港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[625: 購入検討中さん]

いくらなんでも、あの色のまんまってことはないと思います。
１階・２階部分がただのコンクリート壁なのはなんででしょうか？
駐車場なのでしょうか。
隣接するスーパーは大型店であってほしい。

[626: Michael]

隣接するスーパーって、面積からして大型って
無理でしょ？景観がチープにならないように
気を使って欲しいと思っています。
店の外まで商品を並べ立てるスーパーって
あるでしょ。そんな店だったら嫌ですね。
１、２階は、最後にタイル張りなんかにする
のでは？どこのビルも、１、２階は最後に
お化粧するために、最後までコンクリむき
出しになっている場合が多いですよ。

[627: 匿名さん]

私は今の色でもかまいませんけどね。
てゆか当選する確率がメチャクチャ低いのに文句言う人が大杉w

[628: 匿名さん]

しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね
わかっていたとはいえ、コスポリさんは角部屋だけはなんとか眺望が残るけど、
それ以外の南側のバルコニーの部屋は、ほぼ視界が真っ黒タワーに・・・

[629: 匿名さん]

そもそも約束通りの値段で売り出すのだろうか？　知らん振りして高値で売って、
上乗せ分は、山分けって密約とか。　もともとの契約条件通りだったら、どんなに
内装がしょぼかろうが、なんだろうが何十倍つけるかわからないほどに人気が
でてしまうけれども。

[630: 匿名さん]

外壁の色を持ち出して、倍率を下げようとしても無駄ではないでしょうか。

[631: 匿名さん]

>しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね

このマンションにとっても明日はわが身というところはないでしょうか。
南隣の中学校のところがタワーに変わったら。。もう話題になっているのかも
しれませんが、心配です。（あたるわけないから心配の必要はないですかね。）

[633: 匿名さん]

ここは床暖房、ディスポーザ、浴室乾燥といった、最近のマンションでは
あたりまえの設備はあるのだろうか？
というのは、あの価格で普通の設備水準で出せば高倍率は必至だが、そう
なると営業増やさきゃならなかったり、手間かかったりと高倍率はデベに
とっていいことは一つもない。
価格上限が決められている以上、利益を出すためにはコストを下げるしか
ないし、数年前のマンションはああいう設備は無いのが普通だったし、
都民に安く住宅を供給するのが主旨の物件なので、省いても問題なかろう
という判断にならないだろうか。
実際、省いても売れるだろうし。

[634: 匿名さん]

いえいえ高倍率だと、
膨大な数のマンション購入希望者データが集まります。
デべには貴重なメリットです。

[635: 匿名さん]

ここの小中学校の学区は、どこになるのでしょうか？
土地勘ないもので．．．

[636: 匿名さん]

だから販売は秋以降です。

[637: 匿名さん]

>635
港南小でしょう。小学校は建て替えになりますけど。

[638: 匿名さん]

>しかし見事にコスポリさんの南側にかぶる位置に立ちましたね
だけど距離が５０メートル以上ありますから、開放感がないだけで
気にしなければそれまでですよ。

[639: ご近所さん]

小学校建て替予定用地は１９００倍の猛毒が出て中止では？
除去してから建てるのかな？

[640: 大手企業サラリーマンさん]

みんな焦りすぎ

[641: 匿名さん]

639
それは芝浦小の立替用地として検討していた土地のことです。
港南小の立替はもう決まっています。

[642: ご近所さん]

建替は決まってますが、今の土地のままでは狭いので別のところに建て替え予定だったのに
有害物質がでて、どうするか？ということで問題になってましたよ。
つい先日のTVニュースより。

[643: 匿名さん]

だからそれは芝浦小ですってば。
田町駅近くの東京ガスの土地から、有害物質が出た話。
これまでのレスちゃんと読んでください。
ついでにニュースも。
それともデマを流したいのかな？

[644: 匿名さん]

あ、芝浦と港南の違いね

[645: 匿名さん]

