港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[523: 匿名さん]

もちろんあります。機械式ですが・・
駐輪場も屋内なのがうれしいですね

[524: 匿名さん]

購入に際して条件があると思いますが、都営住宅と同様なのではないでしょうか？単身は不可、夫婦であれば世帯収入○○○万円以下、子供二人いる場合は○○○万円以下といった感じです。あと不動産の所有の有無は固定資産税の課税台帳の提出が義務付けられるかもね。いずれにしても、賃貸するのは難しいとは思います。

[525: 匿名さん]

転売も出来ないしね

[526: 匿名さん]

賃貸とか転売目的の方は御遠慮願いたいし、
そのような販売にするでしょ。

[527: 匿名さん]

購入の際に買い戻し特約が設定されます。きっと。バブルの頃の公団もそうですから。転売による利益は見込めない物件ですよ。

[528: 匿名さん]

あとは「つみたてくん」の権利を持つ方が優先か。。

[529: 匿名さん]

定借であるがゆえ、そんなには人気はでない
西戸山タワーホウムズとは比較対象にならない

[530: 匿名さん]

といいつつみんな狙ってるよね
軽く１００倍を超えてくるとのことです

[531: 匿名さん]

>>529さん
「定借であるがゆえ、そんなには人気はでない。西戸山タワーホームズとは比較にならない」
⇒博学な方とお見受けしました。人気はでないというのは実は喜ばしい限りなのですが、数倍位の
倍率で収まりそうでしょうか。ご託宣頂ければ幸いです。

[532: 匿名さん]

つみたてくん１０人で１００倍。

[533: 匿名さん]

>>524
ただ販売主体は民間企業なのですから、そういった制限を設定するには根拠法が必要と
なるような気がします。
つまりは民間に委託した時点で、統制経済的な手法は難しくなるのではないでしょう。
転売期間の制限的条項は入るかもしれないですが、都営住宅のようには行かないと思われます。

[534: 529]

うーん・・・どうですかね
この物件は「定期借地権」であり、「所有権」ではないことだ
定期借地権物件ですから、いまのところローンが充実していない
物件価格のいくらまで銀行は貸してくれるかがものすごく微妙です

よって自己資金を多く持っている人しか買えないかな？？
まぁ住友不動産と提携する銀行次第でちょっとは購入者範囲が広がるかもかも

投機目的で購入という面で考えると、
仮に購入した人が数年後売却しようとすると、購入する人を探すのが難しい
と思われる。
なぜなら、銀行が物件の担保価値を低い評価にするため、借り入れ金額が
極端に低くなるだろう・・・　よって定期借地権の中古物件を購入する人は

自己資金の多い人（キャッシュ購入者）に限られる。
売買契約はしても、融資不承諾の白紙解約に陥る可能性がでてくる。
よって物件価格は大きく下がる（下げないと購入者が出てこない）
と思われる

賃貸にまわす人はそんなに影響（損）は出ないと思われる
転貸禁止の縛りが何年あるかがキーポイント

今回の購入者のターゲットは「中所得者」が対象なので、投機目的では
なく、永住型のファミリーマンションになるのではと思われます。

皆さんはいかがお考えですか？？

[535: 匿名さん]

かなり実態を把握されている方ですね。同感です。

[536: 匿名さん]

定借といっても期間７０年超で地代もずいぶん安いから、評価は所有権とたいして違わないのでは。

[537: 529]

追記

住宅金融公庫（フラット３５）についても物件価格のいくらまで
貸してくれるかは微妙な状況かと思います。

銀行から融資してもらい購入する人　→　手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（銀行がいくら貸してくれるか微妙）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（住友不動産が２割必要と言いそう）

住宅金融公庫から融資してもらい購入する人
　　　　　　　　　　　　　　　　　→　同じく手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（いくら貸してくれるか微妙）

住宅金融公庫融資の購入客が多いと想定すると、販売時期はこうなるであろう
『完成』（平成２０年１０月前後）になるのでは？？
気長に待ちましょうってことかもです。

皆さんはいかがお考えですか？？

[538: 匿名さん]

