港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[401: 匿名さん]

外廊下だけなら別に問題ないかと思います。
ただ、これが外廊下＋田の字の組み合わせになったら、ちょっとどうかと思います。

外廊下＋田の字だと、占有面積の有効活用のため、必ずと言っていいほど外廊下側に
部屋が２つ作られますが、プライバシーや防犯上の問題から窓を開けることができない。
通気も悪くなるし、かなり高い確率で使えない部屋と化すると思います。

[402: 匿名さん]

逆に外廊下の窓を開けっ広げにする人ばかりでも困りますね。
安アパートみたいになる。

[403: 匿名さん]

>>401

それは田の字マンションの問題であって、内廊下＋田の字マンションでも同じでないかい？
ただ、タワーの場合、田の字自体が希だから、どっちにしてもあんまり関係ないけど。

[404: 匿名さん]

中層階フロアの断面図を見るかぎり、
田の字にするには無理があるほどのナロースパン。
（コスポリ検討者）

[405: 匿名さん]

内廊下側に窓は作れないから事実上、内廊下十田の字マンションは存在しません。田の字もどきならあるけどね。

[406: 匿名さん]

都内じゃないけどMF&TKの内廊下のタワマンで間取りに悪評高いのあります。70㎡台の間取りは特に苦しいみたい。LDKは悲しいくらいナロースパン。

[407: 匿名さん]

いやあ、ＴＴＴとかＣＭＴとか、やっぱ安いタワーでは田の字ってありますね。
（どうしても田の字にして、少しでも効率的に資金を回収したいんでしょうか。）
内廊下部分ですら、廊下側に窓のない行燈部屋を含めて２ＬＤＫとか３ＬＤＫとか
平気で言ってますから。それって結局納戸ではないのかと。

[408: 匿名さん]

誇大広告？

[409: 匿名さん]

窓のない部屋って建築基準法で居間として扱えないですよね。
部屋数に入れて３ＬＤＫとか標記したら詐欺になるんじゃないの？

[410: 匿名さん]

むしろ正直に、一部屋減らしても、
どんづまりはウォークインの大きな収納にして売ればいいのにね。
どうせそうやって使うんだから。

[411: 匿名さん]

確かにうちみたいなDINKS向けには収納場所あれば十分。

[412: 匿名さん]

田の字ってそんなに嫌ですか？
玄関入って右と左に部屋があるなんて超リッチだと思うんですが。
外廊下なら窓を開けての換気も出来るし、超便利です。

[413: 匿名さん]

いかにも典型的な長谷工エコノミーマンションっぽくて俺はイヤだ。

[414: 匿名さん]

長谷工エコノミーマンションだと、そういう住民が集まって、
結局長谷工エコノミーマンションらしい生活になってしまう。
まあ、それが性に合ってる人も多いんだけど。

[415: 匿名さん]

田の字だとスパン狭い場合が多いしね。

[416: 匿名さん]

長谷工はそれなりということで。
ここの物件はまだ何も出ていないわけで、田の字かどうかもわからない状態。
このような状態でなんで足を引っ張るような悪いうわさを立てるのか、？？？です。
とにかく、品質や場所に対して、超激安になることは確かな物件。
駄目もとで、私は応募します。

[417: 匿名さん]

>>416
前の方にも書いてあるけど、定借だと分譲価格４割引が相場だそうなので、坪２５０万相当になるので超激安ではないと思うけど。

[418: 匿名さん]

税金投入や裏取引なしなら、間違いなく長谷工より低仕様だよ。
長谷工っぽいという言い方は長谷工マンション住民に対して大変失礼だと思うよ。

[419: 匿名さん]

今建設途中の外見からも明らかに低仕様と感じるが。
しかし価格と外見がつりあわないマンションは大変危険であることはみんな分かっているので。
まあそれなり以上ではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

もう建設始まっているんですか？

[421: 匿名さん]

既に２０階まで建っています。
年内には上棟するのでは。

[422: 匿名さん]

＞421
ありがとうございます。

もうひとつ教えてください。
施工会社はどちらでしょうか？

[423: 匿名さん]

もうとっくだよｗ
15階を越えてるよ。いずれスーパー等商業棟も
オープンするから生活利便は向上するし、
何より綺麗になるのは良いもんだよ。
余談だけど、コスモさんの南居住者は眺望等で
影響出そうですね。

