リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）

[物件比較中さん]

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ（TOKYO ADVENTURE！プロジェクト）についての情報を希望しています。
普通賃借権の物件なのでいかがでしょうか。お得感などありますか？

緑もあり、川沿いなのでのびのび暮らせそう。


所在地：東京都板橋区東坂下2-24-2（地番）
交通：埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩9分 、都営三田線 「蓮根」駅 徒歩14分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.35平米～82.05平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.tokyoadventure.jp/index.htm
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.9.2　管理担当】

[121: 匿名]

>>118

地主はお寺さんだよ。
地代の３割以上取ると税金がかかるからそれ以上取ることはない。>>118が言うように場所が最悪なら土地の価格だって上がる可能性少ないんじゃないの？

固定資産税が安い分、地代と更新料がかかって金額的にたいして変わらないので安いわけではないというのは一理あるよね。

[122: 匿名さん]

>>120
それ売り出し間もなくな。すぐに値下げしたから。

[123: 匿名さん]

>>119
適当じゃないけど。いずれの物件も販売後苦労してて販売中の交渉で大幅に値下げしてた。それに俺が書いたのはボリュームゾーンだといったはず。４０００万などないわ。中古で３０００切りがない？ありまくりじゃ。

[124: 土地所有者の檀家]

結局このマンションの良い所は何？、立地×価格×仕様×で探すの困るね。

[125: 購入検討中さん]

>>123
レインズ見れないのかな？
グランスイートとベリスタは3000万切りまだないよ。
ベリスタ浮間舟渡のほうはあるけど60m2だよ。

[129: 匿名]

あれ？、結構削除してるよね。他のマンションと比べての相場も削除してるみたいだけど、そこまで削除したら購入検討に不利なんじゃないですか。

[130: 匿名さん]

>>125
そこまでいうならそのレインズの結果ここに出して。

[131: 匿名さん]

相場の話は打ち止めにしてリビオの話をしましょうよ。

[132: 匿名さん]

>>131
賛成！　もう相場の争いはもういいです。

[133: 購入検討中さん]

なんだかんだ言って結構売れ行き順調ですよ。
既に1/3は分譲済らしいです。

[134: 土地所有者の檀家]

本当に３分の１は分譲済みなの？、お寺さん地代入ってウハウハだは。ほとんどマンション買うの初めての方だと思いますが（借地権のリセールの悪さを知らない方）、家賃がもったいないと思って安易なマンション購入を考えずに、いろいろなマンションを検討して決断を考えて下さいね。

[135: 匿名さん]

>>133
嘘乙。　全戸数の1/3も売れてたら一期は完全にそれで終わる。一期２次なんてない。

[136: 購入検討中さん]

>>134
お寺。(笑)エスサイエンスだよ！(笑)

[137: 匿名さん]

エスサイエンス？ｗ　どこだよ、それｗｗ

[138: 匿名さん]

>>135
二次は落選救済では？
うちのマンションはそうだけど

[139: 購入検討中さん]

>>138
そういう救済とかで2次とかないからね！

[140: 匿名]

>>135

嘘ではない。
落選救済かは知らんが。

[141: 購入検討中さん]

>>137
うわ～なにも知らないんだね。ここの地主だよ。
地代を受けとる地主さん！

うわ～これだから素人はだめだよなぁ。

[142: 匿名さん]

>>141

地主も何もエス・サイエンスは借地権者ですらないわけだが笑

http://www.s-science.jp/ir/20130920.pdf

[143: 匿名さん]

>そういう救済とかで2次とかないからね！

1期終わった翌週の月曜日に登録期間2時間のみとかで2次やったりするデベあるよ。
浮間のマンション検討者じゃ知らなくて当然かな？

[144: 匿名]

２時間なんてありかよ。確かに１期落選者救済に２次要望聞くのはあるけど、俺が買った勝どきは５日間くらいあったね。

[145: 匿名さん]

エスサイエンス？どういうこと？

[146: 匿名さん]

エス・サイエンスというのは前の借地人。地主は当時から南蔵院のままです。

[147: 物件比較中さん]

>>146
もともとお寺があったのですか？
大昔にあったとか？

エスサイエンスという会社は借地権を譲渡してお金をもらったのですか？

[148: 匿名さん]

なるほどー！ここは地代で儲ける地主さんなんですね。
マンションにしたってことは太く長く行くのですかね。後から地代を値上げしても払うしか無いしね

[149: 匿名さん]

>>146
もともと南蔵院という本蓮沼のお寺が江戸時代から土地を所有しています。
エス・サイエンスは30年前ほどから土地を借りて事業を営んでおりましたが、
昨年の9月に売主のデベに8億円で借地権を譲渡しました。

借地権は権利形態のひとつで売買も可能なので、このように借地人が変わるんです。

普通借地権マンション自体は、借地権売買が頻繁になされないのもあり、
市場にあまり出てこないですが、直近の物件だと

テラス武蔵野中町（鹿島建設）、ブリリア上野松が谷（東京建物）、ザ・パークハウス田端（三菱地所レジデンス）

などがありますね。

テラス武蔵野とブリリアは、この物件と同じくお寺さんが地主です。

[150: 購入検討中さん]

