港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[843: 匿名さん]

庶民に低価格な優良住宅を供給するという目的と、投資目的で買って儲けてしまうという行為を防ぎたいという二律背反の解決案。
・地役権設定の対価として、分譲価格とは別に5000万円(毎年法定利息を加算)を東京都に支払うことにする。
・定期借地権期間中は東京都は地役権設定料の支払いを猶予するかわりに、抵当権を劣後設定する。
・猶予した借地権設定料の請求権は、借地権の期間満了と同時に東京都が放棄する。
途中で売却する場合。
・売却条件、購入者の属性等を東京都が審査して、問題がなければ現在の所有者から購入者に地役権設定料の債務引き受けを承認する。

というのはいかがですか。

[844: 匿名さん]

定期借地権によるこうした有料低価格物件が、港南以外にはないのかを知りたいです。

[845: 物件比較中さん]

>844
大崎にもありますよ。
たしか70年のが。

[846: 購入経験者さん]

壁面黒いですが、汚れが目立たないし絞まって見えるからアリかなと緒思いました。都営やURみたいに安っぽくは見えないですよね。
本日付けの写真です。

[847: 購入検討中さん]

高級感があって素敵ですね。
早く販売しないかなぁ。
恐らく駅への近さや設備の充実度から港南のＮｏ１マンションになりそうですね。

[848: 匿名さん]

どこでこの情報を得られるのか教えてください。

[849: こすもぽりタン]

黒い壁面は威圧感があって少しキツイですがヨゴレが目立たないのは
目の前にある場合、良いかも知れませんね。
前向きに考えます。

[850: 匿名さん]

>>847
設備って公表されてたっけ？
極限までコストダウンされるって噂はありますが。

[851: 購入検討中さん]

ベランダの柵がガラス板。かなり斬新だが汚れたらどうやって拭くんだ？

[852: 購入経験者さん]

ベランダの柵を透明仕様にしてるところはたいていガラスでしょ？
緑の着色ガラスだから汚れてもそんなに目立ちませんよ。

[853: 匿名さん]

ベランダにガラス柵を採用しているマンションが極限までコストダウンされているとは考えにくい。
逆に高級志向のように思えるが。
色も近くにある形は似ているが白っぽくのっぺりしたマンションよりもよっぽと高級感があると思う。
写真で見てもワイドスパンの間取りが多くかなり高価になるのでは。

[854: 匿名さん]

たぶん外観はコンペで出しちゃってるから変えれないんですよ。
阿漕で悪名高い住友ですから、価格が制限されている以上、後から絞れるところはギリギリまで絞ってくる可能性はありますよ。

[855: 匿名さん]

もし過去に出ていたらすみません。
東向かいの学校は今後ビルになったりする計画はあるのでしょうか。
教えていただけないでしょうか。

[856: 周辺住民さん]

港南小・中学校付近は、建替えも含めた施設拡充を計画中。
ただし、あくまでも子ども用施設が中心なので、
高層ビル化されるような事態は考えにくいかも。

[857: 匿名さん]

>>853
ベランダにガラス柵が高級指向!?
最近のコストダウン物件はみんなガラス柵だ。

[858: 匿名さん]

ガラスさえもなくて柵だけって、コストダウン物件もあるけど。

[859: 購入検討中さん]

WCTの販売中に住友営業マンにこのマンションの事聞いたら同じ住友でもWCTと比べたら施設もクオリティも全く内容は違うので比べようもないし公団に近い感じだと思って下さいと言われました。やはり値段なりのクオリティという事でしょうかねえ。でもWCTよりかなり安いようなので公団ぽくても当てたいですけど。

[860: 購入経験者さん]

内装は後からでも変えられる。まずはハコを確保することでしょ。
当たるといいね。

[861: 匿名さん]

軒高１３６ｍにして４３階建て。
タワーの中では際立って階高が低くて叩かれてた直床アップルタワー以下で、同じ４３階のトヨスタワーより２０ｍ近く低い。
直床か、天井高が妙に低いか、どっちかは確定。

[862: 購入経験者さん]

内装は後でも変えられるけど、ハコは後では変えられない。
だから、いいハコを買わないと後で大変後悔するよ。

[863: 購入経験者さん]

安いんだから、天井高2350で我慢しろ！

[864: 匿名さん]

そんなに階高低いんだ…ｗ

[865: 匿名さん]

とはいえ。二重床二重天井だった気が。
天井だか２１０で行こう！

[866: 匿名さん]

建築基準法を楽にクリアするために、
20階建てで60mなんてタワーがよくあるじゃない。
あれと似たようなもののわけね。

[867: 匿名さん]

階高からすると、天井高2.4m二重天井二重床でしょうね。

[868: 匿名さん]

天井低！！

[869: 匿名さん]

