港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[441: 匿名さん]

全額建物代ということを考えると、賃貸にだせば減価償却費に丸々計上できるし借り入れて購入して貸したとしても返済金利分全額を経費に入れられます。土地所有権マンションを買って回すよりも有利ですね。でもこの物件自体、賃貸禁止なんでしょうね。

[442: 匿名さん]

ＷＣＴも大変だろうけど、パークスクエア南品川、もっと大変？
あっちも８０平米にして、５０００万後半から。
定期借地と、普通借地の違いはあるが。

[443: 匿名さん]

土地代の話だけど以前電話で確認した時聞いたのですが、ここの計画が出来上がったのが、
かなり前の話で、その当時の価値での土地賃料となっているそうで入居後70年間一切変動無し
だそうです。
確かに2000年頃の港南の価値ってかなり低そうですしね。
ちなみにその担当者の方は笑って「格安ですから心配しないで下さい。はっはっは」との事でした。

[444: 匿名さん]

私も聞きましたが、１万円以下（確か７９００円程度）です。
１０万円／年としても７０年で７００万円。
これは絶対にお得です。
まぁ、冷静に考えて見れば、元々東京との土地だから土地の取得費用は０円。
要するに、東京都のボロ儲けというか、ボランティアですね。
８００人ｘ７００万円で、７０年で５６億円の定期収入が得られるのです。
売ってしまったら、半分程度ですからね。

[445: 匿名さん]

それに固定資産税の影響も少なさそうだし、リスクも少ない。
品川駅まで9分程度だしサウスゲート計画の恩恵で環境も良くなる。（交通量は増えるか）
水上バスの停留所が徒歩3分程度の場所に出来るらしいし、小さいけど隣接して公園もある。
スーパーも同じ敷地内に出来るので生活利便性もまずまずだし。（自転車がウザイかもでも、
設計図を見ると大きいコンビニ程度の規模だしそんなに集客力はなさそうかな）
建物内にもシアタールームとか多少あるしね。

[446: Michael]

No.435さん、「3000万円台・80㎡」って、
どこから出てきた数値ですか？

[447: 匿名さん]

長く続いたマンション時代の幕引きにふさわしい伝説を作って欲しい。

[448: 匿名さん]

ここってセカンドハウスとして購入可能なんでしょうか？

[449: 匿名さん]

多分趣旨違いで撥ねられるでしょう。
現に住宅を必要としている者（要するに現状借家住まい、かつ所有物件なし）や、住宅を所有していても居住人数に比べ狭いなどの条件が課されそうではないですか。

[450: 匿名さん]

所有物件は一人身の時に購入したもので、今は手狭になったのでそこは人に貸して賃貸住まいです。
手持ちの物件は住宅ローン抱えてるけど賃料で完全にまかなえてるので、セカンドハウスローン組めればチャレンジしたいなと思ってまして。別宅持つほど裕福ではないです。

[451: 匿名さん]

ゆっくり待ちましょう

[452: 匿名さん]

>446 さん
コンペ時に東京都から４５万円／平米以下という条件が出ています。
よって、８０平米の場合３６００万円になります。
コンペ時の条件なので、よほどの理由が無い限り反故には出来ないと思います。

[453: Michael]

No.452さん、ありがとうございます。
私も金額は覚えていませんが、コンペで
住友が異常に安い金額で受けたと聞いた
ことがあります。
コスモポリスとかぶらない設計に
するように、リクコスが是非とも
落札したいと、相当に思い切った
金額で応札したのにもかかわらず、
住友にやられたそうですね。
東京都の提示した条件を相当かなり
大幅に下回ったのではないでしょうか。
とすると、もっと安いのかな？

[454: 匿名さん]

４９万／㎡だよ
ＷＣＴ売ってる近くでこの価格、当時はまさかＷＣＴがここまで残るとは思ってなかったんだろうね

[455: 匿名さん]

東京都の都市整備局のHPで確認した。45万/㎡のはずだよ。

[456: 匿名さん]

住不もわかってやってるんでしょう。
そもそも周辺のコスポリやＰＴ品川も竣工後まで売れ残っていたわけで、ＷＴＣなんてさらに値上げしまくってますしねえ。今年春の竣工後までくらいになるべく高く売って、その後にこの定借物件を売っても十分売り切れるってことでしょう。

ちなみに私は以前ＷＣＴの営業マンに、ここの物件概要のことを色々質問したのですが、ろくに教えてもらえませんでした。

[457: 匿名さん]

