港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[63: 匿名さん]

>水を差すようですが、都民住宅の入居資格はご存じでしょうか？
>私もセカンドハウスまたは賃貸用住宅として狙っていましたが、既に住宅を所有している人は対象
>外とのことです。

適当なこと抜かさないでちょうーだい。

[64: 匿名]

５７です。
都民住宅の分譲かと思い、本当にあきらめていましたが、勘違いでしたら失礼しました。
ただ、本プロジェクトでは、中堅所得層ファミリー世帯向けと謳っており、入居資格の縛りがあるかと思っていました。
募集の詳細が早く明らかになるといいですね。

[65: 匿名さん]

なんかここ見てると申し込まないやしはあほって感じだね。
ソンナニ儲かるんならもれも申し込んでみようかな。。。。

[66: 匿名さん]

>>65
俺なんかはよく悪口言われている港南の施設は気にならないから申し込む予定だけど、
少しでも引っかかる部分があるならやめた方が無難じゃない？
埋立地とか色々言われている地区なんだから。

[67: 匿名さん]

幾ら安くてもいろいろ言われている地区だから止めた方が無難じゃないの。
坪１４０万円といえば、郊外や都内足立区や江東区ならもっといい新築マンション買えるよ。

[68: 匿名さん]

>>66
買えば転売で儲かる。
したがって嫌悪施設も住まない人には関係なし。
この物件は運用のために申し込めばよい。

[69: 匿名さん]

だいたい品川駅の港南口の朝のラッシュは物凄いんだから！
通勤先がバス利用できる場所にある人ならお勧め度は高いけど品川駅を利用する人には
どうかと思える物件ですね。
それに皆さんが言うほど安いとは思いません。
だって港南ですよ！港南！普通に考えれば、70年の定借で80平米、3200万は割高ですよ。

[70: 匿名さん]

>>67
その通り！
私もそう思います。

[71: 匿名さん]

あくまで定借だ
所有権の分譲と一緒の土俵にはない

[72: 匿名さん]

江東区で坪１４０で買える新築なんてある？

[73: 匿名さん]

江東区で坪140万の新築なんてないよね。
数年前ならあったけど。

[74: 匿名さん]

湾岸の江東区にはない
内陸は知らんが

[75: 匿名さん]

東雲のタワーで最後ってことかな？
ここはどう考えても激安に思えるんだけど。
投資にはいいよね。

[76: 匿名さん]

みんな倍率減らそうと必死だね
心配しなくても１００倍ぐらいになるから
無駄な抵抗はやめようね

[77: 匿名さん]

>>76
おまえもだろｗ

[78: 匿名さん]

>75
東雲も今ので180〜190くらいじゃない？

にしても

定期借地物件が自宅なんて恥ずかしい。セカンドハウスや投資用に、当たったらラッキー程度で
是非申込みたい！という富裕層
　　　ＶＳ
この地域に所有権物件なんてとんでもねー。買えるなら定借だろうとなんだろうとありがたい。
70年もあれば死んでるし！という必死な平凡リーマン層

の図がはっきり出ていて楽しいですね。
高倍率間違い無しなのでとても興味のある物件です。

[79: 匿名さん]

定借とは言え、今どき坪140で利益が出せるのかね。
設計・施工とも竹中だがどんなものができるんだろう？？
買わないけどそっちに興味はある。

[80: 匿名さん]

そうですね
でも構造はあまりコストダウンされても危ないので
内装を正に都営団地。。。みたいにして価格を押さえるとか

[81: 匿名さん]

いろいろ調べてみたけど、発売時期は分からなかった。
立地もいいし価格も安いそうだし、
今までは港南の物件に興味は無かったけど、この物件は興味がわきました。

[82: 匿名さん]

港南って言うとすぐに食肉処理場だの埋立地だの言う人いるけど、ここ最近の
地価上昇のトレンドをみれば、明らかに江東区の湾岸よりも上昇傾向が強い。
山の手線や新幹線、羽田、成田にも直通で行けるターミナル駅に徒歩圏という
事を考えると、もはや１０年前の港南ではない。ＳＯＮＹビルが完成し、
山の手泉岳寺駅もできると、あのエリアの発展も更に進むと思うよ。

[83: 匿名さん]

地価上昇傾向は江東区の豊洲２・３丁目も著しく強いと思うけど。

[84: 匿名さん]

もりあがってるね。ちょっと雑誌ネタを提供しただけなのに
値段だけでも内容としては引っ張れるよね。

[85: 匿名さん]