>港南小・中学校付近は

どうもありがとうございました。東側は前が抜けるだけで
（少し離れてビルだらけですが）ずいぶん開放感は違いますよね。

近くにフィットネスクラブが準備されていたように見えました(?)。
商業施設もどんどん増えるでしょうね。

[870: 匿名さん]

この辺りって他に物件ないの？

[871: 匿名さん]

ＷＣＴとベイクレが、売れ残りの価格上昇を待って販売中止、売り惜しみ中くらいか？

[872: 周辺住民さん]

食肉市場の社員寮跡地にマンション建設しているよ
立地は品川駅まで6〜7分位かな。
敷地は狭いし賃貸か分譲か不明だけどね。

でも確かあの辺りに水上バスの停留所が出来ると思ったんだけど、
そうなったら、やかましいかもね

[873: 周辺住民さん]

ラクシアの裏側も工事してるよ。
十数階建てで年度内竣工じゃなかったかな。

[874: 周辺住民さん]

ベランダのしきりができて、段々と感じがでてきましたね。
仕切りの具合からみて、低層真南向きは４戸になるようです

[875: 匿名さん]

でも真南向きは、隣のビルとお向かいさんですよね。
やはり人気は学校向きの東向きになるのでしょうか。

[876: 匿名さん]

レインボーブリッジが直接見える北東の高層階が人気になると思いますね。レインボーブリッジの眺望だけで他のマンションならば1000万円のプレミアムがつきますよ。

[877: 匿名さん]

タワマンの北側高層階は冬にすごく寒いよ。

[878: 匿名さん]

今のマンションは断熱が良いから、大丈夫じゃないかな。
光熱費は多くなるだろうけれどね。

[879: 匿名さん]

タワマンの場合、北で寒いという人より、南・西で暑すぎって人が圧倒的に多いって不動産屋さんが言ってました。

[880: 匿名さん]

まあ、ココの真北はコスポリとお向かいさんだからなぁ〜
とか言う前に抽選に勝たねば。

[881: 匿名さん]

不動産の北向きは売れ難いため不動産屋は商売上、北向きの悪口を言いたがらない。

[882: 匿名さん]

>>881
普通のマンションでは北はケチョンケチョンですが、なぜタワマンだけ悪口を言わないんでしょう？

[883: 匿名さん]

普通のマンションでは北向き住戸は少ないけどタワマンの場合、北向き住戸は少なくない。
そのため不動産屋の扱うタワマンの北向き住戸は多くなるのに、売れ残りやすい。
誰か客に押しつけるためには、北向きの悪口を言ってられないから。

[884: 匿名さん]

日照だけからみた方角からすれば、南→東→西→北

[885: 匿名さん]

タワマンの北向きは低層の北と違って明るいからけちょんけちょんな
部屋にならないから。
日照的には冬は寒いが、暗くて一日照明が必要ってことにもならない
から。低層の北とタワマンの北に住んだことあるが全然違う。

[886: いつか買いたいさん]

ここっていつ販売開始ですか？

[887: 匿名さん]

誰にも知られずある日突然完売とか（笑）

[890: 匿名さん]

タワマンは、日照より眺望重視だよ。

[891: 匿名さん]

眺望だけで買うと、中古転売のとき苦労するよ。
中古を買う客は日当たり重視、南向き信者が多いから。
定借で売りにくいからどうでもいいか。

[892: 匿名さん]

日当たり重視ってタワマン住んだことない人の意見だね。
これからの季節の灼熱地獄、経験したひとしかわからないね。
冷房ガンガンかけてずっとブラインド下ろしっぱなし。
日当たり重視って（笑）

[893: 大学教授さん]

＞８９２
で、そのマンションはどうしたの？
我慢して住んでるの？
転売した？

ところで、何階のどこ向き？
西向き２０階とか言うなよ（笑）

タワマンなんだから、眺望悪いのはありえない（安ければ宜しい）
タワマンなんだけど、GL＋100〜150M程度のもので太陽との関係が変わるか？
自意識過剰、少なくとも俺には感じない（42階南東角）

[894: 購入経験者さん]

高層で窓あけられないから、温室効果で室温上昇。

5月上旬ころにグローブの47階（たしかそのくらい）の北西内覧してきたが、ありえないくらい暑かった。もちろん暖房いれてないよ。
しかも内廊下だから風の抜けは期待できない。
光熱費は覚悟したほうが良さそうだね。

[896: 大学教授さん]

>895
まさにここは外周ぐるりとバルコニーで囲われた安普請タワーだから問題ないと言いたいのかな？

>894
だから、西は駄目だって、解ってないな〜
でも、ここは外廊下だから風の抜けが期待できるから問題ない、と言いたいのか？

みんなここを絶賛か？

[898: 匿名さん]

