港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[729: 匿名さん]

平米４５万円というのは、もともと住友の提案チーム側から出てきた価格ですよ。
ふつうは販売価格の３割くらいは営業コストをかけているのがこの業界。ここの場合も
コンペの時点では今のようなマンションブームが来ることは想像もできなかったでし
ょうから、多少は営業コストを見ていたと思いますね。
今の状況ではなにもしなくてもうれますから、営業コストを最小限にできます。
多少の資材や人件費が値上がりしたとしても、利益率は上昇していると思います。

販売方法はきわめて事務的に行われると思いますよ。不動産情報誌に広告を
載せることもしないかもしれませんね。

[730: 匿名さん]

ローンは公庫のみの制定があるとすれば、賃貸向け購入は無理ですね。

[731: 匿名さん]

コレくらいの物件なら現金買いなんじゃないの？投資の人は。

[732: 購入希望者]

総合設計による建ぺい率緩和で建築面積は二倍？。
定期借地権だから借地費の殆どは組合管理費？。
70年後の解体工事費は無視できない（最後にばば引く人は？維持修繕費積み立て？）。
モデルルームなんて無駄なコストは無用。
マンションの建設単価はｘ0万/m2だろうから提案企業は充分利益が出るし購入者も幸せ。
コンペ時と一寸時代が変化したがそれは欲のかきすぎ。
保育所、幼稚園、学校、介護施設等の不足を覚悟しています。
宝くじ並みか。旧住宅金融公庫の優先権が適用できるのか。

[733: 匿名さん]

まぁ、万一当たっても70年間も住まないでしょう。
適当な時期に売却。

[734: 匿名さん]

都が丸ごと買い戻すって事はないの？

[735: 匿名さん]

定借なのでローンが付きにくいですよ。中古で売るのは難しいかも。
まあ、それでも良いって人か定借をよく分かってない人が買うんだろう。

[736: 匿名さん]

定期借地権の期間終了後の扱いは、明示されていないと思いますが。
取り壊し義務がつかない可能性もありますね。するとすっごく有利な条件ですよ。
毎月５千円くらいづつ取壊し費用として積み立てるなどというのは良いほうで、
いきなり１割以上の保証金を積まされるマンションもありますからね。
５００万円の保証金を年率２％で７０年間複利運用すると２０００万円に
なります。３％なら４０００万円、４％なら７８００万円ですよ。
それを無利子で預けるのだからたまりません。

[737: 匿名はん]

解体費込みでしょ。

[738: 匿名さん]

早く売ってくれ。諦めも付きやすい。

[739: 匿名さん]

壁の色、よく見ると、ダークグレーとライトグレーの２トーンみたいですね
工事の網が取れれば、もっと明るい色に見えるかもしれないですよ

[740: 匿名さん]

定借が中古で売りにくいなら、
大崎の定借をたいして安くもなく買った人達の将来は…

[741: 匿名さん]

はやく祭りがみたい

[742: 匿名さん]

定借は駅近じゃないと意味ないってことですか？
だったら賃貸に出せばどうにかなるってことでいいのでしょうか？

[743: 匿名さん]

大崎は定借をよく知らない人から、うまくボッタというところでしょう。

[744: 大手企業サラリーマンさん]

大崎買った人は大失敗なのかな？
うん失敗だろう

[745: 匿名さん]

失敗なのかぁ・・・

[746: 物件比較中さん]

ここの販売開始情報は、どうすれば入手できるのでしょうか。
現在地方勤務（転勤で）ですが、来年度には都内に戻れるので抽選に申し込みたいんです。

[747: 大手企業サラリーマンさん]

焦らなくても、話題になるから大丈夫だよ

[748: 購入検討中さん]

販売まであと1年以上か。

[749: 物件比較中さん]

746です。

多摩ニューの建て替えも話題になるくらいですから、ここも話題になりそうですね。
１年以上あればもう戻ってきているし。
何の情報もなく待たされるのはじれったいです。

[750: 購入検討中さん]

相当強運か、コネありでしか当選できないでしょうね。

[751: ご近所さん]

うちからすぐそこに見えますが、マンション本体はそんなに暗い色じゃなさそうですよ。
>>739さんがおっしゃるように、工事のネットの色みたい。
でも、巨大ですごい圧迫感。何世帯くらい入るのかな？

[752: 匿名さん]