ダメだよ。営業は自分の担当する物件を売りたいだけだから。担当外物件なんて良く言いたがらない。

[458: 匿名さん]

確かにこの物件は品川駅からも近く、立地、価格ともに超優良物件だと思います。地代の支払いも東京都だし。高倍率は必至と思います。建物も随分建ちあがってきたし、楽しみですね。販売はどういう形になるかは不明ですが、都営住宅のように単身者は不可とするような形になるのでは？

[459: 匿名さん]

今年の秋に、びっくりするほどのサプライズがあるかも
断念する人多いかも

[460: 匿名さん]

周りに何かが建つとか？

[461: 匿名さん]

＞びっくりするほどのサプライズ
ってびっくりする出来事をサプライズというんじゃないのか？

って突っ込みは一応入れて・・・っと、周囲に建つ建たないはこの物件では
問題にならないと思う。建つとしてももう周囲に３０階以上建つ敷地はないはず。
断念する人が増える条件・・・とは所得制限＋居住家族４人以上とか？

[462: 匿名さん]

賃貸にするとか？

[463: 匿名さん]

㎡４５万、坪単価１４９万円はあくまで平均坪単価だから
縦に３つに区分して低層階を東京都に無償譲渡
（東京都職員住宅）中層階は坪単価２００万、高層階は坪単価
２５０万で売れば、コンペの落選者は文句はいわないが・・・
そういう話かな？

[464: 匿名さん]

>㎡４５万、坪単価１４９万円はあくまで平均坪単価だから

違います。最高単価です。

[465: 匿名さん]

え？え？え？最高単価って？？
それって一番利益を上げるには１４９万円均一で売るしかないって話になりますが・・・

[466: 匿名さん]

わかった。地代の値上げだ。東京都の理屈は地価上昇を見直して計算
したら地代は一戸当たり地代は月額１５万円になりました。
これを年収にあわせて減免します。とか言うんだろう。

[467: 464]

>>463
>>465

>事業予定者（優先交渉権者）の提案概要

>専有面積が７０平方メートルから９０平方メートルまでの間にあり、
>その提案販売価格が４５万円／平方メートル以下である住戸の割合　１００％

[468: 匿名さん]

提案販売価格というのがミソだね。
つまりデベの懐に入るのは坪単価１４９万までの部分で
都に入る権利金をいくらに設定しようと自由なわけですね。

このプロジェクトの目的は
「中堅所得層にむけた分譲住宅」ということで、プロジェクトの
構想時点では斬新だったけど、いまや荒川区でも足立区でも
坪単価１５０万以下なんていっぱいあるわけで
都がもたもたしているあいだに、みんな長谷工やリクルートの安い
城東、城北物件買っている。

さて件の「中堅所得者だが」都営の上限５００万より上の所得という
ことになると、地価高騰と金融当局の融資基準の改正で６００万でも
かなりの額の融資が受けられるようになった。

おそらくは高い権利金を「税金がわりのハードル」にして所得証明に
あわせて減免する案を都が言い出して、デベロッパーと揉めているのではないか？

[469: 匿名さん]

ここを購入される方は、主に投資目的の方や賃貸目的の方でしょうか？

[470: 464]

>>468
>都に入る権利金をいくらに設定しようと自由なわけですね。


借地料　約１億６，０４６万円（年額）

[472: 匿名さん]

↑がんばって当ててね（＾−＾）

[473: 匿名さん]

>>470
借地料は地代でしょう。定期借地では権利金をとってもかまわないわけで
都がデベに示した約束と都が議会に示した約束は意味が違う
都は、「中堅所得者の購入できる住宅を作る」といっているだけで
詳細は都とデベ（応募者）間の約束。
おそらく転売規制が民法上不可能だから借地契約と解約条件の縛りで
くるんじゃないかと思います。
それと定住者と投資目的購入を選別するフィルターとして所得による
権利金割引（割り引いた分だけ転売禁止期間を長くする）などの措置が
でてきそう。

[474: 匿名さん]

>>468
>>473

そうむきにならなくても、お互い当たりませんので、心配無用です。
多分倍率は100倍を優に超えれるでしょうし。
当たったら、その時考えましょう。

[475: 匿名さん]

ということは、サプライズって単に「都民２０００人に聞いたアンケート結果による予想倍率」ってこと？ねぇねぇ教えてくれよ。

[476: 匿名さん]

