不動産だよ。

[239: 匿名さん]

そうですね。２３区内は無理なのかなと思っていたのですがここだと
手の届く価格です。駅からの距離があるのも価格に反映しているのかな。
蓮根駅、浮間舟渡両方利用できるのですね。
蓮根まではちょっと遠いいから自転車の方が楽なのかな。蓮根駅には
駐輪場もありますしね。一時利用だと１００円、１か月２０００円、
３か月５６００円、６か月１０４００円の契約内容の様です。

[240: 匿名さん]

>>239
正直マンションって利便性が命なのでマンションで自転車使ってたら、一般には馬鹿だと言われるけどね。
それに、ここから蓮根だと大きな道路を二つもわたる必要があり非常に面倒である。またこの物件の目の前に
あるバス停も本数が少なくかつ17号は板橋本町入り口付近まで激混みなので使い物にならない。
浮間舟渡駅がいいなら、プレシス浮間舟渡のほうが駅近で3500万なのでいいかなとおもいますよ。

[241: 見学者]

見に行ったよ。モデルルームはオプションいっぱいだから部屋良く見えるね。標準使用のキッチン見るとがっかりするは、土地は借地権（賃貸みたいなもの）でお金ほとんどかかって無いんだから、もう少しキッチングレード上げようよ。本当賃貸レベルのキッチンね。

[242: 匿名さん]

内装もキッチンも全部標準グレードよりも最下級グレードで低すぎるよ

[243: 見学者]

そっか、ここは借地権だから近隣マンションよりも1000万円以上も安い。って営業さんが言ってたけど、標準グレードのキッチン、内装にしたら借地権マンションにも関わらず、400〜500万円くらいの価格差でしかなくなっちゃうんだ。借地権マンションなんて購入する価値ないね。
販売状態いいみたいだけど、モデルルームの使用の部屋買えるって錯覚起こしてるのかな？購入者さん。