>>148
地代は公租公課の3倍と説明を受けました。それ以上にはならないそうです。

地主の寺は宗教法人のため、現状は法人税の対象外となっていますが、
3倍を超えてしまうと課税当局から収益事業と判断され、法人税の対象となってしまうためだそうです。

ということは、将来土地の値段が大幅に上がらなければ地代も上がることはないんじゃないですか？

[151: 土地所有者の檀家]

だけど、お寺さん結構寄付や管理費で請求するお寺さんだよ。人質に先祖取られてるから何も言えないけど、地代も欲しいと思えば上げる可能性もあると考えといて下さい。法人税も宗教法人なので税率低いからね。

[152: 購入検討中さん]

>>151

檀家さんだからいろいろとあるのはお察しします。

ただ引渡時に土地の賃貸借契約書をお寺と締結する上、
その中に地代の値上げについても書かれているので、
安心なのではないでしょうか。

少なくとも契約書上は先祖を人質とられたりはしませんからね。

[153: 土地所有者の檀家]

では、購入者さんにお聞きします。何故借地権付きのこのマンションを買われたのでしょうか？。

[154: 匿名さん]

>>153
目先の安さ踊らされたからでしょ（笑）
で、その後搾取されるわけですよ。
世の常ですね。縁日でおもちゃのくじ引きに惹かれるお子様と同じです。

[155: 匿名さん]

>>153
都内の4LDKで3,000万円台前半、他には見つかりませんでした。

[156: 匿名さん]

ここ買うなら賃貸でも良くない？
ローン＋管理費等考えれば４LDKでも費用は同等以下だし
自由に住まいも変えられるし。

それかリフォーム済みの中古なら、駅近、4LDKで3,000万円台前半も
結構あるよね？

[157: 購入検討中さん]

>>156
賃貸で考えるならここを買った方がよほどキャッシュフローは安定する。
仮にここを3000万で買っても、20年後には1500万でうれる。10年間は
1%の減税もあるし資産損失はわずか1500万。20年で考えたらその程度の
減失は前々問題にならない。ただし、それは3000万以下でここを買った場合に限る。

ただ、安いからといって欲を出して3500万とか4000万の金額を買った人はドボン。

[158: 匿名さん]

勝手な事イウナ！

[159: 購入検討中さん]

勝手じゃないYO!

[160: 匿名さん]

20年後に1500万で売れるなんて妄想。
駅から遠く、借地権、築20年のマンションをあなたは1500万で買いますか？

[161: 匿名さん]

>>160
私は買いませんが買う人は沢山いるでしょ。
マンションであれば築20年程度であれば全然問題ありませんし、
新宿まで20minですからね。1500万なら賃貸するより安くていいんじゃないですかね。

[162: 匿名さん]

借地ってことは期限や返還等ということはないのでしょうか？

[163: 匿名さん]

浮間舟渡は生活便利施設が整っている印象があります。

[164: 匿名さん]

>>162
ここは普通借地権ですから賃借人が望む限りは普通に更新が出来ます。
特にここは共同住宅のマンションですからその辺りは問題ありません。
地主からの一方的な更新拒否はよほどの理由が無い限りは認められません。
ただ、地代や更新料が今後どうなるかはわかりません。また、もともとが
これだけ安い物件です。今後ここのスラム化のスピードは一般マンション
よりかは早いかもしれないですね。ただでさえ地上権しかないこのマンション
はより賃貸に近いと思った方が良いかもしれないです。

[165: 土地所有者の檀家]

う〜ん、希望的価格で売れたらいいなってところでしょうか。所有権でなく借地権のマンションって言うのが、最大の問題だと思う。
所有権ならいいんじゃないと思うんだけど、
都内中心部でも借地権付きの一軒家って安いからね。

[166: 匿名さん]

中古物件見てても
やすいな～と思ったら借地権だったりする

売っても、ローンだけが残るってのは十分ありえる

[167: 匿名さん]

>>166
わるいけど、この程度のマンションで売る時に住宅ローンの金利が残るならもうマンションとか
買わない方が良いよ。

[168: 匿名さん]

>>167
話の論点を理解していない。

購入と売却の差額の話をしているのであって、頭金の話しているのではない。
ローンが残らなくたって差額が大きく、売却額が低ければ何も残らない。

[169: 匿名さん]

>>168
いや、本質を分かってないのはあなただよ。
2700万でかったとして1500万で売れるから20年の差額を考えたら
賃貸より全然良い

[170: 土地所有者の檀家]

まあまあ落ち付いて下さい。
質問です。今回は提携ローンで信託銀行が入ってるけど、提携で無い銀行に借地権のマンションを買いたいと言って、ローン申し込みを頼んだら土地に抵当権が付けられないので、銀行さんも喜んで融資してくれるのかな？。
土地はお寺に所有権があるので、借地権はたた建物を使える権利って事なので、銀行さんの融資って簡単にでる物なのでしょうか？。