港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[721: 匿名]

719>
確かに、鉄価格もこの１年半で２倍近く値上がりしているし、入札時とは大きく状況が変わっていることも確かですね。まともなマンションを建てるためには、少なくとも平米７０万オーバーにしないと無理なのでは。また、購入対象者の年収範囲も上に広げるのではないでしょうか？安物のマンションが作られてしまうよりも、価格を上げてでも堅実な物件が出来ることを望みます。

[722: 匿名さん]

竣工後に一期で全室売り出しても超短期間で完売できる見込み。
モデルルームもあの辺に作ったりすると高いし利益あんまり無いからあんまりコストかけずにやるつもりです。もうしばらくお待ちください。

[723: 匿名さん]

確かに分譲面積で平米あたり４５万円以下というのは、建築面積に換算
すれば平米あたり３０万円強でしょうから、分譲自体での利益は出ない
かもしれないね。
１，２階部分の投資効率の良いテナント物件を取得できると割り切ってい
るのでしょう。

[724: 匿名さん]

>>721
こういった物件は計画が通った時点で建設材料を購入しているので、計画が通った時から調達済み
ですよ。大抵の大型物件で言われ続けているデベロッパーの言い分けだけど、
何時計画が通ったのかがチェックポイントじゃないのかな。

[725: 匿名さん]

＞No.722

竣工後の販売ならわざわざ別のモデルルームもいらないだろ。
販売は秋以降

[726: ご近所さん]

だからここは定借物件なんだってば。
土地代は掛からないの。
平米４５万円でも高いぐらいです。
定借マジックに騙されてはいけませんよ。
１階や２階のテナントは基本的に以前あった商店（現在仮店舗で営業中）が優先的に入居します。

[727: 匿名さん]

とにかく、購入者条件や価格、スケジュールが出ない現段階の状況では、何もわかりませんね。
安い価格で決定であるならば、売主としては早めに売りに出して、頭金だけでも回収したいはず。
未だ何も情報が出ないということは、売り渋りなのかもしれません。
意外と、他のマンションと同等の価格なのかも。（借地分が若干安い程度かも）

[728: 匿名さん]

>>727
価格、地代を始めとする条件に最初からタガがはめられているので、売り渋りはないでしょう。
多分722さんの言う通り、販売コストをかけないようにモデルルームも作らず、いきなり一気に
売り切る積りなのでは。
派手でカネのかかる前宣伝は一切しないでしょうから、ここに興味ある人は今から不動産情報誌
に目を凝らしておく必要がありそうですね。

[729: 匿名さん]

平米４５万円というのは、もともと住友の提案チーム側から出てきた価格ですよ。
ふつうは販売価格の３割くらいは営業コストをかけているのがこの業界。ここの場合も
コンペの時点では今のようなマンションブームが来ることは想像もできなかったでし
ょうから、多少は営業コストを見ていたと思いますね。
今の状況ではなにもしなくてもうれますから、営業コストを最小限にできます。
多少の資材や人件費が値上がりしたとしても、利益率は上昇していると思います。

販売方法はきわめて事務的に行われると思いますよ。不動産情報誌に広告を
載せることもしないかもしれませんね。

[730: 匿名さん]

ローンは公庫のみの制定があるとすれば、賃貸向け購入は無理ですね。

[731: 匿名さん]

コレくらいの物件なら現金買いなんじゃないの？投資の人は。

[732: 購入希望者]

総合設計による建ぺい率緩和で建築面積は二倍？。
定期借地権だから借地費の殆どは組合管理費？。
70年後の解体工事費は無視できない（最後にばば引く人は？維持修繕費積み立て？）。
モデルルームなんて無駄なコストは無用。
マンションの建設単価はｘ0万/m2だろうから提案企業は充分利益が出るし購入者も幸せ。
コンペ時と一寸時代が変化したがそれは欲のかきすぎ。
保育所、幼稚園、学校、介護施設等の不足を覚悟しています。
宝くじ並みか。旧住宅金融公庫の優先権が適用できるのか。

[733: 匿名さん]

まぁ、万一当たっても70年間も住まないでしょう。
適当な時期に売却。

[734: 匿名さん]

都が丸ごと買い戻すって事はないの？

[735: 匿名さん]

定借なのでローンが付きにくいですよ。中古で売るのは難しいかも。
まあ、それでも良いって人か定借をよく分かってない人が買うんだろう。

[736: 匿名さん]

定期借地権の期間終了後の扱いは、明示されていないと思いますが。
取り壊し義務がつかない可能性もありますね。するとすっごく有利な条件ですよ。
毎月５千円くらいづつ取壊し費用として積み立てるなどというのは良いほうで、
いきなり１割以上の保証金を積まされるマンションもありますからね。
５００万円の保証金を年率２％で７０年間複利運用すると２０００万円に
なります。３％なら４０００万円、４％なら７８００万円ですよ。
それを無利子で預けるのだからたまりません。

[737: 匿名はん]

解体費込みでしょ。

[738: 匿名さん]

早く売ってくれ。諦めも付きやすい。

[739: 匿名さん]

壁の色、よく見ると、ダークグレーとライトグレーの２トーンみたいですね
工事の網が取れれば、もっと明るい色に見えるかもしれないですよ

[740: 匿名さん]

定借が中古で売りにくいなら、
大崎の定借をたいして安くもなく買った人達の将来は…