豊洲などどうでもよい。港南の他の高額物件もどうでもよい。
この物件を買いたいだけ。

[86: 匿名さん]

ここなら即金で買える。１０年家族で住んであとは賃貸にしよう。
なんてうちと同じようなことを考えている人がわんさかいそう。

[87: 匿名さん]

ここを購入できる条件に港区在中の方、勤務地が港区の方のみって基準があれば良いのにな。

[88: 匿名さん]

ここにマンションを作るのは人口の増加が目的ですから。勤務先は
関係ないんですね。
またそういう意味では、すでに港区に住んでいる人が買っても
あんまり意味ないんですね。

[89: 匿名さん]

契約変更で坪単価が見直されることって有り得ないの？

住友が坪単価上げて貰って、都も借地代を上げて貰えば
どっちも得するから有り得るんじゃないかと思ったりするんだけど。。
文句はここを坪１４０万で買おうと目論んでる人から出るけど何の効力も無いし。

[90: 匿名さん]

ありえないと思いますね。地価が上がってもあまり影響ないんですよ。

都の定期借地権の設定料の予想ですが
この計画が始まった時が平成１５年とすれば、土地の平均路線価は
㎡４９万円くらい。容積率を４００％として、借地権料
を地価の２０％とすると借地権設定料は坪８万円くらい。
およそ坪１３０万円が業者の取り分です。
今の路線価にあわせたとしても、土地代で坪１０万円も誤差は
でませんね。

[91: 匿名さん]

はたしてどんな質の物件を売り出すのやら。
明らかに周辺物件より安いから、設備が多少しょぼくても
売れると見込んで、中はスカスカだったりして。
ウォシュレットまでもがオプションとか。
デベの質が問われるな。

[92: 匿名さん]

宣伝しなくても、即日完売でしょ。
営業に金が掛からない分、設備はまともにして欲しいね。

[93: 匿名さん]

私、近隣住民なので以前お知らせみたいな形で設計予定図もらってますが、
悪くないですよ。
部屋のタイプはＡ〜Ｇまであって一番多い部屋のタイプは82㎡３ＬＤＫが２４６戸で
89㎡３ＬＤＫが２４５戸です。
駐車台数は３００台でレンタカー８台もあるとの事です。

[94: 匿名さん]

質は予定図ではわからない

[95: 匿名さん]

というか港南ですよ、港南。
駅前は湾岸労働者の溜まり場で治安は悪いし、駅前といっても何もありません。
みんな期待しすぎ。

[96: 匿名さん]

わかってます。

[97: 匿名さん]

[98: 匿名さん]

[99: 匿名さん]

湾岸労働者＝東京税関の職員ということですか。
そんなこというと怒られますよ。

[100: 匿名さん]

港湾労働者の間違いでした。
怪しげな韓国エステや、飲み屋街のある路地にたむろしています。
最近はオフィスビルも増えたようですが、昔は港南口といえば寂れた処でした。
田町やシーサイドの方が良いと思いますよ。

[101: 匿名さん]

ここは安いのがうりだから。
他の場所と比較されても困る。

[102: 匿名さん]

＞９５さん
今の品川港南口に立ってから、港南のこと話してね。
昔は〜って、あなた様は最近東京にいないのか、昔の港南に
密着した生活をされていたの？

[103: 匿名さん]

飲み屋街や風俗街があると、怪しげなやからは多くなるのです。
品川にもそれらの店がありますが、店舗数は少ないですね。
では今後増えるかというと、無理でしょうね。商業地区だから
問題ないとしても、入居する建物が多くないですから。

[104: 匿名さん]

港南がどんな所だろうとどうだっていいのだ
都心に近い＆安さが全てだ。
住む気は毛頭ないがここは投資用に狙っている

だがもちろん値段次第だな

[105: 匿名さん]

いつ販売〜？

[106: 匿名さん]

>>69=>>95
Ｖタワー、インターシティのビル群、ＮＹグラセンオイスターバー、
クイーンズイセタンも住所は港南。
港南地区がどんな所か、一度来て見る事だな。
それとも、刷り込み済なら、対抗する何処かのデベかな？

[107: 匿名さん]

現場見てきましたが、隣や品川駅川に都営っぽい団地がいっぱいあって、平置きの駐車場が地上にかなりの台数ある。
セキュリティー不安や駐車問題で揉めるのは必至。値段からして設備も期待できない。
向かいのビュローも賃貸だし、４丁目と３丁目でもの凄い格差が生まれそう。現状でも港南小中学校エリアとの見栄えは大違い。
３丁目は今年夏祭りやるみたいですしね。買うなら３丁目物件でしょ。

