港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[503: 匿名さん]

サプライズとは、「親との同居が必須」つまり高齢化社会にむけての親孝行マンションとか
だったりして・・・老人福祉施設も近くにあるしグループホームもあるし
公明党が好きそうなテーマだからなぁ

[504: 匿名さん]

月給は範囲内だけど
賞与が2000万ぐらいある
私はいけますか？

[505: 匿名さん]

買えたとしても、僻みとと嫉みの中で暮らすハメになるのでは。

[506: 匿名さん]

２階建ての小売店舗は今年の１１月に開店するそうです。
２０店舗くらい入るみたいですよ。

[507: 匿名さん]

だいぶ出来上がりましたな！

ベランダのパネルが透明なのですが、洗濯物を干しにくいじゃん。
美観も悪くなりそう。

クリアなパネルのベランダに住居経験のあるかたレス願います。

[508: 匿名さん]

ー提案借地料が借地料の基準単価月額（1061円／m2)以上である
東京都住宅局が定義した審査基準の中に上記のことが書いてあったんだけど、
その内容から察するに、もし９０m2の部屋を買ったら月９万５千円近くも
借地料を払うということになるの？

[509: 匿名さん]

>>508
一戸当りの持分に対する借地料だからそんなにはならない。
確か前スレで月8千円弱とあったような。
所有の場合でも固定資産税はかかるから、ほんとにそんなに安いのって感じはするが。

[510: 匿名さん]

ベランダフェンスはクリアでも良い。
っていうか安っぽい柵よりマシです。

[511: 匿名さん]

確かに柵よりクリアの方が視界はよさそう

外からは意外と見えにくいものですよ

[512: 匿名さん]

まったく計画が聞こえたこないのですが、募集、抽選は一体
いつになるのでしょうね。

[513: 匿名さん]

ＷＣＴが完売してからだろう・・・
完売する前にこの物件販売開始したら、売れるものも売れなくなってしまう
この物件の募集要項はかなり条件狭いと思われる
募集要項見て諦め、がっかりする人は多いだろう

[514: 匿名さん]

507
ベイクレストがベランダ透明ですよ

[515: 匿名さん]

販売公表は秋以降ですよ。

[516: 匿名さん]

条件は世帯収入１０００万円以下です。

[517: 匿名さん]

WCTとは購入層が重ならないから、販売スケジュールにWCTは関係ない。
この手の住宅は竣工後あるいは竣工直前販売が常識。

[518: 匿名さん]

>>517
同じ定借のブリリア大崎なんかは、竣工１年前に完売ですが。
常識って本当？

[519: 匿名さん]

WCTはまだ一部値段の高い部屋を売り出していない(売り惜しみ)ので関係ないのでは？
聞いたところ、２０年入居で売り出すそうです。

[520: 匿名さん]

>条件は世帯収入１０００万円以下です

これは確かな情報でしょうか？

[521: 匿名さん]

住友のWCTの次に力を入れる物件は豊洲の3つのタワーだから。
ここは竣工後に数日で売っておしまいといったところか。

[522: 匿名さん]

ここって駐車場もあるのでしょうか？

[523: 匿名さん]

もちろんあります。機械式ですが・・
駐輪場も屋内なのがうれしいですね

[524: 匿名さん]

購入に際して条件があると思いますが、都営住宅と同様なのではないでしょうか？単身は不可、夫婦であれば世帯収入○○○万円以下、子供二人いる場合は○○○万円以下といった感じです。あと不動産の所有の有無は固定資産税の課税台帳の提出が義務付けられるかもね。いずれにしても、賃貸するのは難しいとは思います。

[525: 匿名さん]

転売も出来ないしね

[526: 匿名さん]

賃貸とか転売目的の方は御遠慮願いたいし、
そのような販売にするでしょ。

[527: 匿名さん]

購入の際に買い戻し特約が設定されます。きっと。バブルの頃の公団もそうですから。転売による利益は見込めない物件ですよ。

[528: 匿名さん]

あとは「つみたてくん」の権利を持つ方が優先か。。

[529: 匿名さん]

定借であるがゆえ、そんなには人気はでない
西戸山タワーホウムズとは比較対象にならない

[530: 匿名さん]

といいつつみんな狙ってるよね
軽く１００倍を超えてくるとのことです

[531: 匿名さん]

>>529さん
「定借であるがゆえ、そんなには人気はでない。西戸山タワーホームズとは比較にならない」
⇒博学な方とお見受けしました。人気はでないというのは実は喜ばしい限りなのですが、数倍位の
倍率で収まりそうでしょうか。ご託宣頂ければ幸いです。

[532: 匿名さん]

つみたてくん１０人で１００倍。

[533: 匿名さん]

>>524
ただ販売主体は民間企業なのですから、そういった制限を設定するには根拠法が必要と
なるような気がします。
つまりは民間に委託した時点で、統制経済的な手法は難しくなるのではないでしょう。
転売期間の制限的条項は入るかもしれないですが、都営住宅のようには行かないと思われます。

[534: 529]

うーん・・・どうですかね
この物件は「定期借地権」であり、「所有権」ではないことだ
定期借地権物件ですから、いまのところローンが充実していない
物件価格のいくらまで銀行は貸してくれるかがものすごく微妙です

