港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[921: 匿名さん]

まあ、最小限の広告でも一日で完売しちゃうのが見えてるから、
以前にも以後にも掛ける労力は最小限に留めるつもりなんだろうね。

[922: 匿名さん]

その他自社物件が売れなくなると困るので、こちらの方は
静かにぎりぎりまで持っていくということだと思います。
竣工売りですよね、きっと。

棟上が終わり今の感じ中層まで内装もやってる？となると、
実際の竣工はいつごろなのでしょうか。「春以降」と言う
ということは、春竣工？

最小限の広告とはどのようなものをいうのでしょう。
自社HPの片隅？

[923: 匿名さん]

「その他自社物件が売れなくなると困る」というより、
ともかく販管費を抑えようということでしょう。
モデルルームなんて作る予算もないし、事前に広告打つ予算も無い。
だから竣工してからササっと売っておしまいじゃないですか。

[924: 購入検討中さん]

ところで、定期借地のマンションてローンは？
まさか即金のみなんてことは・・・

[925: 匿名さん]

>924
ローンは形式上組めるけど、抽選で漏れちゃうだろうね...
残念だけど。

[926: 匿名さん]

竣工売りで、各タイプのオープンルームを現地で行い
申し込みを受け付けますが、階数の指定はできないようです。
階数にかかわらず、価格は㎡単価で固定です。

[927: マンコミュファンさん]

もろUR賃貸の募集形式と同じですね。

[928: 匿名さん]

定借だと保証金が500万とか1000万とか必要なんでしょ？
これってやっぱり住宅ローンに載せられてないよね？

[929: 大手企業サラリーマンさん]

あせるなあせるな

[930: 購入検討中さん]

＞９２６
階数を指定できなくて、同じ間取りなら低層階も高層階も同じ価格ということですか？常識では考えられないような売り方だ。
高層階当たった人は超ラッキーだけど、不合理で不公平な気がする。
いったい誰のためにそのような方法をとるのかが理解できない。

[931: 匿名さん]

私はしょぼいＭＲつくって販売しちゃえばいいのにって思いますけどね。
竣工後の販売になると８００以上の戸数の申込み、抽選、契約、内覧会なんかやってると販売から引渡しまで数ヶ月はかかりますよね。
竣工前に完売しておいて、竣工後すぐに引き渡してしまえば
約４０００万円×約８００戸＝３２０億円のお金が即はいってくる。
今販売してしまえば、
手付金（仮に）２００万円×約８００戸＝１６億円を１年以上前から受け取れる。
これらの金利を考えたら、プレハブの安っぽいＭＲつくる費用の方が安く済むのではないのかなと思います。

それに他物件を早く売るためにもここの物件を早く売っちゃった方がいいんじゃないのかな。ここの当選を願って他物件でいいものがあっても見送る人も多いと思いますので。私がそうなのですが・・・

[932: 匿名さん]

ここにできるマルエツのオープンはいつですか？

[933: 匿名さん]

>932
来年春以降予定だから、気がつけば
商業棟造り始めるから期待してていいよ

[934: 購入経験者さん]

この販売方法みる限りでは、販売員の人件費とＭＲ費用、それに事前のインテリア選択できないスタイルなどなど、安定借だからといって購入者をバカにしてますね。それでも他物件が高額で買えないのもあって変わらぬ人気なんでしょうけど。
インテリアがなく）思った以上に利益は確保されているのではなかろうか。意外と販売サイドとしても手離れよくてオイシイ物件なのかもしれないですね。

[935: 購入経験者さん]

934
インテリアがなく）→×
事前にインテリアチョイスが無いため、施工時のミスが無く→○

[936: 匿名さん]