[424: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...'%E6%B8%AF%E5%8D%97%E5%9B%9B%E4%B8%81%E7%9B%AE%E7%AC%AC3%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E6%9B%BF%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8%E3%82%A7%E3%82%AF%E3%83%88'

↑　によると竹中工務店だね。

[425: 匿名さん]

皆さんありがとうございました。
早速現地をに行ってみようと思います。

[426: 匿名さん]

竹中工務店と聞いて俄然欲しくなってきました。
竹中物件が坪１４０万円で手に入るなんて夢のようですよ。

[427: 匿名さん]

東京タワーはコスモポリスが邪魔して望めないが、レインボーブリッジは、北、東の２０階以上から望める。
眺望もバッチリですね。
品川駅から徒歩９分というのも魅力。

[428: 匿名さん]

スミフも罪作りなことで。
これじゃＷＣＴと同時販売はさすがにできないよね。

[429: 匿名さん]

徒歩９分っていったって、結局品川駅港南口までの時間でしょう。

他の港南物件もそうですが、港南口から在来線ホームまでは、
新幹線ホームやら駅ナカ施設を横切らなければならないので、
更に駅内を５分ぐらい歩くんじゃないですか？

[430: 匿名さん]

＞４２９
１分８０ｍという不動産基準からすると田町とかの小さい駅に比べ、およそプラス２分ですね。

[431: 匿名さん]

実際、毎日、品川駅使ってるとほんとに　広いなぁ〜と思います。
寒い日や暑い日は、駅から出るまでに遭難しそうになります。

[432: 匿名さん]

本当にその価格なら徒歩20分でも文句言えない。嫌な人は買わなきゃいいだけ。

[433: 匿名さん]

投資目的で買われる方には御遠慮願いたいですが、
どのような販売方法になるのか。。

[434: 匿名さん]

>>429
東京のターミナル駅では、利用客は織り込み済の一般論。
かといって東十条とか鶯谷だと小さすぎて-‐なんて言うタイプなんだろうな。

[435: 匿名さん]

>>417
定借だと超激安とは言えないって事より、絶対金額の低さが庶民には大きい。
3000万円台・80㎡にあれこれ文句言っても仕方がないだろ。

[436: 匿名さん]

とりあえず今年の春までにはまだ販売ないようですね。
夏過ぎても告知がなければ今年の販売はないものと思った方が良さそうですね。
２０年１０月完成ですから長期戦ですね。。。。

[437: 匿名さん]

１ヶ月２万の土地代を支払うとしたら７０年で１６８０万円。
購入費に上乗せして考えなきゃいけない最低ラインの金額ですね。

[438: 匿名さん]

土地代は過去レスにあったけど、もっと安いんだと。

[439: 匿名さん]

品川徒歩圏のマンションなら地代2万はとるでしょう？
ウチは今38平米木造（城南で駅までバス便）で一人暮らししていて借家住まいですが、地代は7000円です。（大家さんからききました）立地や広さから考えてこの物件が2万程度というのは妥当なセンだと思いますが。
だとすると80平米3200万+地代70年1680万→計4880万。30代半ばの人が買ったとしたら50年程度住めればよいということで地代50年1200万→計4400万。どちらにしても安いですね。
しかし、安いマンションはそれなりのレベルの人たちの集まりになることが考えられるので荒れる可能性高いです。（マナーが悪いとか、自分さえ良ければ良いという考え方をする人の割合が増えます。あくまで割合ですので批判しないでください。）
あと共用施設のコスト問題が浮上すると、まずコストカットする方向に動いてしまうでしょうね。
マンション資産維持の観点からするとよろしくないことが懸念されます。

[440: 匿名さん]

土地分の固定資産税払わなくていいんだから、地代くらいいいんじゃないの。

ローンを組む金額が小さければ、金利も少なくて済むしね。

[441: 匿名さん]

全額建物代ということを考えると、賃貸にだせば減価償却費に丸々計上できるし借り入れて購入して貸したとしても返済金利分全額を経費に入れられます。土地所有権マンションを買って回すよりも有利ですね。でもこの物件自体、賃貸禁止なんでしょうね。

[442: 匿名さん]

ＷＣＴも大変だろうけど、パークスクエア南品川、もっと大変？
あっちも８０平米にして、５０００万後半から。
定期借地と、普通借地の違いはあるが。

[443: 匿名さん]

