港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[708: 大手企業サラリーマンさん]

住友はかなりケチで有名です
どんぶり勘定では困りますが
顧客・従業員に対してもシビアな会社です。

物件概要が出るのが違う意味で楽しみです

[709: 匿名さん]

内装なんてどうにでもなるだろ

[711: 大手企業サラリーマンさん]

自主退職しますよ

[712: 匿名さん]

仕事ができない人は無理して勤めていても、会社も本人も両方不幸になりますね。
他で適職を探したほうが良いです。

[713: 大手企業サラリーマンさん]

そのとおりですね

[714: 匿名さん]

住友の社長は「どうして高層階と低層階の値段が違うのか？」と本気で社員に聞くア○です（爆）
挙句の果てに某ＭＳの販売では下から上まで値段が殆ど変わらずに設定され
営業やっている友人は「やってらんねーよ！」とよくほざいていました！

[715: 匿名さん]

なんか低層階からペンキで色塗りなおしてるよ。柱と庇以外の部分を
グレーに塗装してるけど、まだ暗い感じ。どうせならフェイバ同様に
白黒の方が良いと思う。

[716: 申込予定さん]

販売開始はいつかな？楽しみです

[717: 周辺住民さん]

賃貸じゃないの？

[718: ビギナーさん]

いまさら計画変更して賃貸利益を住友が丸取りしたら
リクルートなど他のコンペ参加者が怒るだろう。
住友的には賃貸にして坪１万円くらい取れたら
分譲するよりおいしいよね。

[719: Michael]

入札時からは考えられないほどの販売価格を
設定可能な状況へと変化しているので、住友
さんでは、何とかして高く売る算段を（都との
交渉の仕方を）検討していることでしょう。
都のほうでも「いまどき、平米４０から
５０万円で売るなんて、異常ですゼ、だんな」
と持ちかけられたら「ウン、そりゃ、そうだな」
と思ってしまうかも？

[720: 匿名さん]

物件の詳細はまだなの？

[721: 匿名]

719>
確かに、鉄価格もこの１年半で２倍近く値上がりしているし、入札時とは大きく状況が変わっていることも確かですね。まともなマンションを建てるためには、少なくとも平米７０万オーバーにしないと無理なのでは。また、購入対象者の年収範囲も上に広げるのではないでしょうか？安物のマンションが作られてしまうよりも、価格を上げてでも堅実な物件が出来ることを望みます。

[722: 匿名さん]

竣工後に一期で全室売り出しても超短期間で完売できる見込み。
モデルルームもあの辺に作ったりすると高いし利益あんまり無いからあんまりコストかけずにやるつもりです。もうしばらくお待ちください。

[723: 匿名さん]

確かに分譲面積で平米あたり４５万円以下というのは、建築面積に換算
すれば平米あたり３０万円強でしょうから、分譲自体での利益は出ない
かもしれないね。
１，２階部分の投資効率の良いテナント物件を取得できると割り切ってい
るのでしょう。

[724: 匿名さん]

>>721
こういった物件は計画が通った時点で建設材料を購入しているので、計画が通った時から調達済み
ですよ。大抵の大型物件で言われ続けているデベロッパーの言い分けだけど、
何時計画が通ったのかがチェックポイントじゃないのかな。

[725: 匿名さん]

＞No.722

竣工後の販売ならわざわざ別のモデルルームもいらないだろ。
販売は秋以降

[726: ご近所さん]

だからここは定借物件なんだってば。
土地代は掛からないの。
平米４５万円でも高いぐらいです。
定借マジックに騙されてはいけませんよ。
１階や２階のテナントは基本的に以前あった商店（現在仮店舗で営業中）が優先的に入居します。

[727: 匿名さん]

とにかく、購入者条件や価格、スケジュールが出ない現段階の状況では、何もわかりませんね。
安い価格で決定であるならば、売主としては早めに売りに出して、頭金だけでも回収したいはず。
未だ何も情報が出ないということは、売り渋りなのかもしれません。
意外と、他のマンションと同等の価格なのかも。（借地分が若干安い程度かも）

[728: 匿名さん]

>>727
価格、地代を始めとする条件に最初からタガがはめられているので、売り渋りはないでしょう。
多分722さんの言う通り、販売コストをかけないようにモデルルームも作らず、いきなり一気に
売り切る積りなのでは。
派手でカネのかかる前宣伝は一切しないでしょうから、ここに興味ある人は今から不動産情報誌
に目を凝らしておく必要がありそうですね。

[729: 匿名さん]

平米４５万円というのは、もともと住友の提案チーム側から出てきた価格ですよ。
ふつうは販売価格の３割くらいは営業コストをかけているのがこの業界。ここの場合も
コンペの時点では今のようなマンションブームが来ることは想像もできなかったでし
ょうから、多少は営業コストを見ていたと思いますね。
今の状況ではなにもしなくてもうれますから、営業コストを最小限にできます。
多少の資材や人件費が値上がりしたとしても、利益率は上昇していると思います。

販売方法はきわめて事務的に行われると思いますよ。不動産情報誌に広告を
載せることもしないかもしれませんね。

[730: 匿名さん]

ローンは公庫のみの制定があるとすれば、賃貸向け購入は無理ですね。

[731: 匿名さん]

コレくらいの物件なら現金買いなんじゃないの？投資の人は。

[732: 購入希望者]