なぜMRを作るかというと少しでも良く見せて高く売りたいからですよ。ここのマンションの場合販売価格が決まってますから、MRルーム作っても意味ないんです。コスト掛けるだけ損ですね。
16億が先に入っても、調達金利節約できる額は1500万くらいなもんでしょうからやはり損ですよ。
勝鬨で完成後販売してる某マンションなんて、建物完成してるのに現物見せないでMRを見せてる例もあるくらいで、MR見て作られたイメージよりも現物がよく出来てるなんてことはまずないですね。たいていは内覧会でMRのイメージとの違いを自分で多少無理して納得しておしまい。

保証金の設定はたぶんないと思いますね。

[937: マンション投資家さん]

ここでどんなに貶されても　瞬間蒸発することは間違いありません。
品川で（Ｖタワーを除く）駅から一番近いタワーマンションが
最安値（今になっては異常な位）で販売されるのですから。

従って、売れ残りにリスクが0なのでモデルルームを作る必要がありません。
竣工後または直前の販売は　購入者にとっても理想的な手法でしょう。

[938: 匿名さん]

こうやってる間にもコネで情報を仕入れている人がいるのでしょうなぁ〜

[939: 大手企業サラリーマンさん]

まずは社内販売からスタートです

[940: 匿名さん]

モデルルームじゃなくて販売センターとしてイメージ写真や模型だけで販売すれば安くすむかな。マンションの青田売りではそういう販売方法はだめなのかな？早く販売してほしいなぁ。
デベや施工会社もこのスレみてるだろうからなんか情報流してくれないかなぁ。

[941: 地元不動産業者さん]

商法上無理でしょう。
現物見て、環境見て、納得した人だけが購入すれば良いのでは。
現物見て、環境見て萎えてしまう人も多いはず。
一方で期待しないで来たら一遍に気に入ってしまう人もいるはず。
人の好みは千差万別ですから。

[942: 匿名さん]

というか現地なんか見ずに立地だけで有無言わせず申し込み決定でしょう
まあ当たんないけど

[943: 匿名さん]

マンション販売が盛り上がりに欠けてきたので
ここが終わればこのサイトも静かになるでしょうね（笑）

[944: 匿名さん]

そうですね。とりあえず申し込みでしょう。
だから早く販売して欲しい。
抽選はずれたらあきらめつきますから。

[945: 匿名さん]

大勢が申し込んで、
デべにはマンション購入検討者の
膨大な個人情報が残る。
デべは大喜びでしょうな。

[946: 匿名さん]

>まずは社内販売からスタートです

まずは社員・得意先対策からスタートです

[947: 匿名さん]

抽選のとき、ガラポンの玉が足りるかな？
玉が多過ぎて入り切らなかったりして。

[948: 匿名さん]

ガラポンは無理です。多過ぎて
従ってパソコンで行います。
簡単に手を加えられるのでは？　
それは聞かないで下さい。

[949: 匿名さん]

北向きのお見合い部屋なら倍率低いかもね？
南が４０倍でも、北は１０倍とかね？

[950: 匿名さん]

忘れちゃいけないのは、このマンションプロジェクトは都と住友の共同事業ということですよ。
販売対象者についても低所得者や家族の多い世帯を優先すると思いますよ。あるいは都営住宅入居者に優先販売するとか。
所得を減らすことはなかなか難しいですから、家族を今のうちから増やすことですね。

[951: 匿名さん]

単身者には絶対当たらないということでしょうか。そんな〜。

[952: 匿名さん]

何らかの制限や条件がつきそうだよね。

[953: 匿名さん]

単身者？
万一売れ残ればありうるかもね
でも３ＬＤＫ８０㎡を単身で買ってももてあますだけ。

[954: 大手企業サラリーマンさん]

今回、単身者が駄目という制限はありません

[955: 大手企業サラリーマンさん]

ワールドシティタワーもおいしい物件は住友不動産の社員が先行して購入していたのは事実
今頃高値で売り切っているのも事実
住友に公平を求めても難しい
住友だけではなく、ほかのデベも同じ

そうでないと、デベに働いている意味がというかメリットがないよ

[956: 匿名さん]