近隣のマンションの中古価格がどんどん上がっている中で、定借とはいえ
こんなに安く販売すると、投機目的の購入者が多く発生して、
「行政が税金を使って投機資金を援助した」と、大きな社会問題になりますよ。

都はその辺を考えてないんでしょうか。

[539: 匿名さん]

宝くじみたいなものですね。
転売禁止、賃貸禁止にしないと大変なことになりそうです。

[540: 匿名さん]

このマンションが販売されるころは、もっとマンション市況が
上がって、買ってすぐに２倍で売れそうですね。
抽選倍率といったって、１０倍程度でしょうから、宝くじより
よほど確立の良い儲け話ですよね。
今から名義借りできる人を探さなくては。名義人にお金を貸して
買わせておいて、抵当権をマンションに設定しておけばよいのです。

[541: 匿名さん]

転売禁止といったって、５年くらいなもんでしょ。
賃貸禁止といったって、知り合いに貸しているのだったら分からないし。
購入申し込みに収入の制限がついたとしても、収入の多い人に名義貸しを
頼むのは大変だけど、収入の少ない人なんてゴマンといるからぜんぜん平気。
優良な住宅を庶民に提供するという理念は分かるけれど、極端に市場原理に
反することはしないほうが良いと思うんだけれど。

[542: 匿名さん]

やはりすごい人気になりそうですね！

[543: 匿名さん]

ここって100％ローンは組めないんでしょうかね？
この前検討した湾岸タワーMSは頭金2割入れるつもりでいたら、銀行側が100％でも融資しますよと言ってましたが。。もしOKなら頭金貯めずに買えますね。

[544: 匿名さん]

無理でしょうね。

[545: 匿名さん]

銀行によっては担保評価の２００%までローンが組めるところもありますから、
購入費用の１００%融資も可能だと思います。
今の銀行は取引が無くとも審査面で不利になることは無いですから、いろいろな
銀行をあたってみては。
ただし、収入等の条件が厳しくなるようですね。

[546: 匿名さん]

申し込み時の規定として頭金２割以下は受け付けないと思うけど。

[547: 匿名さん]

空くじなしの福袋のような
笑わずにはいられない物件なんですね。

[548: 匿名さん]

＞空くじなしの福袋

買うことができればね。
平米４５万円以下なら、高層階はもちろん低層階でもどんな部屋でもお買い得。

[549: 匿名さん]

新規分譲時の提携ローンは別として、売却時の買手側にとって定借ローンは条件厳しいですよ。扱える銀行も限られてます。中古定借って貧乏な人が買うと思ったら大間違いで、中古は金持ちにしか売れないと思って下さい。しかも相手は投資家なので下手に売り急ぐと買い叩かれます。でもここが買えたら無理に売らなきゃ損はないでしょう。

[550: 匿名さん]

定借の場合は転売または貸す場合も地主の許可が必要です。投機目的の場合地主の許可が下りないことも考えられます。投資目的の方は他の物件を考慮されたほうが良いかと思います。

[551: 匿名さん]

将来住み替えしたくなった時にローンがおりない人にどうやって転売するんですか。ローンなしのキャッシュで買ってくれる投資家を排除すると、中古での売却は難しくなりますよ。それとものこの定借物件だけは中古でも銀行ローンがつきやすい何かがあるんでしょうか。

[552: 匿名さん]

結論は投機目的は難しい
１０〜２０年後に自分のライフスタイルの変化が生じた場合に
買い替えをせずに、賃貸にまわすくらいのことしかできない
転売は損をするだけ

品川は生活するのに便利なところなのか？
を考える必要があるな

[553: 匿名さん]

しかしそれでは他の、大崎などの定借物件も転売は難しいわけ？

[554: 匿名さん]

今日見に行ってきました。チャコールグレーの六角形の外観は思ったより暗くて、工事シートの
せいか廃墟のようでした。この色はあまりマンションでは見かけません。
建ち上がったらシックな感じになるといいのですが。
場所は視界が抜けていて、芝浦のタワー群も見渡すことができ、広々としていいな、と思いました。
帰りに某ファームの百頭くらいの豚が乗った大型トラックに擦れ違いました。食肉関係のことが
これまでも指摘されていましたが、私自身は全く∞気になりません。
休日のせいか自動車も少なく、空気も悪く感じませんでした。

