港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[688: 周辺住民さん]

＞当然のことながら、安いには、安いなりの理由がある。

抽選にはずれたときの事を考えると、正直そうあってほしい。
人気のない部屋でもはたして何十倍になるのか。

[689: 匿名さん]

上物は、坪１５０万円未満だけど、借地権代（月払いとは別物）がかかるのでは？
１００平米５０００万＋借地代１０００万＋月々の借地代
と考えると、コスモポリスよりも割高な物件になるのではないでしょうか。
現状の地価を考えると、もちろんお買い得感はありますが。
世帯年収１０００万以下のひとしか住まないマンションだとすると、
モラルの面で心配になります。

[690: 周辺住民さん]

「提案販売価格が４５万円/㎡以下」となっていますよ。
一括払いの借地権代って別途かかるんでしょうか・・・
正面路線価は７１０千円/㎡で借地権割合は60％のようですが。

「４２階最上階」は間違いでした。４３階建てのようです。
100㎡の部屋はないようですよ。
全８２９戸が70〜90㎡だそうです。
月々の借地料は１戸当たり１万６千円/月になりそうです。

[691: 周辺住民さん]

あ、そうそう。
前に話題になっていましたが、外観図を見る限り真っ黒タワーではないようです。

[692: 申込予定さん]

概観図が黒でないのに、建ちあがりつつあるものが黒いからみんな騒いでるんですよ。
＊＊てませんか？

[693: 購入検討中さん]

ＢＯＫＥてませんか？

[694: 近所をよく知る人]

定期借地権の設定費用は土地価格の2割くらいが相場ではないですか。
このマンションの計画段階での路線価は安かったですから、土地１㎡
あたり、10万円くらいでしょう。容積率４００％として部屋の面積
１㎡に対しての設定料は２５，０００円程度ですね。
販売価格の４５/㎡のうち土地代は2.5千円ですから、デベとゼネコンで
残りはみんなもらえる勘定です。
売れ残る心配がなくて事業としてはおいしい話ですよ。

[695: 銀行関係者さん]

<<世帯年収１０００万以下のひとしか住まないマンションだとすると、
モラルの面で心配になります。>>
このような書き込みをなさる６８９様のような方が
最もモラルが低いような気がしますが・・・
衣食足りても礼節を知らない方が増えましたもの。

[696: 匿名さん]

中途半端な「小金持ち」は始末に負えん。「本物」なら年収で人種差別したりせんよ。
立志伝中の人々（本田しかり稲盛しかり）が、こんな発言をすることはない罠。

[697: 購入検討中さん]

地代はかかっても、そのぶん固定資産税はかからない。
土地値が反転上昇を続けると安い地代設定はメリット出てくるかも。
当初は土地所有権があっても減税処置があるからメリットでにくいけどね。

[698: 匿名さん]

いずれにしても、定借マンションを自宅用に購入する層ということでしょ。
カッコつけなくてもいいんじゃない？
みんな知ってるんだから。

[699: 実は私は大地主]

私はマンションの場合は建替えの問題がない定借のほうが合理的だと思いますね。
土地の所有にこだわりたい気持ちも分かるけど、マンションの場合の敷地権なんて
やっかいなだけですよ。
もし同じ立地で同じ仕様のマンションだったら定借買いますね。ただ最近は定借
でも条件の悪いマンションが多くなってますから要注意ですが、都から定借なら
安心ですね。

[700: 匿名さん]

土地値が上昇を続けたら、メリットよりも
土地を所有しないデメリットの方が大きいと思うが。

[701: 匿名さん]

699です。
土地を所有するのでしたらマンションよりも別の形態が良いと思いますね。
土地が値上がりした場合定期借地権のマンションも値上がりすると思いますし。

むしろ敷地権のマンションの場合、将来建替えの問題が必ず発生してきますから
かえってややっかいですよ。その点で定期借地権のほうがすっきりしてますね。

ここのマンションの場合、都が地主ですから定借の期間が満了しても改めて
定借を継続できる可能性が高いですから、民間の定借と比較した場合でも
優位性がありますね。また、民間の定借の場合土地価格の上昇とともに、
借地料の値上げリスクがありますけど、ここの場合民間定借よりも値上げ
の金額は少ないと思います。

[702: 匿名さん]

建替え問題が起きるほど、長期は住まない方が良いですよ。
敷地権のマンションの場合はね。20年かそこらで売却、住み替えですよ。
修繕費がどんどん割高になっていきますから。設備も古くなるし。

[703: 匿名さん]