ここって来年５月に建物完成、１０月入居でしょ。

販売はH20年６月くらいからじゃないの？

[957: 匿名さん]

販売開始は、完成してからでしょう。

[962: 匿名さん]

毎期安定した利益を計上することが、株価を高値で安定させ、経営上も有利に展開できるわけなんでしょう。ＷＣＴは取得原価が安いから、売ればかならず多額の利益が計上できて、決算対策の材料としてすばらしい物件。

[963: 匿名さん]

ここは安く売るから利益は少ないのかな。
代わりに大量の購入希望者個人情報が手に入るすばらしい物件。

[964: 匿名さん]

それは、どうなんでしょうかねえ。
購入希望者の情報が手に入ったとしても、他の高級マンションを買おうとする層と多少異なるでしょうから役に立たないのではなんですか。
それと住友自体、その情報に基づいて他の物件のセールスをするとは思えませんね。わたしは住友を含む大手各社のＭＲを１０件以上見ましたけど、アンケートに書いたデータによって、後で別の物件のセールスを受けたことはないですよ。

[965: 匿名さん]

ＷＣＴは２回ほどお台場のＭＲ行ったけど、先着順住戸山ほど売ってたのに閑古鳥ないてたのが印象的でした。

安い部屋は坪200万くらいだったし、今思えばここよりお買い得だったかも。

[966: 匿名さん]

>>965
ＷＣＴについては、表面的なコメントとは別に、
実質、売れ残りが多数発生したということでしょう。

その在庫販売をなんとか新中古で捌きたいが
引き合いがなく動きが取れないんでしょう。
建物供用は完全中古状況だから、実質的には
「築浅中古」で口コミで細々捌いてるんでしょうね。
鮮魚ではないが、取立て直送的な鮮度販売は無理でしょう。

[969: 匿名さん]

親族総動員で申し込むつもりです。

[988: 購入検討中さん]

WCT発売当時は港南の中では高かったので購入を見送ったのですが
購入価格の1.5倍で中古が売買されている状況を見ると今となっては購入しておけばよかったと後悔してます。WCT在住の友人のところに不動産屋から転売希望の郵便がよく送られてくると言っていました。WCTとは比べる物件では無いと住友の営業も言っていましたのでグレードが下がるのは当たり前ですが今となっては格安物件間違いないので抽選で当たる事を祈るのみです。

[990: マンション投資家さん]

2-3年前、WCTは売れ残り住戸が大量にあって、長期間にわたり販売していたことは周知の事実です。
でも、それは物件が悪かったのではなく、その当時の相場に比べて高かった事と、駅から遠い事が主な理由です。
その後、地価が上がり、その割高感が薄れ、シャトルバスで駅からの時間的な距離を縮めましたが。
ただ、共用施設に関しては　ずば抜けているので、ここの定借物件と比較する次元の話しではないと思います。

[993: 匿名さん]

ＷＣＴと比較するのではなく、都営港南アパートと比較するのが良いと思いますね。

[994: 匿名さん]

結局WCTがいつまで経っても売り切れないので、販売を遅らせているというのが真実じゃないでしょうか？「売り惜しみ」なんて、利回りで考える時代に、在庫を何年も抱えていることがどれだけバカバカしいことかは業界の人なら誰でもわかるはずです。

立地という面では、WCTよりも本物件の方がはるかに良いのは明らかです。WCTは去年モデルルーム見に行ったら、売れ残りがたくさんあって何度も営業のトップの人から電話がかかってきました。値段はそれまでの港南価格と比べて高いという説もありますが、高層階の見合い住戸など手ごろな部屋もたくさんありました。

結論から言うとWCTはもともと人間が住まない立地を、豪華な施設で「お化粧」して売っているわけです。「すっぴん」では誰も引き取り手がいないからだと思いますが、本物件は「厚化粧」しなくても、誰もが欲しがることでしょう。

[995: マンション投資家さん]