[555: 匿名さん]

近隣のマンションに遮られて芝浦のタワー郡は見えないと思うし、今日は休日なので食肉市場も休みだと思うけど。

[556: 匿名さん]

と必死で倍率下げようと無駄な努力をしても
ここのおしいさをみんな知ってるから
史上空前の倍率となってカス業者どもも泣きを見るのであった

[557: 匿名さん]

>>552,554,555,556

余計な心配をしなくても、抽選に当たりませんよ。
勿論>>557（自分）も

[558: 匿名さん]

前に聞いた事があるんだけど、ここって高層階と低層階の価格差がほとんど設定されない
そうなんですよ。
あえて低層階で申し込めば当たる可能性はある！皆さんがんばって！

[559: 匿名さん]

平米４５万円以下ってもう撤回しないのかな。
住友不動産の取り分４５万円/㎡＋東京都の取り分１５万円/㎡で
結局６０万円/㎡で売り出したりして。

[560: 匿名さん]

>>556

もう少し冷静になったほうがいいのでは。555は事実を言っているだけだよね。

[561: 匿名さん]

>>555
搬入は休日が多いよ

[562: 匿名さん]

はっ！
ひょっとしてここは部屋を選べないのでは？
部屋タイプ別にグループ当選して、
実際にどの部屋になるかは、グループ当選者の中で割り振られるのでは。
都営住宅ではそうだった気がする。

[563: 匿名さん]

抽選に当たるんだったら、部屋はどこでもいいけどな〜
低層階でも北側でも。

でもそう考える人も多そうだし、
条件の悪い部屋も、逆の意味で倍率高くなるかも。。

[564: 匿名さん]

都心勤務にはやや不便なとこに豪邸もってる人のセカンドハウスにいいかな。

[565: 匿名さん]

ともかく初期のコンセプトを貫いて、業者や投資目的の寄生虫みたいなやつらは積極的に排除してもらいたいね。

[566: 匿名さん]

港南四丁目第3団地建替プロジェクト　事業者募集要項ほか
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

[567: 匿名さん]

まあそう言わずに、どうせ当たらない宝くじなんだから、業者や凍死家も仲良くみんなで
申し込もうぜ至上空前の倍率をがどこまで挙がるか記録狙いで！港南祭りだ！

[568: Michael]

No.566さん、ありがとうございます。
「契約条件書」の１７ページを見ると、価格設定が書いてありました。
以前に、私がこのサイトで聞きかじりのことを言ったら
「そんな契約ありっこない！」と言い放った人がありましたが、
やはり金額まで具体的に書いてあるんですね。
マンションは値上がりして、現状に合ってないですが
住友さんはどうするでしょう？
知らない人もあるでしょうから添付しますね。
（1） 分譲住宅
ア 販売価格
専有面積80 ㎡程度で販売価格3,200 万円程度を目標とし、その詳細は事業者提案
に従う。
イ 住戸面積
販売戸数の２分の１以上について、専有面積70 ㎡から90 ㎡まで、かつ販売価格
45 万円／㎡以下とし、その詳細は事業者提案に従う。

[569: 匿名さん]

>至上空前の倍率

積み立て君もここぞとばかり出てくるでしょうから、部屋によっては数百倍になるのでは？
どうせ当たらないので、倍率に興味がわいて来ました。

[570: 匿名さん]

いやあ、楽しみですねえ。
抽選は東京ドームとか、さいたまスーパーアリーナとかでやってほしい。
で、抽選人が突然褌一丁で和太鼓始めたり、タップダンスやピアノ弾き始めたりして欲しいね

[571: 匿名さん]

あれ！？条件変わったの？
販売戸数の「100％」が70〜90平米以下、かつ平米単価45万円までじゃなかったっけ？

[572: 匿名さん]

専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、
その提案販売価格が４５万円／㎡以下である住戸の割合 １００％

ってちゃんと書いてありますよ。
販売が始まったのかと思ったら、前から出てる情報じゃないの。

[573: 匿名さん]