総合設計による建ぺい率緩和で建築面積は二倍？。
定期借地権だから借地費の殆どは組合管理費？。
70年後の解体工事費は無視できない（最後にばば引く人は？維持修繕費積み立て？）。
モデルルームなんて無駄なコストは無用。
マンションの建設単価はｘ0万/m2だろうから提案企業は充分利益が出るし購入者も幸せ。
コンペ時と一寸時代が変化したがそれは欲のかきすぎ。
保育所、幼稚園、学校、介護施設等の不足を覚悟しています。
宝くじ並みか。旧住宅金融公庫の優先権が適用できるのか。

[733: 匿名さん]

まぁ、万一当たっても70年間も住まないでしょう。
適当な時期に売却。

[734: 匿名さん]

都が丸ごと買い戻すって事はないの？

[735: 匿名さん]

定借なのでローンが付きにくいですよ。中古で売るのは難しいかも。
まあ、それでも良いって人か定借をよく分かってない人が買うんだろう。

[736: 匿名さん]

定期借地権の期間終了後の扱いは、明示されていないと思いますが。
取り壊し義務がつかない可能性もありますね。するとすっごく有利な条件ですよ。
毎月５千円くらいづつ取壊し費用として積み立てるなどというのは良いほうで、
いきなり１割以上の保証金を積まされるマンションもありますからね。
５００万円の保証金を年率２％で７０年間複利運用すると２０００万円に
なります。３％なら４０００万円、４％なら７８００万円ですよ。
それを無利子で預けるのだからたまりません。

[737: 匿名はん]

解体費込みでしょ。

[738: 匿名さん]

早く売ってくれ。諦めも付きやすい。

[739: 匿名さん]

壁の色、よく見ると、ダークグレーとライトグレーの２トーンみたいですね
工事の網が取れれば、もっと明るい色に見えるかもしれないですよ

[740: 匿名さん]

定借が中古で売りにくいなら、
大崎の定借をたいして安くもなく買った人達の将来は…

[741: 匿名さん]

はやく祭りがみたい

[742: 匿名さん]

定借は駅近じゃないと意味ないってことですか？
だったら賃貸に出せばどうにかなるってことでいいのでしょうか？

[743: 匿名さん]

大崎は定借をよく知らない人から、うまくボッタというところでしょう。

[744: 大手企業サラリーマンさん]

大崎買った人は大失敗なのかな？
うん失敗だろう

[745: 匿名さん]

失敗なのかぁ・・・

[746: 物件比較中さん]

ここの販売開始情報は、どうすれば入手できるのでしょうか。
現在地方勤務（転勤で）ですが、来年度には都内に戻れるので抽選に申し込みたいんです。

[747: 大手企業サラリーマンさん]

焦らなくても、話題になるから大丈夫だよ

[748: 購入検討中さん]

販売まであと1年以上か。

[749: 物件比較中さん]

746です。

多摩ニューの建て替えも話題になるくらいですから、ここも話題になりそうですね。
１年以上あればもう戻ってきているし。
何の情報もなく待たされるのはじれったいです。

[750: 購入検討中さん]

相当強運か、コネありでしか当選できないでしょうね。

[751: ご近所さん]

うちからすぐそこに見えますが、マンション本体はそんなに暗い色じゃなさそうですよ。
>>739さんがおっしゃるように、工事のネットの色みたい。
でも、巨大ですごい圧迫感。何世帯くらい入るのかな？

[752: 匿名さん]

建築計画まとめ

住宅PLAN
　A:2LDK 81戸70.55㎡
　B:3LDK 82戸76.00㎡
　C:3LDK 82戸 82.00㎡
　D:3LDK 246戸 82.15㎡
　E:3LDK 245戸89.95㎡
　F:4LDK 82戸　89.95㎡
　G:2LDK 11戸 75.60㎡
　　　　計829戸

・暖房機能付き給湯システムの仕様　有　床暖房設備有り（ガス）
・盛夏における主風向　南
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給
　する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。
・構造　RC造＋S造

竣工２００８年１０月３１日予定

販売時期　2008.12
入居条件　2009.02

価格は港区と再協議中
（プロポーザル時期からの建築材料の上昇（25％）を理由）
・４５万／㎡の住戸割合３０％程度
・上限８０万／㎡を目処
・平均５６万／㎡程度
地代の値上げも合わせて再協議中

居住目的の方にはこれでも安いのでしょう？
投資目的の方は45万/㎡の30%の中で吟味が必要か？

また、平面計画は全住戸で共用廊下側に居室あり、
2面通風により環境に配慮しているそうです......？
竹中ですから.....

[753: 匿名さん]

＞価格は港区と再協議中

都の間違いでは？都営住宅だし
販売単価が事業コンペの大きな勝因だとすると、価格改定を認めたら
あきらかにフェアでないな。
何のための価格改定なんだろう。権利金（保証金）部分をあげて
都の利益拡大ならわかるが。

あの仕様で上限坪単価２６４万（８０万／平米）平均１８５万で
定期借地ですか。

[754: 匿名さん]

１．大阪商人根性丸出しのがめついゼネコンが、請負当時と
　　建材単価が２５％上昇していることを理由に工事費の増
　　額を主張
　（このゼネコンは請負時の約束を守るつもりは最初から無い....）
２．デベが便乗して販売価格の値上げを都に提案
３．近隣地域の販売価格を根拠に地代の値上げも合わせて提案
三位一体談合値上げか？

[755: 匿名さん]

都議会はどう考えているんだろう。都営住宅の老朽化敷地高度利用は、ここだけの話題ではないはずだが。

[756: 匿名さん]

752さん、すごいですね！！
ぜひとも
E:3LDK 245戸89.95㎡
これに申し込みたいです。
でも当初の計画から値上げ、さらに地代もＵＰとなると、ちょっと恐ろしいです。

[757: 大手企業サラリーマンさん]

これがサプライズです