建築計画まとめ

住宅PLAN
　A:2LDK 81戸70.55㎡
　B:3LDK 82戸76.00㎡
　C:3LDK 82戸 82.00㎡
　D:3LDK 246戸 82.15㎡
　E:3LDK 245戸89.95㎡
　F:4LDK 82戸　89.95㎡
　G:2LDK 11戸 75.60㎡
　　　　計829戸

・暖房機能付き給湯システムの仕様　有　床暖房設備有り（ガス）
・盛夏における主風向　南
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給
　する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。
・構造　RC造＋S造

竣工２００８年１０月３１日予定

販売時期　2008.12
入居条件　2009.02

価格は港区と再協議中
（プロポーザル時期からの建築材料の上昇（25％）を理由）
・４５万／㎡の住戸割合３０％程度
・上限８０万／㎡を目処
・平均５６万／㎡程度
地代の値上げも合わせて再協議中

居住目的の方にはこれでも安いのでしょう？
投資目的の方は45万/㎡の30%の中で吟味が必要か？

また、平面計画は全住戸で共用廊下側に居室あり、
2面通風により環境に配慮しているそうです......？
竹中ですから.....

[753: 匿名さん]

＞価格は港区と再協議中

都の間違いでは？都営住宅だし
販売単価が事業コンペの大きな勝因だとすると、価格改定を認めたら
あきらかにフェアでないな。
何のための価格改定なんだろう。権利金（保証金）部分をあげて
都の利益拡大ならわかるが。

あの仕様で上限坪単価２６４万（８０万／平米）平均１８５万で
定期借地ですか。

[754: 匿名さん]

１．大阪商人根性丸出しのがめついゼネコンが、請負当時と
　　建材単価が２５％上昇していることを理由に工事費の増
　　額を主張
　（このゼネコンは請負時の約束を守るつもりは最初から無い....）
２．デベが便乗して販売価格の値上げを都に提案
３．近隣地域の販売価格を根拠に地代の値上げも合わせて提案
三位一体談合値上げか？

[755: 匿名さん]

都議会はどう考えているんだろう。都営住宅の老朽化敷地高度利用は、ここだけの話題ではないはずだが。

[756: 匿名さん]

752さん、すごいですね！！
ぜひとも
E:3LDK 245戸89.95㎡
これに申し込みたいです。
でも当初の計画から値上げ、さらに地代もＵＰとなると、ちょっと恐ろしいです。

[757: 大手企業サラリーマンさん]

これがサプライズです

[758: 匿名さん]

都議会は正義の味方じゃないからね。
自分たちのバックの業者たちに、納品やらなにやらで、適当に潤えばどうってことないでしょ。

むしろ、低コストを理由にそうゆう利権を排除したら、その方が
怒り狂うんじゃないの？

[759: 匿名さん]

以前の情報の４０万／平米だった場合に比べて、単価の安い部屋の倍率がより高くなり、単価の高い部屋の倍率は低くなった、と思うのですがどうでしょう？私のような低所得な人には、金額的にも倍率的にも買える可能性が低くなってきた気がします。

[760: 匿名さん]

入札の落札条件を　今から変えるのはおかしいでしょう。
入札した意味がなくなります。
落札出来なかった業者のほうが　最終的に安くいいものがで来た可能性も残りますし。

[761: 匿名さん]

公共事業で、落札後建築建造中に、やれ水が出た、やれ海底地盤の
さらなる調査が必要になったといって、建設費用が見直し（値上がり）に
なることは、あってはいけないのに実際にある、という調査を見たことが
あります。

[762: 匿名さん]

761さん、おっしゃるとおりです。
都や区が主体の公共事業の工事であっても、当初落札金額で
工事が完了する物件は残念ながら皆無です。
役所も追加予算を議会に申請することに抵抗はありません。
ただし、上限２５％というところでしょうか？
大手ゼネコン、デベがその上限を狙うのは当然で、民間事業
者として、いたって健全というところでしょうか....？

[763: 匿名さん]

所詮公務員。期待しちゃイカン。

[764: 匿名さん]