確かに、ここの販売開始がかなり遅れているは、WCTの売れ残りを
早く消化させるため、つまり、ここが販売となるとますます
WCTが売れなくなるからとの話しが　ずっと前出てましたね。
同じ売り主ですから、当然調整が入るでしょう。

[997: いつか買いたいさん]

ＷＣＴの売り残し（売れ残り）も芝浦アイランドも中古物件んが既に手が出せない値段に上がっているのでこちらの物件に希望をつなくのみです。お金の余裕があればやはりグレードが高い方を選びたいのですが（立地はあまり変わらない気がします）値段を優先でこちらしか買えないので。でも土地の値段が上がっているので地代が高くなってしまうのでしょうか？不安です。
心配しても抽選に当たらなければ意味がないのですけどね。

[998: 匿名さん]

コスポリの人も狙っているらしいし、
2軒目として買おうという人も多いと思います。

[1000: 物件比較中さん]

港南マンション購入者はどこも値上がりしてますから転売してここを買ったら得しますよね。ますます倍率が高くなりそう。住友の営業がＷＣＴの検討者はこちらの物件は比較対象外なのでバッティングしないと言っておりましたが他の港南物件購入者は検討対象に充分なるでしょうね。

[1002: 匿名さん]

WCTの連中はあんまり気にならないんじゃないの？っていうか、港南の人たち皆一緒でしょう。結局は安く手に入れられたんだから、ある意味勝ち組み。WCTの残も意図的に売らないだけで、そのほかで販売中ってまだあるんだっけ？ゴクレはまだ残ってるのかな？個人的には借地権は小作人みたい
で嫌。やっぱり所有権のほうが融通きくし。融資受けるのも、転売も。

[1003: マンコミュファンさん]

確かに買うときは安くて良いけど、売る時に借地権だと致命的ですね。
融資が付かなくて売りにくくて仕方ないでしょうね。
権利切れまで手放さないなら買いでしょうけど。

[1004: 匿名さん]

住む目的なら買い。
WCTより駅に近くて良い。

[1005: 匿名さん]

伝説の港南売れ残りコンビの片方、ベイクレが満を持して販売再開のようです。ここらがピークと見切ったのでしょうか。

[1006: 匿名さん]

距離だけど、
1年後に道路がまっすぐになるから
そんなにかわらないんじゃない？

[1007: 匿名さん]

しかしWCT関係者はしつこいね。
関係ない掲示板なのに、気になっていつも粘着している。

近所の航空会社勤務でWCTに一緒に遊びに行った友達は、
家主の前ではさんざんスゴイねえと褒めちぎっていたけど、
マンションを出てからこうつぶやいた。
「たまに遊びに行くのはいいけど、この周辺環境じゃ自分では住みたくないよねえ」。全く同感です。

まあ人の家に遊びに行くときはほめちぎるのに限るけど、本音はそこにはないことをWCT関係者の方も認識された方がいいかと思います。

コスポリやフェイバの人に聞いたらわかるけど、駅からの距離も歩いていく道の景色も、この物件の方がはるかに気持ちいい。

[1011: 匿名さん]

この板を見てて気づいたのが、この物件を狙っているのは地元（港南エリア）で最近マンションを買った人がわりと多そうなこと。
ライバル多そうだなあ。現住居を売却して買うのか。それともセカンドハウスとして買うのかな。うちは年を取ってきた親の近居という位置づけで後者で考えていますが、みなさんどうですか？

[1014: 購入経験者さん]

ここの売り出しはまだ1年はかかると思いますよ。

[1015: 管理人]

☆恐れ入りますがこちらは規定の1000レスを超えておりますので新しいスレ立てをお願い致します。
なお、どうしてもWCTの話題を出されたい方が多いようですが物件比較は禁止ですのでこちらの物件に関する内容のみでお願いいたします。

[1016: 大手企業サラリーマンさん]

パート２です

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/