＞だけど距離が５０メートル以上ありますから、開放感がないだけで
＞気にしなければそれまでですよ。

↑ここに住む人は気にならないはず！
でもコスポリの南向きに住んでいる人達は辛いだろうね（＾＾；）
真っ黒い巨大なＭＳが毎日毎日ジワリジワリ高くなっていくんだから！（爆）
今まで何もなくてぬけていた眺望が。。。。
凄い圧迫感は必至！じゃなくて必死だなっ！（爆）
おかげで中古も売れない！値段が下がる！
ホント悪循環だな！コスポリは！！

[646: 匿名さん]

ここの影響はコスポリ販売時には既知の問題だったので販売価格に織り込み済みのはず。

[647: 周辺住民さん]

でも、もうちょっと普通の建物になると思ってたでしょう？

あのルックスはユニークを通り越して、異様ですらありますよ。
「あれは下地なんだろう」と言い聞かせてきましたけど、
本当に最後まであの色でいくのですか。

[648: 匿名さん]

真っ黒タワーになるとは思わなかったよ

[649: 匿名さん]

なんで、もう少し周辺の建物と調和する色にできないのでしょうね。
今からでもなんとかするべきでしょう。
都はちゃんとスミフを行政指導してほしいものです。

[650: 匿名さん]

都にそんな権限はないだろ？
土地を貸して、コンペで適切な企業を選定し、土地賃料を取るだけだ。
色に文句いうなら他の地域に行けば？

[651: 購入検討中さん]

ここって、みんな不満たらたら書きこむけど、結局最後は申し込んでしまう
と言うマンション！？

[652: 匿名さん]

適切な企業だったら、こんな異様な色にはしないでしょう。
周囲は薄い色のマンションばかりなのに、あまりに浮いている。
都も、まさかこんな不調和をスミフが平然とするとは思ってもみなかったんじゃない。

[653: 匿名さん]

都はしってるんじゃないの？
コンペの時にイメージイラストぐらい提出すんじゃないかな？

ただ、色ってのも感性だから元来簡単に規制すべきでもないでしょう。
今規制が入ってるのは、長年かけてその土地のカラーが確立してるようなところで、
そうゆうところは規制して町並みを守るのもいいでしょう。

ただ、港南なんてのは、文化とかそうゆう次元じゃなくて、これから作っていく町だ。
それを考えれば規制・不調和なんていうレベルじゃない。

むしろ、１００年後の港南は、こんなのがデファクトになって、
普通の、グレーやらブラウンやらの外観の建築の方が規制されるかもよ。

まあ、私なら買わないが（笑）

[654: 匿名さん]

都では4月から改正景観条例が施行され、ビルの色彩やデザインの変更命令ができるようになる。
赤や黒は、規制の対象だよ。港区の臨海部は、景観形成特別地区に指定されているし、
周辺との景観調和を考慮しないセンスのない建物を、都も地主として黙ってはいられないはずだ。

[655: 匿名さん]

ここの最後のページにコンペの時に住友不動産が提出したイラストがあるけど黒ではないよね。
どう見ても薄いブラウンだよね。
日の光を受けて白っぽくなっているし。
この図をみた都の担当者もまさか黒いタワーマンション建てるとは思わなかったでしょ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

[656: 匿名さん]

まあ成る様にしか成りませんよ。

黙ってはいられないハズとか言ってるけど、普段都の職員と仕事で接してる私としては、
「彼らは基本的に黙ってるハズ」だと思いますよ（笑）

とくに、今は選挙絡みで、こんな臨海の建物なんかどうでもいいでしょ
正直言って、票にならないだろうし。

このコンペのＰＤＦは、たしかに黒には見えないけど、
こんなコンペ時の資料は昔の話で、実際建て始める前の
資料がどうなの？ってとこだよね。

あとね、都は都はって言うけど、彼らは法律等各種規制に合致しないと動けないし、
庶民としては動いてもらっちゃ困るわけ、自由が阻害されるから。
しかも今回は直接施工でもないんだし。
よくわからんが、景観条例って、遡及適用なの？
一般的に言って、建築確認が終わってるものは、適用除外ですよね、建築関係法令って。
遡及適用だとしたら、既存の建築物も行政の裁量で建て直しや外観変更されるの？
いやー怖いねぇ。