>史上空前の倍率

空前絶後の数字になるでしょう。
歴史の証人として、抽選当日　立ち会いたいですね。

バブルの頃の様に、今から十数年後『あの頃は以上だったなあ』と言っているかも。

[574: 匿名さん]

読めば読むほど、抽選に当たる気がしません〜
まあ参加するだけならタダだし、
祭として楽しませていただきます！
抽選会にはボディスーツでも着ていこうかな？

[575: 匿名さん]

お願いですから、ここのことをこれ以上広めないでください。（くちこみで）

[576: 匿名さん]

当選者は帰り道カツアゲされないように気をつけないと。

[577: 匿名さん]

質問！
港南の他もマンションは、そこそこの人気って感じだったのに、何でここだけこんなに大騒ぎの人気なんですか？
値段も、他とそれほど変わらん感じなんですけど・・・

[578: 匿名さん]

＞値段も、他とそれほど変わらん感じなんですけど・・・
って、どこと比べてんですか？

[579: 匿名さん]

>>577
超人気で長蛇の行列の宝くじ売り場の方に、なぜか並んでしまいたくなるような---。

[580: 匿名さん]

>>お願いですから、ここのことをこれ以上広めないでください。（くちこみで）

今迄　知人に話したら、ほぼ100%　取り敢えず申し込むと言っています。
当たったら、その時考えると言うのが、既に20人位います。
済みません。m(_ _)m

[581: 匿名さん]

いまさらながら凄い物件ですねえ。
100倍としても800戸で8万人！、それらの人数（もしかしたらもっと大人数）を、
コストをかけずに効率よくさばいて抽選まで持ち込む手法を
住友不動産は確立しなければなりませんねえ。
人事ながら心配ですw

[582: 匿名さん]

品川シ−サイドの物件は完成後の中古物件4戸くらいあったのが1ケ月くらいで瞬間蒸発した。しかも売り出し時より高く売れたらしい。こちらは買ってすぐ売ってもいいのかな。

[583: 匿名さん]

>>578

577の様な人は放っておきましょう。
これで100倍が99倍になりました。(*^-^*)

[584: 匿名さん]

ちょっと思ったんですけど、ここってノアの箱舟のようなタワーマンションですね
都心湾岸物件に乗り遅れた人が生き残る（＝都心に住む）ための最後のキップ
それも恐らくは乗船券を入手できる人は天文学的な確立
悲喜もごもご色々なドラマが生まれそうです。

[585: 匿名さん]

私は申し込むつもりですが、もはや抽選で当たる期待は殆ど抱いていません。
どうせ落ちるなら、4-5倍で落選するより、天文学的な倍率ではずれる方を望みます。

[586: 匿名さん]

うちは共働きで世帯年収は条件と噂される１千万を超えています。
毎度思うんですが共働きだとほとんど全ての公的助成金の対象外であり
この物件も申し込めない。
共働き世帯で頑張ってる世帯を単純に収入で線引きしていると少子化は
更に進むと思うんだけどなぁ。

以上　愚痴でした　すいません

[587: 匿名さん]

何処にそんなこと書いてるんですかねぇ？？

＞世帯年収1千万

[588: 匿名さん]

＞条件と噂される１千万

[589: 匿名さん]

ここって、80㎡3,200万程度って変えられないんですかね。
だとしたら、仕様を落とすしかないですね。
ところで工事は着手してるんですか？

[590: 匿名さん]

現在２０階を越えている。

[591: 匿名さん]

以前に、港南最大のＭＲを見に行ったときに、比較対象の1つとして本物件の価格について質問したところ、当初雑誌に載った金額からは相当値上げした坪単価になると、具体的な金額もしめしてくれ、本物件に対して金額的なる期待をしなくなったのですが、現在においてもディベロッパーと都が交わした契約書は生きているというか、その当時の約定通りで金額等を設定しなくてはいけないのでしょうか？　都としてももう少し高く売れる物件を安く売りすぎる事に対して問題にはならないのでしょうか？

[592: 匿名さん]