ネットオークションで売っていたら教えてくれ。

①デベロッパー幹部とのコネ　　１件　２５０万円
②施工会社幹部とのコネ　　　　１件　　　２０万円
③東京都財務局幹部とのコネ　　１件　　値つかず
④抽選代行バイトします　　　　　１件　　２５万円
⑤当選権売ります　　　　　　　　１件　　応相談

[477: 匿名さん]

転売を抑える為に
買い戻し特約の登記することは　普通に出来ますが・・・・・

５年間は　売主の承諾なしで　転売不可とか

[478: 匿名さん]

100倍超えたら、数万人が買いにくる。
ＭＲ入口に長蛇の列ができるか、または数か月先まで予約で埋まる。
抽選会場は東京ドームか武道館あたりかな。
デべは物凄い出費だね。

[479: 匿名さん]

１００％縁故販売にすれば問題なし。

[480: 匿名さん]

>５年間は　売主の承諾なしで　転売不可とか

5年ぐらいは平気で待つ人多いのでは？
その間は利回り15％以上で賃貸に出してとか。
賃貸が万一不可になっても、自己使用で5年は待つでしょう。

[481: Michael]

ほんとに倍率が高そうだとなったら、
色々と条件をつけてくる可能性が
ありますね。都がからんでいるし。
年収とか、転売何年か禁止とか、自分が
住むこととか。
つくとしたら、どんな条件だと思いますか。

[482: 匿名さん]

ペット禁止かな〜

[483: Michael]

都の関連では、生活上の条件は少ない場合が
多いですので、ペットもきっとＯＫでしょう。
住人が住みよい環境を整えるために、都営の
団地などとは違った、少し厳しめの生活条件
を設定するとよいだろうと、私は思いますけどね。
都営団地は、だいたいフリーで、やりたい放題
だから、（自由でいいとは言えるけど）困った
ちゃんがいると、周辺の住人は困ってしまうんで
すよね。

[484: Michael]

書き忘れました。
高層階でのふとん干しだけは、禁止にして
欲しいですね。
ブランファーレの隣の都営住宅は、高層なのに
みんな布団干してます。
美観が悪いし、第一、風の日は危険です。

[485: 匿名さん]

「中堅所得ファミリー向け住宅」とコンペ時のコンセプトなると
単身はやはり入らないのかなぁ。都営住宅でも単身者ＯＫのところも
多いので、ここも大丈夫ならいいけど。

完成売りとなると、１年後（平成２０年）くらいになるのですよね。
高い倍率だけれど、他のがんがん上がる市場物件を横目に待っています。

[486: 匿名さん]

布団干しは禁止しても無視される。
あと、パラボラアンテナね。
付けなくても見れるのに、自前のを付けたがる人がいる。

[487: 匿名さん]

ここを買ってセレブの仲間入り。うふっ。

[488: 匿名さん]

ここはモデルルームを作らずに売り切るそうです。余計なことにお金かけたくないですものね。

[489: 匿名さん]

ＭＲなしなら、現物見せて買わせるのかな。
物凄い数の購入希望者を、どうやって整理するんでしょう。

[490: 匿名さん]

やっぱり、物凄い数にならないような条件が付くんでしょうね…
家族3人以上とか、権利金1000万以上ローン不可とか。

URの賃貸は部屋タイプ別の現物を見て申し込み抽選ですが、そんなイメージでしょうかね。

[491: 匿名さん]

投資家は当然として、DINKS、独身まで規制されるんかねえ。

[492: 匿名さん]

年収制限のみ
単身者は大丈夫

[493: 匿名さん]

中堅所得というのは年収はどのくらいを言うのでしょうか。

[494: 匿名さん]

中堅所得の規定（抜粋）
・ 自ら居住するため住宅を必要としている方
・ 同居し又は同居しようとする親族（婚姻の届出はしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある方、及び婚姻の予約者を含みます。）がある方
・ 住民税を滞納していない方（特定公共賃貸住宅の申込みの方）
・ 収入が一定の範囲内の方
・ 月額２００，０００円以上　６０１，０００円以下

収入から判断するに３、４千万の部屋を購入するとなると、
ローンに出来る割合がかなり制限あるから、頭金２割以上は必須だね。

[495: 匿名さん]

・ 月額２００，０００円以上　６０１，０００円以下

これに引っかかってしまうorz

[496: 匿名さん]

ギリギリセーフ。

[497: 匿名さん]

>>494
ソースは？

[498: 匿名さん]