また、デベだって、売れない建物を作るわけじゃあるまいし
（もっとも市況を考えると、力を注ぐ気力は無いでしょうが）
こうゆう色のニーズもあると判断してるんでしょ。

いやな人は買わなければいいのでは？

[657: 匿名さん]

＞ここって、みんな不満たらたら書きこむけど、結局最後は申し込んでしまう
＞と言うマンション！？

＆少しでも早く、少しでも安く買いたい人が書き込むマンション！？

[658: 匿名さん]

＆　ここに書き込んでいる大半の人が　結局買えない（抽選にはずれる）

＆　マイナス面を書かれると　倍率が下がるりそうで嬉しくなる

不思議なマンション。

[660: 匿名さん]

販売も１回で終了なんでしょうね。抽選倍率はそれほど高くないのではないかな。
ただし、チャンスは１回だけということでしょう。

[661: 匿名さん]

>抽選倍率はそれほど高くないのではないかな

甘いですね。
売り主の社内では　天文学的倍率になるのを心配していると言っていましたよ。

[663: 匿名さん]

だけど販売期を分けずにいちどきに申し込みを受けて、重複申し込みが
出来ないとすれば、５，０００人が申し込んだとしても平均６倍程度で
すよ。
天文学的というのは何倍だか判りませんけど、仮に２０倍とすれば、
１７，０００人もの申し込みがある??? んなことにはならないでしょう。。。

おそらく所得制限だとかいろいろあるだろうから、意外と倍率は低かったり
するというのは考え方としてはどう?

[664: 匿名さん]

↑そういう例えをするならば5000人がひとつの部屋に申込み集中したら５０００倍だよ。

[665: 大手企業サラリーマンさん]

縛りをきつくしたい都
縛りをゆるくしたい住友

その調整でもめてそう

[666: 匿名さん]

つみたて君の倍率も加算されるから、
名目上は１０００倍の部屋があってもおかしくはないよ。

[667: 匿名さん]

つみたて君の募集もずいぶん前に停止されてますけど、
まだ権利持ってる人は多いんでしょうかね。

[668: 大手企業サラリーマンさん]

権利もっている人が、定期借地権物件買うとは思えないよ

[669: 買いたいけど買えない人]

安く出す事が入札条件なら

床暖なし
ディスポーザー無し
2重ガラスor2重サッシュなし（防音対策無し）
浴室乾燥無し
2重床。2重天上無し
天上が低い・・・
内装賃貸仕様

で、出てきたらどうしよう、
待ってるのに・・・

[670: 匿名さん]

タンク有りトイレ、ウォシュレット無し。
浄水器無し。
キッチンのガス台無し。
風呂の鏡無し。
玄関はワンロック。

とか、安普請にはいくらでもできますよ。

[671: 匿名さん]

＞656
このコンペのＰＤＦは、たしかに黒には見えないけど、
こんなコンペ時の資料は昔の話で、実際建て始める前の
資料がどうなの？ってとこだよね。

コンペでどんな案を出してても、実際受注して建設する時はいくらでも変えてオーケーってことかな？
すごい企業倫理・・・と絶句するのみだね。

[672: 匿名さん]

値段どおりの仕様にしかならないってことですか？
同じ住友のWCTみたいな仕様にならないかな〜♪

[673: 匿名さん]

>672
普通に考えてたらなるわけ無いでしょーに。
ＵＲと同等の仕様じゃないかな。値段的にも。

[674: 大手企業サラリーマンさん]

たしかに平米単価は都との契約がありますから、それを逸脱するわけには
いかないけれど、内装や諸設備は取り決めはないでしょうから、おもいっきり
シンプルという可能性はありますね。
だから５００万円もかけてリフォームしてしまえば、細かな設備はなんとかな
りますけど、窓ガラスや玄関ドアなどは共用設備だから取り替えるわけにはい
かないですね。

[675: 大手企業サラリーマンさん]