もともと定借は普通の分譲の６割の価格が相場と言われてるから、２４０万／坪程度のマンションに相当。住友が強欲っぷりださなければ、そこそこの仕様は期待できる。

[593: 匿名さん]

施工は竹中でプレキャスト工法。
低層階からガラスパルコにーと斜め隣の安普請マンションよりは断然良い仕様。

[594: Michael]

　みなさん、興奮が続いているようですが、現在、住友さんは都に対して
「現状に合わせて適切な価格で販売しましょうヨ。都の取り分も増えますゼ」
とか何とか言って、東京都の担当者と交渉中だろうと邪推します。

　現在、都は、バスに営業用の広告を貼り付けるなど、お役所でありながら、
旧来の共産主義的な発想から資本主義的な発想に切り替わって、『儲ける』こと
は良いことと意識していますから、きっと、住友さんの交渉を飲んでしまう
でしょう。住友さんだったら「地価やマンション価格が上がる前のどん底の
状況を想定して設定した価格で売りに出したら、（皆さんのおっしゃっている
ように）申込者が殺到して、けが人、死人まで出ますゼ、ダンナぁ！」など
と詰める寄るかも知れません。そして、住友−東京都の契約は変更されて、
倍率が２０倍程度になるであろう価格設定がされてしまうのでは？

[595: 匿名さん]

>>594

現状と反対に、市況が悪くなった場合に、条件変更を東京都に申し入れ出来ますか？
東京都は『はい、そうですか』と受諾しますか？

[596: 匿名さん]

競合コンペで住友が勝ち上がった際に提示した条件なので、
万が一、都が了承したとしても、落選した他社が黙っていないような・・

[597: Michael]

No.595さん
　そうですね、逆に値下がり局面だったら都側に「ダメ」と
言われるでしょうね。まず、間違いない。
しかし、値上がりしてるので、都も有利となる提案を出し
たら、都がそれを飲んでしまうかも？と思いました。石原
都知事の雰囲気では、「そんなもん、状況が変われば、
それに応じた対応をしていくのは、どこの世界でもいつの
時代でも当然だよ、キミィ！それはねぇ、損をしないように
考えて、都民のために有利になる行動を取るのはだねぇ、
まさに行政の責任だよ、そんなことも分からなんのかね、
何年記者やっとるんだぁ、そんなアホとは付き合って
おられん、帰りたまえっ！」なんて感じでは？

No.596さんのおっしゃるように、落選した他の業者の
プレッシャーが利くとよいですが。私もそう思います。
特に、南面を塞がれてしまうので、リクルートコスモスは、
相当な無理をして落とそうとしたのに、住友に異常と言える
ような価格設定をして、もっていかれてしまった、
と悔しがっていました。

[598: 匿名さん]

都が金欲しいなら、単純に借地料上げるだけでないの？

[599: 匿名さん]

借地料値上げは入居者にははねかえってこないのですか？

[600: 匿名さん]

>>597さん
閑話としては都知事仮想コメント始め面白い書き込みですが、現実的な話ではないですね。
まあ、その事は597さん自身がほんとは良く分っているのでしょうが。

消費者にとっては安いに越した事はないので、どこが異常な価格設定しようがむしろありがたい話。
リクルートさんを引き合いに出されていますが、同社は見方が甘く、落札できなかっただけ。
これを教訓に同社には、次回消費者の為に頑張って欲しいものです。

[601: 匿名さん]

>消費者にとっては安いに越した事はないので、

異議あり。
大量供給可能なものならともかく、戸数に限りのあるマンションではそう単純じゃない。
特にこの物件などは、とんでもない倍率になるのが目に見えている。
適正価格であれば、必要以上の業者や投資目的の者の参加を防ぐことが出来る。
しかし、異常な価格設定により、住民として非常に雑多な層が混在する事になり、
決して消費者にとって好ましい状態にはならないと思うが、如何か。

[602: 匿名さん]

今のマンション価格が異常な気がするのは俺だけ？

[603: 匿名さん]

私は都に電話で確認して以前書き込んだ内容とダブりますが

借地料　＝既に決定済み（かなり安い設定ですから安心して下さい。はっはっは。との事）
物件価格＝確かに複数のデベロッパーさんに競合してもらい住友さんに決まりましたが価格設定は
　　　　　住友さんですし、発表されているのはあくまでも予定です。との事。