[108: 匿名さん]

インターシティに研修に行ったけど、すごい変貌ぶりでした。
きれいになりすぎ。駅から離れるとどうかわからないけど、
駅前と駅上はすごくいい感じだった。
なんだかんだいっても山の手線沿線の再開発は力の入れようが違うんだね。
多少仕様が落ちてもいいから、ぜひ買いたい。

[109: 匿名さん]

内装仕様は最低限でオプションたくさんつけないと今時の分譲マンション仕様にならない
ってパターンになりそうな気がしますがそれでも安さと交通利便性の魅力は大きいですね。

[110: 匿名さん]

安いのは一概にいいとは思えないんですよね
安い＝低所得の人たちが集まる
マンションは共同コミュニティだから周辺住民の質は快適性に非常に関係してくるし

[111: 匿名さん]

[112: 匿名さん]

[113: 匿名さん]

ここは確かに割安感のある物件だと思っていますが、物件価格＋土地賃料＋消費税10％？＋金利上昇等を考えると、そんなに言う程安くない気もして来てます。

[114: 匿名さん]

実際に消費税が上るのは、物件引渡し後らしいし
土地賃料自体に消費税はかからないし、
金利上昇を考えたらローン金額が少なくて済むここはお得。

[115: 匿名さん]

>113
だからこそ、１４０万円／坪という価格が魅力的だと思います。
いくら港南でもこの価格はもう出ないと思います。
現在売り出し中のＷＣＴ−Ｃ棟の低層階でも坪単価は２３０万円（北側）を越えています。
（売り出し時のＡ棟低層階では、坪単価１９０万円弱（北西側）から購入できました）

[116: 匿名さん]

超ど素人の質問で申し訳ございません、アドバイス下さい。
最近マンション購入を考えだしたものなのですが、
借地権の中古マンションの場合、”地代”って請求されてるみたいですけど、
ここは地代の請求は無いのでしょうか。
毎月地代の支払いがあるなら、この価格はたいして安くないと思うのですが、
無いなら抽選にチャレンジしたいと考えております。

[117: 匿名さん]

定借で地代なんて聞いたこともない。
当然ないでしょう

[118: 匿名さん]

１１６です。
１１３さんのコメントの中にありました。申し訳ございません。

[119: 匿名さん]

>>117
>定借で地代なんて聞いたこともない。
>当然ないでしょう

以前、都営住宅経営部住宅整備課に電話で確認したいことがあって電話して聞きましたが
毎月東京都から地代が請求されるそうです。

販売時期を聞いたのですが、東京都は土地を貸すだけなので販売時期や価格はすべて住友さん
に聞いて欲しいとの事でした。
ようするに価格帯などは東京都で決めるのではなく住友不動産が決めるのでひょっとしたら
この計画は期待はずれで終わる可能性も出てきそうです。

[120: 匿名さん]

やっぱり、そんなおいしい話ってあるわけないですよね。。。
でも、結構安いですね。（ｗ）

[121: 匿名さん]

>でも、結構安いですね。（ｗ）

その価格自体がまだ正式に決まっている訳ではないそうです。

[122: 匿名さん]

上限の価格は決まってます。この価格からするとほとんど１日で売り切れでしょ。
それも抽選の可能性が高いですね。
販売面でまったく懸念がないとなれば、いかにコストを引き下げて
安く作り安く販売するかを考えるのと違いますか。
とすれば、仕様は都営住宅クラスということなんでしょう。

[123: 匿名さん]

あくまでも住友が売主ですから、ＷＣＴに勝るとも劣らない仕様になると思います。
一番影響を受けるのが、近隣の割高マンションでしょうね。
まだ完売していない物件は厳しいのではないでしょうか。

[124: 匿名さん]

住友は販売途中で値上げしちゃうような節操の無い売り方で顰蹙かってますから、むしろ住友が売り主ってのはマイナスでは・・・？

[125: 匿名さん]

これがなんでやすい？　このスレのタイトルがばかげてる。

[126: 匿名さん]

>>125
じゃあ、品川駅徒歩8分、80平米/3200万に匹敵する物件知ってんの？
目に前に建っているビュロー品川の賃料知ってる？（特殊な賃貸マンションではあるが・・）

[127: 匿名さん]