贅沢いったらいけませんよ

高所得者向けの物件じゃないわけだから

[676: 匿名さん]

>>672
そりゃ湾岸一高い買い物をしたＷＣＴの住民が承知しないわ。
外観、内装等は、値段なりでいいけれど、この場所は貴重、
同じ徒歩８分でも、グローヴの田町駅より、
大ターミナルの品川駅の方が断然良い。
ダメもとで申し込んで、当たれば金をかき集めるよ。

[677: 購入検討中さん]

で、いつ発売なんでしょう？？

[678: 匿名さん]

風呂の浴乾なし、カーテンレール＆BOXなし、収納に扉なし、各居室はTV端子なし、洗濯パンなし、キッチン下収納扉および引出しなし、吊り戸棚なし、クッションフロア、全居室同一壁紙、玄関たたきコンクリ仕上げ。
はたまた、ドアなし、ガラスなし、風呂なし、ＥＶなし、トイレ共同、コンクリ全面剥き出し。全てオプション。

[679: 大手企業サラリーマンさん]

都民住宅の分譲バージョンと思えばいいのではないですか。

[680: 大手企業サラリーマンさん]

６７９です。
もし私が都の担当者だったとしたら、都の一般賃貸住宅や都民住宅の
入居者への分譲を考えますね。それらの住宅の入居者に分譲すること
で、現在満杯状態の都民住宅などに新たな入居者を入れられますし、
中堅所得層への住宅供給という考え方にも合います。
ですから、第一期分譲として、都が運営する住宅の入居者やそれらの
住宅に入居できる資格　↓　などを満たしている人が対象となり、
売れ残った場合は最終分譲として一般の購入希望者へというやり方
にすると思いますね。
http://www.to-kousya.or.jp/to/shikaku.html

ここで話題になってる転売で儲けるとか、賃貸で儲けるとか
という話は？？？？と思いますね。

あとは名義借りを都がどういう方法で防止するか、その辺は
どうなんでしょう。

[681: 匿名さん]

都民じゃない他道府県の人を、受け入れたいんじゃなかったっけ？

[682: 匿名さん]

都民住宅の分譲バージョンとは、まさにその通り。幻想は見ないこと。
高層分譲というだけで、同じ敷地内の他の住宅同様、都民団地に他ならない。

[683: 大手企業サラリーマンさん]

安物買いの銭失い　になりそうな物件なんでしょうか？

[684: 匿名さん]

売り渋りの、高値買いの銭失い物件よりもマシ。

[685: 近所をよく知る人]

そんなことはないですよ。豪華ではないけれどコストパフォーマンスの
良い物件になるのではないかな。

[686: 周辺住民さん]

超弩級のコストパフォーマンスでしょう。
４２階最上階でも坪１５０万円未満。
定期借地権といっても借地期間は７０年超、地代はタダみたいなもんだし。

[687: 匿名さん]

当然のことながら、安いには、安いなりの理由がある。

[688: 周辺住民さん]

＞当然のことながら、安いには、安いなりの理由がある。

抽選にはずれたときの事を考えると、正直そうあってほしい。
人気のない部屋でもはたして何十倍になるのか。

[689: 匿名さん]

上物は、坪１５０万円未満だけど、借地権代（月払いとは別物）がかかるのでは？
１００平米５０００万＋借地代１０００万＋月々の借地代
と考えると、コスモポリスよりも割高な物件になるのではないでしょうか。
現状の地価を考えると、もちろんお買い得感はありますが。
世帯年収１０００万以下のひとしか住まないマンションだとすると、
モラルの面で心配になります。

[690: 周辺住民さん]

「提案販売価格が４５万円/㎡以下」となっていますよ。
一括払いの借地権代って別途かかるんでしょうか・・・
正面路線価は７１０千円/㎡で借地権割合は60％のようですが。

「４２階最上階」は間違いでした。４３階建てのようです。
100㎡の部屋はないようですよ。
全８２９戸が70〜90㎡だそうです。
月々の借地料は１戸当たり１万６千円/月になりそうです。