ここを購入検討してる人は、予定通りの価格帯で売り出されることを期待してるの？
そんな水準で出れば、空前の抽選倍率になって、
ほとんど宝くじ状態になるのは目に見えてると思うけど・・・。
ある程度の水準になって、倍率下がってくれたほうがうれしい訳じゃないのかな？？
自分はもう他物件を購入済みなので純粋な野次馬根性からですが、
もし自分が購入者の立場なら、倍率が現実的になったほうがいいと思うのだけれど。
住友・都・入札・他業者の利権など、購入者にとっては知った事ではないのじゃない？

[765: 匿名さん]

定借は判断が難しいね。
ブリ大崎の例だと、保証金が５００〜６００万、地代、解体積立金が２．５万／月だそうな。
売却時も一般の相場より相当安くなるしね。

総合的な収支としてはＷＣＴ程度かな。去年まではボッタクリと言われてたけど、今となってはこの水準ならやっぱり安いか。

[766: 匿名さん]

？　ＷＣＴって定借だったけ？

[767: 申込予定さん]

現場を見てきました。かなり建ちあがってきています。楽しみです。

[768: 匿名さん]

私も楽しみなのは楽しみなのですが，どうせ当たらないと思うと
この値上がりご時世にあと１年以上も待っていられず，他の物件の
購入に行かざるをえないかなと思っています。残念ですが。でも
野次馬的に興味津々です。

[769: 匿名さん]

＞７６６
買ってから手放すまで支払う総額が、ＷＣＴ購入と同程度ってことでしょ。

[770: 匿名さん]

>766
765はスミフのＭＳに張り付いている御仁、スルースルー。

[771: 匿名さん]

756です。
第一希望がＥタイプなんですが、ここだといくらくらいになるのでしょうか？
あくまでもざっくりした予想でいいのですが。

[772: 匿名さん]

もう間取りのタイプが発表になっているのですか？

[773: 匿名さん]

竣工後の販売開始かよ。

[774: 大手企業サラリーマンさん]

まだまだから、ゆっくり待ちましょう

[775: 匿名さん]

ここの倍率は本当にそんなに高いものになるのでしょうか？
当初計画の価格であれば投機目的の企業・個人が殺到して高倍率になるかもしれませんが、投機目的の購入を排除する規制があったとして、住居目的の個人のみだとしたら、たいした倍率にならないと思います。
マンション分譲は首都圏で年間８万戸前後。その全員が申し込めば１００倍になりますが、そんなことはありえないですし。戸建、賃貸、買換からもシフトしてくるとは思いますがせいぜい平均で１０倍程度じゃないでしょうか。今回の値上げで一桁台の倍率になるのでは。

[776: 匿名さん]

>775
>今回の値上げで

値上げが決まったのですか!? 安さが一番の魅力なのに・・・

[777: 大手企業サラリーマンさん]

>775
普通に倍率高くなるでしょ？？
江東区豊洲でさえ軽く坪250超えが出てきてるご時世に、
定期借地とはいえ、港区アドレスで、ターミナル駅品川まで徒歩10分以内で、
値上げしても上記の予想程度であれば殺到するのは目に見えてると思うがね。
これで高いとか言ってる人は元々23区内に住む資格はない方々かと。（数年前の底値時期除き）

[778: 匿名さん]

>>775
ではこの物件に対抗で来る具体的物件名を挙げてください。
それに納得できれば同意します。まず不可能でしょうけどね。

[779: 大手企業サラリーマンさん]

値上げは決まっていませんよ
ただ、提案しているだけです。
住友はプレゼン時の提案を反故にするのか？
東京都は地代を値上げするのか？
数年前の提案、約束なんて守られるはずがないと思ったほうがいいですよ

[780: 匿名さん]

ふむふむ、賛成です。779さん。
その勢いを駆って、率先垂範で是非都にかけ合ってください。期待してます。

[781: 申込予定さん]

湾岸地域に居住していますが、現在のマンション価格は高すぎと思います。分譲で買うならこの物件と決めています。

[792: 申込予定さん]

本件は平成19年12月に販売開始とするとまだ先ですね。完成後の販売ですが、即完売間違いなしです。なんだかんだ言っても、みんなこの物件に関心ありです。

[794: 匿名さん]

７９２さん
完成って今年でしたっけ(?_?)