建物の仕様が低くても、価格が魅力的なので惚れちゃいますよね^^
で、どんな部屋が人気なのでしょう？
せっかく安いのだから９０㎡東向きが断トツ人気ですかね？
私はとにかくお金が無いので７０㎡西向きでも良いかな？

[899: 匿名さん]

西は暑いし北は寒いか
どうせ抽選に外れておしまいだろうけど

[901: 匿名さん]

抽選の場合、「当選者」「次点」「次々点」までしか決めない。結局、この3者が購入しない場合には、デベロッパーが購入者を決められるということ。
高倍率のなかに、運試し（半分冷やかし）や購入無理層が多く含まれるであろうことを考えると、住友の意向でほとんど入居者が決まるのかも。住友関係者（親兄弟含む）占拠状態になるのかもしれない。

[902: 匿名さん]

↑ローン審査後に購入スタイルをとれば冷やかしもすごく減りますね。

[903: 匿名]

ここの借地料は70年間値上がりしないのでしょうか？？
東村山市にある　都が定期借地70年で出してる土地に戸建が300戸ほど
建設中ですが（むさしのIタウン）、
借地料は時価に応じて値上がりするようです。
同じ都の定期借地70年なのですが同じではないのかな？？

[904: 匿名さん]

普通は地価に合わせて更新されると思いますが。

[905: 大手企業サラリーマンさん]

販売はまだ先です。
早くても来年度（２０年４月）以降じゃないかな

[906: 購入経験者さん]

>>903
地代が70年固定なんてあるわけないでしょ。

[907: 匿名さん]

これから地価が下がれば、地代も下がる。

[908: 匿名さん]

まだまだ売らないよ。

[909: 匿名さん]

なんだか静かになったなぁー

[910: 匿名さん]

昨日、首都高から見たら、ここは南側は低層から
結構遮るものがないですね。
従来だと、天王洲側からコスモタワーが良く見えたものの、
コスモの南側はほとんど都営タワーに塞がれてました。

[911: 購入経験者さん]

情報が無いんだから盛り上がりようがないですからね。

[912: 購入検討中さん]

山手線の車内から見ると、30階近くまで建ちあがってないですか？
販売の情報が無いので探してたらここにたどり着きました。

[913: 匿名さん]

４３階までできてますから上棟してますね。室内の保護用カーテンが１９階までかかっていますから、内装工事もずいぶんと進んでいるようですね。
年内にはスーパーマーケット等の商業施設がオープンする予定ですから、そろそろエントランスの工事も始まりますね。
遠くから見ると真っ黒で、なかなか異様な趣きです。

[914: 匿名さん]

となると売り出しも近づいてきているということですね。
いつになるのか、誰も正確にはわからないのですね。

[915: デベにお勤めさん]

こっそりと告知して１日で売り切る予定ですよ。

[916: 匿名さん]

どこを見ていたら情報を見逃さずにすむでしょうか。
不動産素人なので、こっそりされたら自信ないです。
是非（宝クジと思いますが）応募したいのです。

[917: 匿名さん]

>>916

販売時に　マンション史上最高の抽選倍率などと、
テレビや新聞で報道されるので、見落とす事はないでしょう。

[918: 匿名さん]

あれだけ出来てて情報が出てこないのが不思議

[919: 匿名さん]

ちょっと値上がりしたみたいだし、業者や投資家が規制されるとほどほどの倍率になりそうな気もするけどね
都との約束で単価にキャップかけられてるから、上層から下層まで上限ギリギリの差のない価格設定してくるんじゃないかな
上層は厳しそうだけど下層は比較的当てやすいんじゃないかと思う

[920: 匿名さん]

＞918
そう、あれだけ出来ているのにも関わらず、頑なに
「販売時期等来年の春以降の予定」と言い張る担当者・・・

[921: 匿名さん]

まあ、最小限の広告でも一日で完売しちゃうのが見えてるから、
以前にも以後にも掛ける労力は最小限に留めるつもりなんだろうね。

[922: 匿名さん]

その他自社物件が売れなくなると困るので、こちらの方は
静かにぎりぎりまで持っていくということだと思います。
竣工売りですよね、きっと。

棟上が終わり今の感じ中層まで内装もやってる？となると、
実際の竣工はいつごろなのでしょうか。「春以降」と言う
ということは、春竣工？

最小限の広告とはどのようなものをいうのでしょう。
自社HPの片隅？

[923: 匿名さん]

「その他自社物件が売れなくなると困る」というより、
ともかく販管費を抑えようということでしょう。
モデルルームなんて作る予算もないし、事前に広告打つ予算も無い。
だから竣工してからササっと売っておしまいじゃないですか。

[924: 購入検討中さん]