土地代の話だけど以前電話で確認した時聞いたのですが、ここの計画が出来上がったのが、
かなり前の話で、その当時の価値での土地賃料となっているそうで入居後70年間一切変動無し
だそうです。
確かに2000年頃の港南の価値ってかなり低そうですしね。
ちなみにその担当者の方は笑って「格安ですから心配しないで下さい。はっはっは」との事でした。

[444: 匿名さん]

私も聞きましたが、１万円以下（確か７９００円程度）です。
１０万円／年としても７０年で７００万円。
これは絶対にお得です。
まぁ、冷静に考えて見れば、元々東京との土地だから土地の取得費用は０円。
要するに、東京都のボロ儲けというか、ボランティアですね。
８００人ｘ７００万円で、７０年で５６億円の定期収入が得られるのです。
売ってしまったら、半分程度ですからね。

[445: 匿名さん]

それに固定資産税の影響も少なさそうだし、リスクも少ない。
品川駅まで9分程度だしサウスゲート計画の恩恵で環境も良くなる。（交通量は増えるか）
水上バスの停留所が徒歩3分程度の場所に出来るらしいし、小さいけど隣接して公園もある。
スーパーも同じ敷地内に出来るので生活利便性もまずまずだし。（自転車がウザイかもでも、
設計図を見ると大きいコンビニ程度の規模だしそんなに集客力はなさそうかな）
建物内にもシアタールームとか多少あるしね。

[446: Michael]

No.435さん、「3000万円台・80㎡」って、
どこから出てきた数値ですか？

[447: 匿名さん]

長く続いたマンション時代の幕引きにふさわしい伝説を作って欲しい。

[448: 匿名さん]

ここってセカンドハウスとして購入可能なんでしょうか？

[449: 匿名さん]

多分趣旨違いで撥ねられるでしょう。
現に住宅を必要としている者（要するに現状借家住まい、かつ所有物件なし）や、住宅を所有していても居住人数に比べ狭いなどの条件が課されそうではないですか。

[450: 匿名さん]

所有物件は一人身の時に購入したもので、今は手狭になったのでそこは人に貸して賃貸住まいです。
手持ちの物件は住宅ローン抱えてるけど賃料で完全にまかなえてるので、セカンドハウスローン組めればチャレンジしたいなと思ってまして。別宅持つほど裕福ではないです。

[451: 匿名さん]

ゆっくり待ちましょう

[452: 匿名さん]

>446 さん
コンペ時に東京都から４５万円／平米以下という条件が出ています。
よって、８０平米の場合３６００万円になります。
コンペ時の条件なので、よほどの理由が無い限り反故には出来ないと思います。

[453: Michael]

No.452さん、ありがとうございます。
私も金額は覚えていませんが、コンペで
住友が異常に安い金額で受けたと聞いた
ことがあります。
コスモポリスとかぶらない設計に
するように、リクコスが是非とも
落札したいと、相当に思い切った
金額で応札したのにもかかわらず、
住友にやられたそうですね。
東京都の提示した条件を相当かなり
大幅に下回ったのではないでしょうか。
とすると、もっと安いのかな？

[454: 匿名さん]

４９万／㎡だよ
ＷＣＴ売ってる近くでこの価格、当時はまさかＷＣＴがここまで残るとは思ってなかったんだろうね

[455: 匿名さん]

東京都の都市整備局のHPで確認した。45万/㎡のはずだよ。

[456: 匿名さん]

住不もわかってやってるんでしょう。
そもそも周辺のコスポリやＰＴ品川も竣工後まで売れ残っていたわけで、ＷＴＣなんてさらに値上げしまくってますしねえ。今年春の竣工後までくらいになるべく高く売って、その後にこの定借物件を売っても十分売り切れるってことでしょう。

ちなみに私は以前ＷＣＴの営業マンに、ここの物件概要のことを色々質問したのですが、ろくに教えてもらえませんでした。

[457: 匿名さん]

ダメだよ。営業は自分の担当する物件を売りたいだけだから。担当外物件なんて良く言いたがらない。

[458: 匿名さん]

確かにこの物件は品川駅からも近く、立地、価格ともに超優良物件だと思います。地代の支払いも東京都だし。高倍率は必至と思います。建物も随分建ちあがってきたし、楽しみですね。販売はどういう形になるかは不明ですが、都営住宅のように単身者は不可とするような形になるのでは？

[459: 匿名さん]