借地権のマンションは、定期的に借地料の改定があるわけでしょ？
普通、マンションは１戸当たりの土地所有面積が少ないので、土地
価格がよっぽど高騰しない限り、建物の劣化に合わせて価値が低下
していくけど、借地権のマンションは何十年たった物件でも定期的
に借地料が上がっていく可能性があるのだから、そうなると、建物
が劣化していくのに、住むためのコストは上がっていくということ
になってしまう。これは、心情的に許せないような気がする。借地
料が上がるということは、土地の価値も上がるということだけど、
定期借地権の場合は、年数を経るにしたがって、どんどん売りにく
くなっていくのだから、単純にはよろこべないし。

[704: 大手企業サラリーマンさん]

借地料は７０年間変わりません

[705: 近所をよく知る人]

借地料が上がらないのなら、最高ですね。

[706: 大手企業サラリーマンさん]

気になる点がひとつ

今回は１㎡４５万以下の価格で都から条件提示されているはずだ
担当が住友不動産だから、かなり利益率にこだわるはずだ
販売価格が低いはずだから利益率がかなり低くなるのは当然
となると内装はかなり期待できないよ

今の住居よりレベル下げてまで定期借地権物件を購入する人がいるのか？
どのような募集要項になるのかが気になるところだ
（特に年収制限が気になる）

[707: 匿名さん]

利益率にこだわらないどんぶり勘定の会社
の方が不安な気がしますが・・・

[708: 大手企業サラリーマンさん]

住友はかなりケチで有名です
どんぶり勘定では困りますが
顧客・従業員に対してもシビアな会社です。

物件概要が出るのが違う意味で楽しみです

[709: 匿名さん]

内装なんてどうにでもなるだろ

[711: 大手企業サラリーマンさん]

自主退職しますよ

[712: 匿名さん]

仕事ができない人は無理して勤めていても、会社も本人も両方不幸になりますね。
他で適職を探したほうが良いです。

[713: 大手企業サラリーマンさん]

そのとおりですね

[714: 匿名さん]

住友の社長は「どうして高層階と低層階の値段が違うのか？」と本気で社員に聞くア○です（爆）
挙句の果てに某ＭＳの販売では下から上まで値段が殆ど変わらずに設定され
営業やっている友人は「やってらんねーよ！」とよくほざいていました！

[715: 匿名さん]

なんか低層階からペンキで色塗りなおしてるよ。柱と庇以外の部分を
グレーに塗装してるけど、まだ暗い感じ。どうせならフェイバ同様に
白黒の方が良いと思う。

[716: 申込予定さん]

販売開始はいつかな？楽しみです

[717: 周辺住民さん]

賃貸じゃないの？

[718: ビギナーさん]

いまさら計画変更して賃貸利益を住友が丸取りしたら
リクルートなど他のコンペ参加者が怒るだろう。
住友的には賃貸にして坪１万円くらい取れたら
分譲するよりおいしいよね。

[719: Michael]

入札時からは考えられないほどの販売価格を
設定可能な状況へと変化しているので、住友
さんでは、何とかして高く売る算段を（都との
交渉の仕方を）検討していることでしょう。
都のほうでも「いまどき、平米４０から
５０万円で売るなんて、異常ですゼ、だんな」
と持ちかけられたら「ウン、そりゃ、そうだな」
と思ってしまうかも？

[720: 匿名さん]

物件の詳細はまだなの？

[721: 匿名]

719>
確かに、鉄価格もこの１年半で２倍近く値上がりしているし、入札時とは大きく状況が変わっていることも確かですね。まともなマンションを建てるためには、少なくとも平米７０万オーバーにしないと無理なのでは。また、購入対象者の年収範囲も上に広げるのではないでしょうか？安物のマンションが作られてしまうよりも、価格を上げてでも堅実な物件が出来ることを望みます。

[722: 匿名さん]

竣工後に一期で全室売り出しても超短期間で完売できる見込み。
モデルルームもあの辺に作ったりすると高いし利益あんまり無いからあんまりコストかけずにやるつもりです。もうしばらくお待ちください。

[723: 匿名さん]

確かに分譲面積で平米あたり４５万円以下というのは、建築面積に換算
すれば平米あたり３０万円強でしょうから、分譲自体での利益は出ない
かもしれないね。
１，２階部分の投資効率の良いテナント物件を取得できると割り切ってい
るのでしょう。

[724: 匿名さん]

>>721
こういった物件は計画が通った時点で建設材料を購入しているので、計画が通った時から調達済み
ですよ。大抵の大型物件で言われ続けているデベロッパーの言い分けだけど、
何時計画が通ったのかがチェックポイントじゃないのかな。