地代がない訳ない
その毎月の地代がなきゃ都が全然おいしくないじゃない
都営を建てない代わりなんだから都にお金が入らなきゃ意味がない。
ここは民間分譲だけど都営の代わりってことを忘れないでね。

[128: 匿名さん]

地代がどれくらいか分かるの？
都営住宅経営部住宅整備課に電話で聞いたけど破格に安いですよ。って言ってたけど。

[129: 匿名さん]

都の土地のため、地代は只同然でしょう。
ちなみに、同じ定借物件のブリリアタワー大崎は、専有面積にもよりますが凡そ地代が１万円前後／月、契約時に保証金が５００万円、物件価格とは別途掛かります。
これで坪単価が２２０万円弱です。
対する４丁目物件は坪単価１４０万円、地代只同然、保証金なしです。
大崎物件と港南物件の差を差し引いても信じられますか？
これを見ても、４丁目物件が破格なことが判ります。

[131: 匿名さん]

>130
127さんではありませんが、このスレそのものが、ダーテイなキャンペーンでしょう。

[132: 匿名さん]

>ダーテイなキャンペーンでしょう。

なんで？詳しく教えて欲しいけど。

[133: 匿名さん]

ここも完成まであと2年半ですね。上棟まであと1年半くらいかな?
建物がある程度立ち上がってくると、ますます盛り上がりますね。

[134: 匿名さん]

モデルルームは１年後ぐらいにオープンですかね。

[135: 匿名さん]

モデルルームはつくらないかもしれませんね。

[136: 匿名さん]

棟内モデルルームですよ、きっと。公開は完成前６ヶ月前ってとこかな。

[137: 匿名さん]

ここってほんとに坪単価140万以下で一般に分譲されるのかな？
例えばさ、ここ丸ごと誰かが買い取って、そのまま坪単価上げて
再販ってことあり得るかな？(中古になるけど)
仮に1部屋1000万値上げしてもまだ割安なわけじゃん？
800戸で80億で販売経費引いても数十億の利益でしょ？
俺が金持ちなら住友不動産に交渉するな。
住友不動産だって販売経費かからないわけだし、win-win。庶民はlose。

[138: 匿名さん]

土地の持ち主が東京都というのが一番のネックなのですよ。
いっそのこと土地も住不に売ってしまえば良かったのに。

[139: 匿名さん]

住不に売っていたら、販売価格は、坪単価１４０万ですみませんよ。
近隣のマンションと遜色ない価格になっていたことでしょう。

[140: 匿名さん]

条件最悪な極少数の部屋だけ１４０万／坪にして、大多数は高値販売では？
あの住友だし。

[141: 匿名さん]

ここいつ販売〜？

[142: 匿名さん]

住友がＷＣＴと競合しないな。と、判断されたら販売になるんじゃないの。
早くＷＣＴを売り切っちゃえば良いのにね。
大体さあ、ＷＣＴは住友がもったいぶってたのか知れないけどブランファーレみたく
さっさと販売していれば毎期即日完売されていたろうね。
何であそこの会社はあんなに動きが遅いのかね〜。

[143: 匿名さん]

ＷＣＴは、
・マンションギャラリーがお台場にあり、確かにお台場は、遊ぶには楽しいところなの
　ですが、ゆりかもめ以外の交通手段がなく、しかも新橋からかなり時間がかかり、値
　段も高いのがネック。
・地価、金利、物価等の動向にあわせてか、値段が改訂されて値上げされており、他の
　マンションのデフレ前の旧価格に比べて割高感がある。
・値段は、現在の物価動向にあわせているが、設備は計画時のままという、値段と設備
　のギャップがある。
・立地が三方は開けているとはいえ、モノレールの近傍であること、品川駅から徒歩で
　帰宅する時に交通量が非常に多い道路を横断せねばならないこと。

　等の理由で私は、検討対象からはずしました。
　これから新しいものがどんどん立つので、ＷＣＴの設備と、他のマンションと比
　較すると厳しい評価となっていくと思いますが、港区で都心という立地で見ると、
　まだまだ魅力的な物件だと思います。
　芝浦アイランドのケープもほぼ売り切ったことですし、豊洲等の湾岸物件が少な
　くなれば、売れると思います。

[144: 匿名さん]

WCT など、どうでもよいです。

[145: 匿名さん]

都心部物件の価格アップのニュースも流れた事だから、ここは歴史に残る
倍率になるだろうな。部屋によっては軽く１００倍を超えてくる。
おもしろいから宝くじ代わりに申し込んでみることにするよ。