>494さん

どうもです。
この規定だと単身はだめですね。うーん。
年収が千数百万の人は入りませんね。それ以上の人が制限されると
かなり来る人はある程度限られますね。単身許してほしいな。

[499: 匿名さん]

年収一億の僕はムリなんですねサヨウナラ。

[500: 匿名さん]

月額を算定する時の賞与の扱いってどうするの？
単純に１２倍で、年収２４０万〜７２０万ってことかな？

[501: 匿名さん]

自営業なら、妻の収入を上記の値に偽って買うことが出来る。
サラリーマンならそういうことは難しい。
あ、でも、うちの親の年金額が当てはまるから、親に申し込んでもらおう。

でも、中堅所得者向けとは書いてあるが、中堅所得者以外は買えないとは書いてない？

[502: 匿名さん]

本当だ。親の年金が当てはまる。

[503: 匿名さん]

サプライズとは、「親との同居が必須」つまり高齢化社会にむけての親孝行マンションとか
だったりして・・・老人福祉施設も近くにあるしグループホームもあるし
公明党が好きそうなテーマだからなぁ

[504: 匿名さん]

月給は範囲内だけど
賞与が2000万ぐらいある
私はいけますか？

[505: 匿名さん]

買えたとしても、僻みとと嫉みの中で暮らすハメになるのでは。

[506: 匿名さん]

２階建ての小売店舗は今年の１１月に開店するそうです。
２０店舗くらい入るみたいですよ。

[507: 匿名さん]

だいぶ出来上がりましたな！

ベランダのパネルが透明なのですが、洗濯物を干しにくいじゃん。
美観も悪くなりそう。

クリアなパネルのベランダに住居経験のあるかたレス願います。

[508: 匿名さん]

ー提案借地料が借地料の基準単価月額（1061円／m2)以上である
東京都住宅局が定義した審査基準の中に上記のことが書いてあったんだけど、
その内容から察するに、もし９０m2の部屋を買ったら月９万５千円近くも
借地料を払うということになるの？

[509: 匿名さん]

>>508
一戸当りの持分に対する借地料だからそんなにはならない。
確か前スレで月8千円弱とあったような。
所有の場合でも固定資産税はかかるから、ほんとにそんなに安いのって感じはするが。

[510: 匿名さん]

ベランダフェンスはクリアでも良い。
っていうか安っぽい柵よりマシです。

[511: 匿名さん]

確かに柵よりクリアの方が視界はよさそう

外からは意外と見えにくいものですよ

[512: 匿名さん]

まったく計画が聞こえたこないのですが、募集、抽選は一体
いつになるのでしょうね。

[513: 匿名さん]

ＷＣＴが完売してからだろう・・・
完売する前にこの物件販売開始したら、売れるものも売れなくなってしまう
この物件の募集要項はかなり条件狭いと思われる
募集要項見て諦め、がっかりする人は多いだろう

[514: 匿名さん]

507
ベイクレストがベランダ透明ですよ

[515: 匿名さん]

販売公表は秋以降ですよ。

[516: 匿名さん]

条件は世帯収入１０００万円以下です。

[517: 匿名さん]

WCTとは購入層が重ならないから、販売スケジュールにWCTは関係ない。
この手の住宅は竣工後あるいは竣工直前販売が常識。

[518: 匿名さん]

>>517
同じ定借のブリリア大崎なんかは、竣工１年前に完売ですが。
常識って本当？

[519: 匿名さん]

WCTはまだ一部値段の高い部屋を売り出していない(売り惜しみ)ので関係ないのでは？
聞いたところ、２０年入居で売り出すそうです。

[520: 匿名さん]

>条件は世帯収入１０００万円以下です

これは確かな情報でしょうか？

[521: 匿名さん]

住友のWCTの次に力を入れる物件は豊洲の3つのタワーだから。
ここは竣工後に数日で売っておしまいといったところか。

[522: 匿名さん]

ここって駐車場もあるのでしょうか？

[523: 匿名さん]

もちろんあります。機械式ですが・・
駐輪場も屋内なのがうれしいですね

[524: 匿名さん]

購入に際して条件があると思いますが、都営住宅と同様なのではないでしょうか？単身は不可、夫婦であれば世帯収入○○○万円以下、子供二人いる場合は○○○万円以下といった感じです。あと不動産の所有の有無は固定資産税の課税台帳の提出が義務付けられるかもね。いずれにしても、賃貸するのは難しいとは思います。