[725: 匿名さん]

＞No.722

竣工後の販売ならわざわざ別のモデルルームもいらないだろ。
販売は秋以降

[726: ご近所さん]

だからここは定借物件なんだってば。
土地代は掛からないの。
平米４５万円でも高いぐらいです。
定借マジックに騙されてはいけませんよ。
１階や２階のテナントは基本的に以前あった商店（現在仮店舗で営業中）が優先的に入居します。

[727: 匿名さん]

とにかく、購入者条件や価格、スケジュールが出ない現段階の状況では、何もわかりませんね。
安い価格で決定であるならば、売主としては早めに売りに出して、頭金だけでも回収したいはず。
未だ何も情報が出ないということは、売り渋りなのかもしれません。
意外と、他のマンションと同等の価格なのかも。（借地分が若干安い程度かも）

[728: 匿名さん]

>>727
価格、地代を始めとする条件に最初からタガがはめられているので、売り渋りはないでしょう。
多分722さんの言う通り、販売コストをかけないようにモデルルームも作らず、いきなり一気に
売り切る積りなのでは。
派手でカネのかかる前宣伝は一切しないでしょうから、ここに興味ある人は今から不動産情報誌
に目を凝らしておく必要がありそうですね。

[729: 匿名さん]

平米４５万円というのは、もともと住友の提案チーム側から出てきた価格ですよ。
ふつうは販売価格の３割くらいは営業コストをかけているのがこの業界。ここの場合も
コンペの時点では今のようなマンションブームが来ることは想像もできなかったでし
ょうから、多少は営業コストを見ていたと思いますね。
今の状況ではなにもしなくてもうれますから、営業コストを最小限にできます。
多少の資材や人件費が値上がりしたとしても、利益率は上昇していると思います。

販売方法はきわめて事務的に行われると思いますよ。不動産情報誌に広告を
載せることもしないかもしれませんね。

[730: 匿名さん]

ローンは公庫のみの制定があるとすれば、賃貸向け購入は無理ですね。

[731: 匿名さん]

コレくらいの物件なら現金買いなんじゃないの？投資の人は。

[732: 購入希望者]

総合設計による建ぺい率緩和で建築面積は二倍？。
定期借地権だから借地費の殆どは組合管理費？。
70年後の解体工事費は無視できない（最後にばば引く人は？維持修繕費積み立て？）。
モデルルームなんて無駄なコストは無用。
マンションの建設単価はｘ0万/m2だろうから提案企業は充分利益が出るし購入者も幸せ。
コンペ時と一寸時代が変化したがそれは欲のかきすぎ。
保育所、幼稚園、学校、介護施設等の不足を覚悟しています。
宝くじ並みか。旧住宅金融公庫の優先権が適用できるのか。

[733: 匿名さん]

まぁ、万一当たっても70年間も住まないでしょう。
適当な時期に売却。

[734: 匿名さん]

都が丸ごと買い戻すって事はないの？

[735: 匿名さん]

定借なのでローンが付きにくいですよ。中古で売るのは難しいかも。
まあ、それでも良いって人か定借をよく分かってない人が買うんだろう。

[736: 匿名さん]

定期借地権の期間終了後の扱いは、明示されていないと思いますが。
取り壊し義務がつかない可能性もありますね。するとすっごく有利な条件ですよ。
毎月５千円くらいづつ取壊し費用として積み立てるなどというのは良いほうで、
いきなり１割以上の保証金を積まされるマンションもありますからね。
５００万円の保証金を年率２％で７０年間複利運用すると２０００万円に
なります。３％なら４０００万円、４％なら７８００万円ですよ。
それを無利子で預けるのだからたまりません。

[737: 匿名はん]

解体費込みでしょ。

[738: 匿名さん]

早く売ってくれ。諦めも付きやすい。

[739: 匿名さん]

壁の色、よく見ると、ダークグレーとライトグレーの２トーンみたいですね
工事の網が取れれば、もっと明るい色に見えるかもしれないですよ

[740: 匿名さん]

定借が中古で売りにくいなら、
大崎の定借をたいして安くもなく買った人達の将来は…

[741: 匿名さん]

はやく祭りがみたい

[742: 匿名さん]

定借は駅近じゃないと意味ないってことですか？
だったら賃貸に出せばどうにかなるってことでいいのでしょうか？

[743: 匿名さん]

大崎は定借をよく知らない人から、うまくボッタというところでしょう。

[744: 大手企業サラリーマンさん]

大崎買った人は大失敗なのかな？
うん失敗だろう

[745: 匿名さん]