今年の秋に、びっくりするほどのサプライズがあるかも
断念する人多いかも

[460: 匿名さん]

周りに何かが建つとか？

[461: 匿名さん]

＞びっくりするほどのサプライズ
ってびっくりする出来事をサプライズというんじゃないのか？

って突っ込みは一応入れて・・・っと、周囲に建つ建たないはこの物件では
問題にならないと思う。建つとしてももう周囲に３０階以上建つ敷地はないはず。
断念する人が増える条件・・・とは所得制限＋居住家族４人以上とか？

[462: 匿名さん]

賃貸にするとか？

[463: 匿名さん]

㎡４５万、坪単価１４９万円はあくまで平均坪単価だから
縦に３つに区分して低層階を東京都に無償譲渡
（東京都職員住宅）中層階は坪単価２００万、高層階は坪単価
２５０万で売れば、コンペの落選者は文句はいわないが・・・
そういう話かな？

[464: 匿名さん]

>㎡４５万、坪単価１４９万円はあくまで平均坪単価だから

違います。最高単価です。

[465: 匿名さん]

え？え？え？最高単価って？？
それって一番利益を上げるには１４９万円均一で売るしかないって話になりますが・・・

[466: 匿名さん]

わかった。地代の値上げだ。東京都の理屈は地価上昇を見直して計算
したら地代は一戸当たり地代は月額１５万円になりました。
これを年収にあわせて減免します。とか言うんだろう。

[467: 464]

>>463
>>465

>事業予定者（優先交渉権者）の提案概要

>専有面積が７０平方メートルから９０平方メートルまでの間にあり、
>その提案販売価格が４５万円／平方メートル以下である住戸の割合　１００％

[468: 匿名さん]

提案販売価格というのがミソだね。
つまりデベの懐に入るのは坪単価１４９万までの部分で
都に入る権利金をいくらに設定しようと自由なわけですね。

このプロジェクトの目的は
「中堅所得層にむけた分譲住宅」ということで、プロジェクトの
構想時点では斬新だったけど、いまや荒川区でも足立区でも
坪単価１５０万以下なんていっぱいあるわけで
都がもたもたしているあいだに、みんな長谷工やリクルートの安い
城東、城北物件買っている。

さて件の「中堅所得者だが」都営の上限５００万より上の所得という
ことになると、地価高騰と金融当局の融資基準の改正で６００万でも
かなりの額の融資が受けられるようになった。

おそらくは高い権利金を「税金がわりのハードル」にして所得証明に
あわせて減免する案を都が言い出して、デベロッパーと揉めているのではないか？

[469: 匿名さん]

ここを購入される方は、主に投資目的の方や賃貸目的の方でしょうか？

[470: 464]

>>468
>都に入る権利金をいくらに設定しようと自由なわけですね。


借地料　約１億６，０４６万円（年額）

[472: 匿名さん]

↑がんばって当ててね（＾−＾）

[473: 匿名さん]

>>470
借地料は地代でしょう。定期借地では権利金をとってもかまわないわけで
都がデベに示した約束と都が議会に示した約束は意味が違う
都は、「中堅所得者の購入できる住宅を作る」といっているだけで
詳細は都とデベ（応募者）間の約束。
おそらく転売規制が民法上不可能だから借地契約と解約条件の縛りで
くるんじゃないかと思います。
それと定住者と投資目的購入を選別するフィルターとして所得による
権利金割引（割り引いた分だけ転売禁止期間を長くする）などの措置が
でてきそう。

[474: 匿名さん]

>>468
>>473

そうむきにならなくても、お互い当たりませんので、心配無用です。
多分倍率は100倍を優に超えれるでしょうし。
当たったら、その時考えましょう。

[475: 匿名さん]

ということは、サプライズって単に「都民２０００人に聞いたアンケート結果による予想倍率」ってこと？ねぇねぇ教えてくれよ。

[476: 匿名さん]

ネットオークションで売っていたら教えてくれ。

①デベロッパー幹部とのコネ　　１件　２５０万円
②施工会社幹部とのコネ　　　　１件　　　２０万円
③東京都財務局幹部とのコネ　　１件　　値つかず
④抽選代行バイトします　　　　　１件　　２５万円
⑤当選権売ります　　　　　　　　１件　　応相談

[477: 匿名さん]

転売を抑える為に
買い戻し特約の登記することは　普通に出来ますが・・・・・

５年間は　売主の承諾なしで　転売不可とか

[478: 匿名さん]