[691: 周辺住民さん]

あ、そうそう。
前に話題になっていましたが、外観図を見る限り真っ黒タワーではないようです。

[692: 申込予定さん]

概観図が黒でないのに、建ちあがりつつあるものが黒いからみんな騒いでるんですよ。
＊＊てませんか？

[693: 購入検討中さん]

ＢＯＫＥてませんか？

[694: 近所をよく知る人]

定期借地権の設定費用は土地価格の2割くらいが相場ではないですか。
このマンションの計画段階での路線価は安かったですから、土地１㎡
あたり、10万円くらいでしょう。容積率４００％として部屋の面積
１㎡に対しての設定料は２５，０００円程度ですね。
販売価格の４５/㎡のうち土地代は2.5千円ですから、デベとゼネコンで
残りはみんなもらえる勘定です。
売れ残る心配がなくて事業としてはおいしい話ですよ。

[695: 銀行関係者さん]

<<世帯年収１０００万以下のひとしか住まないマンションだとすると、
モラルの面で心配になります。>>
このような書き込みをなさる６８９様のような方が
最もモラルが低いような気がしますが・・・
衣食足りても礼節を知らない方が増えましたもの。

[696: 匿名さん]

中途半端な「小金持ち」は始末に負えん。「本物」なら年収で人種差別したりせんよ。
立志伝中の人々（本田しかり稲盛しかり）が、こんな発言をすることはない罠。

[697: 購入検討中さん]

地代はかかっても、そのぶん固定資産税はかからない。
土地値が反転上昇を続けると安い地代設定はメリット出てくるかも。
当初は土地所有権があっても減税処置があるからメリットでにくいけどね。

[698: 匿名さん]

いずれにしても、定借マンションを自宅用に購入する層ということでしょ。
カッコつけなくてもいいんじゃない？
みんな知ってるんだから。

[699: 実は私は大地主]

私はマンションの場合は建替えの問題がない定借のほうが合理的だと思いますね。
土地の所有にこだわりたい気持ちも分かるけど、マンションの場合の敷地権なんて
やっかいなだけですよ。
もし同じ立地で同じ仕様のマンションだったら定借買いますね。ただ最近は定借
でも条件の悪いマンションが多くなってますから要注意ですが、都から定借なら
安心ですね。

[700: 匿名さん]

土地値が上昇を続けたら、メリットよりも
土地を所有しないデメリットの方が大きいと思うが。

[701: 匿名さん]

699です。
土地を所有するのでしたらマンションよりも別の形態が良いと思いますね。
土地が値上がりした場合定期借地権のマンションも値上がりすると思いますし。

むしろ敷地権のマンションの場合、将来建替えの問題が必ず発生してきますから
かえってややっかいですよ。その点で定期借地権のほうがすっきりしてますね。

ここのマンションの場合、都が地主ですから定借の期間が満了しても改めて
定借を継続できる可能性が高いですから、民間の定借と比較した場合でも
優位性がありますね。また、民間の定借の場合土地価格の上昇とともに、
借地料の値上げリスクがありますけど、ここの場合民間定借よりも値上げ
の金額は少ないと思います。

[702: 匿名さん]

建替え問題が起きるほど、長期は住まない方が良いですよ。
敷地権のマンションの場合はね。20年かそこらで売却、住み替えですよ。
修繕費がどんどん割高になっていきますから。設備も古くなるし。

[703: 匿名さん]

借地権のマンションは、定期的に借地料の改定があるわけでしょ？
普通、マンションは１戸当たりの土地所有面積が少ないので、土地
価格がよっぽど高騰しない限り、建物の劣化に合わせて価値が低下
していくけど、借地権のマンションは何十年たった物件でも定期的
に借地料が上がっていく可能性があるのだから、そうなると、建物
が劣化していくのに、住むためのコストは上がっていくということ
になってしまう。これは、心情的に許せないような気がする。借地
料が上がるということは、土地の価値も上がるということだけど、
定期借地権の場合は、年数を経るにしたがって、どんどん売りにく
くなっていくのだから、単純にはよろこべないし。