ところで、定期借地のマンションてローンは？
まさか即金のみなんてことは・・・

[925: 匿名さん]

>924
ローンは形式上組めるけど、抽選で漏れちゃうだろうね...
残念だけど。

[926: 匿名さん]

竣工売りで、各タイプのオープンルームを現地で行い
申し込みを受け付けますが、階数の指定はできないようです。
階数にかかわらず、価格は㎡単価で固定です。

[927: マンコミュファンさん]

もろUR賃貸の募集形式と同じですね。

[928: 匿名さん]

定借だと保証金が500万とか1000万とか必要なんでしょ？
これってやっぱり住宅ローンに載せられてないよね？

[929: 大手企業サラリーマンさん]

あせるなあせるな

[930: 購入検討中さん]

＞９２６
階数を指定できなくて、同じ間取りなら低層階も高層階も同じ価格ということですか？常識では考えられないような売り方だ。
高層階当たった人は超ラッキーだけど、不合理で不公平な気がする。
いったい誰のためにそのような方法をとるのかが理解できない。

[931: 匿名さん]

私はしょぼいＭＲつくって販売しちゃえばいいのにって思いますけどね。
竣工後の販売になると８００以上の戸数の申込み、抽選、契約、内覧会なんかやってると販売から引渡しまで数ヶ月はかかりますよね。
竣工前に完売しておいて、竣工後すぐに引き渡してしまえば
約４０００万円×約８００戸＝３２０億円のお金が即はいってくる。
今販売してしまえば、
手付金（仮に）２００万円×約８００戸＝１６億円を１年以上前から受け取れる。
これらの金利を考えたら、プレハブの安っぽいＭＲつくる費用の方が安く済むのではないのかなと思います。

それに他物件を早く売るためにもここの物件を早く売っちゃった方がいいんじゃないのかな。ここの当選を願って他物件でいいものがあっても見送る人も多いと思いますので。私がそうなのですが・・・

[932: 匿名さん]

ここにできるマルエツのオープンはいつですか？

[933: 匿名さん]

>932
来年春以降予定だから、気がつけば
商業棟造り始めるから期待してていいよ

[934: 購入経験者さん]

この販売方法みる限りでは、販売員の人件費とＭＲ費用、それに事前のインテリア選択できないスタイルなどなど、安定借だからといって購入者をバカにしてますね。それでも他物件が高額で買えないのもあって変わらぬ人気なんでしょうけど。
インテリアがなく）思った以上に利益は確保されているのではなかろうか。意外と販売サイドとしても手離れよくてオイシイ物件なのかもしれないですね。

[935: 購入経験者さん]

934
インテリアがなく）→×
事前にインテリアチョイスが無いため、施工時のミスが無く→○

[936: 匿名さん]

なぜMRを作るかというと少しでも良く見せて高く売りたいからですよ。ここのマンションの場合販売価格が決まってますから、MRルーム作っても意味ないんです。コスト掛けるだけ損ですね。
16億が先に入っても、調達金利節約できる額は1500万くらいなもんでしょうからやはり損ですよ。
勝鬨で完成後販売してる某マンションなんて、建物完成してるのに現物見せないでMRを見せてる例もあるくらいで、MR見て作られたイメージよりも現物がよく出来てるなんてことはまずないですね。たいていは内覧会でMRのイメージとの違いを自分で多少無理して納得しておしまい。

保証金の設定はたぶんないと思いますね。

[937: マンション投資家さん]

ここでどんなに貶されても　瞬間蒸発することは間違いありません。
品川で（Ｖタワーを除く）駅から一番近いタワーマンションが
最安値（今になっては異常な位）で販売されるのですから。

従って、売れ残りにリスクが0なのでモデルルームを作る必要がありません。
竣工後または直前の販売は　購入者にとっても理想的な手法でしょう。

[938: 匿名さん]

こうやってる間にもコネで情報を仕入れている人がいるのでしょうなぁ〜

[939: 大手企業サラリーマンさん]

まずは社内販売からスタートです

[940: 匿名さん]

モデルルームじゃなくて販売センターとしてイメージ写真や模型だけで販売すれば安くすむかな。マンションの青田売りではそういう販売方法はだめなのかな？早く販売してほしいなぁ。
デベや施工会社もこのスレみてるだろうからなんか情報流してくれないかなぁ。

[941: 地元不動産業者さん]

商法上無理でしょう。
現物見て、環境見て、納得した人だけが購入すれば良いのでは。
現物見て、環境見て萎えてしまう人も多いはず。
一方で期待しないで来たら一遍に気に入ってしまう人もいるはず。
人の好みは千差万別ですから。

[942: 匿名さん]

というか現地なんか見ずに立地だけで有無言わせず申し込み決定でしょう
まあ当たんないけど