100倍超えたら、数万人が買いにくる。
ＭＲ入口に長蛇の列ができるか、または数か月先まで予約で埋まる。
抽選会場は東京ドームか武道館あたりかな。
デべは物凄い出費だね。

[479: 匿名さん]

１００％縁故販売にすれば問題なし。

[480: 匿名さん]

>５年間は　売主の承諾なしで　転売不可とか

5年ぐらいは平気で待つ人多いのでは？
その間は利回り15％以上で賃貸に出してとか。
賃貸が万一不可になっても、自己使用で5年は待つでしょう。

[481: Michael]

ほんとに倍率が高そうだとなったら、
色々と条件をつけてくる可能性が
ありますね。都がからんでいるし。
年収とか、転売何年か禁止とか、自分が
住むこととか。
つくとしたら、どんな条件だと思いますか。

[482: 匿名さん]

ペット禁止かな〜

[483: Michael]

都の関連では、生活上の条件は少ない場合が
多いですので、ペットもきっとＯＫでしょう。
住人が住みよい環境を整えるために、都営の
団地などとは違った、少し厳しめの生活条件
を設定するとよいだろうと、私は思いますけどね。
都営団地は、だいたいフリーで、やりたい放題
だから、（自由でいいとは言えるけど）困った
ちゃんがいると、周辺の住人は困ってしまうんで
すよね。

[484: Michael]

書き忘れました。
高層階でのふとん干しだけは、禁止にして
欲しいですね。
ブランファーレの隣の都営住宅は、高層なのに
みんな布団干してます。
美観が悪いし、第一、風の日は危険です。

[485: 匿名さん]

「中堅所得ファミリー向け住宅」とコンペ時のコンセプトなると
単身はやはり入らないのかなぁ。都営住宅でも単身者ＯＫのところも
多いので、ここも大丈夫ならいいけど。

完成売りとなると、１年後（平成２０年）くらいになるのですよね。
高い倍率だけれど、他のがんがん上がる市場物件を横目に待っています。

[486: 匿名さん]

布団干しは禁止しても無視される。
あと、パラボラアンテナね。
付けなくても見れるのに、自前のを付けたがる人がいる。

[487: 匿名さん]

ここを買ってセレブの仲間入り。うふっ。

[488: 匿名さん]

ここはモデルルームを作らずに売り切るそうです。余計なことにお金かけたくないですものね。

[489: 匿名さん]

ＭＲなしなら、現物見せて買わせるのかな。
物凄い数の購入希望者を、どうやって整理するんでしょう。

[490: 匿名さん]

やっぱり、物凄い数にならないような条件が付くんでしょうね…
家族3人以上とか、権利金1000万以上ローン不可とか。

URの賃貸は部屋タイプ別の現物を見て申し込み抽選ですが、そんなイメージでしょうかね。

[491: 匿名さん]

投資家は当然として、DINKS、独身まで規制されるんかねえ。

[492: 匿名さん]

年収制限のみ
単身者は大丈夫

[493: 匿名さん]

中堅所得というのは年収はどのくらいを言うのでしょうか。

[494: 匿名さん]

中堅所得の規定（抜粋）
・ 自ら居住するため住宅を必要としている方
・ 同居し又は同居しようとする親族（婚姻の届出はしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある方、及び婚姻の予約者を含みます。）がある方
・ 住民税を滞納していない方（特定公共賃貸住宅の申込みの方）
・ 収入が一定の範囲内の方
・ 月額２００，０００円以上　６０１，０００円以下

収入から判断するに３、４千万の部屋を購入するとなると、
ローンに出来る割合がかなり制限あるから、頭金２割以上は必須だね。

[495: 匿名さん]

・ 月額２００，０００円以上　６０１，０００円以下

これに引っかかってしまうorz

[496: 匿名さん]

ギリギリセーフ。

[497: 匿名さん]

>>494
ソースは？

[498: 匿名さん]

>494さん

どうもです。
この規定だと単身はだめですね。うーん。
年収が千数百万の人は入りませんね。それ以上の人が制限されると
かなり来る人はある程度限られますね。単身許してほしいな。

[499: 匿名さん]

年収一億の僕はムリなんですねサヨウナラ。

[500: 匿名さん]

月額を算定する時の賞与の扱いってどうするの？
単純に１２倍で、年収２４０万〜７２０万ってことかな？