失敗なのかぁ・・・

[746: 物件比較中さん]

ここの販売開始情報は、どうすれば入手できるのでしょうか。
現在地方勤務（転勤で）ですが、来年度には都内に戻れるので抽選に申し込みたいんです。

[747: 大手企業サラリーマンさん]

焦らなくても、話題になるから大丈夫だよ

[748: 購入検討中さん]

販売まであと1年以上か。

[749: 物件比較中さん]

746です。

多摩ニューの建て替えも話題になるくらいですから、ここも話題になりそうですね。
１年以上あればもう戻ってきているし。
何の情報もなく待たされるのはじれったいです。

[750: 購入検討中さん]

相当強運か、コネありでしか当選できないでしょうね。

[751: ご近所さん]

うちからすぐそこに見えますが、マンション本体はそんなに暗い色じゃなさそうですよ。
>>739さんがおっしゃるように、工事のネットの色みたい。
でも、巨大ですごい圧迫感。何世帯くらい入るのかな？

[752: 匿名さん]

建築計画まとめ

住宅PLAN
　A:2LDK 81戸70.55㎡
　B:3LDK 82戸76.00㎡
　C:3LDK 82戸 82.00㎡
　D:3LDK 246戸 82.15㎡
　E:3LDK 245戸89.95㎡
　F:4LDK 82戸　89.95㎡
　G:2LDK 11戸 75.60㎡
　　　　計829戸

・暖房機能付き給湯システムの仕様　有　床暖房設備有り（ガス）
・盛夏における主風向　南
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給
　する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。
・構造　RC造＋S造

竣工２００８年１０月３１日予定

販売時期　2008.12
入居条件　2009.02

価格は港区と再協議中
（プロポーザル時期からの建築材料の上昇（25％）を理由）
・４５万／㎡の住戸割合３０％程度
・上限８０万／㎡を目処
・平均５６万／㎡程度
地代の値上げも合わせて再協議中

居住目的の方にはこれでも安いのでしょう？
投資目的の方は45万/㎡の30%の中で吟味が必要か？

また、平面計画は全住戸で共用廊下側に居室あり、
2面通風により環境に配慮しているそうです......？
竹中ですから.....

[753: 匿名さん]

＞価格は港区と再協議中

都の間違いでは？都営住宅だし
販売単価が事業コンペの大きな勝因だとすると、価格改定を認めたら
あきらかにフェアでないな。
何のための価格改定なんだろう。権利金（保証金）部分をあげて
都の利益拡大ならわかるが。

あの仕様で上限坪単価２６４万（８０万／平米）平均１８５万で
定期借地ですか。

[754: 匿名さん]

１．大阪商人根性丸出しのがめついゼネコンが、請負当時と
　　建材単価が２５％上昇していることを理由に工事費の増
　　額を主張
　（このゼネコンは請負時の約束を守るつもりは最初から無い....）
２．デベが便乗して販売価格の値上げを都に提案
３．近隣地域の販売価格を根拠に地代の値上げも合わせて提案
三位一体談合値上げか？

[755: 匿名さん]

都議会はどう考えているんだろう。都営住宅の老朽化敷地高度利用は、ここだけの話題ではないはずだが。

[756: 匿名さん]

752さん、すごいですね！！
ぜひとも
E:3LDK 245戸89.95㎡
これに申し込みたいです。
でも当初の計画から値上げ、さらに地代もＵＰとなると、ちょっと恐ろしいです。

[757: 大手企業サラリーマンさん]

これがサプライズです

[758: 匿名さん]

都議会は正義の味方じゃないからね。
自分たちのバックの業者たちに、納品やらなにやらで、適当に潤えばどうってことないでしょ。

むしろ、低コストを理由にそうゆう利権を排除したら、その方が
怒り狂うんじゃないの？

[759: 匿名さん]

以前の情報の４０万／平米だった場合に比べて、単価の安い部屋の倍率がより高くなり、単価の高い部屋の倍率は低くなった、と思うのですがどうでしょう？私のような低所得な人には、金額的にも倍率的にも買える可能性が低くなってきた気がします。

[760: 匿名さん]

入札の落札条件を　今から変えるのはおかしいでしょう。
入札した意味がなくなります。
落札出来なかった業者のほうが　最終的に安くいいものがで来た可能性も残りますし。

[761: 匿名さん]

公共事業で、落札後建築建造中に、やれ水が出た、やれ海底地盤の
さらなる調査が必要になったといって、建設費用が見直し（値上がり）に
なることは、あってはいけないのに実際にある、という調査を見たことが
あります。

