港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[381: 匿名さん]

378さんと同意見です。
価格だけ見れば安いですが、あくまでも定期借地権付きの物件であって通常の分譲と同じに考えると痛い目にあいます。
見た目の安さに騙されないようにしましょう。
世の中にはそうそう美味しい話は転がっていません。

[382: 匿名さん]

2-3年前に都に対する入札を経た物件です。この時点で品質や価格が既に決定されています。
（新価格にはできない物件です。）
本体価格は2-3年前のまま、土地は借地なので６割程度。
ケープやキャピタルマークよりも安く売られるはずです。
倍率を下げるために、「高い」ようなうな話が出ているようですが、惑わされないように。

[383: 匿名さん]

惑わされてもいいんじゃないですか？
それだけ倍率が低くなるかもしれませんし。
おおよそＷ○Ｔあたりのチャチャだと思いますが、
高掴みしてしまってそんな行為をしているとしたら同情いたします。
慰めになるかどうかわかりませんがどうぞこちらものぞいてください。

[384: 匿名さん]

このマンションの建築現場を見たり、現場を写した写真などをネットで見るたびに思うのですが、
はっきりいって、四隅の角部屋はともかく、中住戸に関しては、完全にワイドスパンじゃないですよね。
しかも外廊下。

これだけの要素があって、心配するのは、これって、典型的な田の字マンションなのではないかと。
だとしたら、ちょっと考えさせられますね。

[385: 匿名さん]

田の字の悪口を言う人がいますが、住む人の利便性を考えた間取りが田の字だと聞いています。
タワーマンションは、高く売るための付加価値を求めるために田の字が少ないそうですが、ここのマンションは、都が作るだけあって住む人の利便性が考えられているのだと思います。
確かに７０平米弱で３ＬＤＫを作ろうとすると九分九厘、田の字となります。
個人的には素晴らしい間取りだと思いますが。
近隣のタワーマンションもパークタワーを除いて軒並み外廊下のようですが（都営４丁目住宅、港南シティハイツ、東京シーサウスブランファーレ、ベイクレストタワー、コスモポリタン、他）
これで価格も３、０００万円を切るそうですから倍率が高くなっても致し方ないと思います。

[386: 匿名さん]

外廊下に関してはマイナスにはならないでしょう。
防災面や換気に関しては、外廊下の方がかなりプラスです。
特に、超高層になると防災面がクローズアップされます。
火災時の死因が焼死ではなく有毒ガスにまかれた方が多いことを考えると、超高層は外廊下にすべきだと思います。
タワーリングインフェルノを見た方も多いと思いますが、外廊下であれば大勢の人が救われていたと思います。

[387: 匿名さん]

古いねぇ。
タワーリングインフェルノなんて全く時代錯誤。
今時、内廊下でも防火対策はできてます。
外廊下は安く作るための理由なのでマイナスです。

[388: 匿名さん]

内廊下でペット飼育可のマンションてにおいとかこもったりしないんですかね。
なんとなく外廊下のほうが清潔ですがすがしい気がするのですが・・・・
どなたかそんな環境の方いますか？

[389: 匿名さん]

内廊下でも臭いなんてこもりません。
回廊型タワーは、外廊下だと中心部は吹き抜けです。
吹き抜けは、色んな階の臭いが混じり合います。
すがすがしいわけではありません。

[390: 匿名さん]

>>387
嫌なら検討するのもこのスレ見るのもやめればと思うのだが。

[391: 匿名さん]

>>390
マイナスでも安すけりゃ我慢できる。どのスレ見ようと、他人から言われる筋合いはない。と思うのだが。

[392: 匿名さん]

ポールニューマンの言葉には今でも含蓄があると思うのだが。
超高層の火事なんて想像しただけでも悪寒が走ります。
東京都で一番高くまで届くはしご車でも１７階が限度です。
ここは、確か４８階どうするのでしょうか？
それに、立地を考えればとても安いとは思えません。
昔、ここに都営住宅が建っていたことを購入検討者はご存知なのでしょうか？

[393: 匿名さん]