[704: 大手企業サラリーマンさん]

借地料は７０年間変わりません

[705: 近所をよく知る人]

借地料が上がらないのなら、最高ですね。

[706: 大手企業サラリーマンさん]

気になる点がひとつ

今回は１㎡４５万以下の価格で都から条件提示されているはずだ
担当が住友不動産だから、かなり利益率にこだわるはずだ
販売価格が低いはずだから利益率がかなり低くなるのは当然
となると内装はかなり期待できないよ

今の住居よりレベル下げてまで定期借地権物件を購入する人がいるのか？
どのような募集要項になるのかが気になるところだ
（特に年収制限が気になる）

[707: 匿名さん]

利益率にこだわらないどんぶり勘定の会社
の方が不安な気がしますが・・・

[708: 大手企業サラリーマンさん]

住友はかなりケチで有名です
どんぶり勘定では困りますが
顧客・従業員に対してもシビアな会社です。

物件概要が出るのが違う意味で楽しみです

[709: 匿名さん]

内装なんてどうにでもなるだろ

[711: 大手企業サラリーマンさん]

自主退職しますよ

[712: 匿名さん]

仕事ができない人は無理して勤めていても、会社も本人も両方不幸になりますね。
他で適職を探したほうが良いです。

[713: 大手企業サラリーマンさん]

そのとおりですね

[714: 匿名さん]

住友の社長は「どうして高層階と低層階の値段が違うのか？」と本気で社員に聞くア○です（爆）
挙句の果てに某ＭＳの販売では下から上まで値段が殆ど変わらずに設定され
営業やっている友人は「やってらんねーよ！」とよくほざいていました！

[715: 匿名さん]

なんか低層階からペンキで色塗りなおしてるよ。柱と庇以外の部分を
グレーに塗装してるけど、まだ暗い感じ。どうせならフェイバ同様に
白黒の方が良いと思う。

[716: 申込予定さん]

販売開始はいつかな？楽しみです

[717: 周辺住民さん]

賃貸じゃないの？

[718: ビギナーさん]

いまさら計画変更して賃貸利益を住友が丸取りしたら
リクルートなど他のコンペ参加者が怒るだろう。
住友的には賃貸にして坪１万円くらい取れたら
分譲するよりおいしいよね。

[719: Michael]

入札時からは考えられないほどの販売価格を
設定可能な状況へと変化しているので、住友
さんでは、何とかして高く売る算段を（都との
交渉の仕方を）検討していることでしょう。
都のほうでも「いまどき、平米４０から
５０万円で売るなんて、異常ですゼ、だんな」
と持ちかけられたら「ウン、そりゃ、そうだな」
と思ってしまうかも？

[720: 匿名さん]

物件の詳細はまだなの？

[721: 匿名]

719>
確かに、鉄価格もこの１年半で２倍近く値上がりしているし、入札時とは大きく状況が変わっていることも確かですね。まともなマンションを建てるためには、少なくとも平米７０万オーバーにしないと無理なのでは。また、購入対象者の年収範囲も上に広げるのではないでしょうか？安物のマンションが作られてしまうよりも、価格を上げてでも堅実な物件が出来ることを望みます。

[722: 匿名さん]

竣工後に一期で全室売り出しても超短期間で完売できる見込み。
モデルルームもあの辺に作ったりすると高いし利益あんまり無いからあんまりコストかけずにやるつもりです。もうしばらくお待ちください。

[723: 匿名さん]

確かに分譲面積で平米あたり４５万円以下というのは、建築面積に換算
すれば平米あたり３０万円強でしょうから、分譲自体での利益は出ない
かもしれないね。
１，２階部分の投資効率の良いテナント物件を取得できると割り切ってい
るのでしょう。

[724: 匿名さん]

>>721
こういった物件は計画が通った時点で建設材料を購入しているので、計画が通った時から調達済み
ですよ。大抵の大型物件で言われ続けているデベロッパーの言い分けだけど、
何時計画が通ったのかがチェックポイントじゃないのかな。