[525: 匿名さん]

転売も出来ないしね

[526: 匿名さん]

賃貸とか転売目的の方は御遠慮願いたいし、
そのような販売にするでしょ。

[527: 匿名さん]

購入の際に買い戻し特約が設定されます。きっと。バブルの頃の公団もそうですから。転売による利益は見込めない物件ですよ。

[528: 匿名さん]

あとは「つみたてくん」の権利を持つ方が優先か。。

[529: 匿名さん]

定借であるがゆえ、そんなには人気はでない
西戸山タワーホウムズとは比較対象にならない

[530: 匿名さん]

といいつつみんな狙ってるよね
軽く１００倍を超えてくるとのことです

[531: 匿名さん]

>>529さん
「定借であるがゆえ、そんなには人気はでない。西戸山タワーホームズとは比較にならない」
⇒博学な方とお見受けしました。人気はでないというのは実は喜ばしい限りなのですが、数倍位の
倍率で収まりそうでしょうか。ご託宣頂ければ幸いです。

[532: 匿名さん]

つみたてくん１０人で１００倍。

[533: 匿名さん]

>>524
ただ販売主体は民間企業なのですから、そういった制限を設定するには根拠法が必要と
なるような気がします。
つまりは民間に委託した時点で、統制経済的な手法は難しくなるのではないでしょう。
転売期間の制限的条項は入るかもしれないですが、都営住宅のようには行かないと思われます。

[534: 529]

うーん・・・どうですかね
この物件は「定期借地権」であり、「所有権」ではないことだ
定期借地権物件ですから、いまのところローンが充実していない
物件価格のいくらまで銀行は貸してくれるかがものすごく微妙です

よって自己資金を多く持っている人しか買えないかな？？
まぁ住友不動産と提携する銀行次第でちょっとは購入者範囲が広がるかもかも

投機目的で購入という面で考えると、
仮に購入した人が数年後売却しようとすると、購入する人を探すのが難しい
と思われる。
なぜなら、銀行が物件の担保価値を低い評価にするため、借り入れ金額が
極端に低くなるだろう・・・　よって定期借地権の中古物件を購入する人は

自己資金の多い人（キャッシュ購入者）に限られる。
売買契約はしても、融資不承諾の白紙解約に陥る可能性がでてくる。
よって物件価格は大きく下がる（下げないと購入者が出てこない）
と思われる

賃貸にまわす人はそんなに影響（損）は出ないと思われる
転貸禁止の縛りが何年あるかがキーポイント

今回の購入者のターゲットは「中所得者」が対象なので、投機目的では
なく、永住型のファミリーマンションになるのではと思われます。

皆さんはいかがお考えですか？？

[535: 匿名さん]

かなり実態を把握されている方ですね。同感です。

[536: 匿名さん]

定借といっても期間７０年超で地代もずいぶん安いから、評価は所有権とたいして違わないのでは。

[537: 529]

追記

住宅金融公庫（フラット３５）についても物件価格のいくらまで
貸してくれるかは微妙な状況かと思います。

銀行から融資してもらい購入する人　→　手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（銀行がいくら貸してくれるか微妙）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（住友不動産が２割必要と言いそう）

住宅金融公庫から融資してもらい購入する人
　　　　　　　　　　　　　　　　　→　同じく手付金は物件価格の２〜３割必要
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（いくら貸してくれるか微妙）

住宅金融公庫融資の購入客が多いと想定すると、販売時期はこうなるであろう
『完成』（平成２０年１０月前後）になるのでは？？
気長に待ちましょうってことかもです。

皆さんはいかがお考えですか？？

[538: 匿名さん]

近隣のマンションの中古価格がどんどん上がっている中で、定借とはいえ
こんなに安く販売すると、投機目的の購入者が多く発生して、
「行政が税金を使って投機資金を援助した」と、大きな社会問題になりますよ。

都はその辺を考えてないんでしょうか。

[539: 匿名さん]

宝くじみたいなものですね。
転売禁止、賃貸禁止にしないと大変なことになりそうです。

[540: 匿名さん]

このマンションが販売されるころは、もっとマンション市況が
上がって、買ってすぐに２倍で売れそうですね。
抽選倍率といったって、１０倍程度でしょうから、宝くじより
よほど確立の良い儲け話ですよね。
今から名義借りできる人を探さなくては。名義人にお金を貸して
買わせておいて、抵当権をマンションに設定しておけばよいのです。