知ってるよ。
高層が怖いなら、働く場所も遊ぶ場所も、低い建物しか行けませんね。

[394: 匿名さん]

>392

共演で消防士役だったスティーブ・マックイーンの言葉かな？
「君たち建築家は、どうして梯子車が届かない高さのビルを作るんだ!?」なんて。

今でも「港南」に対してかなり退いてしまう人は多いようだけど、
この物件の周りに遥かに坪単価の高い物件がいくつもあって、
それらのほとんどが完売している事を考えたら、
この物件は、やっぱりかなり安いと思うよ。
「昔、都営住宅が建っていたところだ」なんて事は
何にも問題にならないと思うし、
「昔、化学工場でした」なんてより、遥かに良いと思う。

[395: 匿名さん]

以前発表済みの価格設定では税金が投入される可能性を考える。
そのため投資用購入を厳しく禁止する規律ができると思う。
投資用購入を許可するならば、価格設定の見直しは必須であろう。
東京都としては低所得者のためにここのマンション建設を企画したのだと思うが、結果としてこの高倍率住居に当選するごく一部の人と落選する大多数の人で、格差ができてしまうことになる。

[396: 匿名さん]

>389 回廊型タワーは、外廊下だと中心部は吹き抜けです。吹き抜けは、色んな階の臭いが混じり合います。

間違ってます。
排気は外周側に出し、吸気は吹き抜け側から入れます。
さらに、吹き抜けは、煙突効果で常に空気が流れるように、低層部分に外気取り入れのための開口を設けるのが普通なのでつねに新鮮な外気が流れ込みます。
よって、吹き抜け側の空気がにおうことはありません。

[397: 匿名さん]

よって、低層部分で火災が発生した場合、吹き抜けは煙突効果で煙と有毒ガスが高層部分に流れ、
部屋を通って外周側に排気しますか。

[398: 匿名さん]

１　東京都に在住者又は東京都に所在する会社に通勤する者に限定
２　所得制限
３　自己の居住の用に供するためのみに限定
４　老人世帯、母子家庭等優先

こんな感じでいろんな制限が出てくるかもね。
そしたら意外と人気はなくなるかも。

[399: 匿名さん]

１は違うね。都民を増やす目的もあるから。
１　東京都に他道府県から転居する者　が正解。

[400: 匿名さん]

内廊下って閉塞感があってイマイチだと思うんだけど、結構信者が多いですよね。
好みの問題を除けば、コスト、機能とも吹き抜けの方が優れてていいと思うんだけど。

[401: 匿名さん]

外廊下だけなら別に問題ないかと思います。
ただ、これが外廊下＋田の字の組み合わせになったら、ちょっとどうかと思います。

外廊下＋田の字だと、占有面積の有効活用のため、必ずと言っていいほど外廊下側に
部屋が２つ作られますが、プライバシーや防犯上の問題から窓を開けることができない。
通気も悪くなるし、かなり高い確率で使えない部屋と化すると思います。

[402: 匿名さん]

逆に外廊下の窓を開けっ広げにする人ばかりでも困りますね。
安アパートみたいになる。

[403: 匿名さん]

>>401

それは田の字マンションの問題であって、内廊下＋田の字マンションでも同じでないかい？
ただ、タワーの場合、田の字自体が希だから、どっちにしてもあんまり関係ないけど。

[404: 匿名さん]

中層階フロアの断面図を見るかぎり、
田の字にするには無理があるほどのナロースパン。
（コスポリ検討者）

[405: 匿名さん]

内廊下側に窓は作れないから事実上、内廊下十田の字マンションは存在しません。田の字もどきならあるけどね。

[406: 匿名さん]

都内じゃないけどMF&TKの内廊下のタワマンで間取りに悪評高いのあります。70㎡台の間取りは特に苦しいみたい。LDKは悲しいくらいナロースパン。

[407: 匿名さん]

いやあ、ＴＴＴとかＣＭＴとか、やっぱ安いタワーでは田の字ってありますね。
（どうしても田の字にして、少しでも効率的に資金を回収したいんでしょうか。）
内廊下部分ですら、廊下側に窓のない行燈部屋を含めて２ＬＤＫとか３ＬＤＫとか
平気で言ってますから。それって結局納戸ではないのかと。