[604: 匿名さん]

セカンドハウスでの申し込みはダメなんですか。

[605: 匿名さん]

>>601
以前のスレで議論されていましたが、定借を加味すれば、異常な価格設定なんかではないですよ。
あくまでレンジの範囲内。
ただ、3000万円台/80㎡という金額自体が都内では絶後となりそうなので人気高となっているだけ。基本的には低予算層への助け舟という行政趣旨にも合致していると思うが。
それを当て込んだ投資組たらんする向きが異常な程多数というのが、本物件の特徴だろう。

[606: 匿名さん]

みなさん
盛り上がりすぎですよ

まだまだ先は長い

おちついて

[607: 匿名さん]

販売時期はいつかな？楽しみです

[608: 匿名さん]

もう購入組としては最近つまらない物件ばかりなので
ここは大いに盛り上がって欲しい。

[609: 匿名さん]

つみたてくんをこつこつ続けてきた漏れは
こんな所に住めてつくづく幸せだなあと思いました。

[610: 匿名さん]

ここなら積み立て君vs積み立て君なんてのも普通にあるんじゃないか？
一般人の俺は駄目もとで申し込むので外れても納得だが、
20倍持ってて外したら、落胆20倍どころじゃないよなぁ。

[611: 匿名さん]

今日現場を見てきました。
こつこつ続けてきた漏れは
紫色の外壁は正直イマイチだなあと思いました。
おわり。

[612: 匿名さん]

混乱避けるために、思いっきりダサい外観とか、
しょぼくて恥ずかしいチープな内装とかにしてくるかも。

[613: 匿名さん]

早くも駆け引きが始まってるよ！おい！！（ｗ

[616: 匿名さん]

別物件の住友営業に聞いた話では、竣工後売りだろうとの事です。
建物の完成って、来年でしたっけ？
まだまだ先ですね。
（情報源の営業さんもここの詳細は知らないようでしたが。）

[617: 匿名]

もし竣工後の売りとすれば、来年の１０月ごろですか？
待つ甲斐があるかどうかは、その時になってみないとわかりませんし、
倍率も高いでしょうから、後であそこを買っとけばよかったなんてことにもなりかねませんね。
他にどーしてもという物件がなければ、待つしかないですが・・・

[618: 匿名さん]

今日現地を見たら建物の色がやや紫がかった紺色で、マンションとしては
あまり見たことのない色だった。住友の物件は緑色を多用したりして
個性の強い物件が多いが、ここはなんかこう異様な存在感というか、重苦
しいイメージというか、かなり異彩を放つ建物になりそうな気がする。
少なくとも、しゃれた感じ、高級な感じにはならない気がする。

[619: 匿名さん]

外壁の色はやはりあの黒っぽい色になるのでしょうか。
最初は周りを覆っているカバーの色なのかと思っていましたが、
この前現地に行ってみたら、建物の低層のほうから、建物の色が見えました。
あんな、黒いタワーが出来たらかなり目立ちますよね。
目の前のコスポリへの圧迫感も増しそう。

[620: 匿名さん]

情報がほんとうにまだ少ないですね。
建物があそこまでできていれば間取りも設備仕様ももう決まってると思いますが。

[621: 匿名さん]

なかなか販売時期の話が聞こえてきませんねえ。
値上がり基調の時は、より高く売るために販売時期をぎりぎりまで
遅らせるというのはよくあるが、ここはもともと都との間で価格を
決めてあるから、遅らせても高く出せるわけではないはずなのに。
それともＷＴＣの販売への悪影響を心配していたのか？
あるいはどうせ瞬間蒸発するから竣工直前に売りに出せばいいと
いうことか？

[622: 匿名さん]

あの黒っぽい外壁の色…何であんな色にしたんだろう？
威圧感がありすぎです。
なぜ、周りと合わせて白っぽい色にしなかったんだろうか。
信じられないです。
前のマンションに住んでいる方が可愛そうですが、住民だってベランダに出たら気持ち悪くなるのではないでしょうか。