[762: 匿名さん]

761さん、おっしゃるとおりです。
都や区が主体の公共事業の工事であっても、当初落札金額で
工事が完了する物件は残念ながら皆無です。
役所も追加予算を議会に申請することに抵抗はありません。
ただし、上限２５％というところでしょうか？
大手ゼネコン、デベがその上限を狙うのは当然で、民間事業
者として、いたって健全というところでしょうか....？

[763: 匿名さん]

所詮公務員。期待しちゃイカン。

[764: 匿名さん]

ここを購入検討してる人は、予定通りの価格帯で売り出されることを期待してるの？
そんな水準で出れば、空前の抽選倍率になって、
ほとんど宝くじ状態になるのは目に見えてると思うけど・・・。
ある程度の水準になって、倍率下がってくれたほうがうれしい訳じゃないのかな？？
自分はもう他物件を購入済みなので純粋な野次馬根性からですが、
もし自分が購入者の立場なら、倍率が現実的になったほうがいいと思うのだけれど。
住友・都・入札・他業者の利権など、購入者にとっては知った事ではないのじゃない？

[765: 匿名さん]

定借は判断が難しいね。
ブリ大崎の例だと、保証金が５００〜６００万、地代、解体積立金が２．５万／月だそうな。
売却時も一般の相場より相当安くなるしね。

総合的な収支としてはＷＣＴ程度かな。去年まではボッタクリと言われてたけど、今となってはこの水準ならやっぱり安いか。

[766: 匿名さん]

？　ＷＣＴって定借だったけ？

[767: 申込予定さん]

現場を見てきました。かなり建ちあがってきています。楽しみです。

[768: 匿名さん]

私も楽しみなのは楽しみなのですが，どうせ当たらないと思うと
この値上がりご時世にあと１年以上も待っていられず，他の物件の
購入に行かざるをえないかなと思っています。残念ですが。でも
野次馬的に興味津々です。

[769: 匿名さん]

＞７６６
買ってから手放すまで支払う総額が、ＷＣＴ購入と同程度ってことでしょ。

[770: 匿名さん]

>766
765はスミフのＭＳに張り付いている御仁、スルースルー。

[771: 匿名さん]

756です。
第一希望がＥタイプなんですが、ここだといくらくらいになるのでしょうか？
あくまでもざっくりした予想でいいのですが。

[772: 匿名さん]

もう間取りのタイプが発表になっているのですか？

[773: 匿名さん]

竣工後の販売開始かよ。

[774: 大手企業サラリーマンさん]

まだまだから、ゆっくり待ちましょう

[775: 匿名さん]

ここの倍率は本当にそんなに高いものになるのでしょうか？
当初計画の価格であれば投機目的の企業・個人が殺到して高倍率になるかもしれませんが、投機目的の購入を排除する規制があったとして、住居目的の個人のみだとしたら、たいした倍率にならないと思います。
マンション分譲は首都圏で年間８万戸前後。その全員が申し込めば１００倍になりますが、そんなことはありえないですし。戸建、賃貸、買換からもシフトしてくるとは思いますがせいぜい平均で１０倍程度じゃないでしょうか。今回の値上げで一桁台の倍率になるのでは。

[776: 匿名さん]

>775
>今回の値上げで

値上げが決まったのですか!? 安さが一番の魅力なのに・・・

[777: 大手企業サラリーマンさん]

>775
普通に倍率高くなるでしょ？？
江東区豊洲でさえ軽く坪250超えが出てきてるご時世に、
定期借地とはいえ、港区アドレスで、ターミナル駅品川まで徒歩10分以内で、
値上げしても上記の予想程度であれば殺到するのは目に見えてると思うがね。
これで高いとか言ってる人は元々23区内に住む資格はない方々かと。（数年前の底値時期除き）

[778: 匿名さん]

>>775
ではこの物件に対抗で来る具体的物件名を挙げてください。
それに納得できれば同意します。まず不可能でしょうけどね。

[779: 大手企業サラリーマンさん]

値上げは決まっていませんよ
ただ、提案しているだけです。
住友はプレゼン時の提案を反故にするのか？
東京都は地代を値上げするのか？
数年前の提案、約束なんて守られるはずがないと思ったほうがいいですよ

[780: 匿名さん]

ふむふむ、賛成です。779さん。
その勢いを駆って、率先垂範で是非都にかけ合ってください。期待してます。

[781: 申込予定さん]

湾岸地域に居住していますが、現在のマンション価格は高すぎと思います。分譲で買うならこの物件と決めています。