[408: 匿名さん]

誇大広告？

[409: 匿名さん]

窓のない部屋って建築基準法で居間として扱えないですよね。
部屋数に入れて３ＬＤＫとか標記したら詐欺になるんじゃないの？

[410: 匿名さん]

むしろ正直に、一部屋減らしても、
どんづまりはウォークインの大きな収納にして売ればいいのにね。
どうせそうやって使うんだから。

[411: 匿名さん]

確かにうちみたいなDINKS向けには収納場所あれば十分。

[412: 匿名さん]

田の字ってそんなに嫌ですか？
玄関入って右と左に部屋があるなんて超リッチだと思うんですが。
外廊下なら窓を開けての換気も出来るし、超便利です。

[413: 匿名さん]

いかにも典型的な長谷工エコノミーマンションっぽくて俺はイヤだ。

[414: 匿名さん]

長谷工エコノミーマンションだと、そういう住民が集まって、
結局長谷工エコノミーマンションらしい生活になってしまう。
まあ、それが性に合ってる人も多いんだけど。

[415: 匿名さん]

田の字だとスパン狭い場合が多いしね。

[416: 匿名さん]

長谷工はそれなりということで。
ここの物件はまだ何も出ていないわけで、田の字かどうかもわからない状態。
このような状態でなんで足を引っ張るような悪いうわさを立てるのか、？？？です。
とにかく、品質や場所に対して、超激安になることは確かな物件。
駄目もとで、私は応募します。

[417: 匿名さん]

>>416
前の方にも書いてあるけど、定借だと分譲価格４割引が相場だそうなので、坪２５０万相当になるので超激安ではないと思うけど。

[418: 匿名さん]

税金投入や裏取引なしなら、間違いなく長谷工より低仕様だよ。
長谷工っぽいという言い方は長谷工マンション住民に対して大変失礼だと思うよ。

[419: 匿名さん]

今建設途中の外見からも明らかに低仕様と感じるが。
しかし価格と外見がつりあわないマンションは大変危険であることはみんな分かっているので。
まあそれなり以上ではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

もう建設始まっているんですか？

[421: 匿名さん]

既に２０階まで建っています。
年内には上棟するのでは。

[422: 匿名さん]

＞421
ありがとうございます。

もうひとつ教えてください。
施工会社はどちらでしょうか？

[423: 匿名さん]

もうとっくだよｗ
15階を越えてるよ。いずれスーパー等商業棟も
オープンするから生活利便は向上するし、
何より綺麗になるのは良いもんだよ。
余談だけど、コスモさんの南居住者は眺望等で
影響出そうですね。

[424: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...'%E6%B8%AF%E5%8D%97%E5%9B%9B%E4%B8%81%E7%9B%AE%E7%AC%AC3%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E6%9B%BF%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8%E3%82%A7%E3%82%AF%E3%83%88'

↑　によると竹中工務店だね。

[425: 匿名さん]

皆さんありがとうございました。
早速現地をに行ってみようと思います。

[426: 匿名さん]

竹中工務店と聞いて俄然欲しくなってきました。
竹中物件が坪１４０万円で手に入るなんて夢のようですよ。

[427: 匿名さん]

東京タワーはコスモポリスが邪魔して望めないが、レインボーブリッジは、北、東の２０階以上から望める。
眺望もバッチリですね。
品川駅から徒歩９分というのも魅力。

[428: 匿名さん]

スミフも罪作りなことで。
これじゃＷＣＴと同時販売はさすがにできないよね。

[429: 匿名さん]

徒歩９分っていったって、結局品川駅港南口までの時間でしょう。

他の港南物件もそうですが、港南口から在来線ホームまでは、
新幹線ホームやら駅ナカ施設を横切らなければならないので、
更に駅内を５分ぐらい歩くんじゃないですか？

[430: 匿名さん]

＞４２９
１分８０ｍという不動産基準からすると田町とかの小さい駅に比べ、およそプラス２分ですね。