[146: 匿名さん]

たぶん平均倍率50倍くらいになるよ。

[147: 匿名さん]

ここって自分で住まずに貸すことって出来るんですか？合法的に。

[148: 匿名さん]

交通量が非常に多い道路を横断せねばならないこと。

ーー＞都内なら普通だと思いますが、、、。

WCT など、どうでもよいです。

ーー＞買えないひとですか？

[149: 匿名さん]

WCT はどうでもよいとは思わないが、
品川駅から遠すぎるので、検討対象外です。

[150: 匿名さん]

交通量ってか、激走トラックが多くて、あの道路は怖い。

[151: 匿名さん]

ＷＣＴは品川駅から遠すぎて検討対象外、に同感。
数年前なら、タワーが珍しかったからＷＣＴでもいいかなと
思ったけど。
今じゃ、駅から遠いタワーをわざわざ買いたくはない。

[152: 匿名さん]

港南地区は海岸通りを境に各物件の明暗がはっきりしてきましたね。

ベイクレ：売れ残り
ＷＣＴ　：順調？？
ブラン　：速攻で完売

海岸通りを越えない各物件：完売

やっぱりマンションは最寄り駅までの立地が重要だとゆう事が立証された様ですかね。
ブランは販売方法や発売時期で先行逃げ切りって感じでしょうか？
ベイクレが正直ここまで売れ残るとは誰も思わなかったんじゃないかな。
部屋の明かりの点灯率を指摘する声があるけど他物件と比べると本当に真っ暗で、
残りの残戸数が気になる所です。
ＷＣＴはまだ販売中とゆう事でまだ明暗がはっきりしてませんが、なんか売れ残っちゃう
可能性も出てきている気がします。
港南四丁目第3団地建替プロジェクトは海岸通りを越えない物件で、爆発特価で、立地良好
なので発売されればさらなる明暗が出てくるでしょうね。

[153: 匿名さん]

モノレール通勤なのでWCTは即買い。
玄関からホームまで約７分。

[154: 匿名さん]

ＷＣＴの品川駅からの距離は三角地帯に直線道路ができることで、
コスポリなんかとそれほど差がなくなる予定。

[155: 匿名さん]

>直線道路ができることで、

高速とかモノレールを潜り抜けて直線道路が出来るの？
可能なの？
本当ならベイクレだけ売れ残っちゃうじゃん。

[156: 匿名さん]

まあ物件価格上昇効果でベイクレも直に完売でしょう。
正直＊＊な営業でも売れるのがムカつくけど

[157: 匿名さん]

>>156
え〜！ベイクレの点灯率見たことないの？
3桁は残戸数ありそうだったよ。
ＷＣＴ、ブラン、コスポリ、ＰＴ品川ベイワードはピカピカなのにベイクレだけ
真っ暗って変。あれは見比べた事がある人なら俺の言ってる事は分かってくれると思う。
なんでだろう？西側だけ異常に売れ残ったとかかな？
まさか200戸以上残っている訳ないし。

[158: 匿名さん]

>>157
あれだけ夜間点灯が少ないと、相当数の残戸抱えてると考えるのが
普通でしょうね。
セカンド購入などは、ベイクレ以外でもありますからね。

[159: 匿名さん]

初めは点灯率が低いのは遮光カーテンでも使っているのかな？と噂が立っている時も
思っていたのですが、普通に考えて入居された方々は眺望を楽しみたい。といった理由
から遮光カーテンで締め切るなんてのはおかしいですしね。
昨日なんて西側だけですけど８割くらい真っ暗でしたので本当にビックリしました。
今夜もチェック入れてみます。

[160: 匿名さん]

>高速とかモノレールを潜り抜けて直線道路が出来るの？
港区の発表では線形改善のために直線道路を作ると書いてありましたから、三角地帯を道路が挟む形になるのでしょう。
そうなったら品川駅までの時間は計算上１４分→１２分になるはず。
さらにスーパーが入ったらベイクレだけ置いてかれる可能性は大きいでしょう。

[161: 匿名さん]

直線道路は私の方では確認してませんが、住友パワー炸裂！といった所ですかね。
確かＷＣＴだけ急に地目が販売スタート時変わったので、当時も住友パワー炸裂してるな〜。
と思ったものです。

[162: 匿名さん]

>>157
>>159
まあ、あんまり追い詰めないようにしましょう。
電気を消して生活している方も居るそうですからw