よって自己資金を多く持っている人しか買えないかな？？
まぁ住友不動産と提携する銀行次第でちょっとは購入者範囲が広がるかもかも

投機目的で購入という面で考えると、
仮に購入した人が数年後売却しようとすると、購入する人を探すのが難しい
と思われる。
なぜなら、銀行が物件の担保価値を低い評価にするため、借り入れ金額が
極端に低くなるだろう・・・　よって定期借地権の中古物件を購入する人は

自己資金の多い人（キャッシュ購入者）に限られる。
売買契約はしても、融資不承諾の白紙解約に陥る可能性がでてくる。
よって物件価格は大きく下がる（下げないと購入者が出てこない）
と思われる

賃貸にまわす人はそんなに影響（損）は出ないと思われる
転貸禁止の縛りが何年あるかがキーポイント

今回の購入者のターゲットは「中所得者」が対象なので、投機目的では
なく、永住型のファミリーマンションになるのではと思われます。

皆さんはいかがお考えですか？？

[535: 匿名さん]

かなり実態を把握されている方ですね。同感です。

[536: 匿名さん]

定借といっても期間７０年超で地代もずいぶん安いから、評価は所有権とたいして違わないのでは。

[537: 529]

追記

住宅金融公庫（フラット３５）についても物件価格のいくらまで
貸してくれるかは微妙な状況かと思います。

銀行から融資してもらい購入する人　→　手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（銀行がいくら貸してくれるか微妙）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（住友不動産が２割必要と言いそう）

住宅金融公庫から融資してもらい購入する人
　　　　　　　　　　　　　　　　　→　同じく手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（いくら貸してくれるか微妙）

住宅金融公庫融資の購入客が多いと想定すると、販売時期はこうなるであろう
『完成』（平成２０年１０月前後）になるのでは？？
気長に待ちましょうってことかもです。

皆さんはいかがお考えですか？？

[538: 匿名さん]

近隣のマンションの中古価格がどんどん上がっている中で、定借とはいえ
こんなに安く販売すると、投機目的の購入者が多く発生して、
「行政が税金を使って投機資金を援助した」と、大きな社会問題になりますよ。

都はその辺を考えてないんでしょうか。

[539: 匿名さん]

宝くじみたいなものですね。
転売禁止、賃貸禁止にしないと大変なことになりそうです。

[540: 匿名さん]

このマンションが販売されるころは、もっとマンション市況が
上がって、買ってすぐに２倍で売れそうですね。
抽選倍率といったって、１０倍程度でしょうから、宝くじより
よほど確立の良い儲け話ですよね。
今から名義借りできる人を探さなくては。名義人にお金を貸して
買わせておいて、抵当権をマンションに設定しておけばよいのです。

[541: 匿名さん]

転売禁止といったって、５年くらいなもんでしょ。
賃貸禁止といったって、知り合いに貸しているのだったら分からないし。
購入申し込みに収入の制限がついたとしても、収入の多い人に名義貸しを
頼むのは大変だけど、収入の少ない人なんてゴマンといるからぜんぜん平気。
優良な住宅を庶民に提供するという理念は分かるけれど、極端に市場原理に
反することはしないほうが良いと思うんだけれど。

[542: 匿名さん]

やはりすごい人気になりそうですね！

[543: 匿名さん]

ここって100％ローンは組めないんでしょうかね？
この前検討した湾岸タワーMSは頭金2割入れるつもりでいたら、銀行側が100％でも融資しますよと言ってましたが。。もしOKなら頭金貯めずに買えますね。

[544: 匿名さん]

無理でしょうね。

[545: 匿名さん]

銀行によっては担保評価の２００%までローンが組めるところもありますから、
購入費用の１００%融資も可能だと思います。
今の銀行は取引が無くとも審査面で不利になることは無いですから、いろいろな
銀行をあたってみては。
ただし、収入等の条件が厳しくなるようですね。

[546: 匿名さん]

申し込み時の規定として頭金２割以下は受け付けないと思うけど。

[547: 匿名さん]

空くじなしの福袋のような
笑わずにはいられない物件なんですね。

[548: 匿名さん]

＞空くじなしの福袋

買うことができればね。
平米４５万円以下なら、高層階はもちろん低層階でもどんな部屋でもお買い得。

[549: 匿名さん]

新規分譲時の提携ローンは別として、売却時の買手側にとって定借ローンは条件厳しいですよ。扱える銀行も限られてます。中古定借って貧乏な人が買うと思ったら大間違いで、中古は金持ちにしか売れないと思って下さい。しかも相手は投資家なので下手に売り急ぐと買い叩かれます。でもここが買えたら無理に売らなきゃ損はないでしょう。

[550: 匿名さん]

定借の場合は転売または貸す場合も地主の許可が必要です。投機目的の場合地主の許可が下りないことも考えられます。投資目的の方は他の物件を考慮されたほうが良いかと思います。

[551: 匿名さん]

将来住み替えしたくなった時にローンがおりない人にどうやって転売するんですか。ローンなしのキャッシュで買ってくれる投資家を排除すると、中古での売却は難しくなりますよ。それとものこの定借物件だけは中古でも銀行ローンがつきやすい何かがあるんでしょうか。

[552: 匿名さん]

結論は投機目的は難しい
１０〜２０年後に自分のライフスタイルの変化が生じた場合に
買い替えをせずに、賃貸にまわすくらいのことしかできない
転売は損をするだけ

品川は生活するのに便利なところなのか？
を考える必要があるな