[795: 匿名さん]

今の状況をみると、完成は早くて来年。遅くて、再来年という感じでしょう。

[796: 匿名さん]

結局壁の色は何色になるのでしょうか。先日見た時は不思議なダークカラーでしたが、変わると
いう書き込みを見て、期待しています。

[797: 匿名さん]

低層階はネットが外れてるから色が分かるよ。連休中散歩がてら参拝はどう。

[798: 匿名さん]

やっぱりデザイン力ないな、T中、フェイバもそうだけど....
コストコントロールに全力を注いでるからな(‾ー‾)ニヤリッ
期待してなかったけど、やっぱりT中だな〜　プッ

[800: 大手企業サラリーマンさん]

今年の夏から秋にかけて動きがあるかも

[802: 匿名さん]

色はグレー＆ベージュでしたね。

[803: 匿名さん]

今考えればＷＣＴ買っておくべきだった…

[804: 匿名さん]

ＷＣＴも販売中はあんなに不人気だったのに、たった数ヶ月で変わったもんだ。

[805: 匿名さん]

>803
マジに中古・新古選び放題出ているので、どうぞ・・

[806: 匿名さん]

中古の売出し価格は、売主と仲介業者で勝手に決められるからね。
高く値付けして、買い手にそれが適正価格だと信じ込ませてるだけ。

[807: 匿名さん]

だからあの頃にってことでしょ。今は中古・新古も選び放題だけど高すぎだから！

[808: 匿名さん]

定借について広尾ＧＦスレで突っ込んだ議論があって、中々参考になる。

[809: 社宅住まいさん]

最後の夢物件。おいくら。

[810: 匿名さん]

高倍率回避という名目で賃貸になったりして。

[811: 匿名さん]

賃貸にしたら、競売で落ちた他のデベが怒るんじゃない。

[812: 匿名さん]

土地付きでの販売に変わったりして・・・。
そうすれば、高値で売れるし。
あっという間に一等地になっちゃったし、既に所得制限をして販売するより、
お金を持っている人にできるだけ高値で売るほうが、財政難の東京都として
もいいはず。都民としても、できるだけ財政を考えた販売にして欲しい。

[813: 周辺住民さん]

↑自分勝手な発想だなぁ。
もともとのここのコンセプトを考えれば答えは明確。

[814: 匿名さん]

申し込みはするつもりだけど、抽選に外れ続けてるから
参加するだけ。大部分の人も同様ね。

[815: 購入経験者さん]

あたると困るけど、抽選には参加するよ。
一種のイベントということで。（運試し）

[816: 匿名さん]

>815
そういう人がかなりいると思うんですね。ということはキャンセルも
相当出るということですよね。　早く情報が開示されないかな。

[817: マンション投資家さん]

コスモさんの目は何も見えなくなっている。
せめて色を黒にしないでくれ。
だけど、I　Love　you（黒タワーさん）

[818: 匿名さん]

キャンセルは少ないんじゃない。
当たれば無理しても買った方が得だろう。

[819: ご近所さん]

>>817
色は塗り替えたから真っ黒じゃないよ。現地行って見たらいかがですか。

[820: 購入経験者さん]

815です。
あたると困るのはすでに1つ購入してしまったから。
それでもなんとかして買ったほうが得なんだが、どうしたものか。

[822: 匿名さん]

>>819
現地行ってきました。
ダークです。
お隣のコスポリ可哀相ですね。

[823: 買いたいけど買えない人]

先日のTOTO BIGみたいなもんでしょここは。
たぶんマスコミにぎわして散々な高倍率で当たらないと。
けど、周辺物件の中古価格に影響でるかな？
つられて安くなって・・・なわけないか。

>>822さん
写真ありがとうございます。

やっぱ黒いね。

[824: 匿名さん]

写真アップありがとうございます。
当たる訳ないと思って現地は見てないですがここですか。
悪くはなさそうですね。

[825: 匿名さん]

定借って、借地料の更新あるの？

[826: 匿名さん]

普通の地権者がいる定借は地価の変動・公租公課に応じて見直しはある。
ここは地主が都だから不明。

[827: マンコミュファンさん]

都が相手でも地価の変動での見直しはあるでしょう。
お役所だけに、提示された額に不満があっても協議の余地もそんなにないだろうし、これだけの規模の戸数をまとめて協議するのはかなりの労力でしょうね。

[828: 匿名さん]

普通のマンションは地価が上がると財産価値が上がってプラスだけど、定借の場合は借地料が上がって逆にマイナスなんだね。地価が上がるとマイナスって、やっぱり半分は賃貸なんだなあって感じる。